Договор аренды нежилого помещения нюансы

Договор аренды нежилого помещения: особенности и юридические тонкости

Договор аренды нежилого помещения нюансы

Договор аренды нежилого помещения – это разновидность соглашения между владельцем недвижимого объекта и лицом, приобретающим временное право на распоряжение имуществом арендодателя.

Основная информация

Согласно договоренности участников сделки заключаться он может не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и простой.

Данная бумага не является типовой, законодательством не предусмотрено четкое содержание и ее структура.

Форма договора – свободная, но при этом имеется несколько основных пунктов, в которых должны быть прописаны основные условия и нюансы договоренности. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и желания сторон.

Данная бумага консенсуальна – вступает в действие не в момент передачи объекта в пользование арендатору, а только после достижения участниками сделки договоренности по всем вопросам. Кроме того она является возмездной, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.

Действие определенных обязанностей и существующих прав, связанных с соглашением начинается с минуты его подписания, только в том случае если оно не требует регистрации, иначе – с ее момента.

Стороны сделки – участники

Участники – владелец, объекта недвижимого имущества и арендодатель. Субъекты все физические и юридические лица.

Размер взноса за услуги регистрации, а также список бумаг, необходимый для ее проведения для предприятий и физических лиц отличается.

В том случае если арендатор – государство, то возникают дополнительные обязательства!

Период действия

В бумаге данного типа может быть указан срок, либо он не устанавливается вообще. Если помещение сдается в аренду менее чем на год, то регистрация не предусмотрена.

Поэтому во избежание лишней волокиты и расходов, стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть пролонгирован на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то согласно законодательству арендатор обладает правом первоочередности, для подстраховки в документе можно прописать этот момент отдельным пунктом.

Если в конце срока договоренность не была расторгнута, и между участниками сделки сохраняются отношения, то бумага автоматически продлевается на неопределенный период времени.

Когда договоренность не имеет сроков действия, то регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно оговорить правила его расторжения.

Когда период соглашения превышает 365 дней, то моментом его подписания считается день его регистрации, до этого юридическую силу он не имеет.

Примерный перечень необходимый для составления договора

Регистрация соглашения осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:

  1. Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
  2. Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
  3. Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
  4. Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
  5. Для юридических – полный пакет учредительных документов.
  6. Квитанцию об уплате государственной пошлины.
  7. Паспорт кадастровый на нежилой объект.

Другие бумаги, предусмотренные ГК РФ, список которых перед заключением сделки следует уточнить у юристов.

Договор аренды нежилого объекта: особенности

Документ данного вида относится к обычным типовым бумагам и составление его в произвольной форме запрещено.

Примерный бланк можно скачать из интернета или воспользоваться помощью юриста.

При формировании положения данной бумаги берутся во внимание интересы участников сделки и ее экономические особенности.

В тексте документа необходимо отразить:

  • юридический статус сторон;
  • вид налогообложения владельца недвижимого имущества;
  • период аренды и возможность ее автоматической пролонгации;
  • возможность изменения суммы арендной платы;
  • способ внесения оплаты и сроки за коммунальные услуги;
  • необходимость в получении гарантийного платежа;
  • права сторон сдавать недвижимое имущество в субаренду;
  • траты на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
  • права третьей стороны;
  • страховка;
  • ограничение на использование имущества;
  • наличие некачественного имущества;
  • ответственность, которую несут стороны при наступлении ЧС;
  • и другое.

При составлении соглашения, перечисленные выше детали, отражаются в письменной форме.

После этого могут быть внесены некоторые корректировки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы во время составления документа.

Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать в сетях Интернет или во избежание разногласий обратиться за помощью к юристу.

Договор с правом выкупа: особенности

При составлении бланка соглашения следует обратить внимание на определенные моменты:

  • необходимость в указании подробной характеристики нежилого помещения, передаваемого в аренду;
  • документ должен быть составлен в письменном виде если период действия бумаги более года, в том случае если арендатор, либо арендодатель юридическое лицо, то в независимости от него;
  • если срок превышает год, то такое соглашение требует регистрации.

В отношении стоимости:

  • входит в арендную плату сумма выкупа либо нет;
  • выкупная стоимость фиксирована ли нет;
  • индексируется ли цена.

Грамотный подход – залог успеха и спокойствия в будущем!

