Долгосрочная аренда земли

Аренда земли на 49 лет 2019 – что это такое, как оформить, стоимость

Долгосрочная аренда земли
Аренда земли на 49 лет — предоставление в пользование на определенных условиях, одним из которых может быть постепенный выкуп и дальнейшее оформление права собственности на землю.

Имеет огромное количество преимуществ, наиболее весомое среди них – минимальная сумма оплаты. Где найти подобное предложение и как им воспользоваться, обсудим ниже.

Что подразумевается под арендой земли на 49 лет

Большая часть земельных участков, расположенных на территории нашей страны, принадлежит государству в лице местных органов власти. Как правило, земли передаются в пользование частным лицам на определенных условиях. Реже, администрации городов и сел, используют земли в муниципальных целях.

Получить государственную землю в пользование можно за счет аренды. Максимальный срок использования арендованной земли — 49 лет.

Как правило, участки становятся временными владениями граждан, ведущих сельскохозяйственную деятельность.

Арендная плата за земельные участки назначается на минимальном уровне, либо вовсе отсутствует.

Это крайне выгодно для арендатора, поскольку позволяет ему получить хорошую прибыль, при наименьших затратах.

По новому земельному кодексу при взимании арендной платы местные органы власти обязаны устанавливать низкий ценник. Данное правило прописано в ст. 39 ЗК РФ. Частным лицам, относящимся к льготным категориям населения, земля предоставляется в аренду бесплатно с правом приватизации через определенный промежуток времени. К примеру, в Крыму данное право распространяется на многодетные семьи.

Цели долгосрочной аренды земли

Взять землю в аренду на 49 лет разрешено для реализации следующих целей:

  • Осуществления предпринимательской деятельности;
  • Разведения фермерского хозяйства;
  • Высадки сельскохозяйственных культур;
  • Использования земельных недр;
  • Прокладки трубопровода и прочих коммуникаций;
  • Строительства автомагистралей;
  • Выпаса домашнего скота;
  • Строительства объектов культурного назначения

Как правило, землю арендуют физические и юридические лица для осуществления хозяйственной деятельности. При этом, простым гражданам не обязательно продавать продукцию и регистрировать ИП, они вполне могут использовать ее для удовлетворения своих потребностей (к примеру, выращивать сельхозкультуры для кормления домашнего скота).

Условия предоставления государственной земли в аренду на 49 лет

Действующее законодательство определяет особенности передачи земли в долгосрочную аренду, условия ее предоставления и использования.

В частности:

  • Земля передается в аренду при условии выигрыша торгов;
  • Арендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ к водоемам, дорогам и коммуникациям, расположенным на территории арендованного участка;
  • При возведении на арендованной земле жилого здания, арендатор имеет первостепенное право на приватизацию или выкуп участка;
  • Земля передается в аренду без проведения торгов, при заключении договора между администрацией и арендатором о полной застройке участка в будущем;
  • Продлить договор аренды можно перезаключив его заново, при условии повторного проведения торгов

Одним из условий передачи земли в аренду на 49 лет может быть внесение арендной платы в денежном или натуральном эквиваленте.

Это значит, что при наличии договоренностей, арендатор сможет расплатиться с местными властями:

  • Оказанием бесплатных услуг;
  • Сельскохозяйственной продукцией;
  • Передачей в собственность какой-либо вещи или имущества

Земля может передаваться в аренду при условии последующего выкупа или безвозмездного оформления в собственность. К примеру, в некоторых регионах практикуется выдача земель многодетным семьям. Участки могут быть переданы в долгосрочное использование бесплатно с возможностью приватизации после окончания срока договора аренды.

Назвать точные условия предоставления земли в аренду на 49 лет затруднительно. Каждый заключенный договор индивидуален.

Как получить землю в аренду на 49 лет

Получит землю в аренду на 49 лет можно посредством написания письменного заявления в местную администрацию и предъявления необходимого перечня документов. В большинстве случаев, участки предоставляются по результатам проведения торгов. Однако, получить землю можно и без них, при условии договоренности с администрацией.

Узнать о выставлении земли на торги, потенциальный арендатор может на сайте администрации населенного пункта или из объявлений, размещаемых в местном печатном издании.

В нем указывается дата проведения торгов и общая информация об объекте. Подать заявку на участие в аукционе, заинтересованное лицо должно не позднее пяти дней до его начала.

Для этого ему понадобится оплатить небольшой задаток.

По результатам торгов, участок получит тот, кто предоставит самую высокую сумму арендной платы. Если в торгах принимает участие только одно лицо, оно автоматически считается победителем, т.е. именно с ним местные власти должны заключить договор аренды.

Если земля, которую можно было бы взять в аренду, не выставлена на торги, заинтересованное лицо вправе посетить местную администрацию и написать заявление на предоставление участка в аренду. При возможности, в дальнейшем земля будет выставлена на торги, либо заключен договор во внеконкурсном порядке.

Перечень участков, которые могли бы быть переданы в аренду, должен быть представлен на сайте местной администрации. Ознакомиться с ним также можно запросив предоставление реестра в печатном виде. Выбрав подходящую по местоположению и площади землю, потенциальный арендатор вправе подать заявку на ее аренду.

