Должна ли я платить налог с договора мены?

Налог при продаже жилья. Сложные случаи

Должна ли я платить налог с договора мены?

Если вы продали недвижимость или другое ценное имущество, которым владели менее 3 лет, то вам придется заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы полученного вами дохода.

Но вы можете уменьшить сумму, с которой платится налог (налоговую базу) на размер расходов на покупку этого самого имущества – то есть фактически вам придется платить налог не с дохода, а с прибыли. Либо вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом, описанным в пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса.

Суть этого налогового вычета в том, что вы заплатите 13% не со всей суммы, вырученной от продажи жилья, а предварительно уменьшите ее на  миллион. Допустим, вы продали квартиру за 4 млн рублей, значит, налог заплатите с 3 млн.

Вариант с налоговым вычетом удобен, если у вас не сохранились бумаги, в которых сказано, за сколько недвижимость была приобретена. Ну, или бывают ситуации, когда получить такой вычет выгоднее. Например, вы пару лет назад приобрели комнату в коммуналке за 900 тыс. рублей, а сегодня продали ее за 1,5 млн рублей.

Если вы будете вносить налог по первой схеме (13% от разницы между ценой за которую продали и ценой, за которую когда-то купили), то заплатите 78 тыс. рублей. Если же воспользуетесь вычетом, то заплатите 65 тыс. рублей. Впрочем, такие ситуации сейчас редки. Как правило, более выгодной для гражданина оказывается первая схема, когда налог платится с разницы цен – с прибыли.

В данной рубрике мы уже затрагивали тему уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Но весной 2012 года появился ряд официальных бумаг, разъясняющих спорные моменты, возникающие при расчете и уплате НДФЛ продавцами жилья. Поэтому сегодня мы поговорим об этих самых моментах.

Расходы на ипотеку и риэлтора

Несложно рассчитать сумму налога, если человек просто купил и через полтора-два года просто продал квартиру.

А если он приобрел жилье в ипотеку и в течение тех самых полутора-двух лет платил проценты, или, например, если при покупке жилья воспользовался платными услугами риэлтора? Можно ли все эти дополнительные расходы включить в стоимость покупки, тем самым, уменьшив сумму, облагаемую налогом?

Оказывается можно. 28 апреля 2012 года появилось письмо Минфина РФ N 03-04-05/9-569, в котором прямо сказано, что «налоговая база может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов по приобретению квартиры, оказанию риелторских услуг, а также расходов по уплате процентов по ипотечному кредиту, израсходованному на приобретение квартиры».

Можем даже посчитать, какую сумму, благодаря разъяснениям Минфина сможет сэкономить екатеринбургский налогоплательщик. Например, некий гражданин год назад купил трешку на Уралмаше за 3 млн рублей, при этом он воспользовался кредитом на сумму 1,7 миллиона и заплатил риэлтору 35 тыс. рублей. Спустя год человек продал квартиру за 3,4 млн. рублей.

По закону наш герой обязан заплатить НДФЛ (13%) от суммы полученного от продажи дохода. Если при расчете дохода он просто вычтет сумму покупки (3 млн) из суммы продажи (3,4 млн), то заплатит налог в размере 52 тыс. рублей (13% от 400 тыс. рублей). Если же человек приплюсует к своим расходам затраты на проценты по ипотеке и на риэлтора, то картина будет следующая.

Допустим, кредит взят на 20 лет под 13% годовых. Тогда за первый год человек в счет процентов по кредиту заплатит около 220 тыс. рублей (еще 20 тыс. пойдет на погашение тела кредита, но эти деньги не в счет). Следовательно, от суммы дохода (400 тыс.) мы вычтем 220 тысяч процентных платежей и 35 тыс., пошедших на риэлтора. В результате под налог попадает сумма 145 тыс.

рублей, а размер налога составит 18,8 тыс. рублей. Письмо Минфина сэкономило гражданину 33,2 тыс. рублей.

Заметим, правда, что в том же письме сказано, что все остальные дополнительные расходы, понесенные продавцом квартиры (оплата страхования квартиры, установка металлической двери) не могут быть учтены при уменьшении налоговой базы.

Не продажа, а обмен

Еще один вариант сделки с жильем, требующий разъяснений – обмен. Нужно ли человеку платить налог, если он владел квартирой год или два, а потом поменял ее на другую?
Оказывается нужно. Об этом говорит письмо Минфина от 23 апреля 2012 года N 03-04-05/7-545.

При обмене жилья оформляется договор мены, в котором прописывается стоимость обеих квартир. Эта стоимость, как и в случае с продажей, используется для расчета налоговой базы по НДФЛ.

В частности в упомянутом письме сказано, что «Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартиры, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены… Если стоимость квартиры, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее приобретение, налоговая база по налогу на доходы физических лиц будет равна нулю независимо от стоимости квартиры».

Несколько собственников

А теперь представим, что продано жилье, у которого было несколько владельцев (как и в предыдущих случаях, срок владения менее трех лет). Кто и в каком размере должен будет заплатить налог?