Источник: http://FinansKrug.ru/pravo/arenda-nejilogo-pomescheniya.html

Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения, правовые нюансы — FINFEX.ru

Договор аренды нежилого помещения нюансы

Сдача в аренду нежилого помещения оформляется документально, путем составления договора

Все виды аренды нежилых объектов должны закрепляться составлением соглашения, который впоследствии станет юридическим щитом для защиты сдающего и арендующего лица.

Договор, в обязательном порядке, должен пройти этап регистрации, если нежилая площадь отдается в эксплуатацию по аренде на срок более 12 месяцев.

Как же осуществляется государственная регистрация договора аренды нежилого помещения? Разберемся во всех тонкостях этой процедуры.

Какие соглашения нужно регистрировать?

Регистрация договора обязательна, если нежилое помещение сдается в аренду на срок более 12 месяцев

Соглашение, составленное более чем на 12 месяцев, регистрируется в обязательном порядке.

Такая длительная эксплуатация чаще встречается с наймом помещений для производства или государственных нужд.

Нередко площадь сдают в аренду для осуществления определенной деятельности арендатора.

Допустим, гражданин пожелал заняться предпринимательской деятельностью в помещении бывшего кинотеатра или Дворца культуры.

В договоре аренды должно быть предусмотрено ведение именно той деятельности, которая характерна предназначению этого объекта.

Использовать арендованное помещение следует в соответствии с оговоренной в документе целью

Наряду с составлением договорного документа, производится перепись всего имущества, принадлежащего сдаваемому объекту, и передается в эксплуатацию арендатору на определенный срок.

В случае порчи или поломки, арендатор обязан оплатить ремонт или возместить ущерб.

Если договор составлен на краткосрочный период с возможностью автоматического продления по его завершению, то составлять новое соглашение необязательно.

В случае отсутствия такого пункта, арендодатель имеет полное право сменить арендатора и самостоятельно установить срок для освобождения им помещения.

Естественно, что договора без возможности продления, совершенно не устраивают арендаторов.

Неудобства и отсутствие стабильности, которые возникают при таких обстоятельствах, нарушают планы и замыслы для осуществления той или иной деятельности на одном месте в течение длительного срока.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций в договоре желательно указывать реальные размера арендной платы и оговаривать сумму, вносимую арендатором за коммунальные платежи

Договора без продления часто заключаются по инициативе арендодателя, так как в соглашении прописывается явно заниженная сумма арендной платы, не соответствующая действительности.

Поэтому во избежание неприятных моментов и конфликтных ситуаций лучше указать реальную сумму аренды и список по коммунальным выплатам, которые должны быть оплачены арендующим лицом.

Соглашение на короткий срок можно зарегистрировать в налоговой инспекции.

Как только регистрация нежилого помещения будет произведена, соглашение об арендной эксплуатации помещения обретает законную силу.

Мнение юриста-эксперта

Мнение экспертаГуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

  Задать вопросЦена аренды за передаваемые объекты очень часто основывается на отчетах об оценке независимой экспертизы.

Очень часто передаются в аренду помещения, ремонт в которых не делался многие годы. Обычно эти помещения где-нибудь на окраине, помещения передаваемые муниципалитетом из бывших бюджетных учреждений или просто долгое время не использовались хозяином.

Любые ремонты делаются естественно, только с письменного разрешения собственника. По договоренности сторон все выполненные работы по улучшению состояния объекта могут компенсироваться арендодателем.

Возможен вариант, когда собственник возмещает арендатору затраты, понесенные на восстановление помещения полностью или частично.

:  Земельный фонд: что это такое?

В основном стороны приходят к соглашению, что при предоставлении соответствующих документов, подтверждающих вложенные затраты, арендатор уменьшает стоимость ежемесячной аренды на цену понесенных затрат. При расторжении или прекращении договора аренды все улучшения остаются собственностью арендатора.

Что учесть при составлении соглашения

Как стало понятно, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения — процедура обязательная. Но чтобы документ имел юридическую силу, в нем должны содержаться некоторые значимые пункты.

Начать следует с беседы с противоположной стороной об условиях сдачи и приема в аренду нежилого объекта.

Далее нужно изложить все оговоренные детали письменно в двойном экземпляре и подать созданный документ на регистрацию в налоговую инспекцию или другой уполномоченный орган.

