Должна ли я оплатить гонорар риелтору в полном объеме?

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

Должна ли я оплатить гонорар риелтору в полном объеме?

Итак, вы решили купить недвижимость во Франции, но собственных средств не хватает на исполнение мечты. Что же делать? Оставить эту затею и вообще отложить в долгий ящик мысль переехать во Францию на ПМЖ? К счастью, выход есть. И это – ипотека. Давайте в формате вопрос-ответ рассмотрим основные аспекты получения заемных средств во французских банках.

Вопрос: Сколько денег можно занять?

Большинство крупных кредиторов во Франции готовы профинансировать до 80% от стоимости недвижимости, а мелкие компании так и вовсе предлагают больший заем. Все будет зависеть от размера вашего официального ежемесячного дохода и от срока, в течение которого вы планируете расплатиться.

Как правило, расчет работает по принципу, согласно которому общие ежемесячные расходы на оплату ипотеки во Франции, а также затраты на погашение ипотеки в своей стране (при наличии) и любые другие долгосрочные обязательства суммарно не должны превышать трети ежемесячного дохода заемщика. Например, если вы живете в России и тратите на ипотечный платеж около 500 евро в месяц, а потенциальная ипотека во Франции будет ежемесячно «съедать» еще около 300 евро, т.е. в сумме 800 евро, то ваш доход должен быть не менее 2400 евро в месяц, чтобы банк одобрил очередной кредит. Ипотека, как правило, предлагается по схеме погашения основной суммы (тела кредита) и процентов за пользование заемными средствами и предоставляется на срок от 5 до 30 лет. Нюансы зависят от конкретного банка и запрашиваемой суммы.

Только процентное погашение становится все более популярной схемой, поскольку предоставляет бо́льшую гибкость. Эта программа позволяет покупателю недвижимости во Франции брать больше денег, но ежемесячно платить меньше. Ежемесячные выплаты будут покрывать только проценты по ипотечной сумме, а значит, заемщик не погашает основное тело кредита.

Но не стоит идеализировать французскую банковскую систему и надеяться, что вам простят основную сумму долга. Нет, ее в полном объеме придется погасить в конце срока кредитования, а значит, заемщик должен иметь достаточную степень выдержки и самодисциплины, чтобы постоянно откладывать средства в резерв.

Иногда ипотечный кредит с погашением процентов может оказаться отличным вариантом для тех, кто планирует продать недвижимость во Франции или совершить крупный платеж после окончания первоначального срока ипотеки, скажем, по истечении пяти лет. Конечно, сумма, которую вы можете заимствовать, полностью зависит от ваших личных обстоятельств.

Каждый конкретный случай будет индивидуально рассматриваться банком или кредитной организацией.

Вопрос: каковы дополнительные расходы при покупке недвижимости во Франции с привлечением ипотеки?

Помимо стандартных сборов, большинство кредиторов взимают авансовый взнос в размере 0,5 — 1,0% от суммы заемных средств. Также правилами предусмотрена плата за регистрацию ипотеки, размер которой варьируется в пределах от 1 до 2% от суммы кредита. Затраты на страхование жизни также отличаются у разных операторов, но обычно составляют 1% от суммы кредита.

В стоимость недвижимости во Франции обычно включена агентская комиссия, но только если вы видите объявление с пометкой FAI после цены, что означает «Frais d ‘Agence Inclus» (включены услуги агента). Таким образом, покупатель во Франции обычно (но не всегда) оплачивает гонорар риелтора.

Стоимость недвижимости, куда не включена агентская комиссия, помечается как «net vendeur». Кроме того, покупатель обязан оплатить услуги нотариуса.

Также стоит знать, что если вы оплачиваете недвижимость во Франции с помощью заемных средств, то нотариальные сборы увеличиваются еще на 1-1,5% — это «frais de garantie» или налог на регистрацию ипотеки, в результате чего суммарные нотариальные затраты возрастают до 8%.

Если вы решили привлечь к сделке ипотечного брокера, то дополнительно вынуждены будете оплатить и его работу. Часто бывает так, что частные брокеры не берут комиссии, за исключением кредитов на сумму менее 50 000 евро. В этом случае придется заплатить гонорар около 250 евро.

Вопрос: каковы будут процентные ставки при получении ипотеки во Франции?

Процентная ставка будет зависеть от того, решили ли вы оформить ипотеку во Франции с фиксированной или с переменной процентной ставкой.

В зависимости от обменного курса валют вы можете взять ипотеку в евро на фиксированный срок, а затем переоформить на кредит в другой стране и в другой валюте, когда процентные ставки станут более благоприятными.

