Что делать, если после расторжения договора не было сдано телевизионное оборудование?

Приключения арендатора в Москве – личный опыт

Что делать, если после расторжения договора не было сдано телевизионное оборудование?

Прежде чем купить жилье в Москве я, как и многие «понаехавшие», помыкалась по арендуемым квартирам.

У меня на это ушло целых 15 лет, причем арендовать жилье приходилось в суровые годы дефицита предложения и обилия спроса со стороны потенциальных квартиросъемщиков.

Это сейчас хозяева шелковые и сговорчивые, а в начале 2000-х вы почувствовали бы себя бедным родственником, которому с барского плеча и за немалую сумму милостиво дозволяется пожить в халупе на окраине Москвы.

Времена изменились, но человеческая натура остается прежней. И никто не застрахован от того, чтобы не попасть в те ситуации, в которые за долгие годы «съема» попадали я и мои знакомые. Надеюсь, мой опыт окажется кому-то полезен. Итак, перечисляю проблемы по пунктам.

1. «Убитые» квартиры и завышенные цены

Почему-то это характерно именно для Москвы. Поверьте, я сравнивала: у меня много друзей, которые живут в других городах и снимают квартиры с хорошим ремонтом. В Москве же вы можете обойти, скажем, 10 квартир, и только две из них окажутся пригодными для комфортной жизни.

Причем вряд ли у вас получится эти квартиры снять – они, скорее всего, «уйдут» после первого же просмотра.

Почему так? Потому что, возможно, в провинции люди более трепетно относятся к обстановке на своих квадратных метрах. И более уважительно – к арендаторам.

Все-таки региональный рынок не такой насыщенный, как столичный. В Москве подавляющее большинство сдаваемых квартир не доставались хозяевам «с потом и кровью».

Они их получали в наследство от бабушек, поэтому там такая спартанская обстановка и такая старая мебель.

Как ни печально, но состояние квартиры в Москве мало влияет на цену аренды. Зачем заморачиваться ремонтом и закупкой новой мебели, если все равно снимут? Неважно, что ремонт не делался «со дня смерти Сталина». По своему опыту сужу: 80% того, что я видела на просмотрах, мало походило на жилье. При этом цена запрашивалась вполне себе среднерыночная.

В итоге последние пять лет перед покупкой своей квартиры я жила в такой вот убогой «однушке» за 28 тысяч рублей в месяц. Там не было ни ремонта, ни мебели (пришлось докупать с рук). Кроме кухонного стола. Самое обидное – потом моя «сменщица» потребовала, чтобы хозяева и ремонт сделали, и сантехнику заменили, и стиральную машину поставили.

И они легко пошли на ее условия.

Отсюда совет: требуйте, не стесняясь, улучшения состояния квартиры. Или прописывайте в договоре, что вы сделаете косметический ремонт в счет арендной платы.

2. Чрезмерная подозрительность хозяев

Это выражается в их неадекватных требованиях, как то: «двум девушкам не сдадим, потому что мужиков будете водить»; «я не понимаю, что у вас за работа такая, за что на ней платят, подозреваю, что платят нерегулярно, раз вы в коммерческую структуру устроились»; «а расскажите, кто ваши родители – хотим послушать, насколько приличная семья»; «молодые – значит, детей нарожаете и будете с ними тут жить, а мы не сдаем с детьми»… И так далее.

Совет всего один: если вас так пытают еще на этапе предварительных переговоров, представьте, что будет после того, как вы снимете эту квартиру. Оно вам надо?

 3. Нарушение личного пространства

Третье из зол. С этим можно столкнуться и при аренде комнаты (в гораздо большей степени), и квартиры. Первое мое жилье было комнатой, в квартире также проживали хозяйка с дочерью. Поначалу все шло более-менее гладко, а потом начались проблемы бытового и психологического плана.

