Есть ли возможность поделить объекты недвижимости в целых частях?

� ��������� ���������� ����� | ������

Есть ли возможность поделить объекты недвижимости в целых частях?

� ��������� ���������� �����

��������� �.�., ���������� �������� �������� ��������� ����������� ��������� ��������������� ������������� ��� ������������ ������� ��

� ����� � ��������� ����� ������������, ��� ������� ����������� � ����������� ������ ��������� �������� ��������� ������� � ������������� �������������� �� ������ ����� ������������� �������� ����������� ���������, ��� ����� ������, ����� � ������� ���������, ����� ��������� ��������. ����� ��������� ������ �������� ������������ ����������� ������� �������� ������������, ������� “����� ������� ������������” � ������ �������� ������������ � ������������ �����, ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���.

���������������� �������� ������������

������������ �������� ������� ������ � ������� ������� ������������ � ����������� ����������������. ������� ��������, ��� ��. 130 “���������� � �������� ����” �������� � ��������� 3 “������� ����������� ����” ������� I ������������ ������� �� (�� ��).

��� ������ ����� ������������ ����� �������� ������ �������� � ��������� ��������� �������� ������������� ����, ����������� � �������� �������� ����������� ����. ������ �������� ����� ������������� ��.

130 �� �� 3 �������� ��������� �������� ����������� ���� � ����������� ���������:

1) ��������� �������� – ��������� �������, ������� ����, ������������ ������ ������� (“������������ �� �������”);

2) ���������� �������� – ������� ����� � ������, ������������� ����������� ��� �������������� ������ �� ����������) – ����, ����������� ����������, ������, ���������� � ������ �������;

3) �������� � ������ (“������������ �� ������”) – ��������� � ������� ����, ���� ����������� ��������, ����������� �������. ������������� ���������� � ������ ������ ����������� ���� – ����������� ��� ������������� �������� (��. 132 �� ��).

�� �������� ������������� ����� ������������ ��������� � ������������� ������������ �������������� �����.

��� ����� ��������������� ����������� (�� ��������, ��� ����� �������������� �������) �������� � ���������������� ������� ����������� ���������, ������������ �������������, ������� ��������� ���������� �������� ��� �� ������ �������� ����������� ���������, �������������� ����������� ������������ � ������������ ����� (��������������) (��. 1 �� �� 21.07.

97 � 122-�� “� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ��� – ����� ����� � ��������������� �����������). ������ ����������� � ����������� ���� ����� ������ ����������� ��������, ������������� ������ �������� �������� ������������.

����������� ���� ��������� ��������. � ������� �� ����� ��� ���������� �������, �������� �������������, ����������� ��������� �������� ��������� �������. ��������������� ������� ������� ������������ � �������, ������������� ��������� ����������������� (�. 1 ��. 261 �� ��). � ������������ � �. 2 ��.

6 ���������� ������� �� (�� ��) ��������� �������� ��� �������� ��������� ��������� �������� ����� ����������� �����, ������� ������� ������� � ������������ � ������������� �������. �������� ��. 1 �� �� 2.01.

00 � 28-�� “� ��������������� ��������� ��������” (����� – ����� � ��������� ��������), ��������������� ����������� ���� ����������� � �������� � ���������������� � ������ ��������������� ������� ������ ��������� ��������, � ���������� ���� ������ �� ��� �������� ����� ��������������, ������� ��������� ���������� �������� ��� �� ������ ��������� �������� � ����������� ��� ������������ � ������������� ������. �� �� ����� �����������, ��� �������� �����-�������, ������ ����� ���� ������ ��������� �������, ��������� ��������������� ����������� ���� (��.��. 30, 32, 37).

������� ������������ ������ �������� ������������ �� �� 18.06.01 � 78-�� “� ���������������” (����� – ����� � ���������������). �������, �������������� �������� ����������� ���� �� ������� ���������������� ���������� �������� � ���������������, �������� ����������� ������ ���������� �������� ������ (�������������).

����� �������, ����������� �������� ������������ ����� ����������� � ������������ ������� ����������� �������������� – ���������� �������. ������� ������� ��� ���������� ������� �������, �����������, ������� ��� ������������ ����� ��� ������� ������������� ���������.

��������� ������� ��� ������ ����������� ���� �����, ����� �� ����� � ������ ��������������� ������� ������.

“�������� ������������� ��� �������� ����������� ������������� ���������� ������� ��� ������� ���������������� ������������ ����� � ��������������� �������� �������� ���� �������� ��������������� ������ � ������ ��������������� ������ ������” (�. 2 ��. 14 ������ � ��������� ��������).