Вопрос: Сколько времени занимает процесс оформления ипотеки во Франции?

Это зависит от эффективности и работоспособности обеих сторон: кредитора и заемщика, но, как правило, обработка заявки занимает около шести недель. Чтобы сэкономить время, стоит начать собирать требуемый пакет документов задолго от отправки заявки, так как подготовка некоторых из них, например бухгалтерской документации, занимает довольно много времени.

Вопрос: Достаточно ли моего дохода? И принимаются ли к рассмотрению заявки от так называемых самозанятых людей?

Чтобы оценить, можете ли вы позволить себе определенный размер ипотеки, возьмите калькулятор и сопоставьте все свои доходы и расходы за месяц.

Большинство кредиторов дадут вам сумму, на ежемесячное погашение которой будет уходить не более 1/3 от общего объема ваших доходов, включая заработную плату или прибыль от самостоятельной занятости или пенсионный доход, плюс инвестиционный доход.

Из полученной цифры вычтется сумма, которую вы ежемесячно выплачиваете на погашение существующих займов  (ипотека в своей стране, кредит на покупку автомобиля, любые другие личные займы), алиментные платежи и арендная плата, если вы проживаете в съемном жилье, и, конечно же, стоимость предполагаемой ипотеки во Франции. Не забудьте, что любой доход необходимо официально подтвердить. Тот, кто работает сам на себя, должен предоставить бухгалтерский баланс минимум за два года.

Доход от аренды рассматривается по-разному: размер ежемесячного ипотечного платежа вычитается непосредственно из арендной платы или потенциальной ренты, которую вы получите до расчета 1/3 дохода.

Если вы планируете оформить ипотеку во Франции, чтобы купить жилье, которое потом будете сдавать в аренду, то можете претендовать на бо́льшую сумму займа и на специально разработанный для этой схемы вид ипотеки. В случае, когда вы готовы взять кредит на долгий срок, ваши ежемесячные платежи будут меньше, и вы также сможете взять бо́льшую сумму.

Кредиты выдаются на срок от 5 до 30 лет, но большинство кредиторов неохотно соглашаются выдать заём, который будет погашаться после 70-го дня рождения заемщика.

Вопрос: Могу ли я получить ипотечный кредит с фиксированной ставкой?

Да.

Ипотека с фиксированной ставкой – наиболее популярный вид кредитования на французском рынке. Преимуществом такой ипотеки является тот факт, что для займов с фиксированной ставкой всегда возможны досрочные выплаты, с максимальными штрафными санкциями в первые годы на уровне 3%.

Оформив ипотеку во Франции с фиксированной ставкой, вы будете платить ту же самую сумму на протяжении всего срока кредита, однако, оплатив неустойку (около 3%), можете просить пересмотра ставки.

Вопрос: Могу ли я получить ипотечный кредит с переменной ставкой?

Да, подобные виды ипотеки широко представлены и легко доступны.

Этот кредит можно получить по более низкой процентной ставке, нежели упомянутый выше кредит с фиксированной ставкой, и, как правило, такой кредит можно полностью или частично погасить досрочно без каких-либо штрафных санкций.

Переменные ставки должны быть ниже фиксированных, хотя, как понятно из их названия, они могут подниматься или опускаться в соответствии с рыночными показателями.

Вопрос: Могут ли мне одобрить ипотеку до покупки недвижимости во Франции?

Да.

Есть множество преимуществ для получения одобренного ипотечного кредита (принципиальное одобрение) до отправки ценового предложения о покупке недвижимости.

Риелтор автоматически направит вас в банк для получения ипотечного предложения, поэтому, если этот документ уже будет у вас на руках, это сэкономит массу времени и даст преимущество перед другими потенциальными покупателями.

Также агент по продаже недвижимости отнесется к вам, как к более серьезному покупателю, что позволит вам получить более выгодную цену. Вы также заранее будете знать сумму, на которую можете рассчитывать, и сможете определиться с ежемесячными платежами – все это позволит смотреть объекты, соответствующие вашему бюджету.

Вопрос: Что лучше: перезаложить недвижимость или оформить новую ипотеку во Франции?

Повторный залог или рефинансирование ипотечного кредита – не очень распространенная схема среди французских кредиторов, хотя некоторые из них начинают предлагать ипотечные кредиты на этой основе, позволяя заемщику воспользоваться преимуществом растущих цен. Кроме того, этот процесс проходит гораздо быстрей.

