Как быть с договором аренды земли в данном случае?

Статья 22. Аренда земельных участков

Как быть с договором аренды земли в данном случае?

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: http://stzkrf.ru/22

Профи Винс –

Как быть с договором аренды земли в данном случае?

перевод      оригинал

ЗАКОН УКРАИНЫ

Об аренде земли

С изменениями и дополнениями, внесенными Законами Украины от 8 сентября 1999 года N 1019-XІV, от 17 февраля 2000 года N 1458-ІІІ, от 7 декабря 2000 года N 2120-ІІІ, от 20 декабря 2001 года N 2905-ІІІ, от 7 марта 2002 года N 3116-ІІІ, от 26 декабря 2002 года N 380-ІV, от 2 октября 2003 года N 1211-ІV (Законом Украины от 2 октября 2003 года N 1211-ІV данный Закон изложен в новой редакции), от 27 ноября 2003 года N 1344-ІV, от 23 декабря 2004 года N 2285-ІV, от 25 марта 2005 года N 2505-ІV, от 20 декабря 2005 года N 3235-ІV, от 19 декабря 2006 года N 489-V, от 28 декабря 2007 года N 107-VІ (изменения, внесенные Законом Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VІ, действуют по 31 декабря 2008 года, изменения, внесенные пунктом 8 раздела ІІ Закона Украины от 28 декабря 2007 года N 107-VІ, признаны не отвечающими Конституции Украины (являются неконституционными), согласно Решению Конституционного Суда Украины от 22 мая 2008 года N 10- рп/2008), от 3 июня 2008 года N 309-VІ, от 16 сентября 2008 года N 509-VІ, от 11 июня 2009 года N 1509-VІ, от 5 ноября 2009 года N 1702-VІ (изменения, внесенные подпунктами 2 и 4 пункта 4 раздела І Закона Украины от 5 ноября 2009 года N 1702-VІ, вступили в силу с 1 января 2010 года), от 11 февраля 2010 года N 1878-VІ, от 1 июля 2010 года N 2404-VІ, от 8 июля 2010 года N 2469-VІ, от 9 июля 2010 года N 2480-VІ, от 2 декабря 2010 года N 2756-VІ, от 17 февраля 2011 года N 3038-VІ, от 7 июля 2011 года N 3613-VІ, от 5 июля 2012 года N 5059-VІ, от 5 июля 2012 года N 5070-VІ, от 6 сентября 2012 года N 5245-VІ, от 4 июля 2013 года N 406-VІІ, от 12 февраля 2015 года N 191-VІІІ, от 24 ноября 2015 года N 818-VІІІ, от 20 сентября 2016 года N 1532-VІІІ, от 20 сентября 2016 года N 1533-VІІІ, от 23 марта 2017 года N 1983-VІІІ, от 10 июля 2018 года N 2498-VІІІ, Кодексом Украины по процедурам банкротства от 18 октября 2018 года N 2597-VІІІ (который вводится в действие с 21 октября 2019 года),

от 3 октября 2019 года N 155-ІX

Статья 1. Аренда земли

Аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Статья 2. Правовые принципы аренды земли

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, данным Законом, Законами Украины, другими нормативно правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, регулируются данным Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”.

Статья 3. Объекты аренды земли

Объектами аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Часть вторая статьи 3 исключена

(согласно Закону Украины
от 05.11.2009 г. N 1702-VI)

Статья 4. Арендодатели земли

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных Законом.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в общей собственности территориальных обществ, являются районные, областные советы и Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных Законом.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются органы исполнительной власти, которые в соответствии с Законом передают земельные участки в собственность или пользование.

(часть четвертая статьи 4 в редакции
 Закона Украины от 06.09.2012 г. N 5245-VI)

Арендодателем земельного участка, входящего в состав наследства, в случае отсутствия наследников по завещанию и согласно Закону, отказа их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его приема после истечения шести месяцев со дня открытия наследства, является лицо, управляющее наследством.