То хозяйка жаждет общения и отнимает у тебя весь вечер после работы. А куда ты денешься, пока готовишь ужин, ведь кухня общая? Ну а потом уже просто неудобно уйти к себе, поскольку это нескончаемое словоизвержение прервать никак не получается, да и невежливо.

То хозяйская дочь приносит в дом бездомную кошку, которая по утрам часов в пять предпочитает носиться по общему коридору и периодически выбивает лбом дверь в арендуемой мною комнате (да-да, комната еще и не запирается, к слову).

Потом, кстати, хозяева вообще повадились, уезжая в отпуск, оставлять кошку на мое попечение. При всей моей любви к животным я считаю, что нелишним было бы хотя бы заручиться моим согласием.

Потом хозяйка начинает «стрелять» деньги в долг каждый месяц, поскольку, как оказалось, она зависима от игровых автоматов (тогда этот бизнес процветал). Когда ты однажды ей отказываешь, она запрещает пользоваться стиральной машиной. Око за око, зуб за зуб.

В один прекрасный момент ты приходишь домой и обнаруживаешь: зарплата, которую ты хранила в словаре иностранной лексики, пропала. Деньги, разумеется, никто не нашел, но после визита участкового меня попытались выселить одним днем в 20-градусные морозы. 

Постарайтесь не снимать комнату, если в квартире проживают хозяева. Если вы ограничены в средствах, лучше рассмотрите вариант с подселением к таким же арендаторам. На рынке их немало. И конечно, ставьте замок и не храните деньги наличкой дома.

4. Нарушение условий договора

Я здесь немного изменю себе и сразу начну с совета.

Никогда – слышите – НИКОГДА не снимайте жилье у безобидных с виду старушек!

После пропажи денег мне пришлось искать новое жилье. Я умудрилась за пару дней найти соседку, хотя в то время это было нелегко.

И мы через агентов, которые решили «полевачить» и сдать квартиру, которой не было в базе, сняли на первый взгляд приличный вариант (приличный – не в плане внутреннего антуража, а близкий к метро). Да и хозяйка нам сначала приглянулась.

Она была на удивление любезна, на все согласна, поила чаем с вареньем и рассказывала о своем бурном прошлом. И было ей лет 70.

Мы въехали с радостью. Старушка пообещала нас не беспокоить, благо жила большую часть времени у дочери в Питере. Это нас и подкупило. По факту сняли комнату в 2-комнатной квартире, только без хозяйки.

Но в договоре прописали, что как бы сняли квартиру, и цена стояла как за квартиру, а не комнату. Вторую комнату мы не заселяли – там размещались хозяйские вещи. Рано радовались.

Первый тревожный звоночек прозвенел через пару недель, когда утром повернулся ключ в замке двери, а на пороге нарисовалась хозяйка с чемоданами. И сказала, что с недельку поживет во второй комнате. Вы понимаете, да? Платим как за квартиру, но живем с хозяйкой.

Прекрасный расклад! Выгнать ее у нас не хватило духу в силу природной интеллигентности (читай между строк – глупой безотказности), впрочем, нашего согласия никто и не спрашивал. 

Хозяйка нам действительно не особо докучала, правда, почему-то считала нормальным заходить в комнату в наше отсутствие, чтобы навести там порядок. Да – мне «везло» на комнаты без замков.

К слову, это очень частая проблема, когда люди, сдавая жилье, продолжают им распоряжаться, хотя по закону, оставаясь собственниками, они передают его в полное и безраздельное пользование арендаторам на время действия договора.

Через пять дней «безобидная» пенсионерка завела разговор о том, что планирует поднять арендную плату – с аргументацией, что «все на базаре очень подорожало».

Видимо, из этого вытекало, что работодатели нам автоматически подняли зарплаты.

На резонное замечание, что договор не предусматривает повышения платы в течение года, нам было заявлено: «Ну тогда и катитесь отсюда, я завтра замки поменяю».