В целом, если вы считаете, что позже вам понадобятся дополнительные средства, то лучше увеличить запрашиваемую сумму на стадии заявки, когда легче получить достаточное финансирование.

Например, если покупатель берет кредит на улучшение жилищных условий, то большинство банков будут настаивать на оплате строительных работ по счету, вместо того, чтобы выдать всю сумму заемщику на руки.

Даже если это окажется возможным, дополнительные средства, скорей всего, буду более дорогими, чем те, которые изначально были привлечены для покупки. С повторным залогом, вам, возможно, придется заплатить кредитору сбор в размере 3% от суммы непогашенного кредита, а срок погашения может быть дольше.

Будет разумно, если вы обсудите свою индивидуальную ситуацию со специалистом, прежде чем принимать какие-либо решения.

Вопрос: Что будет, если я подписал Compromis de Vente, но получил отказ в предоставлении ипотеки во Франции?

После того, как вы нашли дом своей мечты и согласовали с продавцом стоимость, обе стороны подписывают предварительный контракт под названием Compromis de Vente. Затем покупатель переводит депозит через риелтора или нотариуса.

Предварительный договор является обязательным как для покупателя, так и для продавца.

Оставшаяся сумма и все причитающиеся к уплате сборы погашаются через нотариуса до даты закрытия сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный договор купли-продажи.

Согласно действующему французскому законодательству, если ваша заявка на получение ипотеки во Франции отклонена, вы получаете свой 10-процентный депозит обратно, без вычета сборов и штрафных санкций.

Вопрос: Могу ли я оформить ипотеку во Франции для строительных работ и реставрации?

Да.

Большинство кредитных организаций предоставляют подобный вид финансирования, а одобренная сумма будет варьироваться в пределах 70-80% от сметной стоимости.

Если вы подаете заявку на получение кредита для финансирования только строительных работ, и при этом у вас нет ипотеки на недвижимость, то вы можете получить 100-процентное финансирование.

Вам необходимо будет обратиться к лицензированной строительной компании для проведения оценки – выданный ими документ станет основой суммы, которую вы можете получить в кредит.

Вопрос: Можно ли во Франции взять ипотеку для покупки недвижимости, которую впоследствии будут сдавать в аренду?

Да.

Если вы сможете доказать, что планируете сдавать недвижимость во Франции в долгосрочную аренду (стандартный трехлетний договор), то можете получить соответствующий ипотечный кредит, причем прогнозируемый рентный доход будет учитываться кредитором при оценке вашей платежеспособности. Как правило, под эти цели не подходит курортная недвижимость, которая сдается в краткосрочную аренду.

Вопрос: Можно ли оформить ипотеку во Франции на недвижимость по схеме обратной аренды (Leaseback)?

Да.

Обратная аренда отличается от простой аренды тем, что несколько недель в году собственник имеет полное право самостоятельно проживать в своей недвижимости. Продолжительность ипотеки с лизинговым покрытием (Leaseback) также, как правило, выше, чем при предоставлении соглашения о долгосрочной аренде.

Реальная схема обратной аренды во Франции работает, когда девелопер жилого комплекса реализует объекты, находящиеся под управлением профессиональной управляющей компании.

Чаще всего договор заключается на 9 лет, и строго лимитирует время, которое собственник может проводить в своем доме (как правило, не более 4 недель в году). Доход от аренды обычно гарантирован на весь срок действия договора (те же 9 лет) на установленном уровне, например, 4,5% от стоимости приобретенного имущества.

Вопрос: Нужен ли мне счет во французском банке?

Почти наверняка вам потребуется счет в одном из французских банков, если вы будете брать ипотеку, и точно понадобится, если у вас есть недвижимость во Франции.

Крупные французские банки довольно эффективны и практически никому не отказывают в открытии текущих счетов.

Но учитывая тот факт, что для выполнения необходимых формальностей требуется определенное время, рекомендуется начать работу над этим на максимально ранней стадии.

Вопрос: Нужно ли мне получение страхового полиса?

Официально не существует никакого обязательного страхования жизни, но сложившаяся практика такова, что многие банки просто не одобрят заявку на выдачу кредита без страхового полиса.

Если размер заемных средств не превышает 60% от стоимости недвижимости во Франции, то, скорей всего, вы сможете оформить ипотеку без страховки.

Но стоит помнить, что наличие полиса страхования в странах Европы имеет множество преимуществ, причем как для вас, так и для кредитора, и может стать решающим документом в вопросе одобрения кредита. Если вы решите застраховать свою жизнь, то это надо делать одновременно с подачей заявки на ипотеку.