Перед заключением договора аренды рекомендуется тщательно проанализировать каждый его пункт, а также изучить сам объект недвижимости

Перед тем как поставить подпись на соглашении, важно скрупулезно изучить его содержание на достоверность фактов, касательно личных данных обеих сторон (кадастровый паспорт, свидетельство о праве на собственность и т.п.).

К тому же необходимо осуществить проверку состояния объекта и сделать фиксирующие пометки в акте приема помещения в аренду.

Если в планах арендующего лица изменить вид и состояние помещения посредством ремонта, этот нюанс нужно учесть при составлении соглашения.

Использование нежилого помещения играет особую роль. Необходимо обязательно обсудить с арендодателем возможность осуществления той или иной деятельности именно в этом помещении.

Допустим, если соглашение содержит информацию о торговле продуктами питания, а объект стал магазином по продаже обоев и других материалов для ремонта, то данный факт:

  • может вызвать серьезные конфликты между сторонами
  • стать причиной расторжения соглашения досрочно и в одностороннем порядке

Часто арендаторы сдают часть съемного объекта третьим лицам (субарендаторам), в соответствии с соглашением между ними.

Но стоит учесть, что такие договора будут законными только с одобрительного решения основного арендодателя, который подтверждает возможность сдачи письменно.

Запомните! Если в аренду взято строение или помещение с земельным участком, то он также переходить в эксплуатацию по аренде.

Договор должен содержать исчерпывающую информацию, касательно данных сторон, а также размер арендных взносов, которые в определенный срок должен получать арендодатель.

Соглашение позволяет законно установить размер неустойки в случае просрочки арендной платы.

Важной деталью является передача денег. Если в устной форме было договорено, не указывать в договоре реальную сумму ежемесячных оплат за аренду (арендодатели часто уклоняются от уплаты налогов), то передавая сумму, возьмите письменную расписку с арендодателя о получении денег.

Регистрация и необходимые документы

Кроме самого договора аренды для регистрации сделки потребуются документы, подтверждающие личности граждан, участвующих в сделке и документы на саму недвижимость

Регистрация договора аренды требует сбора пакета документов, оформленных в соответствии с установленными образцами законодательства РФ.

Уполномоченному органу представляют следующие документы:

  1. Заявление, для получения регистрации соглашения аренды государственного образца. Заявление должно иметь хотя бы одну подпись из двух лиц, заключивших соглашение.
  2. Два оригинальных экземпляра договора аренды нежилого помещения. Они должны содержать правомерные пункты и полностью соответствовать законодательству РФ. После регистрации, один из экземпляров выдается на руки арендодателю, а второй прикрепляется к делу и остается у уполномоченных органов.
  3. Выписка из государственного кадастра недвижимости, которая сдается в аренду. Документ должен содержать исчерпывающие сведения о размере площади нежилого помещения и другую информацию по описанию объекта.
  4. Свидетельство о праве собственности. Этот правоустанавливающий документ дает право арендодателю сдать свою собственность в аренду.
  5. Гражданский документ арендатора и арендодателя, в той ситуации, если они оба зарегистрированы как физическое лицо.
  6. В ситуации с юридическими лицами, подписавшими соглашение об аренде, понадобятся дополнительные документы, а это: учредительная документация организации, регистрационное свидетельство и т. п.
  7. Доверительный документ, заверенный нотариусом, в случае если одна из сторон не может сдать документы на регистрацию договора аренды лично, а доверяет осуществление этой процедуры иному лицу.
  8. Письменное согласие супругов, заверенное в нотариальной конторе и соответствующее нормам, прописанных в Семейном кодексе РФ. Документ позволит сдать в аренду общую собственность супругов. Если брачные отношения утратили юридическую силу (брак расторгнут), потребуется соответствующее заявление.
  9. Заверенное согласие собственника, если в аренду сдается объект, являющийся государственной собственностью. В этом случае соглашение заключается организацией, которая вправе заниматься управлением нежилого помещения.
  10. Платежный документ об уплате госпошлины.

:  Что входит в налоговую тайну: 7 основных элементов

Особенности регистрации

Договор аренды нежилого помещения и его регистрация предусматривает наличие некоторых особенностей и законных тонкостей.

Государственной регистрации подлежит тот нежилой объект, на который в соответствии с законом, были зарегистрированы ранее появившиеся права арендующего лица.