Согласно нормам закона налог заплатить должны все, кто получил доход от продажи, ну а тот, кто понес расходы по приобретению жилья, сможет уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму расходов. Но сейчас мы вспомним о механизме налогового вычета предоставляемого при продаже жилья.

Ведь именно ему посвящено письмо Минфина РФ от 10 апреля 2012 года N 03-04-05/7-474. В этой бумаге сказано, что при продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности двух человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн.

рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
 

Источник: https://www.e1.ru/articles/analitics/page_9/010/334/article_10334.html

Советы нотариуса: налогообложение по договору мены недвижимости (ч. 2)

Должна ли я платить налог с договора мены?

А.К.: Изменилось много что. Изменилось кардинально. 382-ой федеральный закон, если мне память не изменяет, внес изменения в ст. 217 Налогового кодекса и изменил порядок расчета налога, подлежащего к оплате в случае продажи объекта недвижимости. До 1 января 2016 года ситуация с расчетом налога была намного проще, чем стала теперь.

Что имеется в виду: раньше, то есть до 1 января 2016 года, если я приобрел объект недвижимости, предположим квартиру, и этой квартирой провладел три года с момента приобретения, и после этого я эту квартиру продам, вне зависимости от того, за какую цену я эту квартиру продам, я ничего платить не должен, никаких деклараций подавать не нужно. Если я провладел объектом менее трех лет, значит, я плачу 13%-ный налог с дохода, с выгоды, которую я получил при продаже этого объекта. После 1 января 2016 года ситуация изменилась: ввели один новый критерий, который называется поправочный коэффициент от кадастровой стоимости, от которой теперь будет рассчитываться налог. Изменили порядок минимального срока, после которого надо было платить налог, раньше было три года, как я говорил. Теперь он стал три года или пять лет, в зависимости от того, на каком основании Вам принадлежит объект недвижимости, который Вы приобрели. Процент подоходного дохода остался неизменным – 13%. По большому счету это всё, что нового добавилось.

В.: Какие основания поменялись: если раньше не важно было, на каком основании я получила эту недвижимость, то сейчас какая ситуация? Если я унаследовала или приватизировала квартиру, а потом продала, если я когда-то купила, а теперь продаю?

А.К.: Предусмотрено три основания. Первое – если квартира была приобретена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Второе – объект недвижимости был получен по договору пожизненного содержания с иждивением, третье – по приватизации.

В этих случаях действует срок владения три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость Вы налог оплачивать не будете никакой, подоходного налога в размере 13% у Вас не будет. В остальных случаях установлен срок в размере пяти лет владения недвижимостью.

Если Вы купили, начиная с 1 января 2016 года по договору купли-продажи, для того, чтобы продать квартиру за любую стоимость и не платить с этого никакого подоходного налога, Вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

В.: Скажите, пожалуйста, если я купила квартиру в 2013 году и продаю в этом году, как на мне отразятся эти изменения, по какому законодательству я буду платить налог – по старому или по новому?

А.К.: Вот как раз в 382-ФЗ, который и ввел эти изменения в Налоговый кодекс, указано, что не имеет закон обратной силы к тому имуществу, которое было приобретено до 1 января 2016 года.

Поэтому приобретая объект в 2013 году, в 2014, в 2015 и вплоть до 2016 года, Вы будете рассчитываться по той старой системе налогообложения, которая существовала до момента тех изменений, о которых мы говорим.

Иными словами, если Вы в 2013 году купили и через три года продали, Вы не будете платить никакого подоходного налога, вне зависимости, за какую сумму Вы этот объект продаете.

В.: То есть для меня сохраняется предельный размер владения имуществом 3 года?

А.К.: Да, после трех лет Вы налог не платите, вне зависимости на каком основании Вы объект приобрели.

В.: Скажите, пожалуйста, какие существуют льготы для налога на доход физических лиц? Какие имущественные вычеты есть? Есть ли какие-то изменения в законодательстве?

А.К.: Имущественные вычеты можно и нужно использовать в ситуации, когда Вы продаете объект недвижимости, до, как Вы говорите, минимального предельного срока владения.

Если я владею квартирой менее трех лет и хочу эту квартиру продать, то в этом случае мне есть смысл прибегнуть к вопросу, связанному с имущественным вычетом, если я, конечно, продаю объект недвижимости не по той же цене, что и цена покупки, а продаю по другой цене и получаю доход определённый.

Вот пример ситуации: год назад купил я объект недвижимости, до 2016 года, чтобы нам не усложнять ситуацию, купил за миллион, продаю за три. Получается 2 миллиона рублей – мой доход, с него я должен заплатить 13%, 260 тысяч рублей. Как мне можно уменьшить налогооблагаемую базу? Я могу взять вычет в 1 миллион рублей, но мне нет смысла брать, так как я купил объект недвижимости за миллион.

Если я как в примере, приобрел за миллион, то я могу лишь увеличить миллион, если у меня получится, посмотрев на расходы, которые я понес в связи с приобретением.