Как оформить аренду земли на 49 лет

Оформление земли в долгосрочную аренду осуществляется на основе подписания одноименного договора. Расходы за него и последующее оформление в государственных органах, несет арендатор.

Договор должен быть заверен нотариально. Как правило, вся процедура оформления происходит с участием юриста из штата местной администрации. После подписания договора, арендатору потребуется посетить отделение Росреестра или МФЦ.

Скачать образец договора аренды земельного участка

В соответствии с действующими законами, любой договор аренды, сроком более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован в Росреестре. Арендатору придется посетить данную организацию, предоставив оригинал заключенного соглашения, а также всю документацию на участок.

Какие документы необходимы для оформления долгосрочной аренды земли

Перед оформлением договора долгосрочной аренды, арендатору необходимо собрать следующий список документов:

  • Письменное заявление от своего имени. Возможно написание от имени доверенного лица, при условии предоставления доверенности;
  • Паспорт гражданина РФ;
  • Документацию на участок (кадастровый паспорт, план межевания). При отсутствии какого-либо документа, подготовить его придется арендатору за свой счет;
  • Справку из ЕГРЮЛ (необходима для предоставления юридическим лицом);
  • Документацию, подтверждающую согласование вопроса об аренде участка с местной администрацией;
  • Документацию на здание, расположенное на участке (если таковое имеется);
  • Документацию, подтверждающую наличие или отсутствие на участке коммуникационных сетей;
  • Справку, подтверждающую отсутствие обременения на землю;
  • Квитанцию об уплате госпошлины

Напомним, что все расходы, связанные с оформлением долгосрочной аренды государственной земли, берет на себя арендатор.

Как оформить в собственность арендованную у государства землю

Можно ли и как оформить в собственность государственный участок? Статья 624 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что арендованную у государства землю можно выкупить по кадастровой стоимости. Условием оформления права собственности является включение данного пункта в договор об аренде, либо оформление дополнительного соглашения к нему.

Ежемесячная арендная плата может быть засчитана в сумму выкупа земли или выплачиваться отдельно, в зависимости от договоренностей сторон. При этом, согласно действующим законам, соглашение между сторонами должно одновременно содержать в себе пункты договора аренды и купли-продажи.

Отметим, что арендатор земли имеет первостепенное право ее выкупа. Это значит, что местные власти должны предложить ему купить землю в первую очередь. При получении отказа, они вправе продать участок третьему лицу.

Оформление сделки купли-продажи государственной земли осуществляется по стандартному порядку. Устные соглашения подкрепляются договором.

С ним, а также документами на землю, новый владелец должен посетить Росреестр для перерегистрации права собственности.

При оформлении земли в собственность, участок должен быть уже зарегистрированным в Росреестре с присвоением кадастрового номера. В противном случае, перед регистрацией владений, этим вопросом придется заняться новому владельцу. При отсутствии плана межевания, его также необходимо будет подготовить. Все документы оформляются за счет нового собственника.

Источник: https://prolaw24.ru/land/arenda-zemli-na-49-let

Промышленные земельные участки в аренду в Московской области

Долгосрочная аренда земли

Индустриальный парк «Центр» (далее ИП «Центр») предлагает вам приобрести промышленный участок земли в 65 километрах от Москвы. Для тех предпринимателей, которые не могут позволить себе такие приобретения в Москве и Подмосковье, мы предоставляем аренду земельных участков.

Мы сдаем в аренду земельные участки высочайшего качества, проявляющегося во всем: инфраструктуре, коммуникациях, обслуживании, административной поддержке и т.д.

Рассмотрим основные особенности земли нашего ИП «Центр», правила, по которым используются земельные участки, условия сотрудничества клиентов с компанией.

Кратко о территории производственно-промышленного назначения в ИП «Центр»

Наш объект размещен в пределах земельного участка площадью 35 гектар у федеральной трассы М-5 «Урал» (Москва – Челябинск). Неважно, в каком регионе России вы проживаете, аренда участка земли промышленного назначения будет выгодна для вашего предприятия.

На всей территории земель промышленного назначения ИП «Центр», близких к Москве, имеется развитая инфраструктура и набор необходимых коммуникаций. Также осуществляется административно-техническая поддержка всех резидентов, получивших в аренду земельный участок промышленного назначения.

Этого вполне хватает, чтобы земельные участки в аренде эффективно развивались и приносили прибыль. Также каждый земельный участок, сданный в аренду, имеет доступ к ряду услуг от команды высококвалифицированных специалистов.

Более детальный список этих и других преимуществ аренды земли в ИП «Центр» рассмотрим далее.

Преимущества земли ИП «Центр» для аренды и покупки

Выше уже было сказано, что участок, занимаемый ИП «Центр», – это идеальное место, чтобы организовать промышленный процесс собственного предприятия.

При том, что за земельный участок, взятый в аренду, оплачивается не полная стоимость, а лишь малый регулярный платеж, мы установили оптимальные расценки.

