Договор дду пик образец 2019

Как составить договор долевого участия

Договор дду пик образец 2019

Договор долевого участия — это соглашение двух лиц, по которому одна сторона (застройщик) принимает на себя обязательство передать в установленный срок создаваемый объект недвижимости, а другая сторона обязуется принять его и произвести оплату.

КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня

Получить доступ

Правовое регулирование правоотношений между сторонами осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — в этом законе нужно искать ответ на вопрос: что такое договор долевого участия.

Существенные условия договора

На законодательном уровне установлены условия, которые должны содержаться в соглашении:

  • описание объекта строительства: включает в себя перечисление характеристик предмета (площадь помещения, количество комнат, этаж, адрес), которые включаются в договор о долевом участии в строительстве жилья;
  • срок: период времени, по наступлению которого застройщик исполняет обязательство по передаче предмета сделки;
  • гарантийный срок: промежуток времени, в течение которого застройщик обязан устранить возникшие недостатки объекта строительства;
  • стоимость и порядок оплаты: сумма денежных средств, которую сторона сделки обязуется передать застройщику;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств: установленные статьей 12.1. ФЗ № 214-ФЗ гарантии соблюдения прав дольщика.

Если договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома не будет содержать хотя бы одно из вышеперечисленных условий, тогда он считается не заключенным. Сторона сделки может обезопасить себя, заключив арбитражное соглашение по правилам главы 2 Федерального закона от 29.12.2015 № 382-ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации».

Форма и порядок заключения

Соглашение заключается в письменной форме. На нормативно-правовом уровне не установлено требований об обязательных документах, являющихся приложением. Договор о долевом участии в строительстве жилья может содержать в качестве неотъемлемой части следующие документы:

  • лицензии застройщика — документ, который подтверждает право на осуществление определенного вида деятельности;
  • проектная документация на объект — сведения о технических, архитектурных свойствах предмета соглашения;
  • копия разрешения на строительство объекта — документ, удостоверяющий правомерность строительного этапа;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости — сведения, содержащие информацию о дате регистрации, собственнике объекта, обременении.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ, договор об участии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Действие соглашения между сторонами начинается с момента регистрации, без проведения которой оно будет считаться не заключенным.

Рекомендуемые условия договора

Уточните, в каком состоянии будет передаваться предмет сделки, например с отделкой или без нее. Такое условие может значительно повлиять на стоимость.

На законодательном уровне установлен срок, в течение которого застройщик обязуется устранить выявленные недостатки переданного объекта. По пункту 5 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ, соглашение включает в себя условие о гарантии сроком не менее 5 лет.

В случае если стороны заключили соглашение после 25.12.2018, исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности.

Сторонам следует обратить внимание в договоре долевого строительства на неустойку за недостоверность заверений об обстоятельствах, что установлено пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае признания соглашения не заключенным этот пункт предоставляет право использовать неустойку как меру ответственности.

Перед тем как заключить договор долевого участия, целесообразно изучить сведения, которые размещаются на сайте единой системы жилищного строительства: это обеспечит большую безопасность, что отразится на проводимой сделке. Этот ресурс содержит информацию о наличии у застройщика заключений государственных органов, об отчислении обязательных взносов.

Если застройщик не исполняет обязательства по гарантийному ремонту в течение установленного срока, вторая сторона сделки имеет право потребовать компенсацию в порядке, предусмотренном законодательством о защите прав потребителей.

Бланк договора

Источник: https://ppt.ru/forms/stroitelstvo/dolevogo

Договор долевого участия в строительстве — образец 2019 года

Договор дду пик образец 2019

Долевое участие в строительстве способствует приобретению жилья по сниженной стоимости в рамках имеющейся у покупателя суммы.

С 2015 года заключение договора долевого участия в строительстве жилья стало более безопасным, так как перечисляемые средства не поступают на счет застройщика сразу.

Деньги переводятся только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Особенности ДДУ

Долевое строительство становится все более популярным, застройщики развивают технологии возведения многоквартирных домов, а граждане улучшают жилищные условия в пределах своих возможностей.

Безопасность покупателей стала приоритетной задачей государства, теперь в рамках ФЗ №214-ФЗ дольщики защищены от риска мошеннических действий или банкротства застройщика. Между участниками соглашения может быть заключен только ДДУ, данная норма является императивной и запрещает использование других договоров.

Введение законодательного акта о долевом строительстве было инициировано после наступления мирового кризиса, который принес разорение многим строительным организациям. В последствие большое количество граждан России остались без собственных денежных средств и жилья.