Расходы могут быть выражены либо в договоре (но в договоре у меня и так 1 миллион рублей), либо расходы, которые я понес, связанные со строительством, с какими-то отделочными работами той квартиры или того жилого дома, которые я продаю. Но там тоже есть свои определенные нюансы: в договоре по приобретению такого дома должно быть указано, что Вы приобретали его без отделки, иначе налоговая не примет в расчет вот эти деньги, которые я потратил на строительство, на отделочные работы этого объекта недвижимости. Это для продавца.

Для покупателя существует два налоговых вычета: 2 миллиона и 3 миллиона рублей. 2 миллиона рублей сводятся к вопросу, связанному с уменьшением налогооблагаемой базы. Один раз дается возможность это сделать для налогоплательщика.

Если я приобретаю объект, предположим, за 5 миллионов рублей и это делаю впервые, то я могу на сумму налогов, которые я оплачивал, 260 тысяч рублей, уменьшить свою налогооблагаемую базу.

Если я приобретаю квартиру с использованием кредитных денежных средств, я могу еще дополнительно 3 миллиона рублей в счет оплаты процентов за использование кредитных денежных средств точно так же потратить.

Если я приобретаю объект недвижимости за 5 миллионов рублей, то максимальный налоговый вычет будет составлять 650 тысяч рублей. Эти 650 тысяч я могу списывать с того дохода, которые я получаю, со своей заработной платы. Вот эти основные инструменты были, и они же остались сейчас: 1 миллион для продавца, 2 миллиона и 3 миллиона для покупателя.

В.: Алексей Викторович, скажите, пожалуйста, а имущественный вычет и ставка по налогу как-то отличается для нерезидентов?

А.К.: Сначала нужно понять, кто такой резидент, кто нерезидент. По налоговому кодексу налоговый нерезидент – это тот, кто проживает в стране менее 183 календарных дней в году, если вы проживаете менее этого срока на территории Российской Федерации, Вы являетесь нерезидентом.

Если вы являетесь нерезидентом, то Вы будете уплачивать налог не 13% подоходный налог с продажи объекта, а 30%. И при этом никакие имущественные вычеты, о которых мы с вами говорили, работать не будут.

Имущественные вычеты только для тех, кто является налоговым резидентом в нашей стране.

Это нужно учитывать, потому что часто бывают сделки, когда по доверенности продают, без продавца, объект недвижимости, а сам продавец уже длительное время проживает за пределами Российской Федерации. Этот нюанс нужно учитывать, ведь налог получается достаточно приличный.

В.: Согласна с Вами, прилично. Я думаю, мы уже разобрались во вспомогательных ситуациях, для того чтобы нам посчитать конкретный налог. Однако мы уже из эфирного времени немножко вышли, поэтому конкретные ситуации по расчету налога по договору мены мы рассмотрим уже в следующей передаче. Спасибо большое, уважаемые зрители, за внимание. До новых встреч!

Источник: https://www.bsn.ru/bsntv/notary_advices/214_sovety_notariusa_nalogooblozhenie_po_dogovoru_meny_nedvizhimosti_ch_2/

Доходы от сдачи квартир в аренду и продажи мебели облагаются налогом: почему об этом нужно знать

Должна ли я платить налог с договора мены?

— Мы остановились на том, что люди, сдававшие свое имущество в аренду, обязаны подать декларацию о доходах по итогам года. Речь идет о домах и квартирах?

— Налог уплачивается при сдаче не только жилых помещений, но и гаражей, дачных домиков, приусадебных и других земельных участков. Налогом также облагаются доходы, полученные от сдачи в аренду автотранспорта и другого движимого имущества.

Кстати, тут есть нюанс. Если недвижимость или другое имущество арендует юридическое или физическое лицо — предприниматель, то налоговым агентом является именно арендатор. Он и обязан удержать и перечислить в бюджет налог на доходы физических лиц по ставке 18 процентов и военный сбор в размере 1,5 процента.

В случае, если имущество сдается в аренду физическому лицу, налог и военный сбор платит арендодатель — человек, сдающий такое имущество.

— А если заверить договор аренды у нотариуса, тогда он станет налоговым агентом?

— В данном случае нет. Нотариус может только заверить договор аренды имущества. Правильность уплаты налога он не проверяет.

— Большинство людей никаких договоров не заключают. И как вы их отследите?

— Для выявления таких лиц мы работаем с органами исполнительной власти, жэками, консьержами, дворниками, поселковыми и уличными комитетами, беседуем с соседями, родственниками. Кроме того, информация о том, что человек нелегально сдает квартиру или дом в аренду, поступает от других граждан.

— Бывших жен, мужей. Ясно. Допустим, человек квартиру не сдавал, а продал. Он обязан подавать декларацию?

— В первую очередь хочу отметить, что при продаже на протяжении года не более одного жилого дома, квартиры или их частей, комнаты, дачного домика, а также земельного участка в размере, предусмотренном Земельным кодексом для бесплатной приватизации, сумма не подлежит налогообложению при условии, что такое имущество находилось в собственности человека дольше трех лет.

— То есть если я куплю квартиру и продам ее не через три года, а через год, то заплачу налог?

— Да. Зато у нас не облагается налогом доход, полученный от продажи унаследованного имущества.

— А если все-таки человек продал в 2018 году две квартиры?