Цены на земельные участки, сдаваемые в аренду, устанавливаются с учетом экономической ситуации на рынке земель промышленного назначения.

В аренде каждого участка земли промышленного назначения можно найти следующие преимущества:

  • Все участки, предлагаемые для покупки и аренды, оборудованы таким образом, чтобы их можно было начинать эксплуатировать сразу после сдачи.
  • Помимо автомобильного сообщения, через трассу М-5 «Урал», которая пролегает вдоль участка земли нашего объекта, имеется ж/д полотно. К каждому из участков земли промышленного назначения можно подвести ж/д ветвь от путей, проходящих на расстоянии в 500 метров от участка ИП «Центр». Именно наличие ж/д сообщения позволяет принимать, консолидировать и отправлять грузы с территории участка земли, выделяемого для промышленного использования нашим резидентам.
  • На правовом, административном и техническом уровне каждому из участков земли промышленного назначения оказывается поддержка. Вся документация, регламентирующая деятельность этих участков земли, имеется у нашего управляющего состава.

Кроме транспортной системы и отличного развития участка земли, на котором размещен объект ИП «Центр», стоит указать и такую положительную сторону, как подведение всех необходимых коммуникаций к площадкам, сдаваемым в аренду.

Речь идет о следующих коммуникациях, проводимых на участки, сдающихся в аренду:

  • Электроснабжение. На территории ИП «Центр» для всех участков и общего функционирования объекта установлена электроподстанция мощностью в 5 мегаватт. Каждый земельный участок, сдаваемый в аренду, обеспечивается электрической энергией в полной мере. Ваши производственные мощности будут работать бесперебойно, поскольку земельный участок, аренду которого вы оплачиваете, независим от государственной электрической системы. Преимущество аренды заключается в том, что каждый участок обеспечивается электричеством от собственных энергоносителей.
  • Газоснабжение. Обустроена наша земля и газораспределительной станцией. Каждый земельный участок обеспечивается природным газом.
  • Теплоснабжение. Каждый участок и вся земля ИП «Центр» обустраиваются промышленными, производственными и прочими постройками, которые мы не оставляем без отопления. Причем эта же земля и служит местом для производства топливных ресурсов, которые впоследствии используются для обогрева. Одному из первых мы выделили земельный участок предприятию деревообрабатывающей отрасли. На сегодняшний день земля, аренда которой была предоставлена компании «ПРОМинжиниринг», служит местом для выпуска не только конечной продукции (пиломатериалов и древесных конструкций), но и для производства топливных ресурсов (пеллетов). Именно благодаря этому ресурсу земля компании «ПРОМинжиниринг» известна, как участок производства одного из самых эффективных видов альтернативного биотоплива.
  • Водоснабжение и канализация. Помимо энергоресурсов на земельный участок, аренда которого вам предлагается, поставляется вода, как для технических целей, так и для обеспечения нормальной жизнедеятельности всех сотрудников. От сточных вод участок освобождается посредством центральной канализации, которая сбрасывает воды лишь после их тщательной очистки в системе септиков. Таким образом, участок, аренда которого вам предлагается, и весь объект ИП «Центр» максимально защищены в экологическом плане.
  • Телекоммуникации и связь. Также на каждый участок, аренда которого вам доступна, проводятся оптоволоконные кабели, что позволяет наладить телефонную связь и постоянный доступ в сеть Интернет.

Исходя из вышесказанного, нами предлагается аренда земли, участок которой идеально подготовлен для ведения производственной деятельности.

Все необходимое для того, чтобы использовать участок эффективно, уже имеется, наша техническая база постоянно развивается, потому аренда в ИП «Центр» выгодна экономически и технически.

По этой причине аренда земли, участок которой мы предоставим, принесет максимальный комфорт для всех наших резидентов.

Услуги на каждый участок нашего резидента (аренда/покупка)

Условия, которые предоставляются на конкретный участок, а также финансовые правила, по которым рассчитывается аренда, – это исключительно индивидуальные детали, определяемые нашей компанией при собеседовании с потенциальным резидентом. Однако услуги, предоставляемые нашей командой на каждый участок, аренда которого была одобрена, общие для всех резидентов:

  • Каждый резидент, получивший участок (аренда, покупка), может воспользоваться транспортно-логистическими услугами от наших специалистов. Также в распоряжении резидентов находятся наши склады временного хранения (СВХ), если их участок в определенный момент времени не сможет вместить продукцию, материалы и прочие хранимые элементы.
  • Также на каждый участок поставляются услуги кейтеринга (общественного питания для сотрудников), клининга (уборки в помещениях и на площадках, окружающих участок), вывоза и утилизации отходов. Если форма владения участком – аренда, то у владельца явно нет лишних средств на заказ специалистов со стороны или времени на самостоятельное обеспечение ряда перечисленных услуг. Мы же не смотрим на то, аренда или покупка были выбраны для получения территории, а попросту обслуживаем наших резидентов на высочайшем уровне.
  • Если вами была выбрана аренда, а не покупка, то это не является поводом в отказе обслуживания по ряду опциональных услуг, входящих в спектр деятельности нашей команды. Каждая выданная резиденту площадка (аренда, покупка) охраняется нашими специалистами, а также на нее распространяется сервисное обслуживание от команды профессионалов с инженерной квалификацией.
  • Имеются в нашей команде и юристы, помогающие с решением вопросов на административном и правовом уровне. Ваша аренда будет обоснована документально, и любые проверки будут проводиться под нашим тщательным контролем.