Если вам нужна дополнительная информация или вы хотите обсудить конкретный проект, пожалуйста, свяжитесь со специалистами компании Кофранс – их опыт и знание дела позволят дать консультацию и ответить на вопросы по конкретно взятой ситуации.

Шошина Ольга

Источник: https://ipoteka.fr/ipoteka-vo-francii-chasto-zadavaemye-voprosy/

Что такое комиссионные при продаже квартиры? – Онлайн юрист

Должна ли я оплатить гонорар риелтору в полном объеме?

Необходимо отметить, что в 99% случаях агент недвижимости не получает зарплату в классическом понимании этого слова. Как таковых окладов у него нет. Весь его доход составляет фиксированный процент от совершенных сделок. Следовательно, чем больше продал, тем больше получил. Ну а если не заключил ни одной сделки, то и получил ноль.

Еще один примечательный момент заключается в том, что свое вознаграждение риэлтор получает не от покупателя, а от агентства, в котором он работает.

Компания заранее подписывает договор со строительными организациями на оказание услуг, если речь идет о работе на первичном рынке недвижимости. В этом случае свои комиссионные риэлтор также «забирает» у своего работодателя.

В общем, вопрос оплаты труда решается в рамках взаимоотношений: «Агентство – риэлтор».

Скрытые комиссионные при покупке-продаже квартиры

Клиенту необходимо купить квартиру с определёнными характеристиками, в определенном районе, в рамках определенно бюджета. Риэлтор предлагает несколько вариантов, отвечающих требованиям клиента, цена на которые скорректирована в «нужную» для риелтора сторону. Т.е. квартиры изначально предлагаются по завышенной цене.

Если клиент согласен, то можно сказать «дело в шляпе». Но, такой вариант не возможен, если покупатель принимает активное участие в поисках желанной квартиры, и самостоятельно просматривает объявления о продаже квартир. В этом случае скрытые комиссионные можно получить при торге с продавцом.

Кто платит риэлтору при продаже квартиры и в чем заключается деятельность этих лиц

Проверка объектов недвижимости на юридическую чистоту — является одной из основных обязанностей риэлтора, ведь он должен выступать гарантом законности производимых сделок. С этой целью он знакомится со всеми документами, которые имеют отношение к квартире, проводит опрос соседей, подает обращения в ЖЭК и органы правопорядка.

Для начала он тщательно изучит объект продажи: уточнит величину жилплощади, ознакомится с окрестностями, оценит продаваемый объект, обсудит величину вознаграждения, а также заключит договор с клиентом. После этого риэлтор займется активной рекламной кампанией: составит объявление, которое потом будет размещено на специально отведенных страницах в интернете.

Что такое комиссия при съеме квартиры, за что и кому она выплачивается

Если объект жилой недвижимости не относится к элитному, тогда комиссионное вознаграждение будет выплачивать арендатор (в большинстве случаев). Если жилье новое, или используется для сотрудников крупных компаний, тогда комиссию может заплатить, в большинстве случаев, владелец жилья.

Естественно, что риэлтор оказывает услуги и арендатору, и арендодателю. Поэтому плата комиссии может возлагаться не только на хозяина жилья, но и на того, кто хочет его снять. По сложившейся практике, современные риэлторы редко снимают комиссию одновременно с владельца и арендатора жилья.

Комиссия риэлтора при продаже квартиры

Еще один актуальный вопрос касается того, кто оплачивает услуги риэлтора: продавец или покупатель квартиры.

Из-за того, что покупателю будет легче оплатить услуги посредника после продажи, вследствие получения крупной денежной суммы, заплатить все же должен продавец.

Покупатель же не только отдает все свои деньги, но и рискует гораздо больше, потому что часто документы бывают с проблемами или же появляются родственники продавца, которые требуют отмены сделки.

Но есть и аргументы в пользу того, что платить должны обе стороны, ведь помощь профессионала нужна каждому, а значит и сума комиссии должна быть поделена на двоих. Хотя во всем мире популярна практика, когда проведение сделки оплачивает тот, кто первый обратился за помощью. Данная тенденция набирает свою популярность и в Российской Федерации.

Оплата посреднику при аренде квартиры

Как знает каждый, кто хотя бы раз обращался в агентство недвижимости или к частным маклерам, комиссионные отчисления за проведение сделки могут варьироваться в серьезном диапазоне: от 1,5 до 5% при продаже недвижимости, от 30 до 100% при ее аренде.

