Договор аренды в римском праве

Консенсуальные договоры: договор найма вещей (аренды)

Договор аренды в римском праве

Консенсуальный договор — это добровольное соглашение сторон в одном и том же деле, не требующее никаких формальностей. Консенсуальные договоры появились позднее остальных и утвердились приблизительно в III в. до н. э.

По порядку заключения они обладали еще большей простотой, чем контракты реальные.

Здесь дело исчерпывалось одним только достигнутым сторонами соглашением, а передача вещи если и производилась, то не в целях заключения, а во исполнение уже заключенного договора.

Тем самым консенсуальные контракты, как и реальные, не могли быть абстрактными и в своей действительности зависели от определенных оснований.

Консенсуальные договоры могли заключаться непосредственно сторонами или через посредников.

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
  • Позвонить:
    • По всей России: +7 (800) 350-73-32

Предметом контракта должны были быть вещи, представляющие собой товар и находящиеся в коммерческом обороте (res in commercio). Если консенсуальный контракт не исполнялся, то предусматривались иски: actio empti для защиты покупателя и actio venditi для защиты продавца.

Римское право различало четыре вида консенсуальных договоров:

  • куплю-продажу;
  • наем;
  • поручение;
  • товарищество.

Все они заключались через простое соглашение сторон о важнейших пунктах договора, в какой бы внешней форме ни проявилось это соглашение.

Классическое римское право знало три вида договора найма:

  1. наем вещей (locatio-conductio rerum);
  2. наем услуг (locatio-conductio operarum);
  3. наем работы или подряд (locatio-conductio opens или opens faciendi).

Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование предоставленными  вещами  определенное  вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

Среди свободных римских граждан очень рано появилась резкая имущественная дифференциация. Наряду с крупными землевладельцами, обрабатывающими свои огромные латифундии трудом множества рабов, образовалась многочисленная прослойка бедных крестьян, свободных, но малоземельных или вовсе безземельных.

Эти безземельные или малоземельные крестьяне были вынуждены снимать у богатого рабовладельца небольшие клочки земли для обработки. Равным образом в городах было много граждан, не имевших собственных домов и снимавших жилище у богатых домовладельцев.

Соотношение наймодателей и нанимателей с социально-экономической стороны приводило к соответствующему умалению прав нанимателя: его экономическая зависимость от наймодателя сказалась, между прочим, в том, что наниматель вещи (в особенности земельного участка) не признавался в Риме владельцем и не пользовался самостоятельной владельческой защитой против всякого рода самовольных посягательств на его землю и хозяйство. Отразить такие самовольные нарушения обладания снятым земельным участком наниматель мог только через посредство сдатчика, на имя которого считался обладающим данным участком наниматель. Легко понять, как возрастала в силу этого зависимость нанимателя от сдатчика, и без того дававшая себя знать.

Предметом locatio-conductio rei могли быть вещи — движимые и недвижимые, но из числа движимых вещей только такие, которые не принадлежат к числу потребляемых (т.е.

при нормальном хозяйственном употреблении не уничтожающихся и не подвергающихся существенному изменению), так как в отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, какая была получена по договору.

Было необязательным, чтобы наймодатель имел право собственности на сдаваемую вещь: допускалась сдача внаймы и чужой вещи.

Вознаграждение за пользование (наемная плата) нормально должно определяться в денежном выражении, но в договорах найма (аренды) сельскохозяйственных земельных участков допускалось определение наемной платы в натуре (известное количество продуктов, в частности известная доля урожая). Если в других случаях лицо, получающее по договору вещь в пользование, принимало на себя обязательство дать за это в пользование другую вещь и т.п., то такой договор не подходил под категорию locatio-conductio.

Срок не являлся необходимым элементом договора найма: можно было представить вещь в пользование и без указания точного срока («на неопределенный срок»). В этом случае договор мог быть в любое время прекращен по заявлению каждой стороны.

Обязанности наймодателя

На наймодателе лежала обязанность предоставить нанимателю пользование нанятой вещью (или вещью и плодами от нее). Вместе с вещью должны быть переданы и принадлежности к ней (например, при сдаче земельного участка — обычный инвентарь).Вещь должна быть предоставлена своевременно. Несоблюдение этой обязанности дает нанимателю право отступиться от договора.

Обязанность наймодателя предоставить нанимателю вещь в пользование не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель обязан был в течение всего срока найма обеспечить нанимателю возможность спокойного и соответствующего договору пользования вещью. Для этого наймодатель должен производить необходимый ремонт отданной внаем вещи, чтобы в течение всего срока договора поддерживать вещь в годном для пользования состоянии, устранять препятствия, которые мог встретить с чей-либо стороны наниматель, и т.п.