Гарантии договора

Федеральный закон №214-ФЗ ввел множество положений, которые выступают гарантом исполнения обязательств, возлагаемых на застройщика.

В рамках ст. 3 ФЗ № 214, к гарантиям договора долевого участия относится:

  • Запрет заключения ДДУ до получения разрешения на строительство от уполномоченных органов;
  • Запрет публикации или предоставления проектной декларации потенциальным покупателям без его утверждения и получения разрешения на возведение дома;
  • Регистрация права собственности либо длительной аренды на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома.

Для полного исключения мошеннических действий, ст. 4 законодательного акта закрепляет обязательства по регистрации договора, без которой соглашения считается ничтожным и не подлежит исполнению обеими сторонами.

После регистрации договора, застройщик передает дольщикам в залог следующее имущество до момента сдачи дома в эксплуатацию:

  1. Земельный участок, на котором планируется возведение многоквартирного жилого комплекса;
  2. Строящийся дом, а также любые другие объекты, возводящиеся на земельном участке, на любом этапе строительства.

Залоговые обязательства прекращаются после получения разрешения на передачу жилья дольщикам и заключения актов приема-передачи жилой недвижимости.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Существенные условия

ДДУ – это соглашение между двумя субъектами гражданского права о фактической купле-продаже строящегося объекта недвижимости. При чем со стороны покупателя могут выступать как юридические, так и физические лица, а со стороны застройщика – специальный субъект, наделенный правом возведения многоквартирных домов на территории РФ.

К обязательным условиям договора относятся следующие положения:

  1. Информация об объекте передачи – проектная и техническая характеристика, подтвержденная соответствующей документацией и планом возведения дома.
  2. Срок, в течение которого планируется строительство с последующей передачей квартиры покупателю. Особое внимание уделяется домам секционного типа, при строительстве которых позволяется установление различных сроков сдачи комплекса в эксплуатацию в зависимости от секции.
  3. Полная стоимость квартиры.
  4. Порядок оплаты стоимости жилья, а также срок, в течение которого должно быть произведено погашение задолженности.
  5. Гарантийный период на объект строительства после сдачи дома в эксплуатацию.

Гарантийный срок является обязательным и важным условием передачи жилья покупателю.

Законодательством установлен минимальный период осуществления бесплатного ремонта квартир и дома в целом, при возникновении проблем технического плана, в течение пяти лет. Застройщик по собственному желанию может увеличить срок гарантийного обслуживания, указав это в ДДУ.

Предварительный ДДУ

По своему содержанию предварительный ДДУ практически не отличается от обычного договора долевого участия, однако говорить о защищенности покупателя в рамках ФЗ № 214 говорить нельзя.

Гражданским законодательством предусматривается возможность заключения предварительных договоров, которые являются лишь договорами о намерениях. Полной юридической силой такое соглашение не обладает, так как не обязывает стороны к исполнению обязательств.

Покупатель при заключении такого договора рискует, так как его права не защищаются ФЗ № 214, а регламентируются лишь Гражданским Кодексом РФ.

Регистрация и страхование

Обязательным условием заключения ДДУ является его регистрация и страхование, которое подтверждает юридическую значимость соглашения в рамках ФЗ № 214.

Правила страхования

Страховка оформляется после получения разрешения на строительство, однако застройщики должны понимать, что любое минимальное несоответствие договоров долевого участия и реальных фактов, может послужить причиной отказа.

Страхование осуществляется либо в специальных страховых организациях, либо в банковских учреждениях.

В страховании ДДУ существуют различные риски, которые попадают и не попадают под действие страховки.

К страховым случаям относятся:

  1. Перенос сроков сдачи объекта на полгода или год, а также полная заморозка строительства.
  2. Мошенничество в виде двойной или тройной продажи строящегося жилья.
  3. Банкротство строительной организации.
  4. Потеря объекта строительства на различных этапах ввиду погодных условий, террористических актов и прочих обстоятельств, независящих от застройщика.
  5. Отсутствие возможности оформить недвижимость в собственность по различным основаниям.
  6. Доплата покупателя по требованию застройщика.

Страховые случаи в обязательном порядке указываются в договоре страхования и могут отличаться от общепринятых.

Регистрация

Регистрация договоров происходит в Росреестре после получения разрешения на осуществление строительной деятельности. Участниками регистрации выступают обе стороны договора – покупатель и застройщик.

Для того чтобы Росреестр смог зарегистрировать договор, заявители в лице заказчика и покупателя должны собрать и предоставить установленный пакет документов.

