Должен ли арендатор помещения на первом этаже убирать прилегающую к зданию территорию?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Должен ли арендатор помещения на первом этаже убирать прилегающую к зданию территорию?

Аренда коммерческой недвижимости в кризис остается для бизнеса самым дешевым способом обеспечить себя офисом, складом или торговым помещением. Но арендатору надо внимательно подходить как к выбору объекта аренды, так и к согласованию условий договора с арендодателем. Какие распространенные ошибки совершают арендаторы?

Аренда объекта, на который отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию. При строительстве помещений для сдачи в аренду застройщики зачастую заключают договоры и получают обеспечительные платежи от арендаторов до получения разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию.

Поэтому арендатор должен в первую очередь убедиться в законности арендуемого помещения: запросить у арендодателя разрешение на строительство, а также документы о его правах на земельный участок, категории земель и виде разрешенного использования.

Такие меры должны быть приняты, чтобы исключить риск аренды самовольной постройки, поскольку арендный договор по самострою, скорее всего, будет признан судом недействительным. Тогда арендатор не сможет вернуть денежные средства, внесенные в счет арендной платы.

Аренда самостроя нередко становится предметом рассмотрения в арбитражных спорах.

Так, в Московском регионе организация, арендовавшая два последних этажа в шестиэтажном здании, требовала взыскания с арендодателя сумм, уплаченных по договору аренды, который ранее был признан судом недействительным.

Причина – арендуемые этажи были надстроены к четырехэтажному зданию и обладали всеми признаками самовольной постройки. Все инстанции отказали арендатору во взыскании денежных средств.

Также арендаторам надо учитывать, что использовать для своих целей арендованное помещение в здании, не введенном в эксплуатацию, они не смогут.

Арендодатель в этой ситуации вправе передать помещение арендатору только для ремонтных работ. Любая иная деятельность в таком помещении запрещена и наказывается административным штрафом в соответствии с п. 5 ст. 9.

5 Кодекса об административных правонарушениях в 10 000–20 000 руб.

Нечеткое разделение расходов на оплату коммунальных услуг. Согласно ст. 616 Гражданского кодекса (ГК) арендодатель и арендатор могут самостоятельно договориться, на кого будут возложены расходы по содержанию арендованного имущества, т. е. коммунальные платежи.

Неопытные арендаторы при составлении договора не всегда обращают внимание на данный пункт, что зачастую приводит к возникновению непредвиденных расходов, а иногда и к судебным тяжбам.

Практика судов однозначна: арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором.

Например, в Липецке индивидуальный предприниматель сдал в аренду принадлежащее ему помещение в двухэтажном здании под торговлю продовольственными товарами и алкоголем.

После расторжения договора аренды по инициативе арендодателя арендатор обратился в суд с иском о взыскании уплаченных арендатором коммунальных платежей, считая, что арендодатель таким образом неосновательно обогатился.

Позиции судов всех инстанций были однозначны: не произошло никакого неосновательного обогащения, так как оплата коммунальных услуг является обязанностью арендатора в силу положений ст. 616 ГК.

Несогласованные цели пользования. Каждая компания при выборе объекта аренды отталкивается от собственных целей. При составлении договора такие цели должны быть согласованы с арендодателем и, кроме того, должны соответствовать назначению помещения, предусмотренному проектной и технической документацией.

Если назначение объекта аренды не соответствует условиям договора (например, арендуется жилое помещение для складских, учебных и любых иных целей, кроме проживания людей), то договор с таким условием будет признан недействительным как нарушающий ст. 288 ГК.

Подобные случаи не редкость в судебной практике. Например, в одном из дел в Омской области компания под типографию арендовала жилое помещение в общежитии университета.

По иску прокуратуры договор аренды указанного помещения был признан недействительным, а жилое помещение – подлежащим освобождению.

Несогласованные улучшения арендуемого помещения. У арендатора нередко возникает необходимость переоборудовать помещения, чтобы они соответствовали потребностям бизнеса.

Все улучшения, а также связанные с ними расходы надо заранее согласовать с арендодателем во избежание негативных последствий. Законы предполагают два типа улучшений арендованного имущества – отделимые и неотделимые, однако критерии их определения туманны.