Иногда при проведении сделки купли-продажи проценты могут меняться в зависимости от срока экспозиции объекта.

Например, подобную акцию проводили риелторы в Новосибирске: чем дольше агентство не может продать объект, тем меньший процент платит за услугу продавец.

Рекомендуем прочесть:  Какие Выплаты Положены На 2 Ребенка В Адыгее

Если учесть, что цены на недвижимость в столице, как и арендные ставки, давно превышают все разумные пределы, то агентское вознаграждение является довольно внушительной суммой. При заключении сделки аренды риелтор как минимум получит 20-25 тыс. руб., а при совершении купли-продажи – 200-400 тыс. руб. единовременно!

Что нужно знать при продаже квартиры

Когда вы окончательно договоритесь, нужно снять квартиру с продажи и назначить дату сделки. На этом этапе желательно подстраховаться.

Пока договоренность достигнута только на словах, вполне возможно, что покупатель в любой момент может передумать. Поэтому продавцу нужно поставить вопрос о сумме предоплаты в подтверждение намерений покупателя.

Заключая с покупателем авансовое соглашение, отнеситесь к нему очень серьезно.

От того, что Вы пропишете в нем, будут полностью зависеть все Ваши дальнейшие действия и обязательства. Заранее оговорите, кто возьмет на себя расходы, связанные со сбором пакета документов и оформлением договора.

Обычно продавец сам оплачивает сбор необходимых документов для отчуждения квартиры, а покупатель несет расходы, связанные с приобретением квартиры (оплата банковской ячейки, услуг нотариуса (если это необходимо), госпошлины и подготовки проекта договора купли-продажи). В случае дополнительных расходов их несет сторона — инициатор этих расходов. Еще один важный момент.

В договоре можно указать рыночную стоимость квартиры, можно символическую (1 млн. рублей), а можно — сумму по БТИ.

Продавцу выгодно указывать в договоре рыночную стоимость в том случае, если у него имеются льготы по уплате подоходного налога.

На сегодняшний день подоходным налогом не облагается сумма менее чем в миллион руб., вырученная от продажи квартиры, находившейся в Вашей собственности менее 3 лет.

Если же квартира находится в собственности более 3 лет, то налогом продажа не облагается. Если в льготную категорию квартира не попадает, то имеет смысл указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

В том случае, если Вы не продаете, а покупаете жилье, главным для Вас будет вопрос юридической чистоты квартиры.

Нужно убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно, не зарегистрированные на момент продажи, но сохранившие право проживания.

К ним, в частности, относятся дети, не участвовавшие в приватизации, которая до 1994 года проходила с нарушением прав несовершеннолетних.

Помимо этого, следует обязательно проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц, не сдана ли она в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом .

После того, как выбрано время продажи квартиры, нужно определить цену квартиры. Тут возможны два варианта. Можно воспользоваться услугами профессиональных риэлторов или попытаться вычислить среднюю цену за метр для жилья того же класса. Как правило, объявления в газетах распределены по станциям метро.

Выберите нужную категорию дома и этажность, количество комнат и другие подходящие параметры. Произведя нехитрые математические вычисления, Вы получите среднюю стоимость квадратного метра.

Большинство квартир продаются с одновременной покупкой другого жилья, поэтому, если Ваша квартира свободна, в ней никто не прописан, и Вы ничего не покупаете взамен — можете добавить к ее стоимости 3-5%.

Комиссия риэлтору при съеме и сдаче квартиры — что это такое и кто ее платит

Понимаю, Вероника, что у вас накипело, но я сразу ответил — посредник присутствует там, где это стало следствием договора между ним и продавцом на оказание посреднических услуг. За качество их работы, извините, никак не могу быть ответственным.

Источник: https://7i-urist.com/chto-takoe-komissionnye-pri-prodazhe-kvartiry/

Агентам не беспокоить

Должна ли я оплатить гонорар риелтору в полном объеме?

Что нужно сделать, чтобы снять жилье напрямую у владельца: три проверенных способа

imagebroker / Giuseppe Graziano / Global Look Press

Снять квартиру без риелтора — несбыточная мечта для многих людей, которые хотят арендовать жилье в Москве. На столичном рынке жилья экономкласса работает множество агентов по недвижимости, которые ведут переговоры от имени собственников и берут за это комиссию с нанимателя.

Такая система удобна для владельцев недорогого жилья: они не тратят деньги на услуги риелтора, который самостоятельно приводит к ним потенциальных квартиросъемщиков.