����������� ���� ���� �������� ������������ �� ����� ������ ��������������� ������������ ��������, ��� ����������� ���� ��������. ������, ��������, ����������, ����� � ������� ��������� – ��� �� ���������, � ������������ ��������� ������ �������� �������.

������ ���� ���������� ���������� � ��� ����, � ������� ��� ������� (���������, ����������������), � �� ��������� � “������������”. ������, ����������, ��������� ��������� ��� ���� � ������� ����� � ������������ � ���������� ������� ��� ���������� ������������ �����. ��� ����������� ����� ���������� �� ������������, � ������ �������� ������� ������������� �������.

��� ���� ������������ ��������� ������������ �������� �������������� �������� ������ � ���������� – �����, �����������, ������� � ��.

Источник: http://dpr.ru/journal/journal_11_15.htm

Лондонский Сити (City)

Есть ли возможность поделить объекты недвижимости в целых частях?

Район образует одно из 32 боро Лондона. Его территории простираются в 15 километрах от Чаринг-Кросс и входят в, так называемый, Внешний Лондон.

Его площадь составляет около 87 квадратных километров, регион не является самым крупным в столице по территории, однако плотность его населения на сегодняшний день является самой большой по столице. Характерно, что именно земли Кройдона являются крайней южной точкой Лондона.

Ныне регион принято делить на три квартала внутри целостной территории. Это земли Южного Кройдона, северного и восточного.

Ныне является перспективным развивающимся промышленным центром, однако и культурное его наследие – это визитная карточка. Поэтому земли района весьма контрастны, что и обеспечивает ему популярность.

Здесь сосредоточено много офисных зданий, преимущественно в северной части района, а жилой комплекс сконцентрировался на юге.

Жилой фонд тут богат на викторианские и георгианские постройки, поэтому все улочки Кройдона имеют нарядно-праздничный вид, благодаря красным кирпичным фасадам и белой парадной отделки георгианских домов.

Не смотря на то, что его земли относятся к Внешнему Лондону, сообщаться с центральными историческими областями жителям региона помогает местная одноименная станция железной дороги. Станция невелика, однако она помогает добраться к знаменитому и самому крупному вокзалу Паддингтону.

История развития района Кройдон

Район берет свое начало от одноименного городка, который ранее был небольшой деревней, что характерно для многих областей Лондона, которые были записаны в Книге страшного суда. Именно в ней впервые упоминалось о Кройдоне. Фигурировал в Книге страшного суда в качестве рыночного местечка, где вся жизнь и постройки концентрировались вокруг торговой площади.

Долгое время земли Кройдона не относились к территории Лондона, присоединение территорий произошло лишь в XX веке. Но до этого момента тут произошли основополагающие реорганизации. Фактически, районом эта область стала лишь в 1965 году в апреле месяце.

Именно тогда произошло слияние территории Кройдона с регионами Перли и Коулдон, которые отделили от графства Суррей.

Необходимость присоединить район к Лондонским территориям была вызвана ростом могущества, поскольку здесь огромную значимость для процветания земель сыграл местный одноименный аэропорт.

Аэропорт давал международные рейсы, благодаря чему сам район приобрел статус делового и экономического центра. Благодаря уникальному транспортному сообщению сюда стекались все деловые успешные лица. О высоком экономическом подъеме в XX веке свидетельствуют множественные офисные здания на севере региона.

Однако уже 30 сентября 1959 года действующий международный аэропорт был закрыт, поскольку Кройдон испытывал резкий дефицит территории, необходимой для расширения площади аэропорта, который перестал справляться с загруженностью своих линий.

Теперь, в знак памяти об аэропорте, муниципальные власти соорудили Grade II на месте некогда стоящего аэропорта, который объявлен его музеем и является одной из самых значимых достопримечательностей в регионе.

Не смотря на то, что входить в основной состав Лондона – это более чем престижно и перспективно, муниципальные власти трижды добивались статуса «Сити» для своих земель. Первая попытка произошла в 1954 году, сразу после закрытия аэропорта, вторая – в 2000 году, а последняя – в 2002. Тем не менее, Кройдонский городской совет трижды получал отказ.

Сейчас район является одним из самых перспективных, поскольку к 2020 году здесь планируют провести крупнейшие реорганизации, которые, по мнению управляющих, должны обеспечить Кройдону статус «Сити».

Показательно, что именно данному району удалось получить уникальный статус, которым ранее не была награждена ни одна область Лондона – это статус «Fairtrade», являющийся показателем особого развития экономики и бизнес-дела.

Сейчас же земли перестали быть исключительно коммерческими и деловыми, поскольку все коренные лондонцы закрепили за регионом звание культурного места.