К примеру, нельзя сдать в аренду на длительный срок нежилое помещение, которое находится в строении, возведенном, но так и не отданным в использование, так как регистрация прав на собственность не осуществилась.

В последние годы практикуются промежуточные договора между лицами, осуществляющими коммерческую деятельность, которые в будущем обязуются составить главное соглашение аренды нежилого объекта.

Такой промежуточный договор не регистрируется.

В случае с субарендой, от государственной регистрации не уклониться, если он заключается на длительный период.

Конкретные сроки регистрации договора аренды в законодательных документах не оговорены

Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, однако сроки для осуществления этой процедурой не установлены действующим законодательством РФ.

Несмотря на это, юридическую силу документ получит только после завершения всех процедур и проставления штампа о государственной регистрации.

Чтобы избежать неприятных моментов и конфликтных ситуаций между сторонами, во время составления соглашения нужно определиться с датой сдачи документов на регистрацию и кто из сторон будет это выполнять.

Данный пункт поможет избежать недоразумений, если сторона откажется от государственной регистрации договора.

Если уклонение от регистрации произошло, другая сторона имеет право подать иск в суд и принудить к регистрации соглашения.

Хозяйственная деятельность должна осуществляться в нежилом помещении, а так как цены на недвижимость высоки, проще его арендовать, благо, что арендные отношения регулируются действующим законодательством. Надеемся, что информация была вам полезна.

В заключение следует заметить: государственная регистрация нежилого помещения требует информированности в нюансах и правовых особенностях процесса. Получить необходимые сведения можно, внимательно изучив этапы процедуры.

Об особенностях сделки аренды, о конфликтах, которые могут возникать при невнимательном отношении к составлению договора — на видео:

Источник: https://finfex.ru/gosudarstvennaya-registraciya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomescheniya-pravovye-nyuansy/

Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)

Договор аренды нежилого помещения нюансы

Аренда нежилых помещений: существенные условия

Типовой бланк договора аренды нежилого помещения (образец скачать бесплатно)

Доп. соглашение к договору аренды. Пролонгация (продление) договора. Акт возврата по договору аренды

Договоры аренды, заключаемые между физическими лицами

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Претензия по договору аренды нежилого помещения

Долгосрочный договор аренды и его преимущества

Аренда нежилых помещений: существенные условия

К существенным условиям при аренде нежилых помещений относятся следующие:

  1. Точное указание реквизитов недвижимости, представляющей собой объект договора — п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ гласит, что если описание помещения не дает возможности однозначно идентифицировать объект, то договор будет считаться незаключенным.
  2. Стороны, участвующие в сделке, арендодатель и арендатор, их наименования и реквизиты должны быть четко прописаны (ст. 432 и ст. 606 ГК РФ);
  3. Величина арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Срок не является необходимым условием договора аренды помещения. Если он не определен в соглашении, то считается, что договор заключен на неопределенный период и госрегистрации не подлежит (п. 11 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Типовой бланк договора аренды нежилого помещения (образец скачать бесплатно)

Максимально стандартизированный бланк договора аренды нежилого помещения можно бесплатно скачать в интернете. Обычно он содержит следующие основные разделы:

  • преамбула;
  • предмет договора;
  • арендная плата и порядок расчетов;
  • срок аренды;
  • изменение и прекращение договора;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Особенности конкретной ситуации не будут отражены в типовом бланке, поэтому сторонам нужно обсудить все индивидуальные черты сделки и возможность внесения изменений в основной документ путем заключения дополнительного соглашения.

Доп. соглашение к договору аренды. Пролонгация (продление) договора. Акт возврата по договору аренды

В случае окончания срока, на который был оформлен договор аренды нежилого помещения (образец можно скачать), пролонгация, т. е.

продление действия этого документа, возможна на основании составленного дополнительного соглашения.

Понятие автопролонгации уместно в случае, если стороны не уведомили друг друга о желании расторгнуть договор в порядке, предусмотренном законодательством (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В  пункте об автопролонгации стоит указать конкретный — в днях, месяцах или годах — срок, на который договор будет продлеваться. Это поможет избежать ошибок в толковании формулировки «на тот же срок». Разногласия часто возникают, когда продлевается договор, заключенный на 11 месяцев. В данном случае «на тот же срок» означает еще на 11 месяцев, а не до той же даты следующего года.