В то же время для арендаторов ситуация выглядит несправедливой: они не нанимали риелтора и не хотели ему платить, но зачастую вынуждены это делать, так как агент не оставляет им выбора.

Сейчас в среднем 90% объявлений на различных специализированных сайтах о недвижимости размещают риелторы, рассказал «РБК-Недвижимости» генеральный директор онлайн-сервиса «Мир квартир» Павел Луценко.

В настоящий момент доля объявлений от агентов на сайте «Мир квартир» составляет 84%, на «Циане» — 90%, на «Яндекс.Недвижимости» — 89%, сообщили «РБК-Недвижимости» представители этих компаний.

В пресс-службе Avito не смогли ответить на вопрос редакции о доле объявлений от собственников и от посредников.

Тем, кто не хочет платить риелтору только за то, что тот разместил объявление на бесплатном сайте и поприсутствовал при заключении сделки, остается выискивать редкие предложения от владельцев жилья либо пользоваться не очень популярными сервисами, куда не пускают агентов, — к примеру, The Locals или «33 слона».

Этот способ требует много времени и не гарантирует результата: самый подходящий вариант может сдаваться через риелтора, который затребует с арендатора 100%-ный эквивалент месячной ставки в качестве собственного вознаграждения. «В Германии есть очень хороший закон: кто нанимает риелтора, тот за него и платит, — рассказал сооснователь сервиса The Locals Евгений Лучинин.

 — Я считаю, что услуги риелтора должен оплачивать собственник, так как риелтор помогает именно ему».

Редакция «РБК-Недвижимости» нашла три работающих и абсолютно законных способа исключить риелтора из сделки по аренде — даже если агент присутствует в квартире и настаивает на собственном вознаграждении.

Как устроена аренда жилья в Москве

Britta Pedersen / DPA / TASS

Многие владельцы московских квартир обращаются к риелторам, которые обещают собственникам бесплатно и быстро найти жильцов. Владельцы соглашаются, так как они сами при этом затрат не несут.

Риелтор дает объявление от своего имени, после чего договаривается о просмотрах с теми, кто позвонит.

На этом этапе заинтересованный арендатор не может выйти напрямую на собственника: все общение идет исключительно через агента.

На просмотр квартиры обычно приходят три стороны: потенциальный наниматель, риелтор и хозяин квартиры (либо родственник хозяина, уполномоченный заключить договор). Если арендатору нравится квартира и устраивает цена, то стороны договариваются о сделке.

В этот момент риелтор вручает собственнику и нанимателю договор аренды — обычно это стандартный шаблон договора, образец которого легко найти в интернете. В большинстве случаев в соглашении фигурируют две стороны — арендатор и арендодатель. Риелтор в таком документе не упоминается.

«Во многих случаях выплата комиссии риелтору вообще никак не документируется, — рассказала партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова. — В такой ситуации доказать какое-либо нарушение практически невозможно».

В присутствии агента хозяин жилья и его квартиросъемщик подписывают договор, после чего наниматель передает собственнику плату за первый месяц вместе с залогом, а риелтору — агентскую комиссию, обычно равную месячной ставке аренды (в отдельных случаях — половине ставки).

После этого риелтор исчезает, а хозяин и наниматель остаются решать бытовые вопросы — передачу ключей, возможность замены мебели и так далее.

Все дальнейшее общение владельца квартиры с жильцом происходит без чьего-либо посредничества — иными словами, при появлении разногласий стороны выясняют все друг с другом без привлечения риелтора, который не несет ответственности ни за порядочность арендатора, ни за порядочность хозяина.

В единичных случаях риелтор сопровождает квартиру на протяжении всего срока аренды, однако для жилья экономкласса такая ситуация — исключение из правил. Система с выплатой комиссии арендатором обычно работает для квартир массового сегмента (стоимостью до 50 тыс. руб. в месяц); в категориях бизнес и элит вознаграждение агенту часто платит собственник.

Способ № 1: привести друга и выдать его за риелтора

Andrew Olney / moodboard / Global Look Press

Для первого способа потребуется помощь друга, который согласится сыграть роль риелтора со стороны арендатора. Дело в том, что искать съемную квартиру можно не только через интернет, но и через агентства недвижимости.

В этом случае будущий арендатор приходит в офис агентства, где сотрудники рассказывают ему об имеющихся вариантах.

Это единственный случай, в котором квартиросъемщик действительно обращается к агенту и по собственному желанию платит ему комиссию — вот только речь идет о собственном агенте, а не о том, кто представляет владельца жилья.