Источник: https://www.profiwins.com.ua/legislation/laws/89-161-xiv.html

Уплата арендной платы как основание расторжения договора аренды земли

Как быть с договором аренды земли в данном случае?
Источник фото: Kosovan Legal Group

Как известно, оснований для расторжения договора аренды земли не так уж и много. Одним из них является систематическая неуплата арендной платы, предусмотренная п. «д» части 1 статьи 141 Земельного кодекса Украины.

На первый взгляд даже профессиональным юристам кажется, что смысл словосочетания «систематическая неуплата» является однозначным и понятным. Однако на практике довольно часто возникают вопросы, на которые не так легко дать ответ, например:

  • Сколько раз должна быть не уплачена арендная плата, чтобы считаться систематической?
  • Является ли систематическая неполная уплата неуплатой?
  • Лишает ли выплата арендной платы до подачи иска о расторжении договора аренды земли оснований для расторжения?
  • Является ли систематическая несвоевременная уплата арендной платы основанием для расторжения договора?

Несмотря на определенные изменения в судебной практике и тот факт, что право аренды земли является едва ли не основным активом сельскохозяйственного бизнеса, считаем нужным объяснить все спорные моменты и актуальную судебную практику по данному поводу.

Показательными и существенными относительно данного вопроса являются постановления и правовые позиции Верховного Суда Украины в следующих делах: N 6-977цс16, №6-146цс12, 6-1449цс17, №484/301/18 и постановление Апелляционного суда Донецкой области по делу №235/1629/16-ц, оставленное в силе Верховным Судом Украины.

Учитывая тот факт, что часть положений данных судебных документов и обоснования позиций содержат аналогичные доводы и ссылки на те же нормы права, дальше будет изложен анализ позиции судов не в разрезе каждого из них, а по отдельным спорным вопросам.

1. Систематической является неуплата арендной платы по договору аренды земли, произошедшая два и более раз.

Так, судами установлено, что согласно ч. 1 ст. 32 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 указанного Закона и условиями договора, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

По содержанию п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК Украины основанием для прекращения права пользования земельным участком является систематическая неуплата арендной платы.

При этом одноразовая неуплата арендной платы не содержит признаков системности и не является основанием для досрочного расторжения договора аренды земли. В данном случае надлежащим способом защиты права арендодателя будет требование об уплате арендной платы и соответствующих санкций за несвоевременное выполнение данной обязанности.

2. Систематическая уплата арендной платы без учета индекса инфляции, если такой индекс должен быть применен по договору, не является систематической неуплатой арендной платы.

Так, в обоснование данной позиции суд обращает внимание, что действительно п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК Украины дает основания прекращения права пользования земельным участком в случае систематической неуплаты арендной платы. При этом отношения аренды регулируются в том числе и положениями Гражданского кодекса Украины.

Так, согласно статье 651 Гражданского Кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным при этом является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Системный анализ указанных положений законодательства приводит к выводу, что при решении вопроса о расторжении договора аренды по основанию, предусмотренному пунктом «д» статьи 141 Земельного Кодекса Украины, применению также подлежат положения части второй статьи 651 Гражданского Кодекса Украины, согласно которой необходимо наличие существенного нарушения стороной договора.

В случае, который был рассмотрен судом, арендная плата не осуществлялась за 2015 и 2016 годы. При этом индекс инфляции за указанные годы составил соответственно 143,3% и 112,4%.

Учитывая указанное, суд пришел к выводу, что осуществление уплаты арендной платы без учета указанных индексов не повлекло существенный вред, то есть арендодатель не был в значительной мере лишен того, что рассчитывал получить по договору, а значит такое нарушение не является основанием для расторжения договора.

3. Систематическое нарушение сроков уплаты арендной платы также является основанием для досрочного расторжения договора судом.