Итак, аренда территорий ИП «Центр» – это идеальный способ стартовать деятельность своего предприятия без лишних затрат! Аренда на землю предоставляется на оптимальных индивидуальных условиях.

Когда резидент предоставляет нам грамотный план развития собственного дела, шанс, что аренда площадки будет удовлетворена, практически стопроцентный. Звоните по контактным номерам и озвучивайте менеджеру свои идеи – аренда станет вложением с огромной перспективой.

Впоследствии аренда может стать поводом для покупки по выгодной цене. Мы с нетерпением ждем ваших звонков!

Источник: https://center-industrypark.com/ru/promyshlennye-zemelnye-uchastki-v-arendu/

Переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость: автоматическая неавтоматичность

Долгосрочная аренда земли

Хотелось бы сначала сделать небольшое вступление, которым привлечь внимание коллег-юристов к одному из принципов, косвенно заложенных в отечественное земельное законодательство.

“Земля идет за недвижимостью” – таков этот принцип. Правильный он или неправильный, хорошо это или плохо – оценивать и сравнивать не буду, это не тема статьи. Но отмечу, что он кардинально отличается от подходов к приобретению прав на недвижимость многих развитых государств.

“Кто является владельцем земли, тот и владелец здания на земле” – такой обобщенный тезис передовых стран.

Например, законодательство Германии определяет, что здание, дом – это составная части земельного участка, а законодательство США – что здание является принадлежностью главной вещи – земельного участка, и если такое здание построено на земельном участке другим лицом без разрешения собственника такого земельного участка, оно является собственностью владельца земельного участка. Поэтому в таких государствах и нет самовольных застроек, коррупционных узакониваний и т. д.

У нас есть свое законодательство. Его нам и нужно применять.

А теперь по существу.

В Земельном кодексе Украины уже давно содержится норма, фактически в приказном порядке предусматривающая, что если владелец здания меняется, то к новому владельцу переходит право на землю (право собственности или пользования) под этим зданием.

Указанная норма содержится в ст. 120 Земельного кодекса Украины, ст. 377 Гражданского кодекса Украины и в Законе Украины “Об аренде земли”.

Рассмотрим ситуацию, когда земля под зданием, право собственности на которую перешло к новому приобретателю, находилась в пользовании (аренде).

На такой случай ст.

120 ЗК Украины гласит, что при приобретении права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, который находится в пользовании, к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. В случае если право собственности на жилой дом, здание или сооружение приобретается несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), который расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным).

Ст.

377 Гражданского кодекса Украины, в свою очередь, акцентирует также на том, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

В ст. 31 Закона Украины “Об аренде земли” также указано, что договор аренды земли прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.

То есть из анализа вышеуказанных норм следует, что законодатель прямо связывает момент приобретения права собственности на недвижимость новым владельцем с моментом прекращения землепользователем права пользования земельным участком под недвижимостью.

Суммируем. Похоже, что процесс такого перехода права пользования (аренды) на земельный участок должен быть автоматическим – в силу закона.

Однако…

В Земельном кодексе Украины содержится норма, которая фактически не допускает такой автоматичности. Это ч. 1 ст.

116 ЗК Украины, гласящая, что граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных этим Кодексом, или по результатам аукциона.

Земельные участки, находящиеся в пользовании граждан или юридических лиц, передаются в пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения пользования ими в порядке, определенном законом.

Данная норма прямо перекликается со ст. 141 ЗК Украины, которая четко указывает, что приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, является всего лишь основанием для прекращения права пользования земельным участком, а не фактом прекращения такого права.

Что по этому поводу скажет нам судебная практика?

Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 15 марта 2012 по делу № 6/82/5022-1391/2011 указывает, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения договора аренды земельного участка, что следует из положений ст.

377 Гражданского кодекса Украины, ст. 120 Земельного кодекса Украины.

Кроме того, право пользования земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости исключительно при условии, что в момент их отчуждения у предыдущего владельца согласно требованиям земельного законодательства такое право было должным образом удостоверено.

Аналогичная по сути правовая позиция содержится и в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 20 мая 2015 по делу № 5024/2507/2011, в котором констатируется, что земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них за определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением.

Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины в своем постановлении от 15 апреля 2015 по делу № 28/5005/5627/2012 в подтверждение высказанного выше мнения также указывает, что в соответствии со ст. 377 Гражданского кодекса и ст.

120 Земельного кодекса Украины в случае приобретения права собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком в том же объеме, что был у предыдущего землепользователя. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего владельца недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке.