— В таком случае он должен при продаже второй квартиры уплатить налог на доходы физических лиц и полуторапроцентный военный сбор (естественно, при условии, что квартира, которая в течение года была продана первой, находилась в собственности более трех лет).

При этом кодекс обязывает нотариусов проверять уплату налога перед заверением сделки. Нотариус может заверить договор купли-продажи или обмена только при наличии оценочной стоимости недвижимости и документа об уплате налога.

К тому же все нотариусы ежеквартально подают информацию о подобных договорах (включая стоимость недвижимости и сумму уплаченного налога) в налоговые органы.

Таким образом, после нотариального заверения сделки налог считается уплаченным и декларацию людям подавать не нужно.

— Допустим, человек продал не квартиру, а мебель, одежду, картину…

— Это еще один случай, который обязывает при получении дохода подавать декларацию, но при условии, что продажа была осуществлена другому физическому лицу (не налоговому агенту). Суммы, полученные от продажи движимого имущества, в том числе мебели, шуб, украшений, произведений искусства и так далее, подлежат налогообложению.

— Любые суммы или те, которые превышают какой-то порог?

— Налогообложению подлежит вся сумма. Минимума, при котором доход не облагается, нет.

— По какой ставке?

— В данном случае кодекс относит такие доходы к так называемым другим, которые облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 18 процентов.

Если человек продал из рук в руки какое-либо имущество (кроме недвижимости и автотранспортных средств) и получил от другого физического лица деньги, то по закону он обязан подать декларацию и уплатить налог в размере 18 процентов и военный сбор — 1,5 процента.

«Доходы от реализации первого за год автомобиля не облагаются налогом»

— Еще один момент. Человек продал в 2018 году автомобиль. Считаются ли налоговыми агентами комиссионные площадки, через которые люди реализуют машины?

— Прежде всего хочу отметить: если человек продал в течение года один легковой автомобиль, мотоцикл, мопед, то налог в данном случае не взимается. И декларацию продавцу такого автотранспорта подавать не нужно. А вот при каждой последующей сделке на протяжении календарного года ему уже придется платить налог на доходы физических лиц по ставке 5 процентов и военный сбор — 1,5 процента.

— Значит, если человек продал за год несколько легковых автомобилей, то только после продажи второй (третьей и так далее) машины ему нужно будет заплатить пятипроцентный налог с доходов плюс полуторапроцентный военный сбор?

— Да.

— Предположим, человек продал в прошлом году один легковой автомобиль и один мотоцикл.

— Доходы от реализации и первого автомобиля, и первого мотоцикла не облагаются налогом. Также важно знать, что средства от продажи других автотранспортных средств (кроме легкового автомобиля, мотоцикла или мопеда) облагаются налогом и сбором независимо от количества сделок в году.

— Например, лодки или яхты?

— Именно так.

— Декларацию продавцу второго и последующих автомобилей подавать придется?

— Если сделка была оформлена через посредника — налогового агента или непосредственно в органе регистрации транспортных средств (сервисном центре МВД), но без регистрации у нотариуса, то такой посредник (сервисный центр МВД) обязан ежеквартально подавать информацию о договорах (включая стоимость автотранспортного средства и сумму уплаченного налога) в налоговые органы. Но при этом продавец должен подать декларацию, поскольку посредник является налоговым агентом только в части информирования налоговых органов о сделке. Обязанность по уплате налога и сбора в таком случае возлагается на продавца автотранспорта.

— А если сделку оформили у нотариуса, он считается налоговым агентом?

— В том, что касается всего движимого имущества, нотариус удостоверяет соответствующий договор купли-продажи или обмена объектов движимого имущества (кроме первой продажи легковых автомобилей, мотоциклов, мопедов) только при наличии документа о его оценке и документа об уплате в бюджет продавцом или сторонами договора мены налога и сбора, исчисленных исходя из цены, указанной в договоре, но не ниже среднерыночной стоимости имущества.

— Значит, сначала человек платит налог и только потом может заверить его у нотариуса?

— Совершенно верно.

— И нотариус проверит сумму?

— Именно так.

— А декларацию продавцу нужно подавать?

— В случае заверения сделки нотариусом — нет.

«Подарки облагаются точно так же, как и наследство»

— Тогда такой вопрос. Человек получил наследство. Ему нужно подавать декларацию? Наследство вообще облагается налогом?

— Ответ на этот вопрос зависит от степени родства и резидентского статуса наследника.

— В каком смысле?

— В самом прямом. Имущество, унаследованное членами семьи первой и второй степени родства, облагается налогом на доходы физических лиц по нулевой ставке.

— То есть налог с такого наследства не платится вообще?

— Да, в таком случае налог платить не нужно. Кроме того, наследники освобождены от декларирования этого дохода.

— Кто относится к членам семьи первой и второй степени родства?

— К членам семьи первой степени родства относятся супруги (муж и жена), родители, дети (в том числе усыновленные). Ко второй степени родства относятся родные братья и сестры, бабушки и дедушки (родители отца и матери), внуки.

— Получается, если в 2018 году я получила квартиру от бабушки в наследство, то не должна платить налог и подавать декларацию?