К необходимым документам относятся:

  1. Заявление о регистрации от имени заявителей.
  2. Заявление о регистрации залогового бремени на землю и строительные объекты до завершения строительства.
  3. Оригинал ДДУ в трех экземплярах со всеми приложениями и необходимыми бумагами.
  4. Соглашение об описании объекта строительства, технических характеристик будущего жилья и т.д.
  5. Согласие супруга на заключение ДДУ.
  6. Кредитное соглашение, если средства, направляемые на долевое строительство, выделяются банком.
  7. Закладная и ее приложения.
  8. Чек или квитанция об оплате государственной пошлины.
  9. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором будет возведен дом.
  10. Проектная декларация и внесенные правки, если они имеются.
  11. Разрешение на строительство.
  12. План возведения дома.
  13. Договор страхования.

После сбора необходимых бумаг, полный комплект документов подается в Росреестр для дальнейшего рассмотрения.

Для полной безопасности сделки, покупатель недвижимости может проверить ее регистрацию, обратившись с соответствующим заявлением:

  • Лично в Росреестр;
  • В Многофункциональные центры;
  • На онлайн-площадку Росреестра.

После оформления запроса, в течение нескольких дней придет выписка из ЕГРН.

Стоимость регистрации договора долевого участия зависит от покупателя недвижимости, если им выступает физическое лицо госпошлина составляет 350 рублей, если юридическое – 6 000. При внесении каких-либо правок и изменений в уже зарегистрированный договор, в том числе расторжения ДДУ, госпошлина составит 350 рублей для любой категории лиц.

Сроки регистрации

Срок регистрации ДДУ зависит от того, какой последовательно договор оформляется.

При регистрации первичного ДДУ срок рассмотрения и регистрации составляет 10 календарных дней, в рамках ст. 25.1 ФЗ 214. Связано это с тем, что все положения соглашения внимательно проверяются и просматриваются сотрудниками Росреестра на наличие нарушений.

Остальные договоры оформляются в течение трех календарных дней, так как доскональное изучение условий и положений ДДУ в дальнейшем не происходит.

Когда производится оплата по договору?

В рамках положений ФЗ 214-ФЗ, первоначальный взнос предоставляется застройщику после оформления регистрации и страховки договора. До этого момента любое внесение средств осуществляется на страх и риск дольщика, так как перевод этих средств не попадает под действие Федерального закона «О долевом строительстве».

Предварительный ДДУ также не обязывает граждан выплачивать первоначальный взнос, ввиду отсутствия заключения официального договора.

Образец договора 2018 года

ДДУ должен содержать большое количество положений и норм, которые характеризуют приобретаемое жилище в полном объеме, а также устанавливают период и правила оплаты соглашения.

Ознакомиться с типовым договором долевого участия 2018 года можно здесь.

Договор долевого участия – сложный акт, который требует внимательного изучения всех аспектов и положений. Для многих граждан рекомендуется обращение к юристам с последующим их сопровождением всего процесса заключения ДДУ.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/novostrojki/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Юридический анализ договора долевого участия 2019

Договор дду пик образец 2019

Следует внимательно выбирать компанию-застройщика и объект вложений.

Разумеется, заключая договор не хочется думать о возможности каких-либо споров с застройщиком, каждый надеется своевременно получить качественное жилье.

Однако, как известно, сегодня риски ДДУ не ограничиваются срывами сроков строительства.

Покупка квартиры по ДДУ несет в себе массу других возможных рисков, а потому, прежде чем вложить свои денежные средства в строительство, важно получить достаточную информацию о проекте строительства и застройщике.

Юридическая экспертиза ДДУ в СПб, анализ документации застройщика. Лучшие юристы по долевому строительству.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Чтобы проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке придется изучить и проанализировать большой объем информации о девелопере и возводимом объекте, по возможности проверить фактические обстоятельства, темпы строительства, их соответствие планируемому сроку сдачи жилья и многое другое. Кроме того, необходимо детально изучить текст проекта самого договора, проанализировать его на соответствие законодательству и на наличие всей предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ информации об объекте строительства, проверить целый ряд других аспектов.

Разумеется, простому обывателю, не имеющему юридическую подготовку, сложно будет справиться с такой задачей.

Проще и разумней доверить проверку надежности застройщика профессиональным юристам.

Юристами компании «ПетроЮрист», специализирующимися в области законодательства о долевом участии в строительстве, проводится тщательный правовой анализ условий договора долевого участия в строительстве.