То есть мы видим, что в данной ситуации суд выражает следующую позицию: в связи с переходом права собственности на здание к новому владельцу данный факт является основанием для прекращения права пользования земельным участком предыдущим землепользователем и к новому владельцу переходит право пользования земельным участком под зданием. Однако право пользования земельным участком предыдущего пользователя следует прекратить и приобрести (переоформить) владельцем здания в установленном законом порядке. От себя скажу, что, как уже говорилось выше, такой порядок предусматривает необходимость принятия уполномоченными органами решений о прекращении/предоставлении в аренду указанного земельного участка и осуществления государственной регистрации указанных прав. Автоматичность в данном вопросе отсутствует.

Но…

Высший хозяйственный суд своим постановлением от 9 июля 2015 по делу № 910/23058/14 формирует в этом вопросе совсем иную, новую практику. Так, кассационная инстанция недословно указывает, что в Законе Украины “Об аренде земли” содержится ст.

7, часть 3 которой гласит, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

И теперь внимание. Суд отмечает, что требования ч. 3 ст.

7 Закона Украины “Об аренде земли” следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего пользователя прекращается в силу закона, без оформления прекращения права любыми актами и документами. Эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а только в части аренды предыдущим арендатором земельного участка.

То есть имеем кардинально различные правовые позиции, толкования норм, что в совокупности на практике приводит к применению законов по принципу “как кому выгодно”.

Вот и вывод: в украинских реалиях переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость является автоматически неавтоматическим.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA008310

Аренда городских земель | экономическая газета

Долгосрочная аренда земли

Одним из действенных инструментов поддержки инвестиционной политики является, как известно, аренда городских земель. Они могли бы приносить государству огромную пользу, способствуя развитию рынка недвижимости в стране.

Однако институт аренды у нас практически бездействует, так как полностью отсутствует экономико-правовой механизм регулирования землепользования, нет его завершенной нормативно-правовой базы.

Опыт развития арендной системы за рубежом, думается, может быть востребован и Беларусью.

О ВОЗМОЖНОСТЯХ системы аренды городских земель весьма красноречиво свидетельствует опыт Швеции. Благодаря ей в Стокгольме, например, в короткие сроки удалось выполнить послевоенные программы строительства жилья. И сегодня половина недвижимости Стокгольма (и четверть в масштабах страны) используется на правах аренды.

Хотя доходы от нее могут быть значительны, муниципалитеты довольствуются малым. В Стокгольме это всего 5% от всех денег, поступающих в городскую казну. Таков социальный аспект экономической политики. Но всему свое время, считают ее оппоненты, и мало-помалу количество единиц недвижимости, используемых на правах аренды, сокращается.

Оправдывается это нежеланием иметь связанный капитал, ведь кроме сбора 5% муниципалитеты с такой земли большей выгоды извлечь не могут.

В Финляндии отношение общества к земле все более изменяется в направлении социальной значимости земельной собственности. Считается, что земля, как специальный и уникальный ресурс, должна, во-первых, обслужить все общество и только во вторую очередь — интересы частного землевладельца.

Но последний и сам не рвется использовать свое право покупки там, где он может взять участок земли в аренду. Она выгодна. Поэтому муниципалитеты как наиболее важная группа всех землевладельцев предоставляют в аренду больше новых участков, чем продают.

Особенно охотно они прибегают к ней, когда земля отчуждается для строительных целей.

В Польше в течение последних лет активно осуществляется земельная реформа, в результате которой только малая часть общественных земель была продана в частные руки.

Более десяти лет в политических кругах страны шла дискуссия, в которой приводились аргументы в пользу устранения института права аренды как “реликвии социалистической системы”, не имеющей места в рыночной экономике, и в пользу сохранения его, как соответствующего общественным интересам.

В результате муниципалитеты Польши все же сохранили право предоставления в аренду земель, которые в дальнейшем не могут быть выкуплены арендаторами в собственность.

В России аренда городских земель наибольшее развитие получила в Москве и Санкт-Петербурге. Москва еще в 1992 г.

приступила к практике таких договорных отношений с землепользователями, при которых интересы государства как собственника земли сохранялись при одновременном включении хозяйствующих объектов в инвестиционный, градостроительный процесс.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации, допустившего оборотоспособность права аренды, стали проводиться торги по его реализации.

В Москве сейчас арендаторами совершаются тысячи сделок с правами аренды земли, которые были на возмездной основе приобретены у города: купля-продажа, залог (ипотека), внесение в уставный капитал, передача в субаренду либо в срочное пользование. Институт аренды будет развиваться и дальше, тем более что проводимый в Москве (Зеленограде) эксперимент по продаже земельных участков в собственность показал отсутствие такой необходимости сегодня.

СФОРМУЛИРУЕМ вкратце основные преимущества и недостатки долгосрочной аренды земли с точки зрения двух заинтересованных сторон — муниципалитета (арендодателя) и инвестора (арендатора). Перечень позитивных моментов достаточно велик. Это возможность:

— получать городскими властями гарантированный доход с роста стоимости земли, что содействует облегчению создания инфраструктуры (в то время как продажа участков останавливает пополнение бюджета во время депрессии);

— включать в договор аренды ограничения, которые предусмотрены планом городского зонирования;

— финансировать использование земли для частных целей (например, создание рынка долгосрочного ссудного капитала, где он не существует) в том случае, если наличие собственного капитала ограниченно, а ипотечный рынок находится в начальной стадии развития;

— отсрочить продажу земли до более устойчивых рыночных условий;

— использовать договорную систему, легко понимаемую иностранными инвесторами.