— Более того, поскольку налог не взимается, то наследник даже не обязан проводить оценку унаследованного имущества. В первую очередь это важно в случае унаследования недвижимости.

— Но кто-то же платит налог при получении наследства?

— Люди, получившие наследство от остальных (более дальних) родственников, а также просто от знакомых. Наследство, полученное от такой категории граждан, подлежит налогообложению. Например, при унаследовании имущества от родного дяди или тети налог и сбор придется платить.

Более того, если такими наследниками не был уплачен налог до нотариального оформления объектов наследства, то они еще и обязаны подать декларацию. Также заплатить налог обязаны все, кто получил наследство от нерезидента.

Даже, если такие нерезиденты считаются членами семьи первой и второй степени родства.

— Выходит, если мой отец не был резидентом Украины и оставил мне наследство…

— …то вы должны заплатить налог на доходы физических лиц и военный сбор. При этом отмечу, что облагается налогом наследство как полученное от нерезидента, так и полученное на территории Украины наследство — но нерезидентом.

— Значит, если я завещаю квартиру сыну, который принял гражданство Польши…

—…то он также будет обязан уплатить налог при унаследовании имущества.

— Какой?

— Наследство, полученное от нерезидента или нерезидентом, облагается по ставке 18 процентов. А все остальное унаследованное имущество (за исключением наследства от родственников первой и второй степени родства) — по ставке 5 процентов.

Также, кроме налога на доходы физических лиц, граждане обязаны уплатить военный сбор, который составляет 1,5 процента от стоимости унаследованного или подаренного имущества. Исключение составляют лица, получившие доходы от унаследованных средств, имущества, имущественных или неимущественных прав, которые облагаются по нулевой ставке.

— Так проще моему отцу, который является нерезидентом, мне такую квартиру подарить!

— Ничего не проще. Согласно нормам Налогового кодекса, подарки облагаются точно так же, как и наследство: по тем же ставкам и на тех же условиях. Но следует отметить, что в таком случае факт дарения не только квартиры, но и другого имущества должен быть оформлен соответствующим образом. Кроме того, для целей налогообложения должна быть проведена оценочная стоимость подарка.

— За подарки тоже нужно платить налоги?

— Да. Облагаются налогом те подарки, которые были получены не от родственников первой и второй степени родства. Так что говорить о налогообложении этих двух доходов (наследства и подарков) можно обобщенно. В уплате налога есть несколько нюансов, о которых я хочу рассказать.

Во-первых, если наследником выступает нерезидент Украины, налог на доходы физических лиц и военный сбор должны быть уплачены до нотариального оформления объектов наследования, при этом декларация не подается. В противном случае нотариус не выдаст свидетельство о праве наследования.

Во-вторых, в случае перехода к наследнику права на получение страховых выплат страховая компания выступает налоговым агентом. Поэтому людям, унаследовавшим такие выплаты, не нужно подавать декларацию.

В-третьих, если наследник-резидент самостоятельно, до нотариального оформления объектов наследования, уплатил налог (сбор), ему тоже не надо подавать декларацию по итогам года.

— А как он подтвердит, что налог был уплачен к моменту оформления наследства или дарственной?

— При оформлении наследства или договора дарения у нотариуса нужно показать ему квитанцию об уплате налога и сбора в бюджет. Нотариус в свою очередь отобразит в форме № 1ДФ, на какую сумму имущество вы унаследовали или получили в подарок. И сколько уплатили в бюджет.

— Выходит, что подавать декларацию о доходах должен человек, получивший наследство от дальнего родственника или от иностранца и не уплативший налог перед оформлением свидетельства?

— Именно так. Наследник, не уплативший налог до нотариального оформления, обязан сделать это по итогам года путем подачи декларации.

Еще раз напоминаю, что декларационная кампания в этом году длится до 2 мая включительно.

Получить бесплатные консультации и помощь в заполнении декларации можно в Центрах по обслуживанию налогоплательщиков. Также всю необходимую информацию можно узнать, позвонив в контакт-центр ГФС по номеру 0−800−501−007. Звонки со стационарных телефонов Украины бесплатные.

Кроме того, на официальном сайте ГФС создан баннер «Деклараційна кампанія — 2019» http://sfs.gov.ua/deklaruvannya-dohodiv-gromadyan/ с размещением информации по декларированию и примерами заполнения декларации.

Источник: https://fakty.ua/298264-dohody-ot-sdachi-kvartir-v-arendu-i-prodazhi-mebeli-oblagayutsya-nalogom-pochemu-ob-etom-nuzhno-znat

Хочу поменять квартиру на другую, чтобы избежать налога с продажи, так можно?

Должна ли я платить налог с договора мены?

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. проблема — найти квартиру для обмена.

При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.

И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей.

Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.

Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей.

Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.

Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности.

Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.

Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/obmen-kvartiry/

Особенности уплаты подоходного налога в случае обмена

Должна ли я платить налог с договора мены?

“В этом календарном году я уже продал один автомобиль по договору купли-продажи. Но у меня есть вторая машина, которая также оформлена на меня. Ее я бы тоже хотел сменить. Но так как это будет вторая продажа авто за год, то мне придется уплатить налог.