Дополнительным соглашением, составленным с учетом пожеланий обеих сторон, можно изменить и иные параметры исходного документа.

В случае расторжения договора по любым причинам обратная передача помещения производится по акту возврата, завизированного обеими сторонами.

Договоры аренды, заключаемые между физическими лицами

Договоры аренды между физическими лицами могут быть заключены и в устной форме, только если предметом соглашения является движимое имущество, передаваемое в пользование на срок до года. Письменная форма документа о передаче в аренду недвижимого имущества необходима в соответствии со ст. 651 ГК РФ. Договор, заключенный на срок более года, нуждается в регистрации Росреестром.

Договор о намерениях аренды нежилого помещения

Зарегистрировать договор аренды нежилого помещения в органах Росреестра можно лишь тогда, когда арендодатель имеет подтверждающий право документ на передаваемое в аренду имущество.

Примером может служить случай, когда дом, в котором находится помещение, построен, но еще не сдан в эксплуатацию.

По факту свидетельства на право собственности еще не существует, но будущий арендатор уже хотел бы «придержать» площадь за собой до момента госрегистрации.

В таких случаях часто оформляется предварительный договор или договор о намерениях аренды нежилого помещения, предусматривающий в дальнейшем подписание и регистрацию основного документа об аренде. Сам предварительный договор не регистрируется Росреестром.

Претензия по договору аренды нежилого помещения

Обычно договоры аренды предусматривают раздел, касающийся урегулирования споров. Как правило, указывается, что все разногласия по не регламентированным договором вопросам будут решаться посредством обсуждений, на основании положений законодательства. При невозможности прийти к консенсусу таким образом, стороны могут обратиться в арбитражный суд.

Предварительно стороной, считающей свои права ущемленными, составляется претензия, со ссылками на соответствующие статьи закона (чаще всего вопросы касаются нарушений по внесению арендной платы — ст. 614 ГК РФ).

Обязательно нужны приложения: копия договора аренды и акта приема-передачи, а также документ, служащий обоснованием причин составления претензии.

Например, документация, подтверждающая отсутствие или несвоевременное поступление платы за аренду.

Долгосрочный договор аренды и его преимущества

Величину платы за аренду помещения можно менять по обоюдному согласию сторон, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 914 ГК РФ). Зная эту особенность, арендодатели часто предлагают заключать договор на срок до 11 месяцев, по истечении которого, если арендатор не согласен на новые условия о размерах арендной платы, соглашение можно расторгнуть.

В письме президиума ВАС № 66 оговорено, что заключенный с 1-го числа какого-либо месяца настоящего года по последнее число предшествующего месяца последующего года договор будет считаться заключенным на 1 год и подлежать госрегистрации.

Для получения гарантии сохранения размера платежей арендатор может просить о заключении долгосрочного договора аренды. Также такое решение будет выгодно в случае, когда сторона, получающая помещение во временное пользование за плату, производит там за свой счет определенные преобразования и улучшения (ст. 623 ГК РФ). 

Правила составления договора аренды нежилого помещения достаточно подробно регламентированы положениями гл. 34 ГК РФ.

При этом строгие требования предъявляются в основном только к существенным условиям договора (предмет и цена) и необходимости (в установленных ситуациях) госрегистрации сделки.

Практически во всех остальных случаях стороны вольны самостоятельно определиться с условиями, что позволяет с помощью составления такого документа максимально учесть интересы сторон.

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/nyuansy_dogovora_arendy_nezhilogo_pomeweniya_obrazec/

Тонкости договора аренды

Договор аренды нежилого помещения нюансы

В Гражданском кодексе РФ нежилые помещения не выделяются как отдельный объект арендных отношений: они включены в широкое понятие «здание», объединяющее весь спектр нежилых (культурных, производственных, торговых и др.) и жилых строений. При этом нежилое помещение может представлять собой как здание в целом, так и его отдельную часть.

Чтобы разобраться в тонкостях формы и содержания договора аренды, в первую очередь, определимся, что под данным понятием подразумевается.

Итак, договор аренды нежилого помещения – это документ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение во временное пользование за определенную плату. Вместе с тем при составлении данного документа необходимо учесть несколько важных особенностей.

Договор аренды подлежит процедуре прохождения государственной регистрации в случае, если срок аренды помещения по нему превышает один год. С учетом того, что текст ГК РФ (п.2 ст.