Поэтому вопрос об улучшениях рекомендуется отдельно согласовать в договоре. Зачастую затруднения возникают с неотделимыми улучшениями. Если в договоре не были согласованы условия по ним, то по общему правилу расходы на них ложатся на арендодателя.

Однако в судебной практике нередко встречаются дела, когда арендодатель отказывается возмещать затраты и арендатору приходится взыскивать стоимость неотделимых улучшений в судебном порядке.

Так, в Московской области компания арендовала часть офисного здания. Некоторые помещения были переданы арендатору без отделки.

Для их использования под офисы арендатор с согласия арендодателя провел ремонтные и отделочные работы (включая работы по внутреннему электроснабжению, установку систем вентиляции, кондиционирования, пожарной сигнализации).

Но суды отказали арендатору во взыскании стоимости неотделимых улучшений, потому что арендатор не представил доказательств того, что в результате произведенных работ арендодатель получил выгоду. Таким образом, арендатору необходимо прописать в договоре все условия, чтобы потом годами не судиться с арендодателем.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/03/25/635037-chetire-oshibki-biznesa-arende-pomeschenii

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

Должен ли арендатор помещения на первом этаже убирать прилегающую к зданию территорию?

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании – с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyih-pomeshheniy/

Экономика и бизнес » Ковровские вести

Должен ли арендатор помещения на первом этаже убирать прилегающую к зданию территорию?

  • 02 сентябрь 2019, 09:14
  • 570
  • 0

Коворкинг сдаёт офисные места в аренду фрилансерам или небольшим компаниям, которые экономят на собственном помещении.→

  • 13 август 2019, 06:00
  • 1069
  • 0

200 ковровских предпринимателей в прошлом году прекратили деятельность, закрыв ИП (городской бюджет в результате потерял более 100 млн руб.). И эта тенденция сохраняется. Причём, как показывает статистика, по всей стране – за последние три года количество субъектов малого бизнеса уменьшилось на 20→

  • 07 август 2019, 06:00
  • 1185
  • 1

О проблеме жителей дома 35 по улице Пугачёва «Ковровские вести» писали не раз, начиная с 2010 года. Напомним: этот дом стоит вплотную к дому 56 по проспекту Ленина, в котором ныне расположен магазин «Магнит» и куча мелких лавочек. В 2010 году к капитальному строению были пристроены помещения, в→

  • 31 июль 2019, 06:00
  • 1017
  • 1

В сложную, даже безвыходную ситуацию отдельных ковровских садоводов поставили депутаты Законодательного собрания Владимирской области и власти Коврова. Речь о 10 метрах прилегающей территории, убирать которые собственников домов, магазинов, земельных участков и иных объектов теперь, по утверждению→

  • 17 июль 2019, 06:30
  • 722
  • 1

Помните старую добрую комедию Рязанова, где ссорились пайщики гаражного кооператива? Им для всеобщего удовлетворения надо было лишить пару человек индивидуального гаража. А вот реальным пайщикам печально известного в Коврове КПК «Пикъ-кредит», которым рулил Сергей Конин, пришлось гораздо хуже.→

  • 04 июль 2019, 06:00
  • 338
  • 0

Похоже, что ковровские МУПы доживают свои последние месяцы. Вопросы об их реорганизации то и дело рассматривают народные избранники.→

  • 03 июль 2019, 06:00
  • 2130
  • 1

В редакции периодически раздаются звонки от читателей. Жалуются на то, что дорога к озеру Переханово (со стороны ж/д переезда п. Малыгино) вновь перекрыта, а за то, чтобы проехать к озеру или просто в нем искупаться, взимается плата. Эта ситуация повторяется из года в год. Кто прав, кто виноват и→

  • 26 июнь 2019, 06:00
  • 556
  • 0

Именно так в народе называют последние поправки федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», которые были приняты в прошлом году и сформировали новые правила в работе строительных компаний, банков и их клиентов.→