Сейчас в Интернете много предложений обмена “ключ на ключ”.

Как правильно оформить такую сделку, чтобы не платить налог с продажи? Есть ли “договор обмена”? Как мне потом в налоговой инспекции доказать, что я этот автомобиль обменял, а не продал с целью заработка?”

Для начала давайте разберемся с уплатой подоходного налога по договору мены. Надо ли платить в таком случае налог? Как исчисляется подоходная база?

Вот что нам ответили в Министерстве по налогам и сборам Республики Беларусь:

– Общеизвестно, что объектом налогообложения подоходным налогом с физических лиц признаются доходы, полученные от источников в Республике Беларусь и (или) от источников за пределами Республики Беларусь.

Налогообложению подлежат все доходы, полученные физическим лицом как в денежной, так и в натуральной формах, за исключением доходов, не являющихся объектом налогообложения либо освобождаемых от налогообложения в соответствии с пунктом 2 статьи 153 и пунктом 1 статьи 163 Налогового кодекса.

Автомобилисты также знают, что от подоходного налога освобождаются доходы, полученные плательщиками – налоговыми резидентами Республики Беларусь от возмездного отчуждения в течение календарного года одного автомобиля, технически допустимая общая масса которого не превышает 3500 килограммов, а число сидячих мест помимо сиденья водителя не превышает восьми, или другого механического транспортного средства, согласно подпункту 1.33 пункта 1 статьи 163 Налогового кодекса.

Соответственно доходы, полученные от ВОЗМЕЗДНОГО ОТЧУЖДЕНИЯ физическим лицом легкового автомобиля, подлежат налогообложению, если такое отчуждение является вторым и более в течение календарного года. Ставка подоходного налога в 2015 году составляет 13 процентов.

При этом не имеет значения, получен доход от продажи автомобиля либо от мены такого автомобиля, поскольку в соответствии с положениями ДОГОВОР МЕНЫ ЯВЛЯЕТСЯ ВОЗМЕЗДНОЙ СДЕЛКОЙ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА.

Таким образом, доходы как от продажи второго в течение календарного года легкового автомобиля, так и от его МЕНЫ, ОБЛАГАЮТСЯ ПОДОХОДНЫМ НАЛОГОМ.

– При получении таких доходов физические лица в соответствии со статьями 178 и 180 Налогового кодекса обязаны не позднее 1 марта года, следующего за календарным годом, в котором получен доход, представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) и не позднее 15 мая года, следующего за отчетным налоговым периодом, уплатить налог в бюджет, – отметили специалисты профильного ведомства.

– Как же в случае договора мены определить размер полученного дохода?

– Налоговая база подоходного налога в данном случае определяется как разница между доходами, полученными от возмездного отчуждения (путем продажи либо мены) автомобиля, и имущественным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением такого имущества, установленным подпунктом 1.2 пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса. В состав расходов включаются суммы, направленные на приобретение автомобиля, отчуждаемого по договору мены. При этом расходы, связанные с приобретением автомобиля, понесенные в белорусских рублях, осовремениваются путем их пересчета в доллары США по официальному курсу, установленному Национальным банком на день осуществления таких расходов, и последующего пересчета в белорусские рубли по курсу на дату фактического получения дохода от отчуждения имущества.

Порядок предоставления указанного имущественного налогового вычета, а также перечень документов для его получения установлены ст.167 Налогового кодекса, пояснили в министерстве.

Поясним для наших читателей: налоговые органы интересует только доход, полученный от возмездного отчуждения имущества, – разница между затратами на покупку авто и деньгами, полученными от продажи или мены.

С расходами все понятно: собственнику автомобиля необходимо предоставить договор купли-продажи или счет-справку, подтверждающие понесенные расходы по приобретению авто.

Сумма, указанная в этих документах, будет переведена в доллары по курсу Нацбанка, действовавшему на день покупки, а потом обратно в белорусские рубли по курсу на дату сделки по отчуждению.

Если такие документы собственник предоставить не может, то и на сокращение налоговой базы рассчитывать не стоит.

К слову, вместо получения имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов плательщики имеют право применить имущественный налоговый вычет в размере 10% общей суммы подлежащих налогообложению доходов, полученных от реализации имущества.

С доходами в случае с договором мены (в отличие от договора купли-продажи, где цена имущества указывается в обязательном порядке) все не так очевидно.

В Министерстве по налогам и сборам нам пояснили, что в законодательстве предусмотрен непростой механизм расчета стоимости имущества, ставшего предметом мены. Он основан на определенных данных объявлений юридических лиц и дилеров в отношении приобретаемого автомобиля.

Такой расчет делают сотрудники налоговых органов, и от автовладельца требуется только предоставить сам договор.

К слову, белорусская юридическая практика знает пример, когда в суде было доказано отсутствие коммерческого интереса в заключенных договорах мены. Руководителя ЗАО “Пинанасоспром” Сергея Чижика привлекли к ответственности по ч.2 ст.233 “Незаконная предпринимательская деятельность”. Ему посчитали в доход 2.437.752.340 руб. от автомобилей, которые он обменивал один на другой.