Если со стороны собственника тоже существует агент, то сделка проводится при посредничестве сразу двух риелторов, которые делят комиссию пополам — таковы негласные правила работы риелторов в Москве.

Находчивый арендатор может использовать эти правила себе на пользу, тем более что зачастую агенты по недвижимости пользуются теми же бесплатными онлайн-сервисами, что и обычные квартиросъемщики.

Человек, желающий сэкономить, может попросить приятеля совершить звонок, а потом вместе с будущим арендатором съездить на просмотр квартиры под видом частного риелтора. В этом случае при заключении сделки друг арендатора спокойно заберет половину комиссии — а потом просто вернет эти деньги квартиросъемщику.

Такой способ не является обманом: во всероссийском классификаторе профессий нет специальности «риелтор», а значит, называть себя риелтором может кто угодно. «Понятие «риелтор» на рынке довольно размыто, — подтвердила юрист Orient Partners Ксения Казакова.

 — В качестве риелторов действуют и представители известных компаний с именем, и сотрудники небольших компаний, и индивидуальные предприниматели, и просто физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП. В такой ситуации довольно сложно проверить, является ли пришедший с арендатором человек «настоящим риелтором».

Впрочем, это работает и в обратную сторону: у риелтора, представляющего интересы арендодателя, как правило, тоже нет никаких подтверждающих документов».

Способ № 2: дождаться, пока риелтор уйдет

Vadim Nekrasov / Russian Look

Второй способ пользуется популярностью как на рынке аренды, так и в сегменте купли-продажи квартир в крупных городах России.

Заинтересованный в сделке человек договаривается с риелтором о просмотре квартиры в присутствии хозяина, но во время просмотра под любым предлогом отказывается от сделки. После этого потенциальный арендатор прощается и уходит — но ненадолго.

Во время визита будущий квартиросъемщик узнает точный адрес жилища и запоминает, как зовут хозяина (эту информацию обычно не указывают в объявлениях).

Если арендатору понравилась квартира, то через пару часов после просмотра туда можно вернуться — и застать внутри хозяина без риелтора. «Мне очень понравилась ваша квартира, но я не хочу платить комиссию незнакомому человеку. Давайте заключим с вами договор без посредников», — говорит такой арендатор собственнику жилья.

Если квартирант все еще не найден, такая стратегия заканчивается успешно для всех сторон: арендатор получает жилье без комиссии, а владелец — настойчивого квартиросъемщика, который готов сразу заплатить деньги и заселиться в квартиру.

Отказываться от такой сделки хозяину просто невыгодно: лишние дни простоя приведут к упущенной прибыли.

«Человеку придется сделать выбор: либо я не конфликтую, оставлю все как есть и переплачиваю риелтору, либо иду на открытый конфликт и пытаюсь сэкономить деньги, — рассказала психолог и гештальт-терапевт Юлия Смелянец.

 — И там и там есть свои плюсы и минусы.

Нужно спросить себя, стоят ли те деньги, которые я не хочу тратить, возможных последствий (это могут быть конфликт, напряжение в сделке или возможное негативное отношение арендодателя)».

Способ № 3: договориться с владельцем в открытую

Andrew Olney / moodboard / Global Look Press

Третий способ — самый быстрый и самый жесткий из всех. Во время просмотра квартиры с агентом нужно в открытую обратиться к владельцу квартиры с предложением заключить договор без посредника.

Для этого потенциальный квартиросъемщик должен быстро и корректно убедить собственника жилья в том, что аренда без риелтора — наилучший выбор для хозяина. Риелтора в этом момент лучше игнорировать, чтобы он не смог вмешаться в разговор.

Сложность в том, что переговоры предстоит вести в присутствии противостоящей стороны, поэтому для этого способа потребуется хладнокровие и умение сохранять доброжелательное отношение даже в конфликтной ситуации.

«Если арендодатель работает через риелтора, а арендатор хочет выдавить риелтора прямо при нем, то реакция всех участников непредсказуема, — рассказала психолог Евгения Булюбаш.

 — Думаю, риелтор будет сопротивляться, ведь сама его профессия требует определенных личностных характеристик — настойчивости, агрессивности, быстроты. К тому же он рассчитывает получить гонорар.

Это уравнение с двумя неизвестными: непонятно, как к процессу отнесется хозяин жилья и захочет ли он работать напрямую».

«В любом конфликте устойчивости придает собственная четкая позиция. Если позицию сформулировать и постоянно о ней помнить, то она придает спокойствия, — добавила Булюбаш. — Поможет непринятие слов оппонента на свой счет — это обеспечивается уважением к себе.