651) содержит термин «не менее года», вполне логично, что государственной регистрации подлежат в том числе и договоры аренды, заключаемые сроком на 1 год.

Вместе с тем, если хотя бы одной из сторон договорных отношений является юридическое лицо, вне зависимости от срока его действия договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора

Предмет договора является существенным условием договора об аренде нежилого помещения, соответственно, без точного определения предмета договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Таким образом, в тексте договора передаваемое в аренду помещение должно быть описано ясно, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:

  • Адрес здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение.
  • Четкое описание местоположения данного помещения внутри здания (этаж, номер офиса и т.п.).
  • Общая площадь сдаваемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).
  • Назначение сдаваемого в аренду помещения (для офисных либо производственных нужд, под склад и т.п.).
  • Если сдаваемое в аренду нежилое помещение состоит из нескольких(а также, если некоторые из сдаваемых в аренду помещений – основные, а другие – вспомогательные), к договору необходимо будет составить приложение – план-схему данного помещения с указанием всех деталей.

После подписания данного договора (либо еще при заключении) нежилое помещение-предмет договора должно быть по акту передано арендатору.

Причем в этом случае вместо передаточного акта возможно составление и иного документа (соглашения, протокола и т.д.), подписанного обеими сторонами.

По окончании действия договора исрока аренды нежилое помещение возвращается арендодателю с обязательным соблюдением всех указанных процедур.

Арендодатель и собственник

В соответствии с общими правилами, в качестве арендодателя нежилого помещенияможет выступать его собственник. Однако арендодателями могут являться и другие лица, причем как физические, так и юридические – при наличии соответствующих полномочий.

Так, предприятия или учреждения (если в их ведении или управлении находятся нежилые помещения,сдаваемые в аренду) имеют право выступать в качестве арендодателей, предварительно получив на это согласие самого собственника или уполномоченного собственником лица.

Юридические адреса от собственника

В случае перехода прав собственности другому лицу, правоотношения аренды помещения сохраняются, поскольку данный факт не является основанием для расторженияили изменениядоговора аренды. При ликвидации арендодателя-юридического лица правоотношения аренды помещения прекращаются, за исключением случаев, когда исполнение обязательства юридического лица законодательно возлагается на другое лицо.

Использование арендуемого помещения

Арендатор нежилого помещения обязан использовать его в полном соответствии с оговоренными в договоре условиями. Если данные условия в договоре не оговорены – по его прямому назначению(п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нарушение данного правила будет являться основанием для требования арендодателя расторгнуть договор и возместить причиненные ему этим убытки.

При этом арендатор имеет право сдавать арендуемые нежилые помещения в субаренду или другим образом передавать свои права и обязанности иному лицу только с согласия самого арендодателя и в установленном законом порядке.

Арендная плата и срок действия договора

Определение в договоре размера арендной платы – существенное условие заключения такого рода сделок.

Если в договоре отсутствует размер арендной платы, данный договор считается незаключенным, поэтому не влечет за собой никаких правовых последствий, если только в дополнительном соглашении сторонами не будет достигнуто согласие по поводу размера арендной платы либо пересмотрены условия основного договора. Договор аренды следует считать заключенным только с момента достижения обеими сторонами согласия по поводу размера арендной платы.

Кроме того, если по договору аренды помещения арендная плата устанавливается за единицу площади, она должна определяться исходя из фактического размерапомещения,передаваемого в аренду.Если жев договоре аренды нежилого помещения не оговариваетсясрок аренды, такой договор будет заключен на неопределенный срок.

В данном случае любая из сторон имеет право расторгнуть договорв любое время, за три месяцапредупредив об этом другую сторону (соответствующее оповещение должно быть выполнено в письменной форме).

Если срок договора аренды не определен, такой договор в государственной регистрации не нуждается, потому как, согласно действующему законодательству, регистрируется только договор, заключенный на срок более года.

Таким образом, лишь соблюдение всех вышеописанных условий составления договора аренды и знание тонкостей данной процедуры обеспечит надежными гарантиями всех участников сделки.

Источник: http://www.orte.ru/tonkosti_dogovora_arendy.html

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Договор аренды нежилого помещения нюансы

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

—  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

—  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Источник: https://gubdaily.ru/blog/promo/yurfineks/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/

101Адвокат
Добавить комментарий