  • 26 июнь 2019, 06:00
  • 728
  • 0

Когда смотришь программы про путешествия, так и тянет собрать чемодан и отправиться в далекие страны! Но в наше время решиться на такой отважный поступок могут позволить себе немногие, ведь прежде всего останавливают финансовые трудности. Теперь, когда рубль тает просто на глазах, даже бывалые→

  • 25 июнь 2019, 06:00
  • 457
  • 0

19 июня в администрации не состоялось запланированное ранее заседание комитета по управлению муниципальной собственностью из-за неявки нескольких депутатов. Кворума не было, заседание отменили. Зато на следующий день провели совместное заседание комитетов по мунсобственности и бюджетной и налоговой→

  • 19 июнь 2019, 06:00
  • 509
  • 0

4 июня в общественной приемной губернатора Владимирской области состоялся «круглый стол» по вопросу развития бизнеса и предпринимательства в Коврове.→

  • 12 июнь 2019, 06:00
  • 1303
  • 0

На прошлой неделе на общественных слушаниях обсуждался вопрос дополнения градостроительного регламента зоны жилых районов новым видом использования – «рынки». За этой скучной формулировкой таился проект достройки зданий за территорией Первомайского рынка.→

В пятницу, 24 мая, в ДК им. Ленина отмечали День российского предпринимательства. Напомним, в Коврове первый раз праздник отмечался в прошлом году. Тогда на него собралось около сотни предпринимателей, а замглавы города Ю. Морозов выразил надежду, что в дальнейшем праздник будет более популярным.→

  • 14 май 2019, 05:29
  • 1271
  • 0

Весной родители подросших школьников и студентов колледжей находятся в активном поиске работы. Загородные лагеря для таких детей – пройденный этап. Пора приучать их ко взрослой жизни. Да они и не против. Как всегда, желающих потрудиться много, а рабочих мест в 2-3 раза меньше.→

  • 23 апрель 2019, 06:00
  • 1025
  • 0

На минувшей неделе очередной сигнал о беспокойном соседе поступил от жителей дома № 33 по улице Фурманова. Люди рассказали, что рынок снова «ползет» под окна их дома и на днях его увеличили еще на один пролет забора.→

  • 23 апрель 2019, 06:00
  • 425
  • 0

Недавно в Ковровском районе состоялось совещание по вопросам сельского хозяйства. По его итогам на районном сайте появилась любопытная информация. Из нее следует, что в известном всем Доброграде существует бизнес-инкубатор и якобы имеется некая сеть магазинов Доброград. Местным фермерам было→

  • 18 апрель 2019, 06:00
  • 1425
  • 0

Проезжая очередной раз по улице Дегтярёва, мы заметили, что на доме 102 (трёхэтажное здание из жёлтого кирпича с панорамными окнами на первом этаже) висит объявление о том, что в ближайшие дни здесь будет открыт магазин по продаже одежды и обуви. И всё бы ничего, если бы этот адрес не был нам→

  • 05 апрель 2019, 16:23
  • 495
  • 0

Неделю назад читатели нашей газеты в PDF-формате обнаружили заглушку с формой оплаты. В ответ на многочисленные звонки и письма рассказываем, какие возможности теперь это даёт.→

  • 30 март 2019, 06:30
  • 206
  • 0

Когда-то «Ковровхлебопродукт» обеспечивал мукой и комбикормом десятки, а то и сотни близлежащих предприятий и колхозов. В самом «Ковровхлебопродукте» работали сотни рабочих. А по адресу улица Володарского, 96 располагалось подсобное хозяйство предприятия. Несколько лет назад «Ковровхлебопродукт»→

  • 28 март 2019, 06:30
  • 978
  • 0

В город пришли 157 млн 257 тыс. руб. – субсидии из «вышестоящих» бюджетов. Их уже распределили по расходным статьям, слегка «перетряхнув» уже имеющиеся средства. Так, 454,2 тыс. руб. направлены на выплату по исполнительным листам пострадавшим в ДТП на ковровских дорогах. 500 тыс. руб. заложили на→

  • 27 март 2019, 06:00
  • 413
  • 0

На некоторых пищевых предприятиях Владимирской области незаметно появляются импортные роботы, и также незаметно увольняют людей. Во владимирских автобусах появились валидаторы, о желании заменить ими кондукторов говорят и в ковровском УТТ. Так ли уж иллюзорна угроза массовой безработицы, мы→