Полезно умение замечать разные манипулятивные техники в отношении себя и окружающих, а также способность делать выбор, не впадая в аффект — то есть дикую ярость или страх. Очевидно, такой конфликт не для всех. Порой не стоит идти сложным путем и вступать в борьбу с риелтором, тратить на это силы и энергию.

Всегда можно выбрать более простой вариант и заключить контракт без подвига. Это тоже выбор».

«Большая часть внимания в предполагаемом конфликте может быть сфокусирована на том, что арендодатель или риелтор могут что-то подумать плохое о нас, если мы рискнем вести себя более смело. Именно это часто останавливает людей от прояснения отношений, — указала Юлия Смелянец.

 — Важно понимать, что люди, которые занимаются сделками с недвижимостью, имеют по определению крепкие нервы — иначе они не смогли бы оставаться на рынке, полном неопределенности, риска и непредсказуемости. Риелторы — это люди с определенными личностными особенностями. [Для них] вы просто очередной клиент в послужном списке, о вас вряд ли вспомнят через два дня.

Может, если помнить об этом, будет легче отстаивать те требования, на которых вы сами хотите арендовать недвижимость».

Что думают юристы

Andrew Olney / moodboard / Global Look Press

«Ни один из указанных способов не противоречит российскому законодательству, — утверждает Ксения Казакова из Orient Partners. — Фактически выплата комиссии риелтору собственника арендатором представляет собой навязанную услугу. Строго говоря, комиссия риелтору — это оплата его услуг по поиску арендаторов, оказываемых арендодателям. Запрет на навязывание услуг установлен в ст.

16 закона «О защите прав потребителей». Часть 2 указанной статьи предусматривает следующее: «Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме».

Однако если в качестве арендодателя выступает физическое лицо, то его взаимоотношения с арендатором не регулируются законом «О защите прав потребителей», добавила юрист.

«Вопрос о возможности применения этого закона к действиям арендодателя, сдающего квартиру, остается открытым, — уточнила Казакова.

 — Нет однозначного ответа на вопрос, является ли риелтор субъектом навязывания услуг согласно ст. 16 закона «О защите прав потребителей».

«Нельзя назвать законными действия риелтора, который предлагает свои услуги арендатору квартиры и заверяет, что сдача внаем квартиры невозможна без согласия риелтора и без выплаты комиссии риелтору, — отметила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.

 — Случается, что в договоре, который предлагается заключить, не упоминаются ни имя риелтора, ни наименование его компании, а фигурируют только собственник квартиры и арендатор. Указанное свидетельствует о том, что перед вами частный маклер либо риелторское агентство, где официально услуги не проводятся по бухгалтерской отчетности».

В этом случае риелтора можно припугнуть жалобой в налоговую службу — вряд ли «серые» работники захотят подставлять своего работодателя. В случае успеха агент может уйти из квартиры сам.

Бывает, что во время обсуждения сделки риелтор говорит хозяину, что тот не имеет права сдавать квартиру без участия агента.

«На это можно ответить, что императивных норм закона, запрещающих сдавать квартиру с комиссией или без нее, не существует», — указала Понаморева.

Если же риелтор начнет апеллировать к устным договоренностям с арендодателем, то потенциальный квартиросъемщик может попросить агента показать договор с собственником жилья.

«Если риелтор предоставил собственнику помещения услугу в виде поиска арендатора, то данные отношения должны быть зафиксированы в договоре предоставления услуг, где четко будут указаны условия, на которых риелтор либо агентство оказывает услугу по поиску арендатора на объект.

Там же указывается размер вознаграждения», — заявила руководитель отдела проектов по коммерческой недвижимости юридической компании Heads Consulting Олеся Шилова.

Без такого договора хозяин квартиры может на законных основаниях выставить риелтора из квартиры и заключить сделку без посредника.

Если же юридические аргументы не помогли, то арендатор может обратиться к здравому смыслу владельца квартиры. К примеру, квартиросъемщик может предложить поднять ежемесячную плату на 1–2 тыс. руб. в случае отказа от риелтора.

В этом случае доходы владельца вырастут (на 12–24 тыс. руб. при заключении годового контракта), и сделка сразу станет более привлекательной.

Важно, чтобы предполагаемое повышение все равно оказалось выгоднее, чем единовременная выплата риелтору, — достаточно заранее просчитать, на какую сумму можно поднять ставку. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58760dc19a79477ac68726f7

101Адвокат
Добавить комментарий