Из практики высших судов продлить договор аренды

Как муниципалитету продлить договорные отношения с арендатором

Из практики высших судов продлить договор аренды

Договор аренды заключается на определенный сторонами срок. По его окончании арендатор обязан возвратить имущество арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Но если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды и арендодатель против этого не возражает, договор считается продленным на согласованных в нем условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).

В то же время многие объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам только на основании торгов. Например, такой порядок установлен для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Высший судебный орган также признал конкурсный порядок единственным законным способом продлить договор аренды на новый срок. ВАС РФ указал, что договор аренды муниципального земельного участка, заключенный на новый срок без торгов, ничтожен (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) как и соглашение о продлении такого договора.

На основании постановления ВАС сформировалась судебная практика. Суды признавали договоры аренды муниципального имущества, продленные без торгов, ничтожными, а дополнительные соглашения о продлении таких договоров недействительными. Примеры – постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2015 г.

№ Ф05-11373/2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. по делу № А65-18635/2012.

Антимонопольные органы с судьями соглашаются. Заключение договоров аренды муниципального имущества допускается на торгах (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Нарушение этого правила ФАС рассматривает как ограничение конкуренции.

Таким ограничением она считает в том числе продление договора аренды муниципального имущества на неопределенный срок. Орган местного самоуправления либо главу местной администрации могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 14.

49 КоАП РФ, выдать предписания об устранении нарушений требований закона (решение Владимирского областного суда от 2 сентября 2014 г. № 11-291/2014).

  • Запреты, ограничения и новые требования к муниципальным служащим

Когда мунипалитет может продлить договор аренды

Чтобы понять, можно ли продлить договорные отношения с арендатором без торгов и избежать негативных последствий, обратите внимание на дату заключения основного договора аренды.

ВАС РФ в постановлении № 73 указал, что продление договоров аренды на неопределенный срок без проведения торгов допустимо, если основной договор стороны заключили до вступления в силу норм об обязательном заключении договоров в отношении публичного имущества на торгах Закона № 135-ФЗ.

 Эти нормы были установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. Она введена Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ, который вступил в силу с 2 июля 2008 года.

Позицию ВАС РФ поддерживают и суды общей юрисдикции. 

Пример 1. Антимонопольная служба привлекла орган местного самоуправления к административной ответственности. Орган местного самоуправления продлил договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) на неопределенный срок без торгов. По мнению ФАС, тем самым местные власти предоставили арендатору незаконную преференцию. Это противоречит статье 15 Закона № 135-ФЗ.

Муниципалитет не согласился с вынесенным постановлением о привлечении к административной ответственности и обратился в суд. Суды установили, что договор аренды был заключен  до 2 июля 2008 года. Поэтому положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы. Суд удовлетворил требования муниципалитета и признал незаконным постановление ФАС.

Порядок заключения договоров аренды муниципального имущества и признание его ничтожным

Договор аренды может быть признан ничтожным и расторгнут, если он заключен после вступления в силу положений Закона № 135-ФЗ об обязательном заключении таких договоров на торгах. Это правило действует, даже если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия и ни одна из сторон не заявила о желании прекратить договорные отношения.

Полезно знать

Чтобы заявить о намерении прекратить договорные отношения и потребовать возврата имущества, направьте арендатору письменное уведомление

Пример 2. Муниципалитет потребовал, чтобы компания вернула ранее переданное в аренду имущество по акту приема-передачи. Арендатор отказался. Аргумент: срок действия ранее заключенного договора аренды истек и ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договорные отношения. В связи с этим договор должен быть продлен на неопределенный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали органу местной власти в иске. Но кассация судебные акты отменила и поддержала требования муниципалитета. Договор в установленном порядке не продлевался и прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2016 г. № Ф09-7143/16 по делу № А71-6860/2015).

Договор аренды и безвозмездного пользования муниципального имущества может быть продлен на неопределенный срок

Если стороны заключили договор безвозмездного пользования (ссуды), то на ссудополучателя возлагается обязанность содержать полученное имущество (ст. 695 Гражданского кодекса РФ). В отношении договора ссуды муниципального имущества допускается его продление на неопределенный срок. Судебная практика это подтверждает.

Пример 3. Орган местного самоуправления до вступления в силу Закона № 135-ФЗ заключил договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Когда срок действия договора истек, муниципалитет продлил его без проведения конкурса. Это произошло после 2 июля 2008 года. Но орган местного самоуправления руководствовался пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

ФАС усмотрела в действиях муниципалитета нарушение федерального законодательства о защите конкуренции и обратилась в суд. Она потребовала признать дополнительное соглашение недействительной сделкой и возвратить имущество в казну муниципального образования. Часть требований суд удовлетворил. Он признал дополнительное соглашение недействительной сделкой.