Мы пообещали обратиться в суд, но хозяйка заявила, что у нее племянник – юрист, и ничего нам не светит, к тому же – какой спрос с пенсионерки? Последний довод удивил нас своей нелогичностью, но в глазах хозяйки была, как писали Ильф и Петров, «такая мартовская синева и пустота», что мы наконец поняли, что имеем дело с неадекватным человеком.

Агенты, которые сдали нам эту чудо-квартиру, разумеется, умыли руки и от всего открестились. Возможно, с хозяйкой они были в сговоре, и арендаторы там менялись каждый месяц, чтобы стабильно шли проценты. Кто знает?

К слову, еще одно неприятное воспоминание связано у меня с той квартирой. Район был не из лучших – по крайней мере, в те годы.

Возле дома и в подъезде обосновались гигантские крысы, и в подъезд я вечерами откровенно боялась заходить, потому что они чувствовали себя там хозяевами жизни.

Резонный вопрос: как про это узнать на стадии поиска квартиры, если, к примеру, крысы куда-то удалились и не попались вам на глаза? Только по косвенным признакам. Рядом с домом располагался полулегальный продуктовый рынок, антисанитария удручающая.

Поэтому совет – не принимайте решение с бухты-барахты, благо, повторюсь, выбор сейчас есть. Походите по району, посмотрите инфраструктуру вокруг, понаблюдайте за людьми: вам с ними жить по соседству. Лицезреть каждое утро мужиков с похмелья, которые у вас будут стрелять мелочь, – не самый приятный расклад.

Следующий вариант оказался одним из самых удачных в моей съемной карьере. Хотя бы потому, что хозяев мы видели крайне редко.

Да и квартира была хоть и не с евроремонтом, без мебели и техники (представляете, до какой степени я стала невзыскательной после первых двух вариантов?), но относительно «неубитая» и в пяти минутах от метро.

Минус там был всего один – пьющий хозяин, который тщательно скрывал свое пристрастие при первой встрече.

Спустя какое-то время, он часто звонил мне и рассказывал, какая у него скверная дочь, что он переедет жить к нам и квартиру мне отпишет. Периодически он предлагал мне стать его любовницей под предлогом того, что я ему снилась, а это – судьба.

В принципе, на это приходилось закрывать глаза, потому что в целом нас квартира устраивала, но я находилась в постоянном психологическом напряжении, потому что он вполне мог в невменяемом состоянии приехать и открыть дверь своим ключом.

Потом хозяина доконал этот нездоровый образ жизни. После его смерти мы стали иметь дело со «скверной» дочерью, которая по факту оказалась прекрасным человеком и совершенно не докучала. Немного подняла арендную плату разве что, но к тому моменту и так цены подросли. Съехать пришлось по причине того, что хозяйка вышла замуж, и ей самой понадобилось жилье.

Ну и наконец последний вариант перед покупкой собственного жилья. Квартира была откровенно «убитая». Хозяева были не против ее улучшения, но сами ничего не хотели делать. Предложили нам – в счет аренды. Что я могу сказать? На мой взгляд, арендное жилье должно быть полностью приспособленным под нужды арендатора.

А в итоге нам пришлось менять практически все – батареи, окна, ставить более надежную входную дверь, обновлять кое-какую сантехнику. Да, мы не тратили на это собственные средства, но потраченное время, когда приходилось, к примеру, бегать по магазинам и отпрашиваться с работы в ожидании мастера – тоже немало.

И это был далеко не полный ремонт: мы не трогали стены со страшными обоями и потолки с потеками, а также удручающую синюю плиточку на кухне, которая имела тенденцию осыпаться с ужасающим грохотом преимущественно по ночам. А ведь это был последний этаж панельного дома, и зимой мы люто мерзли, а летом не знали, куда деваться от жары.

Видимо, из-за крыши, которая то замерзала, то нагревалась. 