Юридический анализ ДДУ включает в себя:

  • Предварительная проверка информации о застройщике и объекте вложений
  • Юридическая экспертиза и правовой анализ документов застройщика: учредительной и разрешительной документации, проектной декларации, правоустанавливающих документов на земельный участок и др.
  • Детальный юридический анализ условий договора долевого участия на соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве
  • Выявление сомнительных и неоднозначных пунктов договора
  • Прогнозирование правовых последствий подписания договора в предлагаемой застройщиком редакции
  • Подробная юридическая консультация клиента по результатам проведенной работы
  • Комплексное юридическое (правовое) заключение по безопасности сделки
  • Составление протокола разногласий к договору участия в долевом строительстве
  • Ведение переговоров с застройщиком на предмет внесения изменений в условия договора (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
  • Юридическое сопровождение на всех этапах заключения договора участия в долевом строительстве, в том числе при регистрации ДДУ (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
  • Проверка информации о судебных делах с участием застройщика, в том числе на предмет банкротства

Возможные риски долевого строительства

Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.

Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.

Проверка хода строительства

В проектной документации застройщика должна быть отражена информация о сроках начала и окончания строительства объекта, а также о примерном графике реализации проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.

Если застройщик соблюдает заданные параметры, то вероятность своевременного получения жилья дольщиками возрастает.

Следовательно, до заключения ДДУ следует проверить, какими темпами осуществляется строительство объекта, соответствуют ли фактически эти темпы проектным документам.  Исходя из этих наблюдений можно сделать вывод о том, возможно реально ли окончание строительства в срок, указанный в декларации проекта.

Сведения о ходе строительства можно отследить на сайте застройщика, где он в силу закона обязан размещать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта, либо можно непосредственно посетить объект и воочию во всем убедиться.

Разумеется, такая проверка не является абсолютной гарантией своевременного завершения стройки, однако и этому фактору следует уделить внимание наравне с другими.

Консультация юриста в СПб по долевому строительству.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Если вы пока еще не являетесь дольщиком конкретного застройщика, предварительную информацию о нем можно найти на общедоступных ресурсах сети Интернет, в том числе на официальном сайте самого застройщика.

В силу ст. 3.1 Федерального закона 214-ФЗ, застройщик обязан раскрыть информацию о себе и объекте строительства в единой информационной системе жилищного строительства, где она находится в свободном доступе, и любой желающий может с ней ознакомиться.

На указанном Интернет-ресурсе можно проверить проектную декларацию застройщика, его учредительную и разрешительную документацию, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последние три года деятельности компании, план земельного участка, правоустанавливающие документы на землю, и ряд других сведений. Что касается учредительной документации и финансовой отчетности, застройщик обязан представить их подлинники или заверенные копии на ознакомление любому обратившемуся лицу.

Застройщик перед подписанием договора может по требованию представить будущему дольщику всю необходимую информацию о компании и объекте строительства вместе с проектом ДДУ. Если же застройщик отказывается предъявить документы, необходимые для проверки компании, ссылаясь на их отсутствие, либо приводит иные отговорки, стоит задуматься о том, нужно ли вообще заключать договор.

Подводные камни ДДУ

Договор участия в долевом строительстве жилого дома регламентирует правоотношения сторон на всех этапах – с момента заключения договора до передачи объекта строительства дольщику.

Как показывается практика, заключенный даже с самым надежным застройщиком договор долевого участия может содержать ряд сомнительных условий, которые по сути ограничивают участника долевого строительства в его правах во взаимоотношениях с застройщиком, и, как следствие, могут принести достаточно негативные последствия при разрешении спорных ситуаций с застройщиком.

Говоря простым языком – подписывая ДДУ будущий дольщик подтверждает, что им принимаются все условия договора. При этом, необходимо понимать, что сложно, не будучи юристом, дать объективную оценку условиям договора и их последствиям.

Помните, договор долевого участия изначально разрабатывается таким образом, чтобы максимально защитить интересы застройщика, а не дольщика, и условия договора фактически навязываются дольщику. Внесение в договор изменений и корректировок в пользу дольщика – задача не из простых, а подчас невозможная.

Посудите сами, станет ли застройщик подстраивать условия договора под интересы дольщика, и прописывать в нем повышенную ответственность для себя? Как правило, застройщики отказываются менять условия ДДУ, за исключением редких случаев, когда застройщики в ходе переговоров все же соглашаются внести некоторые коррективы в договор.

Результативные переговоры, как правило, возможны только с надежными застройщиками, дорожащими своей деловой репутацией.

Так называемые подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве могут касаться пределов ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, порядка разрешения споров и разногласий между застройщиком и участником долевого строительства, сроков окончания строительства и передачи жилья дольщикам, и многого другого.