Судьи указали, что положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ нельзя истолковать как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях.

Это выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, и не отвечало бы целям Закона № 135-ФЗ. Но в требовании о возврате муниципального имущества в казну муниципального образования судьи отказали.

Ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом, и требования о его возврате заявлены не были. Поэтому основной договор ссуды считается пролонгированным на неопределенный срок. Президиум ВАС РФ поддержал нижестоящие суды (постановление от 28 декабря 2010 г. № 9143/10).

Выводы

  1. Не подписывайте дополнительные соглашения о продлении срока действия договора, который вы заключили до 2 июля 2008 года. Контролеры признают это нарушением федерального законодательства о защите конкуренции. Регистрирующий орган может отказать в регистрации дополнительных соглашений (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. № 13АП-1619/2015).
  2. Если необходимо сохранить отношения с действующим арендатором или ссудополучателем, а основной договор был заключен до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, тактика умолчания сработает. Не нужно совершать никаких действий, чтобы продлить срок договора. Он будет считаться продленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, исходя из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  3. Если договор был заключен после 2 июля 2008 года, пролонгировать его на определенный или на неопределенный срок в обход конкурентных процедур нельзя. Орган местного самоуправления, должностное лицо местного самоуправления, допустившие такое нарушение, могут быть привлечены к административной ответственности.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102203-poryadok-zaklyucheniya-dogovorov-arendy-munitsipalnogo-imushchestva

Условие о пролонгации договора аренды не обязывает стороны продлевать договор

Из практики высших судов продлить договор аренды

ФАС Московского округа в Постановлении № А40-19014/12-64-175 от 13.02.3013 пояснил, что согласованное условие о пролонгации договора аренды не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на новый срок.

ФАС указал, что пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени. Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора.

В случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договор аренды считается продленным на тот же срок, то по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды.

Между тем, спорный договор аренды не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый пятилетний срок при реализации арендатором права на продление договора.

Следовательно, поскольку в указанном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке — посредством заключения договора на новый срок.

П о с т а н о в л е н и е

13.02.3013

№ А40-19014/12-64-175

Резолютивная часть объявлена 06 февраля 2013 года

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2013 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С. В.,

судей Русаковой О. И., Чучуновой Н. С.

при участии в заседании:

от истца — ООО «Бергхофф» — Рогачев А. А., доверенность от 23.10.2012 г. выдана на 3 года,

от ответчика — ООО «Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ» — Хлюстов П. В., доверенность от 23.01.2012 г. выдана на 3 года, удостоверена нотариусом города Москвы Артюхом К. И., зарегистрирована в реестре N 19-19,

от третьего лица — Управления Росреестра по г. Москве — Арутюнян Б. С., доверенность от 09.01.2013 г. выдана до 31.10.2013 г.

рассмотрев 06 февраля 2013 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО «Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ» (ответчик), Управления Росреестра по г. Москве (третье лицо)

на постановление от 07 ноября 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Левиной Т. Ю., Тихоновым А. П.

по иску ООО «Бергхофф» (ОГРН 1057746462916, 125047, г. Москва, 1-я Тверская-Ямская, д. 28)

к ООО «Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ» (Kramtex Textilwarenhandel GmbH), созданном в соответствии с законодательством Австрии, адресу: 1190, г. Вена Австрия, ул. Хутвайденгассе 7/2/5 (А-1190 Wien, Hutweidengasse 7/2/5), состоящим на налоговом учете в Межрайонной ИФНС России N 47 по г. Москве с присвоением ИНН 9909187521),

о признании договора аренды действующим и продленным на новый пятилетний срок до 26.02.2016 г.

третье лицо — Управление Росреестра по г. Москве (115191, г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 15)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Бергхофф» (далее — ООО „Бергхофф“) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью „Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ“ (далее — ООО „Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ“) с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о признании договора аренды N 1 от 26 января 2006 года, заключенного между сторонами, действующим и продленным на новый пятилетний срок до 26 января 2016 года.

В обоснование заявленных со ссылкой на нормы статей 309, 310, 420, 606, 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации требований, истец ссылается на то, что в договоре аренды от 26 января 2006 года стороны в пункте 2.

5 согласовали, что договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет) при условии соблюдения сторонами обязательств по договору.

Таким образом, при заключении договора аренды стороны согласовали его общий срок — 10 лет и в течение первого пятилетнего срока истец добросовестно исполнял все обязательства по договору, однако ответчик отказался от продления арендных отношений и направил уведомление о расторжении договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее — Управление Росреестра по Москве).

Решением от 06 июля 2012 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.

Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, в силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе отказаться от продления договора аренды и прекратить его, поскольку такое право договором аренды не предусмотрено. Истец свои обязательства по договору аренды исполнял надлежащим образом в течение срока действия договора, претензий по исполнению обязательств, в том числе, по своевременному внесению арендных платежей, не предъявлялось.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 ноября 2012 года решение отменено, иск удовлетворен.

Определением от 16 октября 2012 года Девятый арбитражный апелляционный суд по основаниям, предусмотренным ч. 6.1 ст. 268, ч. 4 ст. 270 АПК РФ, перешел к рассмотрению данного дела по правилам суда первой инстанции, установив, что Управление Росреестра по г. Москве не было надлежащим образом извещено судом первой инстанции о рассмотрении дела.

https://www.youtube.com/watch?v=ebqxqcUCXxM

Апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 1 от 26 января 2006 года фактически был заключен сроком на 10 лет.

Однако при его государственной регистрации произошла, как посчитал апелляционный суд, техническая ошибка, в результате которой обременение права собственности арендой было зарегистрировано на 5 лет, вместо положенного срока до 26 января 2016 года, в связи с этим заявленный по настоящему делу иск квалифицирован апелляционным судом, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 г., как требование об исправлении соответствующей технической ошибки.

Законность вынесенного постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалоба ООО «Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ» и Управления Росреестра по г. Москве.

Заявитель кассационной жалобы ООО «Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ» в своей кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, в удовлетворении иска отказать.

ООО «Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ» ссылается на то, что в нарушение части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не учел вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2011 года по делу N А40-38653/11-53-337, где были установлены факт прекращения договора аренды в связи с истечением пятилетнего срока, на который он был заключен, и ничтожность положений договора об автоматическом продлении срока. Поэтому истец не имеет право по настоящему делу оспаривать факт прекращения договора аренды.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, апелляционный суд в нарушение статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации без достаточных оснований посчитал, что договор аренды был заключен под отменительным условием и применил положения пункта 2 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению при разрешении спора.

Заявитель жалобы также полагает, что условие пункта 2.5 договора аренды о возможности продления срока аренды на 5 лет свидетельствует о возможности заключения сторонами нового договора на 5-летний срок, а не об изменении срока первоначального договора.

Управление Росреестра по г.

Москве в своей кассационной жалобе просит исключить из мотивировочной части постановления апелляционного суда вывод о том, что Управлением Росреестра по г. Москве при государственной регистрации обременения в указании срока обременения была допущена техническая ошибка.

Управление Росреестра по г.

Москве при этом ссылается на необоснованность выводов апелляционного суда в отношении действий регистрирующего органа при совершении государственной регистрации договора аренды от 26 января 2006 года, которая была осуществлена в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. При этом, 04 мая 2011 года была произведена государственная регистрация прекращения договора аренды на основании уведомления от 21 декабря 2010 года о прекращении договора в связи с истечением срока договора по требованию стороны. Между тем, погашение регистрационной записи в судебном порядке не оспаривалось. В данной ситуации, действия Управления относительно регистрации обременения права собственности арендой на 5 лет не являются технической ошибкой, а основаны на нормах закона (ст. 610 ГК РФ) и условиях договора аренды.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы ООО «Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ» поддержал доводы своей жалобы, просил постановление отменить, в иске отказать.

Представитель Управления Росреестра по г. Москвы поддержал доводы своей кассационной жалобы, просил исключить из мотивировочной части постановления апелляционного суда вывод о допущении Управлением технической ошибки.

Представитель ООО «Бергхофф» в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационных жалоб, полагая, что постановление апелляционного суда является законным и обоснованным.

https://www.youtube.com/watch?v=22C6GwSIJBg

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа приходит к следующему.

Как установлено апелляционным судом и усматривается из материалов дела 26 января 2006 года между ООО «Бергхофф» (арендатор) и ООО „Крамтекс Текстильваренхандель ГмбХ“ (арендодатель) был заключен договор аренды N 1, предметом которого является передача арендодателем во временное пользование арендатору нежилого помещения общей площадью 476,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 28.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что договор считается заключенным с момента его подписания и вступает в силу с момента его регистрации и действует в течение пяти лет с момента его заключения.

Договор прошел процедуру государственной регистрации 13 октября 2006 года.

Арендодатель передал арендатору помещение по акту приема-передачи от 26 января 2006 года.

Вместе с тем, пунктом 2.5 договора предусмотрено, что договор считается автоматически продленным на такой же срок (пять лет), при соблюдении сторонами своих обязательств по данному договору.

В силу пункта 5.4.9 договора при истечении срока договора аренды арендатор обязан в месячный срок до окончания действия настоящего договора письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор на такой же срок.

Источник: http://6494149.ru/sud-praktika/984/

101Адвокат
Добавить комментарий