Здесь действуют и медийные станции, и футбольные стадионы, например, Кристал Пэлас. Croydon был местом проведения ежегодных фееричных летних фестивалей, на котором раскрывалась индийская культура.

Такой колорит и контрасты и составляли притягательность для всех лондонцев, туристов, и желающих осесть в этих краях.

Этническая картина в районе Кройдон

Национальные меньшинства для Кройдона – это привычное явление, поскольку численность населения в данном районе является максимальной из всех областей, которые включены в Лондон.

Этнический колорит, богатство традиций разных национальностей, различные языковые культуры – все это отражается на регионе, поскольку здесь можно встретить множество магазинных лавок или ресторанчиков с азиатской кухней, южноафриканской, устроенные диаспорами.

Преимущественно население состоит из белых, которых здесь насчитывается около 66,5%. Основная часть из них – коренные англичане – 59,8%. Тем не менее, здесь проживают уроженцы Ирландии, которые составляют около 1,9% от общего населения.

Характерно, что именно деловой район стал привлекательным местом для проживания у евреев – 4,8%. Здесь не столь много проживает европейцев, однако и немцев, и австрийцев, и французов, и шведов, также можно встретить на улочках этого края.

Второй по численности этнической группой в Кройдоне являются темнокожие жители – 14,6%. Все они являются уроженцами Нигерии, Ганы, Сомали. Очень многие из Ямайки оседают в этом уголке столицы.

Именно они создают особый колорит в регионе, открываю сувенирные лавки с национальными атрибутами. А вот дух Азии передается от лавочек быстрого питания и небольших ресторанчиков с индийской или китайской едой, которые отрывает здесь азиатская диаспора.

Выходцев из Южной Азии, проживающих  тут , насчитывается около 10,7%. При этом можно встретить индийцев, китайцев, пакистанцев.

Данный район избирается преимущественно предпринимателями и прогрессивными, амбициозными коренными лондонцами, которые считают этот регион одним из самых перспективных в плане выбора первого жилья. Однако не только бизнес-деятели являются уроженцами или проживающими в этих местах. Так, здесь образовалась знаменитая группа 400 Blows, члены которой являлись уроженцами Кройдона.

Достопримечательности и знаменитые места в районе Кройдон

Ввиду того, что сам земли современного региона были образованы много веков назад, этот край изобилует зрелищными местами и достопримечательностями, которые являют гордость для местного населения и интерес для многочисленных туристов.

Одним из самых символичных объектов, которые располагаются на территории Кройдона, является мельница Ширли. Эта мельница является одной из древнейших и представляет собой достопримечательность, история которой тянется еще с 1854 года. Это классическая ветряная мельница, которая располагается на южных землях Кройдона.

Многоисленные реставрации позволяют сохранять ее рабочее состояние и она входит в пятерку самых древних ветряных мельниц в графстве Суррей.  Именно возле Мельницы Ширли нередко организовываются ярмарки по ремесленным изделиям, где в летнее время можно приобрести уникальные рукотворные деревянные, глиняные изделия.

Поход к мельнице Ширли может открыть чудесные панорамы, поскольку вблизи нее простираются золотые поля.

Говоря о достопримечательностях Кройдона, невозможно не упомянуть знаменитый Музей, который заключает в себе наследие гончарного ремесла и превосходной живописи. Он был открыт во времена правления Елизаветы II, в не столь далеком прошлом – 1994 году.

Он появился на месте бывшей библиотеки преподобного Брейтуэйта. Музей славиться своими современными выставками и экспозициями. Одной из самых знаменитых являлась Riesco Collection.

Здесь можно найти полотна эпохи Возрождения, знаменитые работы Тернера, Рембрандта, также нередко на выставках презентуют многочисленные винтажные и антикварные изделия. Очень многие экспонаты демонстрируют образчики ремесленного дела.

Здесь можно найти уникальную гончарную посуду, которая создана еще в далеких 1800-х годах, многочисленные фаянсовые, фарфоровые изделия тонкой работы и росписи.

Пожалуй, самой популярной туристической тропой в регионе является тропа, ведущая к знаменитому Эддингтонскому дворцу. Он располагается в обширном особняке, возведенном еще в 18-м веке в Эддингтоне, земли которого являются территорией Кройдона. Дворец являлся резиденцией для шести архиепископов.

Пятеро из них захоронены в знаменитой церкви Святой Марии, расположенной неподалеку в районе Патни. На подходе к дворцу можно насладиться видами разбитого сада и живой изгороди. Сам же интерьер дворца поражает обилием антиквариата, полотнами, которые украшают стены, натуральным камнем и мраморными статуями.