На такой убитый вариант имеет смысл соглашаться, если только вам его сдают по цене ниже рыночной. Но в Москве это тогда было редкостью, вот и нам не повезло. Пошли на него только потому, что вариант был найден через соцсети напрямую от хозяев, а платить еще одну сумму агентам мы не хотели.

Что в итоге?

Повторюсь: рынок уже не тот. Хозяева больше не диктуют свои условия безапелляционным тоном. Арендаторы стали куда более требовательными и взыскательными. Они не хотят сами делать ремонт, закупать мебель и технику. Но я прекрасно понимаю, что арендаторы тоже бывают разными и могут доставлять хозяевам не меньше головной боли. Давайте искать компромиссы, ведь нам друг без друга нельзя.   

Источник: https://www.cian.ru/stati-prikljuchenija-arendatora-v-moskve-lichnyj-opyt-292558/

Как МТС зарабатывает деньги из воздуха на телевизионных приставках

Что делать, если после расторжения договора не было сдано телевизионное оборудование?

Друзья знают меня как честного и порядочного человека. И обо мне можно сказать словами из сериала 'Игра престолов' любимую мной фразу 'Ланнистеры всегда платят свои долги'.

Я всегда плачу вовремя и долгов не имею.

Сегодня я расскажу вам удивительную историю и хочу вас сразу предупредить, что она не о Ланнистерах ;), а о тех злоключениях с компанией  МТС, которые любого из вас могут сделать должником и заложником этой компании.

А так же о том, что за мифические долги, связанные с прогнившими процедурами МТС платить заставят Вас.

И так, начну, НИКОГДА! Слышите? НИКОГДА не берите НИКАКИХ 'подарков' от МТС (телевизионные приставки, sim карты и т.д.). НИКОГДА не давайте им свои документы и нигде не расписывайтесь, особенно под договорами, основной текст которых располагается в интернете.

И серьезно задумайтесь, не стоит ли вам сменить оператора услуг сотовой связи после прочтения моей истории.

Ладно, вы уже заждались :).

Начну. 29 декабря 2016 г. мне подарили новый телефон samsung S6, пришлось менять sim карту. Событие было радостное, голова забита новогодними приготовлениями. И тут, в добавок, милая сотрудница МТС предлагает в подарок приставку спутникового телевидения, якобы раздают их всем, платить за нее не надо, пока не подключишь к телевизору и не активируешь пакет услуг.

Дала подписать договор на 1 стр., в котором указано, что основная его часть размещается на сайте компании.  Смотрим в договор на сайте, ничего опасного в нем нет. Забываем и спокойно спим вместе с приставкой, припрятанной в шкафу.

Ну, почему бы не взять и не беречь на черный день такую приставку? Не могут же нас обмануть в новый год? Да еще и МТС.

Вот Вы наивные :). Конечно могут и кинут Вас с удовольствием. В момент подписания этой бумажки Вы взяли приставочку в аренду. Баста. Вам впарили услугу и кинули, как ребенка.

Через 1-2 месяца вам начнут приходить смс с просьбой оплатить услуги спутникового телевидения.

Ну, мы ж не дураки, пойдем да сдадим эту приставку, попутно проклиная неродивого сотрудника МТС. Правильно? Конечно правильно! Так я думала, когда 7 марта 2017 г. сдавала приставку назад.

Попросила какой-нибудь документ, что сдала приставку, но получила ответ, что такой документ не предусмотрен.

Есть же ваша заявление, мы его приняли и печать свою поставили, не сдали бы приставку мы бы печать не ставили.

Ок, не могут же обмануть 2ва раза! Народ, Вы наивные, конечно могут!

Через несколько дней опять смс с просьбой оплатить услуги. Ок, идем в салон МТС, спрашиваем в чем проблема. Говорят нет проблемы, просто информация не дошла до центрального офиса. Ок, не могут же нас 3 раза обмануть?

Умора! Вы поверели, что не могут?

Ходим периодически в салон МТС, получаем ответы, что все скоро будет 'Ок' и волноваться не о чем. Верим! Это же МТС.