В процессе следственных действий, а затем рассмотрения дела в суде С.Чижик доказывал, что не имел цели получения дохода, – ему были интересны технические характеристики автомобилей. Защита также отстаивала твердую позицию: Сергей Чижик должен быть оправдан, так как, обмениваясь авто, не преследовал цели получения прибыли, не занимался предпринимательской деятельностью.

В итоге суд стал на сторону автомобилиста.

Как видим, договор мены в вашем случае не вариант. Выходом из положения может стать договор дарения на имя близкого родственника. Одариваемый в таком случае не обязан будет платить подоходный налог.

Пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса предусмотрено, что доходы, полученные плательщиками от физических лиц, состоящих в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства, опекуна, попечителя и подопечного, подоходным налогом не облагаются.

Для целей исчисления подоходного налога с физических лиц к лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К лицам, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.

Новый собственник автомобиля сможет продать или обменять автомобиль и не платить подоходный налог, если, конечно, в течение года он не совершал и не планирует совершать аналогичные сделки.

Наталья ЖУРАВЛЕВИЧ
ABW.BY

У вас есть вопросы? У нас еcть ответы. Интересующие вас темы квалифицированно прокомментируют либо специалисты, либо наши авторы – результат вы увидите на сайте abw.by. Присылайте вопросы на адрес vopros@abw.by и следите за сайтом

Источник: https://www.abw.by/novosti/law/182191

Налоги при продаже недвижимости

Должна ли я платить налог с договора мены?

19 мая в Екатеринбурге прошел бесплатный семинар для граждан «День недвижимости». Он проводится каждый год некоммерческим партнерством «Уральская палата недвижимости» при поддержке администрации города. Традиционное место проведения мероприятия – конференц-зал в здании мэрии. Семинар собирает многочисленную аудиторию. В этом году оргкомитет мероприятия насчитал около 450 слушателей.

Мы уже поделились информацией Росреестра об изменениях в учёте и регистрации недвижимости, а сегодня расскажем о налогах и вычетах после совершения сделки.

Налогообложение в последние годы стало часто меняться и это нужно учитывать при планировании сделки. Например, если раньше в определенном случае мы не обязаны были уплатить налог в размере 13 %, то сегодня это нужно сделать. Льготы по уплате налога сохраняются, но есть нюансы, связанные со сроком владения недвижимостью…

Вопросов много, и на них отвечала Лариса Полубедова, начальник отдела камеральных проверок 2-й Межрайонной ИФНС РФ № 24 по Свердловской области.

Срок владения

Спикер отметила, что срок нахождения недвижимости в собственности определяется со дня государственной регистрации вашего права.

При продаже квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир в пределах их общих границ, – исходя из наиболее поздней даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры.

При продаже земельных участков, образованных после разделения первоначального участка, – с момента государственной регистрации права на новый участок.

А при получении недвижимости в наследство срок владения возникает со дня открытия наследства. Как правило, временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

При приобретении недвижимости (доли в ней) участником ЖСК срок владения определяется с момента полной выплаты паевого взноса и получения объекта по акту приёма-передачи. К тому же право собственности на недвижимость (долю) переходит при выполнении обоих указанных условий. Поэтому срок отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет соблюдено последним.

Надо ли платить налог?

В зависимости от срока владения недвижимым имуществом при его продаже возможны два варианта налогообложения.

Если в 2017 году вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются, заполнять и сдавать налоговую декларацию и платить налог не нужно.

Если вы владели недвижимостью меньше трёх лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 г.) или менее минимального срока (в отношении недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 г. – 5 лет), то необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать налоговую декларацию.

В отношении недвижимости, право собственности на которую получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником, в результате приватизации или передачи по договору пожизненного содержания с иждивением после 1 января 2016 г. минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Как рассчитать сумму налога

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаёте недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 г.

, и сумма дохода от продажи объекта меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость на 1 января, умноженная на 0,7.

При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового дома, земельного участка на имущественный вычет в размере 1 млн руб. (при продаже иной недвижимости – на вычет в размере 250 тыс. руб.).

Также доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы по приобретению этой недвижимости в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества. Но следует выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Если отчуждается доля

Каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), то вычет предоставляется каждому из них в полном объёме.

Когда нужно заплатить налог

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней.

Если покупка оформлена договором мены

Вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены и при приобретении недвижимости по договору мены. Другими словами, налогоплательщик вправе включить в сумму расходов стоимость переданного им жилья, определенную в договоре мены.

Например, гр. Иванова поменяла свою однокомнатную квартиру стоимостью 1 млн 500 тыс. рублей на двухкомнатную стоимостью 2 млн 500 тыс. рублей с доплатой в размере 1 млн рублей. В следующем году продала «двушку» за 3 млн руб.

Иванова вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с её приобретением, в виде стоимости переданной по договору мены однокомнатной квартиры, обозначенной в указанном договоре, и суммы доплаты за «двушку» по договору мены.

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 500 тыс. рублей.