Если предоставленная в пользование вещь оказывалась непригодной для пользования или, по крайней мере, пользование не давало всего того хозяйственного эффекта, на получение которого наниматель вправе был рассчитывать, то действовали принципы, аналогичные тем, на которых строилась ответственность продавца за недостатки проданной вещи. Ответственность наймодателя за недостатки сданной внаем вещи выражалась в возмещении всего интереса нанимателя в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для пользования по тому назначению, какое имелось в виду при заключении договора. Однако возможно было в этих случаях и иное последствие, а именно: нанимателю принадлежало право отказаться от договора. Если пользование вещью было возможно, но с меньшим хозяйственным эффектом и удобствами, наниматель мог с помощью actio conducti требовать снижения наемной платы.Наймодатель отвечал за всякую вину (omnis culpa). Если невозможность пользования вещью для нанимателя наступала без вины в том наймодателя, последний не нес ответственности перед нанимателем, но и не имел права требовать наемную плату за то время, пока пользование вещью было невозможно по такой случайной причине. Из этого можно сделать вывод, что риск в данном случае лежал на наймодателе (periculum est locatoris).

Наймодатель обязан был также платить за отданную внаем вещь налоги, нести всякого рода публичные повинности и пр.

Обязанности нанимателя.

Наниматель был обязан платить наймодателю за пользование вещью условленную наемную плату пропорционально времени пользования. По общему правилу, если не было иного соглашения, наемная плата вносилась по истечении соответствующего промежутка времени (postnumerando).

Если наниматель внес наемную плату вперед, а использование в течение всего периода, за который внесена наемная плата, оказалось невозможным не по вине нанимателя (например, по случайной причине сгорел нанятый дом), нанимателю дается actio conducti для возвращения наемной платы.

Вопрос о платеже наемной платы получил специальную регламентацию для того случая, когда она определена в натуре в известном количестве продуктов (сельскохозяйственная аренда). Различные случайные обстоятельства могут сильно повлиять на урожай и так его понизить, что для арендатора окажется непосильной арендная плата, установленная по договору.

Классические римские юристы оставили по этому вопросу следующие указания. Если имела место так называемая неодолимая сила (vis cui resisti non potest), вследствие чего пропал урожай, наниматель освобождался от обязанности платежа наемной платы. Если же ничего чрезвычайного не произошло, то убыток от недорода и т.п. нес наниматель.

В отношении неурожая, постигшего нанятый участок, классические юристы давали еще такое разъяснение: урожайность — дело случайное: один год — неурожайный, а другой — дает обильный урожай; поэтому в неурожайный год, когда арендатору трудно уплатить полную арендную плату, следует допустить уменьшение платы (remissio mercedis); но, если последующие годы будут урожайными, наймодатель вправе дополучить арендную плату и за неурожайный год.

Наниматель при пользовании вещью должен был сообразовываться с содержанием договора и хозяйственным назначением вещи. Он нес ответственность за всякого рода повреждения и ухудшения нанятой вещи, если они произошли по его вине, хотя бы легкой.

По окончании найма нанятая вещь должна быть возвращена без задержки и в надлежащем состоянии. В случае несвоевременного возвращения нанятой вещи наниматель был обязан возместить наймодателю убытки, понесенные им от несвоевременного возвращения вещи.

Если наниматель за время найма произвел затраты на нанятую вещь, то вопрос о его праве на возмещение произведенного расхода решался в зависимости от характера затрат.

В тех случаях, когда издержки можно было считать необходимыми либо полезными, хозяйственно целесообразными, наниматель имел право требовать от наймодателя их возмещения; если же издержки не имели такого значения, а сделаны были только в силу особенностей личного вкуса или желания нанимателя, то ему не давалось права требовать возмещения таких затрат, а только предоставлялось право отделить от вещи «вложения» в нее, при условии, однако, если это можно сделать без ухудшения вещи.

Наниматель не лишен был права (если не было противоположного соглашения с наймодателем) передать нанятую вещь в пользование другому лицу (поднаем).

Разумеется, такая передача нанятой вещи поднанимателю не снимала с основного нанимателя ответственности перед наймодателем за сохранность вещи и надлежащее ее использование.

Наниматель вообще отвечал от своего имени (в данном случае это значит: как за свою вину) за вину всех, кого он допускал к нанятой вещи.