Проходит 9 месяцев. Сумма в смс все растет. В чем проблема непонятно, сотрудники в салоне МТС уже сменились. Хммм.. по-моему нас все-таки кинули и пора обратиться на горячую линию и засучив рукава разгребать эти Авгиевы конюшни.

Что же имеем на выходе после 3 дней общения и переписки с центральном офисом?

Оказывается салоны МТС – это отдельные юр. лица, которые обязаны выдавать акты о приеме оборудования при его сдаче клиентом, но прописано это не в договоре, а каких-то процедурах МТС.

К моему договору о расторжении услуг такого акта никто не приложил, правда есть пометка от салона МТС к моему заявлению в электронной системе МТС, что оборудование я сдавала и сотрудники центрального офиса это по телефону подтверждали, но это же не АКТ? А раз нет акта, то сумма долга будет расти.

Про необходимость получения такого акта при расторжении договора в договоре ничего не указано.

Хорошо. Просим центральный офис разобраться с салоном МТС и заставить их выдать акт.

А вот тут самое интересное. Центральный офис и салоны МТС- разные юр. лица. Центральный офис видит в своей программе комментарии от салона МТС, что оборудование сдано, но им нужен акт, а офис и салон друг с другом  не общаются и это ваша задача выбить из салона МТС злосчастный акт.

Салон МТС акт выдавать не собирается, так как его менеджер не помнит уже кто и когда сдавал ему оборудование, учет сданного оборудования они не ведут, а какую информацию их сотрудники отправили в центральный офис они по системе не видят. Снова распечатать акт они не могут, как  впрочем, и найти или сформировать его в системе.

Пишу каждый день жалобы. Никакого результата. Одни просят акт, вторые его не выдают.

Хорошо, поиграем в шпионов. Приходим в салон МТС и начинаем снимать на видео весь ход беседы. Просим выдать акт, в очередной раз получаем отказ. Пересылаем видеофайл в центральный офис и просим разобраться. В ответ получаем ответ: 'пришлите нам акт'.

Вот такой замкнутый круг.

Завтра иду менять оператора на более вменяемого. В воскресенье меняю оператора своим родственникам. На МТС придется писать в Роспотребнадзор. Ребята явно неадекватные.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_mts_zarabatyivaet_dengi_iz_vozdukha_na_televizionnyikh_pristavkakh_5425257

Пользование чужим имуществом

Что делать, если после расторжения договора не было сдано телевизионное оборудование?

1.1. Общие положения

          Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

          Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.          Согласно ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.          В соответствии со ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст.

607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

          Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

          Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 “О недрах”, в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.

          В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор – не заключенным.

          Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.          Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.          Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

          Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.          Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

          В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.          Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:          – если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;          – если договор аренды не является по своей сути договором проката;          – если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;          – если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.          Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).          В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.          По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.          Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:          – если недостатки:          – были им оговорены при заключении договора аренды;          – были заранее известны арендатору;          – должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.          Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:          – потребовать от арендодателя по своему выбору:          – безвозмездного устранения недостатков имущества;          – соразмерного уменьшения арендной платы;          – возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;          – досрочного расторжения договора;          – самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.          Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.          Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.          Договор аренды может быть заключен на любой срок – как на один день, так и на 20 лет.          Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.          В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора – один год.          По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.          Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.          Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.     

     Договор аренды является возмездным.

          Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.          В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.          Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.          Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.          В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.          Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.     

     При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

     

     Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.

     

     Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды.

Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги.

Но в таком случае в договоре должно быть указано: “Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды”.

          Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.     

     Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.

     

     В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.

          Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.          Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.          Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:          – сдавать арендованное имущество в субаренду;          – передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);          – предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;          – отдавать арендные права в залог;          – вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.          Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.     

1.2. Договор субаренды

          По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.          Согласно п. 2 ст.

615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.          Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).          Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.          По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.          По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.          Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.          Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.     