Если же, согласно договору мены, стоимость передаваемого налогоплательщиком имущества выше стоимости полученного в обмен имущества и разница ему будет оплачена, к примеру, деньгами, то в расходах он отразит только стоимость полученного по договору мены имущества.

Например, гр. Петров поменял свою трёхкомнатную квартиру стоимостью 4 млн рублей на однокомнатную стоимостью 1 млн 500 тыс. рублей и получил доплату денежными средствами в сумме 2 млн 500 тыс. рублей.

В следующем году Петров продал «однушку» за 1 млн 600 тыс. рублей. Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на стоимость полученного по договору мены жилья (1 млн 500 тыс. рублей).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры в данном случае составит 100 000 рублей (1 млн 600 тыс. минус 1 млн 500 тыс.).

При отсутствии в договоре мены информации о стоимости обмениваемого имущества налогоплательщик может указать в качестве расходов его рыночную стоимость.

Данное разъяснение следует применять с учётом условий договора мены о стоимости обмениваемого имущества (признавалось ли указанное имущество равноценным или имела место доплата). Так, если имущество признавалось равноценным, то в расходах налогоплательщик отразит рыночную стоимость переданного им по договору мены объекта.

Если налогоплательщик производил доплату за получаемое по договору мены имущество, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного им объекта и сумму доплаты.

Если же доплата была произведена налогоплательщику, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного по договору мены имущества, уменьшенную на сумму доплаты.

Например, гр. Королев поменял свою двухкомнатную квартиру на однокомнатную (стоимость квартир в договоре мены не обозначена). Получил доплату денежными средствами в сумме 900 тыс. рублей. В следующем году продал «однушку» за 2,5 млн рублей.

Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на рыночную стоимость переданной по договору двухкомнатной квартиры (предположим, что она равна 3 млн рублей), уменьшенную на сумму полученной за нее по договору мены доплаты. Таким образом, расходы на приобретение однокомнатной квартиры составят 2,1 млн рублей (3 млн руб. минус 900 тыс.).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 400 тыс. рублей (2,5 млн минус 2,1 млн).

Доход, полученный от реализации жилья по договору мены, для целей НДФЛ может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение указанного имущества.

Например, гр. Ерофеева по договору мены обменяла свою комнату, приобретенную менее трёх лет назад по договору купли-продажи за 1,5 млн рублей, на квартиру. Согласно условиям договора мены, стоимость комнаты составила 1,7 млн рублей. Ерофеева вправе уменьшить полученный от реализации комнаты доход (1,7 млн) на документально подтвержденные расходы на ее приобретение (1,5 млн).

По договору дарения

Получение дара означает получение экономической выгоды, то есть дохода.

Если подарок получен от члена семьи и близкого родственника, а таковыми являются супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, дедушка, бабушка, внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры, то имущество, переходящее в порядке дарения, налогом не облагается. Если недвижимость получена от физического лица, не являющегося для вас ни членом семьи, ни близким родственником, то вы обязаны уплатить НДФЛ со стоимости подарка. Даритель – физическое лицо не имеет права исполнять обязанности налогового агента, то есть исчислять и уплачивать НДФЛ со стоимости подарка, поэтому должен сделать это одаряемый. Как правило, стоимость подарка определяется его рыночной стоимостью по отчёту независимого оценщика или кадастровой стоимости (по выписке из ЕГРП).

Ответы на вопросы слушателей семинара

– Как исчисляется налог при продаже дома с земельным участком, при этом земельный участок приобретен в 2010 году, а дом зарегистрирован в 2016-м?

– Так как земельный участок находится в собственности более трёх лет, то доходы от его продажи не декларируются, а налогообложение при продаже дома рассчитывается по стандартной схеме – доходы минус расходы.

– С какой стоимости заплатить налог, если квартира была подарена в 2014 году неродственником, в 2015-м уведомления из налоговой нет, по справке БТИ стоимость на 2015 год составляет 260 тыс. рублей, в 2016-м оценочная стоимость – 2 200 тыс. рублей, в 2017-м кадастровая стоимость – 2 700 тыс. рублей?

– В данном случае налог составит 13 % от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения, или, если стоимость не указана, инвентаризационной стоимости на 1 января 2014 года.

– В 2015 году вступили в наследство на землю и дом. Продаем в 2017-м. Как рассчитать налог 0,7 от кадастровой стоимости или нет?

– Налоговый вычет составит 1 млн руб., так как расчёт налога от кадастровой стоимости распространяется на имущество, приобретенное с 1 января 2016 года.

– У собственника с 2010 года было 3/4 доли в квартире. После смерти матери в 2016 году он получил в наследство еще 1/4 доли. Право собственности на всю квартиру зарегистрировано в декабре 2016 года. В мае 2017-го собственник продает квартиру за 2 350 000 рублей. Какую сумму составит налог при продаже квартиры?

– Ему нет необходимости отчитываться, так как он владел частью квартиры с 2010 года, а после смерти матери изменилась лишь доля, а не сам объект.

P. S. В следующей публикации – ответы налогового инспектора на вопросы участников «Дня недвижимости» по имущественным вычетам при покупке недвижимости.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/818-dipot-nalog

101Адвокат
Добавить комментарий