Негативные стороны права долгосрочной аренды земель с точки зрения муниципалитетов сводятся к нескольким:

— санитарное состояние зданий в конце срока аренды может быть неудовлетворительным (но это можно оговорить в договоре сторон);

— аккумуляция дохода муниципалитетов осуществляется медленно (пример Швеции говорит об этом);

— в договор аренды может вмешаться законодатель: например, посредством предоставления права покупать арендуемый участок в собственность или продолжать аренду в обновленных условиях договора;

— планирование использования земли зачастую может быть затруднено из-за длительных сроков договора аренды.

Плюсы аренды глазами их адептов налицо. Главный заключается в том, что застройщик участка не нуждается в инвестировании больших денег в землю в начале строительства; начиная новый бизнес, и особенно в промышленности, предприниматель может сэкономить капитал, не вкладывая его в землю. Немаловажно и то, что налоговое бремя арендатора достаточно легкое.

Зато арендатор не получает рентный доход от повышения стоимости земли (в такой степени, как владелец-собственник). В конце срока аренды прибыль с оборота может существенно уменьшиться.

Как видим, интересы муниципалитетов и арендаторов не всегда могут совпадать. Камнем преткновения в достижении согласия между сторонами чаще всего бывают ставки арендной платы. Основой для их определения служит, конечно, рыночная стоимость участка земли. Однако в каждой стране есть свои особенности.

Некоторые муниципалитеты Финляндии, например, используют так называемую дискреционную стоимость, которая всегда ниже рыночной.

Дискреционные цены или арендные платежи используются также при массовом предоставлении земли, так как, по мнению местных властей, определение цены или арендной платы для каждого случая является довольно трудоемким процессом.

В ШВЕЦИИ ставки аренды рассчитываются исходя из полных или неполных муниципальных затрат по развитию территории (во втором случае играет роль социальный фактор). Но чаще всего прибегают все же к рыночной стоимости земли, особенно если она находится в центральных частях городов.

В соответствии с Земельным кодексом РФ за основу определения арендной платы принимается процент от рыночной стоимости земельных участков. Но на практике вернее и гарантированнее кажется базовая ставка арендной платы, устанавливаемая по видам использования земель и категориям арендаторов.

Размер процента арендной платы зависит от специфической ситуации. В Польше, к примеру, он составляет обычно 1–3% от цены или стоимости земли, является фиксированным и зависит от типа землепользования.

В частности, для землепользований, связанных с национальной защитой, государственной безопасностью, защитой от пожара, использованием для религиозных, медицинских, образовательных, научных целей, он составляет не менее 0,3% цены земли; для землепользований, связанных с жилищными целями, технической инфраструктурой, спортом и отдыхом, — не менее 1%, а для других целей землепользования (обычно коммерческих) — не менее 3%. Имеются также дальнейшие возможности предоставления специальных скидок к этим платежам при соответствующей мотивации.

В Финляндии размер данного процента варьирует между 3 и 7,5%, чаще между 4 и 6%. Для участков под жилье равен приблизительно 5%, для промышленных участков установлен величиной в 3% и для коммерческих участков — 6%.

Принципы определения арендной платы в Швеции сильно различаются среди муниципалитетов. Это может быть средняя норма процента по десятилетним муниципальным ссудам, по национальным жилищным ссудам или процент по специальным государственным кредитам под залог права долгосрочной аренды. Кроме того, некоторые муниципалитеты включают сюда еще 0,1% для административных накладных расходов.

В Швеции аренда стоит в зависимости от ее срока. 3,75% взимается при 10-летних и 4,5% — 20-летних периодах аренды, если реальная ценность земли не подвергается инфляции. В основном плата должна сохраняться неизменной в течение периодов по десять лет, если более длинные отрезки времени не были согласованы.

При этом в ряде стран, в том числе Швеции и Польше, существует два вида арендных платежей: разовый и ежегодный. В первом случае это выливается в 15–25% цены земли, которая может быть оплачена в рассрочку. Основанием для начальной оплаты используется самое высокое предложение цены на землю в результате аукционной продажи (особенно когда речь идет о наиболее ценных земельных участках).

В соответствии с Земельным кодексом РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены правительством Российской Федерации. А порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В СООТВЕТСТВИИ с земельным законодательством Беларуси компетенция местных органов власти в вопросе регулирования арендной платы сильно ограничена и практически сводится к организации сбора платежей. Это в итоге также не способствует развитию арендной системы в городах.

Немаловажное значение для достижения этой цели имеют сроки аренды. Они должны покрывать, по крайней мере, сроки залога и (чтобы дать арендатору возможность иметь полный доход от возведенного, скажем, здания) периоды технической и экономической амортизации.