Так, суд пришел к выводу, что нарушение сроков оплаты арендной платы 2 года подряд по несколько месяцев каждого года является систематическим нарушением в понимании пункта «д» статьи 141 Земельного кодекса Украины и существенным нарушением, что в значительной мере лишило арендодателя того, на что он рассчитывал при заключении договора, в понимании статьи 651 Гражданского Кодекса Украины. Таким образом такая систематическая несвоевременная уплата арендной платы также является достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию одной из сторон.

Общим в данном и предыдущем случае является то, что суд, принимая решение, исходил из определения понятия существенности нарушения, то есть была ли сторона в значительной степени лишена того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Хотя соответствующего объяснения нет в судебном документе, считаю, что отказ в расторжении договора при неуплате индекса инфляции не был признан судом существенным нарушением в связи с тем, что при заключении договора и определении размера арендной платы арендодатель не знал и не мог знать, каким в дальнейшем будет уровень инфляции, а потому не мог рассчитывать на соответствующие инфляционные увеличения полученных средств. Итак, арендодатель и не мог быть лишен того, на что не мог рассчитывать, несмотря на размер такой доплаты. С другой стороны, согласовывая уровень арендной платы, арендодатель рассчитывал не на конкретную сумму денег, а именно на ее покупательную стоимость, которая изменяется в связи с уровнем инфляции, тем не менее такой довод в процессуальных документах не фигурирует и судом не обсуждался.

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

Во втором случае просрочка арендатора была весьма существенной, а именно — несколько месяцев, что также было признано судом существенным нарушением прав арендодателя.

Таким образом само понятие «существенное нарушение» не является четким и не охарактеризовано конкретными временными рамками или денежной суммой, в связи с чем трудно ответить, будет ли признана существенным нарушением уплата арендной платы на несколько гривен меньше или на несколько дней позже.

Из изложенного следует сделать вывод о необходимости своевременной и полной уплаты арендной платы во избежание возможности досрочного расторжения договора аренды земли по требованию арендодателя.

4. Уплата арендной платы за 2 и более предыдущих платежных периода (обычно в договорах такой период устанавливается в размере одного года) после подачи иска о расторжении договора не опровергает факта систематической неуплаты арендной платы.

Судом сделан вывод, что согласно статье 526 Гражданского Кодекса Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными требованиями, которые обычно выдвигаются. Так что сам факт систематического нарушения договора аренды земельного участка по уплате арендной платы является основанием для расторжения такого договора и никоим образом не опровергается выплатой задолженности в дальнейшем.

5. Необращение арендодателя по арендной плате к арендатору, даже если такая обязанность предусмотрена в договоре аренды, не освобождает арендатора от обязанности своевременно платить арендную плату.

Так, в одном из решений судом указано, что доводы о том, что арендатором была вовремя начислена арендная плата, но арендодатель не обращался за ее получением, не подтвержденные надлежащими и допустимыми доказательствами, в частности, арендатором не представлено каких-либо доказательств того, что он был готов выплатить арендную плату в срок, установленный договором, и предлагал арендодателю ее получить.

В остальном же решением суда указано, что доводы об отсутствии систематической неуплаты арендной платы, поскольку в период, когда арендная плата не выплачивалась, арендодатель не обращался за получение арендной платы, безосновательны, так как арендатор в соответствии с требованиями части первой статьи 537 Гражданского Кодекса Украины имел возможность оплатить арендную плату путем внесения денежных средств в депозит нотариуса, нотариальной конторы, если не знал, куда отправлять средства на выполнение договорного обязательства.

6. Систематическая неуплата арендной платы в связи с отсутствием согласования формы ее осуществления является основанием для расторжения договора судом.

Довольно часто стороны в договорах аренды земли отмечают, что размер арендной платы составляет определенную сумму в деньгах или процент от нормативной денежной оценки земельного участка и при этом предусматривают возможность выплаты данной платы в натуральной форме и/или в форме оказания услуг. При этом в большинстве случаев арендатор предоставляет право арендодателю определять конкретную форму арендной платы ежегодно до ее выплаты. Реализуется такое право арендодателем путем подачи соответствующего заявления или заключения дополнительного соглашения по инициативе арендодателя.