Социально-экономическое положение нанимателей в Риме и преимущественная забота закона о наймодателях сказалась на регламентации договора найма, в частности, в том, что римское право строго последовательно проводило обязательственно-правовую природу имущественного найма.

Важнейшим выводом из указанного принципа было то положение, что, если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника.

В новое время получил большое распространение афоризм, что «купля прекращает (ломает) наем».

Этот афоризм не точен: отчуждение сданной внаем вещи не снимало с наймодателя ответственности перед нанимателем, следовательно, договор между ними не считался прекращенным; но осуществление нанимателем пользования нанятой вещью находилось в зависимости от согласия нового собственника вещи, на которого договор предшественника автоматически не распространялся. Если новый собственник не давал нанимателю согласия на пользование вещью, первоначальный наймодатель нес ответственность по договору.

Договор найма вещи в некоторых случаях мог быть прекращен односторонним отказом от него той или другой стороны. Такое право признавалось за нанимателем, в частности, если предоставленная наймодателем вещь оказывалась непригодной для использования. Наниматель мог также отказаться от договора, если пользование вещью связано с серьезной опасностью.

В ряде случаев имел право прекратить договор наймодатель, а именно, если наниматель злоупотреблял своим правом, пользовался вещью так, что портил ее и т.д., если нанятая вещь требовала ремонта, а выполнение его невозможно без прекращения пользования нанимателя, наконец, если вещь оказалась необходимой для личных надобностей наймодателя.

Смерть той или иной стороны не прекращала договора найма. Прекращался договор найма истечением срока, но если фактически пользование вещью со стороны нанимателя продолжалось и по окончании срока, договор считался возобновленным по молчаливому согласию сторон.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 “О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 48 “О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан”

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 46 “О некоторых вопросах судебной практики по делам о преступлениях против конституционных прав и свобод человека и гражданина (статьи 137, 138, 138.1, 139, 144.1, 145, 145.1 Уголовного кодекса Российской Федерации)”

Постановление Пленума ВС РФ от 29 ноября 2018 года № 41 “О судебной практике по уголовным делам о нарушениях требований охраны труда, правил безопасности при ведении строительных или иных работ либо требований промышленной безопасности опасных производственных объектов”

Согласно Федеральному закону от 28.11.2018 N 451-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” пересмотрен порядок разрешения гражданских и административных дел в судах (со дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции, но не позднее 1 октября 2019 года).

Источник: https://jurkom74.ru/ucheba/konsensualnie-dogovori-dogovor-nayma-veschey-arendi

Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому дореволюционному гражданскому праву — курсовая работа

Договор аренды в римском праве

     СОДЕРЖАНИЕ  

Введение 3

1. Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому дореволюционному гражданскому праву 4

2. Общие положения об аренде 6

    2. 1 Понятия договора аренды 6

    2. 2 Существенные условия договора аренды 6

    2. 4  Форма и государственная регистрация договора аренды 9

    2. 5 Субъекты (стороны) договора аренды 10

         2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды………………………………………112

 3. Заключение………………………………………………………………………………..15

   4. Список литературы……………………………………………………………………….16                             

 

    Данная работа посвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды (имущественного найма).

    Данный договор относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Этот договор очень актуален в настоящее.

    Во-первых, это обосновывается следующим, что договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

    Во-вторых, в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

    В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем.

Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот.

С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

    Цель данной работы  в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора.

 

    Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривается в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) – весьма широкого по охвату регулируемых им отношений,  типа гражданско-правового договора.

    Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis).

Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

    Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.1

    Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей.

По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймодатель – locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю  – conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.2

    В наем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору.

Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т. е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т. е.

имущественные права, например узуфрукт.

    Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т. е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

    Что касается дореволюционного российского законодательства, то в нем имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).3

    Д. И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: «например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы.

Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору, особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом – наем мебели, платья, вообще имущества движимого».

    Российскому законодательству, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве».4

    Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

    В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д. И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные».

    И законодаетльство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа.

    Вещи, потребляемые, неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять.

Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности.

Что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег».5

    В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст.1691).

Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате. Дореволюционное законодательство  (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, Ст.

1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение.

2. 1 Понятия договора аренды

 

    Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

    При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

    Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

    Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

    Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

    В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

    С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

    Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

    Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

    Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности.

Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является синаллагматическим.

2. 2 Существенные условия договора аренды

 

    В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.

Приведем мнения на этот счет, например, в одной из работ указывается: «… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».

    Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д. И.

Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».

Источник: http://freepapers.ru/58/dogovor-arendy-imushhestvennogo-najma-v/60246.392307.list1.html

101Адвокат
Добавить комментарий