1.3. Государственная регистрация договора аренды

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-books/detail.php?ID=1941

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Что делать, если после расторжения договора не было сдано телевизионное оборудование?

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Пленум ВАС РФ разъяснил ряд вопросов, возникающих при разрешении споров, связанных с расторжением договоров

Что делать, если после расторжения договора не было сдано телевизионное оборудование?

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»

Односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора

По общему правилу (ст. 450 ГК РФ) договор может быть расторгнут:

  • по соглашению сторон;
  • по решению суда.

При этом согласно ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ любая из сторон договора вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке в случаях:

  • предусмотренных законом;
  • предусмотренных самим договором.

Пленум ВАС РФ указал, что прекращение договорных отношений по соглашению сторон или решению суда влечет те же последствия, что и односторонний отказ от договора в силу закона или договора. Исходя из этого выводы, сформулированные в рассматриваемом постановлении, применяются и в том и в другом случае.

Последствия расторжения договора могут быть предусмотрены как законом, так и соглашением сторон

В ст. 453 ГК РФ определены общие последствия расторжения договора (взаимное прекращение обязательств, отсутствие права требования того, что было исполнено по договору до расторжения, право на возмещение убытков).

Пленум ВАС РФ обращает внимание на то, что в ст. 453 ГК РФ содержится не полный перечень последствий расторжения договора, которые могут иметь место. Так, не указанные в этой статье последствия могут содержаться:

  • в положениях об отдельных видах договоров;
  • в соглашениях сторон.

При этом правила, предусмотренные ст. 453 ГК РФ, применяются только в той части, в которой они не противоречат специальным нормам, регулирующим конкретный договор.

Определяя же последствия расторжения договора в самом соглашении, сторонам необходимо соблюдать общие ограничения свободы договора, которые определены в постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

С расторжением договора прекращаются не все обязательства его сторон

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Однако это правило распространяется не на все обязательства сторон.

После расторжения договора его стороны освобождаются от исполнения лишь тех обязательств, которые были предметом договора (например, отгрузка товаров, осуществление работ, оказание услуг и т.д.). Начисляя неустойку за невыполнение таких обязательств, следует иметь в виду, что она может быть начислена только до даты расторжения договора.

Те условия договора, которые по смыслу предполагают их применение и после его расторжения, продолжают действовать, если иное не определено сторонами договора.

Так, например, после расторжения договора могут продолжать выполняться гарантийные обязательства в отношении товаров или работ, соблюдаться условия о рассмотрении споров по договору в третейском суде и т.д.

Продолжат действовать и те условия договора, которые прямо предусматривали выполнение сторонами каких-либо обязанностей уже после его расторжения (например, обязанность вернуть предмет аренды, обязанность вернуть денежные средства и т.д.).

Сторона, права которой нарушены, может требовать возврата исполненного по договору

По общему правилу, если иное не было предусмотрено расторгнутым договором, его стороны не вправе требовать возвращения того, что уже было исполнено ими в рамках договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

По мнению ВАС РФ, это правило должно применяться только в случаях, когда:

  • на момент расторжения договора стороны надлежащим образом выполнили встречные обязательства;
  • размеры выполненных сторонами взаимных обязательств эквивалентны друг другу (например, размер уплаченных заказчиком денег соответствует стоимости осуществленных подрядчиком работ).

В других случаях сторона договора, считающая, что ее права были нарушены, вправе потребовать возврата исполненного. Например, если количество полученного товара на момент расторжения договора оказалось меньше, чем было оплачено, покупатель вправе потребовать возврата излишне уплаченной суммы либо возврата всей суммы при условии возвращения полученного товара.

Отдельно ВАС РФ рассмотрел случай расторжения договора, предметом которого является недвижимое имущество.

Расторгнув такой договор, его стороны должны обратиться в регистрирующий орган с заявлением об обратном переходе права собственности на недвижимое имущество.