В случае же отсутствия соответствующих заявлений или вообще любых обращений от арендодателя арендатор не имеет сам права определить форму арендной платы и достаточно часто вообще ее выплату не осуществляет в любой форме.

В таких случаях Верховный Суд отмечает, что доводы кассационной жалобы о том, что арендодателем не выполнены условия договора аренды земли по письменному согласованию арендодателем и арендатором формы расчета выплаты арендной платы по договору, не заслуживают внимания, поскольку указанное не освобождает арендатора от обязанности выполнять условия договора аренды земли в части уплаты согласованного размера арендной платы, и безосновательны.

Так что при отсутствии обращения арендодателя с заявлением или другим волеизъявлением по форме арендной платы до момента ее выплаты, выплата должна быть осуществлена в согласованной сторонами форме, а именно — денежной.

Анатолий Косован, управляющий партнер Kosovan Legal Group

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.

Анатолий Косован,аренда земли

Источник: https://agroportal.ua/views/blogs/uplata-arendnoi-platy-kak-osnovanie-rastorzheniya-dogovora-arendy-zemli/

2.3. Аренда земельных участков: Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае

Как быть с договором аренды земли в данном случае?

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Основными признаками аренды земель являются:

– срочность, т.е.

аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.); – платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю; – возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка. Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены. Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, представляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли. В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом. Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы: – органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности; – органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности; – органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности. Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально. В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды. В тех случаях, когда объектами аренды являются строения и иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя. Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.). Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды. Договор аренды земельного участка прекращается: – по соглашению сторон; – по решению суда; – по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя. Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: 1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; 4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; 6) реквизиции земельного участка. Прекращение аренды земельного участка не допускается: 1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 2) в иных установленных федеральными законами случаях. При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа. В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок.

  1. Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
  2. 69. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Аренда. Сервитут
  3. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  4. Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
  5. § 7. Договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда
  6. Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  7. Статья 22. Аренда земельных участков
  8. Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
  9. 1. Понятие договора аренды земельного участка
  10. 16. Передача земельного участка собственником в аренду кооперативу
  11. Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
  12. 2. , исполнение и прекращение договора аренды земельного участка
  13. Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
  14. Статья 11.3. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  15. Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков
  16. Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков
  17. Глава 10. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И СДЕЛОК С НИМИ
  18. § 1. Оборотоспособность земельных участков и общая характеристика сделок с земельными участками
  19. Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Источник: https://jurisprudence.club/agrarnoe-pravo-uchebnik/arenda-zemelnyih-uchastkov.html

Необходимо ли вносить арендную плату за земельный участок по истечении срока действия договора аренды

Как быть с договором аренды земли в данном случае?

Современные взаимоотношения налогоплательщиков и фискальных органов по поводу уплаты платы за землю свидетельствуют, что практика взимания данного платежа пошла намного дальше, чем его правовое регулирование.

Напомним только, к примеру, заключение субъектами хозяйствования разного рода временных соглашений об уплате за фактическое пользование земельным участком, которые не являются правоустанавливающими документами согласно закону, но широко используются как основание для уплаты платы за землю в бюджет во избежание претензий со стороны контролирующих органов.

В данном контексте, как говорится, достигается призрачный компромисс по принципу «волки сыты и овцы целы». Хотя проблему использования земельных участков без правовых оснований это не решает

В первую очередь обращаем внимание: арендная плата за земельные участки (далее — арендная плата) имеет «двойную природу». С одной стороны, основанием для начисления арендной платы является договор аренды земельного участка.

С другой — арендная плата — это по сути один из налогов, а следовательно, его взимание происходит с учетом норм НКУ.