Поэтому Эддингтонский дворец является символом аристократии у местного населения.

Не меньшей славой пользуется и Кройдонский дворец, который относится к британскому наследию и находится под охраной. Долгое время дворец являлся резиденцией самого архиепископа Кентерберийского. В числе посетителей этого величественного места, входил король Генрих III, а также Елизавета I.

Невероятно, но историки склоняются к тому, что дворец был возведен в далеком 960 году. Неподалеку от дворца разбито сумрачное кладбище, век которого не уступает дворцу. Самым известным надгробьем на кладбище является могила Дерека Бентли, которого казнили, повесив в 1953 году по судебной ошибке.

А вот культурная жизнь в Кройдоне поддерживается благодаря действующему в этих краях театру Warehouse. Располагается он на центральной пешеходной торговой улице Норд Энда. Сцена Театра Warehouse является излюбленным местом для молодых, начинающих новаторов театрального искусства.

Само здание театра небольшое, его фасад выполнен из бурого кирпича и передает архитектурную стилистику Королевы Виктории.

Здесь наряду с экспериментальными постановками можно увидеть и классические представления, в современной интерпретации, например, одну из пьес Шекспира «на новый лад».

Инфраструктура в районе Кройдон

Croydon – аутентичный регион, который готов получить статус независимого «Сити», поэтому его инфраструктура включает в себя полностью все, что требуется для комфортабельной жизни в этих местах.

Так, в 2002 году здесь была открыта помимо железнодорожной станции еще и линия подземного метро.

Также является одним из немногих районов Лондона, в котором сохранились трамвайные маршруты, что также является предметом гордости для местных жителей.

Улочки тут могут порадовать любителей шоппинга, поскольку здесь действует множество магазинов и сувенирных лавок, которые принадлежат, в том числе, азиатам и выходцам из Южной Африки.

Здесь можно посетить традиционные сети супермаркетов и торговых центров, например,  Next или магазины брендовой одежды H & M. Большой популярностью в Кройдоне пользуется комплексный торговый центр – Central Shopping Centre на Nord End,  а также Ikea Croydon.

Здесь же можно посетить и ресторанчики с китайской, индийской, японской кухней, а также заглянуть в традиционные пабы с отменным английским пивом и живой музыкой.

А вот за эксклюзивными покупками местные жители отправляются на самую крупную торговую площадь – Пиккадили, а также на главные престижные торговые улицы, такие как Оксфорд Стрит или Ридженс Стрит, поскольку это позволяет сделать линия метро и железная дорога.

Отдельного внимания в инфраструктуре заслуживают образовательные объекты. Его территории включают множество знаменитых колледжей, ученики которых впоследствии становятся студентами Оксфорда или Кембриджа. Так, многих детей записывают в знаменитый Spurgeon’s College, который является христианским.

Его открытие состоялось в далеком 1856 году. Однако здание перенеси в 1923 году в Кройдон. К 150-летию в 2006 году доктор Ян – сотрудник колледжа, выпустил труд в честь колледжа, который называется «Школа пророков». Район является также регионом, в котором заключено обилие библиотек.

Большой популярностью и спросом пользуются: Croydon Central Library, South Norwood Library, Purley Libraryи множество других. «Самые маленькие» же радуются многочисленным детским площадкам, которые размещены вблизи зеленых зон района.

Именно поэтому регион заслужил репутацию одного из самых прогрессивных и развивающихся районов, где стремятся проживать очень многие коренные лондонцы.

  1. Патни – Putney
  2. Ричмонд – Richmond
  3. Барнс – Barnes
  4. Илинг – Ealing

Онлайн поддержка – круглосуточно!

СМИ о нас

Источник: http://www.londonrus.co.uk/18-raiony-londona.html?start=5

Как делить дом и земельный участок

Есть ли возможность поделить объекты недвижимости в целых частях?

Министерство экономического развития России в своем письме от 07 апреля 2017 года № ОГ-Д23-3939 разъяснило порядок раздела жилого дома и земельного участка.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Принимая решение о разделе жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г.

№ 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

Реконструкция объектов капитального строительства — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ).

При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю, упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов индивидуального жилищного строительства (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г.

№ 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно пункту 17 названных Требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера» (при необходимости), «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж», «План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения» (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом пункта 7 указанных Требований), должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.

Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлены статьей 15 Закона № 218-ФЗ.

На основании статьи 41 Закона № 218-ФЗ:

— в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1);

— снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/kak-delit-dom-i-zemelnyj-uchastok/

Долевая собственность: особенности продажи

Есть ли возможность поделить объекты недвижимости в целых частях?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

101Адвокат
Добавить комментарий