  • 26 февраль 2019, 08:07
  • 2096
  • 1

Руководство ООО «Школьник-Ковров» (со 100%-ной муниципальной долей уставного капитала), который занимается обеспечением питания детей в школах города, попросило депутатов не уменьшать сумму контракта на 2019 год.→

  • 31 январь 2019, 05:00
  • 1205
  • 3

В прошлом году «КВ» писали о том, чем закончился суд собственников земельного участка под цветочным магазином со своим соседом – владельцем строящегося торгового центра близ площади 200-летия Коврова, заливающим соседей дождевыми стоками. Напомним, суд обязал ООО «Проспект» организовать сток вод со→

  • 30 январь 2019, 14:33
  • 5150
  • 0

Новость в инстаграме «Ковровских вестей» о билетах на «Ласточку» за 160 рублей вызвала столько вопросов, что мы осознали необходимость ликвидировать железнодорожную безграмотность среди ковровчан. Ведь комфорт пришел откуда не ждали: компания РЖД внедрила два десятка новшеств, которые в корне→

  • 18 декабрь 2018, 10:31
  • 303
  • 0

…по статьям бюджета пришлось горадминистрации – а депутатам согласиться с этим. Бюджетные слушания прошли в несколько этапов, на которых рассмотрели муниципальные программы по направлениям. Первое – ЖКХ.→

  • 18 декабрь 2018, 10:04
  • 643
  • 0

Как выживать Первомайскому и Октябрьскому рынкам при малых доходах? Как сделать эти торговые точки привлекательными для покупателей и арендаторов? Об этом говорилось на недавнем совещании в мэрии. И уже не в первый раз, поскольку рынки с каждым годом приносят все меньше денег в городской бюджет.→

  • 04 декабрь 2018, 14:51
  • 716
  • 0

С 1 января 2019 года для сельхозтоваропроизводителей будет введен 10-процентный НДС на выручку. Этот шаг сильно ударит по их и нашему карману. Парадокс, но под прикрытием лозунгов, призывающих к развитию отечественного сельского хозяйства, тех, кто работает на земле, загоняют в угол.→

  • 13 ноябрь 2018, 10:22
  • 1305
  • 0

Заканчивается процесс концентрации владимирского «Точмаша» и Ковровского механического завода, инициированный руководством Топливной компании Росатома «ТВЭЛ». Напомним, что перевод производства АО «ВПО «Точмаш» на КМЗ планировался к концу 2018 года, а специалистам владимирского завода была→

  • 02 октябрь 2018, 10:31
  • 322
  • 0

В истории Ащеринской свалки забрезжил «свет в конце тоннеля». В администрации города пусть медленно, но верно идет работа по подготовке к ее рекультивации. Проект уже готов, проходит согласование. Дело за малым – найти деньги на его реализацию.→

  • 18 сентябрь 2018, 10:58
  • 3060
  • 1

В августе на базе ОАО «Ковровский электромеханический завод» прошло совещание с участием гендиректора «Ростеха» Сергея Чемезова. На совещании говорилось: «КЭМЗ – передовое предприятие по производству станков», вокруг которого будет формироваться станкостроительный кластер. Инвестиции составят около→

  • 29 май 2018, 09:00
  • 1172
  • 0

Цена на бензин АИ-95 взлетела по всей России. Во Владимирской области она выросла с 40,60 руб./литр (31 марта) до 43.04 руб./литр (22 мая). При этом самый большой рост пришёлся на май – ещё 5 мая АИ-95 стоил на областных заправках 41,84 руб. (здесь и далее – средние цены).→

26 мая свой профессиональный праздник отмечают все те, кто в свое время отправился в свободное плавание и, несмотря на все штормы и мели, продолжает держаться на плаву. Кто-то из них по сей день уповает на свое утлое суденышко, а кто-то обзавелся мощной эскадрой и приобрел вес в региональной→

  • 30 апрель 2018, 10:03
  • 376
  • 0

Первый квартал мы прожили беднее, чем тот же период годом раньше. Такой вывод можно было сделать, побывав на профильном комитете по бюджетной и налоговой политике. Цифры взяты из доклада начальника финансового управления администрации города И. Скороходовой.→