В случае, когда инвестор покупает здание и др. у муниципалитета и получает соответствующий участок земли в аренду, оптимальные сроки договора аренды теоретически равны остающейся экономической жизни здания, т.е.

времени, в течение которого улучшения в недвижимость дают вклад в стоимость собственности.

Сложившаяся зарубежная практика показывает, что сроки аренды достаточно продолжительны и могут превышать 100 лет, что в принципе может быть сравнимо с частной собственностью. Однако в каждой стране эта практика различна.

Так, в Польше первоначально договор аренды может заключаться на срок от 40 до 99 лет и впоследствии может быть продлен на другой такой же срок. В Финляндии земельные участки предоставляются в аренду, как правило, на срок 30–100 лет.

В Швеции, при отсутствии соглашения о более продолжительном сроке действия права аренды, первый срок равен 60 годам. И каждый последующий — 40 годам с момента истечения предыдущего срока.

Если право аренды было предоставлено преимущественно для целей, не связанных с жильем, то могут быть установлены более короткие сроки действия права аренды. Однако ни один из этих сроков не может быть менее 20 лет. В России срок аренды земельного участка не оговаривается. Однако право аренды может быть краткосрочным — до 5 лет, и долгосрочным — свыше 5 лет.

В белорусском законодательстве установлен предельный срок договора аренды независимо от целей использования земельного участка в 99 лет. Вместе с тем законодательством не установлены возможные периоды предоставления права аренды, в том числе по видам использования земельных участков.

Отсутствует понятие “долгосрочная аренда”. Минимальный срок аренды закреплен в белорусском законодательстве только для земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования.

Вопросы, связанные с правом досрочного расторжения договора аренды земельного участка, урегулированы не четко.

В странах, которые я привожу для сравнения, права арендаторов очень сильно защищены законодательством.

Муниципальная администрация имеет возможность аннулировать контракт в конце установленных периодов времени (период зависит от типа использования земли), но только в случаях серьезного нарушения арендатором правил аренды или необходимости использования земельного участка в общественных целях. В ряде стран арендатор по истечении срока аренды может выкупать земельный участок в частную собственность. Такая возможность предусмотрена и Земельным кодексом РФ.

В упомянутых странах существует и свободная передача интересов арендатора, то есть он может свободно продавать, дарить, передавать право аренды по наследству, использовать его для получения кредита и пр.

В Беларуси при аренде земельного участка, находящегося в госсобственности, передача права аренды третьим лицам запрещена, а это значительно снижает привлекательность аренды для инвесторов. Не урегулирован также вопрос о передаче в аренду земельных участков, переданных по решению Президента в собственность юридических лиц, другим юридическим лицам.

Автор публикации: Наталья ФИЛИППОВИЧ, ученый секретарь НАН Беларуси, кандидат экономических наук

Источник: https://neg.by/novosti/otkrytj/arenda-gorodskih-zemel-93

Правда и мифы о долгосрочной аренде земли в Таиланде

Долгосрочная аренда земли

Покупая недвижимость в Таиланде, вы заодно получаете и контракт на аренду земли, где расположен объект. Как правило, продавцы говорят, что контракт – на 90 лет. Но это не так.

Вы можете купить виллу с бассейном, садом, шикарной мебелью и бытовой техникой. Но земля принадлежать вам не будет. Zenubad

Возможно, вы читали одну из статей об особенностях тайского права, вышедшую недавно в неком местном издании. В ней автор описывает плюсы заключения коллективного договора аренды земли.

В частности, издание утверждает, что такой документ «предоставляет владельцам вилл правовые инструменты, которые расширяют их права относительно судьбы проекта застройки в будущем».

Говоря проще, владельцы получают больше шансов на благополучное продление договора, когда он истечет. Одна часть утверждений автора соответствует действительности, другая – нет.

Для начала напомним главное. Согласно тайскому законодательству, иностранным гражданам (за исключением редких случаев) запрещено владеть землей в Таиланде на правах собственности. Общей практикой для застройщиков, которые работают с иностранцами, является предложение аренды на 90 лет, а в действительности 30-летнего контракта с возможностью двухразового продления.

Зачастую, и продавцы, и покупатели, приравнивают такую аренду к праву собственности, поскольку 90 лет – срок внушительный. Но на самом деле, именно здесь и кроется главный риск для владельцев земли в Таиланде: вилла, конечно, ваша. Но земля под ней взята вами лишь на время.

Тем не менее, в соответствии с разделом 540 Гражданского и хозяйственного кодекса (ГХК) любой такой дополнительный срок является не «продлением» (extension) договора аренды, а «обновлением» (renewal). Говоря проще, каждый раз заключается новый контракт.

В итоге, если собственник земли сменится в течение первого срока аренды, новый владелец не будет обязан соблюдать условие о возобновлении аренды, даже если арендатор уже предварительно заплатил первоначальному владельцу за продление срока. Это обусловлено тем, что новый собственник никогда и никому не предлагал продлить аренду. Закон не обязывает его выполнять обязательства, данные другим человеком – первоначальным владельцем и арендодателем.