При этом, помимо самого заявления, они должны представить доказательства состоявшегося расторжения договора, а также достигнутого ими соглашения о возврате имущества (например, дополнительное соглашение к договору купли-продажи объекта недвижимости).

При возврате имущества бывшему контрагенту придется доплатить

Вместе с имуществом, возвращаемым другой стороне расторгнутого договора, придется также возместить ей все выгоды, которые были извлечены от использования такого имущества. При этом размер выгоды можно уменьшить на расходы, которые были понесены на его содержание (желательно, чтобы такие расходы были подтверждены документально).

Если при расторжении договора возврату подлежат деньги, сторона, которой они должны быть возвращены, вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Ухудшение или гибель подлежащего возврату имущества должны быть компенсированы

В случаях, когда имущество, которое необходимо вернуть контрагенту в связи с расторжением договора, было испорчено или погибло, Пленум ВАС РФ рекомендует исходить из следующего.

  1. Если договор расторгается в связи с нарушением его условий стороной, получившей имущество в собственность, эта сторона обязана вернуть имущество, а также компенсировать его ухудшение. Если возврат имущества невозможен (например, в случае гибели) придется возместить его стоимость, указанную в расторгнутом договоре, или, если в договоре стоимость не указана, по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Согласно этой норме при отсутствии цены в тексте договора она определяется исходя из цен, которые обычно взимаются за аналогичные товары, работы и услуги при сравнимых обстоятельствах. Возмещать стоимость имущества не придется только в том случае, если оно погибло в результате недостатков, за которые отвечает передавшая его сторона, или гибель имущества произошла бы в любом случае вне зависимости от того, у кого оно находится.
  2. Если договор расторгается в связи с нарушением его условий стороной, передавшей имущество, либо по причине, не связанной с нарушением его условий, сторона, которая получила имущество, обязана компенсировать его ухудшение или гибель, только если она распорядилась им или потребила его. Еще одним основанием для компенсации может стать недостаточная забота об имуществе, приведшая к его ухудшению или гибели.

Последствия возврата имущества с обременениями

Если на переданное по договору имущество новым собственником были возложены какие-либо обременения, при возврате такого имущества после расторжения договора эти обременения сохраняются.

На практике это означает, что если возвращаемое имущество на момент расторжения договора находилось, например, в залоге, после передачи это обременение с него не снимается.

При этом суд должен учитывать размер обременения при определении того, насколько из-за этого снизилась цена имущества.

Если же, по мнению стороны, которой должно быть возвращено имущество, обременение имеет существенный размер, она может потребовать возмещения полной стоимости этого имущества.

Указанные правила могут быть применены как к вещам, так и к иному имуществу: ценным бумагам, исключительным правам и т.д.

Просрочка возврата арендованного имущества влечет дополнительные расходы арендатора

Имущество, переданное в пользование без перехода права собственности (например, в аренду) при расторжении договора должно быть возращено собственнику в разумные сроки.

При этом при расторжении договора аренды арендодатель вправе взыскать с арендатора установленные договором арендные платежи вплоть до дня, когда имущество было фактически возвращено.

Помимо платежей, арендодатель вправе требовать возмещения убытков и уплаты неустойки за просрочку возврата имущества (ст. 622 ГК РФ).

Порядок расторжения зарегистрированного договора

При расторжении договора, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, следует соблюдать некоторые правила.

Если согласно условиям договора он может быть расторгнут в одностороннем порядке, сторона, пожелавшая воспользоваться таким правом, может обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора. При этом, помимо заявления, нужно представить доказательство уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора.

Если же зарегистрированный договор расторгается из-за действий одной из его сторон (например, в случае нарушения условий), заявления о прекращении регистрации такого договора должны подаваться обеими его сторонами. Если одна из сторон откажется подать такое заявление, вторая вправе обратиться в суд о признании договора недействительным.

Источник: https://its.1c.ru/db/content/newsprac/src/457499.htm

101Адвокат
Добавить комментарий