  • 24 апрель 2018, 10:32
  • 320
  • 0

Только так могут сегодня помочь мелким и средним предпринимателям городские власти, резюмировали депутаты на комитете по экономической политике.→

  • 24 апрель 2018, 10:31
  • 361
  • 0

На заседании комитета по экономической политике депутаты долго «пытали» начальника управления экономики Сергея Хапалова, что можно сделать, чтобы по максимуму войти в программы с привлечением областного и федерального финансирования.→

  • 17 апрель 2018, 09:06
  • 539
  • 0

Жизнь, как известно, полна всякими неожиданностями, чаще всего неприятными. Только соберешься разбогатеть и на тебе: или в машине обнаружится сбой, или здоровье даст слабину, а это все незапланированные расходы. Они особенно болезненно воспринимаются, когда бюджета хватает только на самое-самое,→

  • 17 апрель 2018, 08:05
  • 295
  • 0

Поддержка малого и среднего предпринимательства в нашем городе выглядит следующим образом. Администрация предлагает предпринимателям то, что им не требуется, а то, что им нужно, администрация дать не может (или не хочет). Очередное заседание координационного совета в области развития малого и→

  • 13 март 2018, 10:40
  • 453
  • 0

Призывы высоких государственных чиновников к оборонным предприятиям увеличивать долю гражданской продукции звучат уже который год. Государственная программа вооружения продлится до 2020 года. К этому времени наши заводы должны иметь приличную номенклатуру по «гражданке», которая компенсирует→

  • 23 январь 2018, 11:24
  • 406
  • 0

В нашей стране две долгоиграющие проблемы. Одна из них – как заработать побольше денег, другая – как их сохранить. Сегодня поговорим о решении второй проблемы.→

  • 16 январь 2018, 13:59
  • 632
  • 0

С какими результатами Ковров подошел к 2018 году? Сейчас мы не будем говорить об отремонтированных дорогах и благоустроенных скверах. Об этом было сказано достаточно. Куда важнее знать, как чувствует себя экономика города. Ведь от этого будет зависеть дальнейшее его развитие.→

  • 19 декабрь 2017, 09:07
  • 401
  • 0

Некоторые бюджетные решения ковровских властей, мягко сказать, удивляют. На 2018 год на переселение граждан из аварийного жилья выделено всего 10 миллионов рублей. Из них 1 миллион планируют потратить на снос расселенного по программе дома на ул. Володарского, 2, а остальные 9 – выплатить→

  • 12 декабрь 2017, 11:25
  • 311
  • 0

В конце года администрация города при финансовой поддержке администрации области проводит конкурс проектов на предоставление грантов начинающим предпринимателям. Выплачивались субсидии в сумме 270-300 тысяч каждому из победителей конкурса. В 2015 году таких было шестеро, в 2016 году – четверо.→

Источник: http://xn--b1aaalbpdjc1bbxpfp.xn--p1ai/stati/economyandbusnes/

Придомовая территория многоквартирного дома. Права и обязанности жильцов дома

Должен ли арендатор помещения на первом этаже убирать прилегающую к зданию территорию?

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов.

Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория.

По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.

Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения.

Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка.

Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв.

м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете.

В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка.

У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку.

Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль.

Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в ании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут.

После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

Аргументы «против»:

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст.

158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику.

Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга.

Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно.

В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию.

Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья.

Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно.

Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей.

Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление.

Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения.

Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше.

Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти.

В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще.

Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/pridomovaya-territoriya-mnogokvartirnogo-doma-kak-eyu-pravil-no-rasporyadit-sya.html

Бизнес выводят на субботники

Должен ли арендатор помещения на первом этаже убирать прилегающую к зданию территорию?

Саратовских предпринимателей хотят обязать благоустраивать территорию, прилегающую к их зданиям, строениям, сооружениям на расстоянии до 15 м. Соответствующий проект закона в региональный парламент внес губернатор области Валерий Радаев.