Как правило, специалисты в курсе этой тонкости и при продаже объекта предлагают «страховку» в виде договора коллективной аренды. Вот и автор упомянутой нами статьи также утверждает, что подобный документ поможет защитить инвестиции на случай внезапной смены собственника земли и его отказа от продления контракта.

На наш взгляд, утверждение о том, что «коллективный договор аренды уменьшает основные риски, связанные с долгосрочной арендой», в лучшем случае вводит в заблуждение, а в худшем — случае просто ошибочно. Для начала проанализируем тезисы, изложенные в исходной статье. Мы убеждены, что ее автор допустил ряд фундаментальных ошибок в трактовке тайского законодательства.

Миф о регистрации

В статье говорится, что «аренда может быть продлена совместно арендодателем (землевладельцем) и арендатором (покупателем)». Это правильно.

Тем не менее, в статье это предложение заканчивается так: «но такое соглашение о продлении возможно только по договору, а не по предварительной регистрации в службе, занимающейся регистрацией земельных сделок».

Дальше из этого делается вывод, что договор аренды может быть не продлен, потому что арендодатель может не выполнять договор.

Намек на то, что, зарегистрировав предварительно продление аренды «в службе, занимающейся регистрацией земельных сделок», вы бы получили нечто большее, чем просто договор с арендодателем, и продление аренды было обязательно вне зависимости от соглашения с арендодателем, – результат неправильной трактовки права, а, следовательно, неверен.

Повторимся. Если на протяжении времени вашего первого срока аренды участок сменил владельца, новый собственник не связан с вами никакими обещаниями. Не существует никакой «регистрации», которая бы обязывала нового владельца выполнить обещание, которое он никогда не давал.

Ошибка в ошибке

Вторая юридическая ошибка статье содержится в следующем утверждении.

«Вероятность того, что арендодатель нарушит договорные обещания возобновить договор аренды увеличивается, когда земля передается третьим лицам, – что весьма вероятно в течение 30-летнего срока, – поскольку таковая третья сторона может (ошибочно) заключить, что она не связана теми же обязательствами, что и ее предшественник».

Это правда, что договор аренды не прекращается при смене арендодателя, что предусмотрено статьей 568 ГХК.

Тем не менее, возможность продления аренды является юридически односторонней офертой, которая не гарантирует заключения нового договора. Обещание первоначального арендодателя не является обязательным для нового собственника земли. И если тот примет решение не продлевать контракт, то оно будет вовсе не «ошибочным», а, напротив, вполне обоснованным.

Повторим, это главный источник опасности в отношении продления аренды в Таиланде. Новый владелец может собершенно обоснованно – а вовсе не ошибочно – заключить, что он не обязан выполнять обещания своего предшественника о продлении аренды.

Идти ли в суд?

Однако самая большая юридическая ошибка этой статьи содержится в следующем утверждении. Приведем его целиком.

«Средства правовой защиты арендатора в случае нарушения арендодателем договорных обязательств продлить срок аренды сильно ограничены.

Чтобы заставить владельца продлить аренду, необходимо обратиться в суд.

Тем не менее, максимально возможная компенсация – это восполнение убытков, понесенных вследствие нарушения пункта о продлении аренды. Истец не может заставить владельца продлить срок аренды».

Иными словами, в статье говорится, что если первоначальный арендодатель отказывается продлевать аренду, в суде вы получите только денежную компенсацию. Это также неверно.

В соответствии со статьей 213 из ГХК такой арендатор может обратиться в суд, чтобы потребовать «принудительного исполнения» обязательств. Наша фирма требовала и получала такие ордеры для своих клиентов. Таким образом, мы можем подтвердить, что данное средство правовой защиты существует не только в теории, но и на практике. В суд можнои нужно идти. 

Альтернативы есть

Впрочем, вернемся к тезису о том, что коллективный договор более надежен, чем индивидуальный. В следующей статье мы подробном объясним, почему это не так. А сейчас предложим несколько альтернатив.

К счастью владельцев недвижимости на Пхукете, тайское законодательство предоставляет гораздо лучшие правовые средства защиты инвестиций, чем «коллективный договор аренды».

И они действительно обеспечивают фактическое продление долгосрочной аренды без каких-либо недостатков для застройщика. Чтобы не быть голословными, приведем один пример изящного решения проблемы.

Как бы банально это ни звучало, но гарантировать безопасность можно путем оформления ипотеки на земельный участок. Кредит под залог недвижимости – это простой и понятный инструмент, который обеспечивает безопасность для инвесторов и, следовательно, создает маркетинговые преимущества для застройщиков.

Однако перед тем, как воспользоваться этим способом обеспечения долгосрочной аренды, необходимо проконсультироваться с компетентными специалистами по налогам и праву.

Duensing Kippen – юридическая фирма, специализирующаяся на недвижимости, корпоративном и торговом праве, а также связанном с ними гражданском и арбитражном судопроизводстве. phuket@duensingkippen.com.

Источник: https://www.novostiphuketa.com/pravda-i-mify-o-dolgosrochnoy-arende-zemli-v-tailande-901.php

101Адвокат
Добавить комментарий