Исходя из вышесказанного, будущий дольщик должен четко понимать все риски подписания договора в предлагаемом застройщиком виде.

Необходимо проанализировать все условия договора, выяснить, включены ли в него неоднозначные и сомнительные формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности в случае нарушения договорных обязательств, в одностороннем порядке продлить срок передачи жилья и т.д.

Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве определяет форму и порядок заключения договора. Законодатель четко определил, какие сведения в обязательном порядке должен содержать ДДУ: описание объекта строительства, дата передачи квартиры, срок гарантии, цена договора, порядка и сроки расчетов и др.

В частности, договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать срок передачи жилья дольщику. Это должна быть конкретная дата, либо четкая привязка к конкретному периоду (например квартал).

Тем не менее, застройщики довольно часто стараются уйти от указания в договоре конкретной даты окончания строительства, применяя различные формулировки, позволяющие трактовать условие о сроке сдачи объекта неоднозначно.

Приведу примеры сомнительных формулировок касаемо сроков сдачи жилья:

«В случае неисполнения или несвоевременного исполнения обслуживающими организациями (Водоканал, Ленэнерго) обязательств по заключенным с застройщиком договорам на присоединение к инженерным сетям и предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, невыдачи (несвоевременной выдачи) разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, срок передачи квартир подлежит соразмерному увеличению»

«Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в течение … месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения застройщиком разрешения на ввод объекта к эксплуатацию и исполнение участником долевого строительства в полном объеме обязательств по внесению денежных средств».

В первом случае мы видим ссылку на действия третьих лиц, устраняющие ответственность застройщика за нарушение обязательств, что дает застройщику право в производном порядке увеличивать срок передачи квартиры.

Во втором случае застройщик привязывает срок сдачи объекта дольщику в наступлению события, зависящего от его же воли, ведь ввод дома в эксплуатацию носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления застройщика (статья 190 Гражданского кодекса РФ), а значит данное событие не является неизбежным и зависит только от действий самого застройщика.

Подобные пункты ДДУ никак не соответствуют интересам дольщика.

Между тем, свобода договора предполагает, что стороны могут включить в него любые условия, и подписанием договора стороны подтверждают, что приняли все, без исключения, условия договора и одобрили их, хотя бы некоторые пункты и противоречили действующему законодательству, в частности, требованиям ФЗ-214. Как бы ни было, стороны обязаны придерживаться принятых правил.

Следовательно, ваша задача – максимально обезопасить себя и минимизировать свои риски до подписания ДДУ и перечисления денежных средств. Четкое понимание правовых последствий заключения ДДУ на предлагаемых застройщиком условиях позволит вам еще «на берегу» понять и принять важное решение относительно того, стоит ли идти на сделку.

Как известно, проблему всегда легче предупредить.

А значит, профессиональная юридическая экспертиза ДДУ – это обязательный шаг, если вы хотите просчитать все возможные риски, иметь понимание, как их минимизировать, насколько серьезны будут последствия подписания договора с предложенными условиями, сможете ли в случае возникновения спора с застройщиком оспорить отдельные пункты ДДУ.

Юристы компании «ПетроЮрист» проведут тщательный и всесторонний анализ проекта ДДУ, выявят скрытые, неоднозначные, ущемляющие права дольщика условия договора, проверят и проанализируют весь имеющийся объем информации о застройщике и объекте ваших вложений. Это поможет минимизировать ваши риски, и в целом принять решение относительно участия в долевом проекте.

Напишите вопрос

для бесплатной консультации
с профильным юристом

Отправить письмо

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/yuridicheskij-analiz-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Договор долевого участия. Образец и бланк 2019 года

Договор дду пик образец 2019
Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

Файлы в .DOC:Бланк договора долевого участияОбразец договора долевого участия

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Виды ДДУ

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

  1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
  2. технический ПДДУ;
  3. собственно ДДУ.

ПДДУ

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика.

Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу.

Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика.

Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству.

Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления.

Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.
В ДДУ указывается:

  • количество комнат в квартире;
  • наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
  • метраж каждой комнаты и каждого помещения;
  • этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Сроки

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

  1. стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.
  2. В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.

    Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры.

    Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

  3. сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
  4. кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
  5. сведения о страховании объекта строительства;
  6. адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.

Кем подписывается ДДУ

Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-dolevogo-uchastiya

Договор долевого участия в строительстве 2019: образец, риски

Договор дду пик образец 2019

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.

Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.

Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.

Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2019 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году ожидается переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2019 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

101Адвокат
Добавить комментарий