Документ устанавливает границы территорий, определенных правилами благоустройства. Изначально к уборке территории предлагалось привлекать как юридические лица, так и собственников жилья, однако последние были исключены из документа. Мнения депутатов относительно законопроекта разделились.

Одни поддерживают проведение «субботников», другие называют нормативный акт введением «всеобщей трудовой повинности» и дополнительной нагрузкой на коммерческие организации.

Представители бизнеса уверяют, что готовы участвовать в уборке территории, но до сих пор нет четких правил благоустройства, поэтому требования, предъявляемые к ним, не понятны.

Губернатор Саратовской области Валерий Радаев пытается обязать собственников и арендаторов объектов недвижимости заниматься благоустройством прилегающих территорий.

Это следует из внесенного в областную думу проекта областного закона «Об утверждении порядка определения границ территорий, прилегающих к зданию, строению, сооружению, земельному участку».

Инициатива рассматривалась вчера на заседании комитета по вопросам жилищной, строительной и коммунальной политики областной думы. Законопроект определяет территорию, которую должны благоустраивать собственники зданий и сооружений.

В редакции от 28 мая этого года предлагалось установить границу на расстоянии от 5 до 15 м. Это территория, за благоустройством которой должны следить собственники или законные представители владельцев объектов.

Представители фракции КПРФ депутаты Александр Анидалов и Николай Бондаренко назвали инициативу «барщиной» и «всеобщей трудовой повинностью».

В ходе обсуждения было принято решение скорректировать проект и ввести «нулевую» границу к многоквартирным домам и частным домовладениям.

Поправка коммунистов об определении аналогичной границы прилегающей территории для всех остальных объектов не прошла.

Таким образом, за состояние прилегающей территории объектов, расположенных на расстоянии от 5 до 15 м, будут отвечать лишь юридические лица, а не муниципалитет, как в настоящее время.

Комментируя принятую поправку, депутат Леонид Писной («Единая Россия») отметил, что, в случае принятия этой поправки, законопроект «потеряет всякий смысл».

По словам господина Писного, с учетом поправок законопроект исключает любое финансовое участие собственников в благоустройстве территории и единственное, что он предполагает — проведение субботников.

«От того законопроекта, который был принят к рассмотрению в июне, осталось только название, он полностью был переработан», — заявил парламентарий.

Коммунист Николай Бондаренко считает, что, внося такой законопроект, власть пытается снять с себя полномочия по уборке территорий, в том числе в зимний период, и снять ответственность за те неудобства, которые испытывают жители.

«Жителей пытались обязать следить за территорией до 15 м, плюс к той, которая находится у них в собственности. Это значит снова залезть к нам в карман, поскольку дополнительное благоустройство потребует дополнительных расходов на дворника. А жители частных домов в большинстве пожилые люди.

Они уже по состоянию здоровья не смогут разгребать снег на расстоянии в 15 м от своего дома», — пояснил свою позицию Николай Бондаренко.

Он заметил, что «спасти от трудовой повинности» не удалось только представителей предпринимательского сообщества, которых данный законопроект обяжет следить за территорией на расстоянии 15 м плюс к той, которая находится у них в собственности или аренде. «Бизнесмены будут вынуждены вложить эти дополнительные расходы в себестоимость товаров», — уточнил депутат.

Председатель саратовского отделения «Опоры России» Наталья Панферова уверяет, что бизнес готов исполнять предъявляемые ему требования, но для этого нужны четкие правила, которых нет. «Предприниматели, юридические лица и так убирают территорию. Если мы хотим процветать, то должно быть чисто.

Но дело в том, что у нас любые обязательства превращаются в штрафы, поскольку не понятно, что именно требуется. Например, если у меня территория убрана, но там прошел кто-то и бросил окурок, — меня накажут за это.

А если мой бизнес располагается на первом этаже многоквартирного жилого дома и я, наряду с собственниками жилых помещений, оплачиваю услуги дворника управляющей компании, я что, должна еще нанимать и своего дворника, который будет убирать прилегающую территорию в 15 м? Законопроекту до принятия думой должны дать оценку регулирующего воздействия», — отметила госпожа Панферова.

Марина Ковалева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3772996

101Адвокат
Добавить комментарий