Именно такая двойная природа приводит к возникновению многочисленных спорных вопросов, один из которых — уплата арендной платы по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Итак, сейчас речь идет о достаточно «ординарной» ситуации.

Субъект хозяйствования заключил договор аренды земельного участка. Срок действия данного договора истек. Но этот субъект продолжает пользоваться земельным участком, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. Как следствие — арендная плата за земельный участок пользователем земельного участка не уплачивается.

Настало время «Ч» — налоговая проверка, и с ней начисление субъекту хозяйствования арендной платы. Вероятные фактические выводы налоговой проверки следующие:

  • окончание договора аренды не является основанием для прекращения уплаты арендной платы;
  • если субъект хозяйствования продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то до возобновления действия договора аренды такой плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли.

Более того, переход к другому лицу права собственности на недвижимость, расположенную на арендованном участке, — также сам по себе не является основанием прекращения уплаты арендной платы.

Итак, прав ли фискальный орган? «Выкидывать ли белый флаг» или же целесообразно обжаловать налоговое уведомление-решение о доначислении? Данные вопросы нуждаются во взвешенной профессиональной оценке.

Прежде всего вспомним, что по этому поводу прописано в НКУ. Согласно п. 288.1 НКУ, основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды данного земельного участка. С учетом этого логично следует вывод: арендную плату необходимо вносить только в период действия данного договора.

Однако, с другой стороны, в ст. 287 НКУ, определяющей срок уплаты платы за землю (в т.ч. арендной платы), указано: в случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком плата за землю уплачивается за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году.

Итак, две вышеуказанные нормы не дают четкого представления относительно порядка начисления арендной уплаты по истечении срока действия договора аренды земельного участка, поскольку явно противоречат друг другу. Вместе с тем это является основанием для фискального разъяснения ситуации налоговиками.

К примеру, в подкатегории 112.01 системы «ЗІР» ГФСУ делает следующий вывод:

«…если плательщик продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то до возобновления действия договора аренды данный плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли».

Что же, вполне ожидаемый вывод. Но давайте посмотрим, что по этому поводу говорят суды.

Сразу же отметим, что судебная практика на данный момент неоднозначна.

Так, в постановлении от 06.07.2018 г.

по делу № 804/214/18 Днепропетровский апелляционный административный суд поддержал позицию фискального органа: на законодательном уровне основополагающим для установления обязанности лица уплачивать арендную плату за земельный участок является факт пребывания данного земельного участка в пользовании указанного лица. Акцент сделан на том, что плательщиком по истечении срока действия договора аренды земельный участок не возвращен по акту приемки-передачи.

Для нормативного обоснования судом применены среди прочего предписания из ч. 6 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г.

№ 161-XIV (далее — Закон № 161), согласно которым установлено правило: в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока действия договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца по окончании срока действия договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, данный договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

В качестве вывода — до возобновления действия договора аренды такой плательщик является землепользователем, а следовательно, должен уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли.

И все же есть основания для критического анализа обязательности уплаты арендной платы по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Прежде всего невозможно опровергнуть «договорную природу» арендной платы и, как следствие, целесообразно обратить внимание на практику хозяйственного судопроизводства относительно возобновления договоров аренды земельных участков.

Так, согласно выводам судебных инстанций для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч. 6 ст. 33 Закона № 161, необходимо наличие следующих юридических фактов:

  • арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;
  • до истечения срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
  • к письму-уведомлению арендатор приобщил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком;
  • арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды (постановление Верховного Суда от 27.06.2018 г. по делу № 594/284/17).

Следовательно, по сути, если пользователь земельного участка не совершал вышеуказанных действий, направленных на возобновление договора аренды, то говорить о том, что он продолжает быть арендатором земельного участка по окончании срока действия договора аренды невозможно.

При этом автоматически действие договора аренды земельного участка не продлевается. А если отсутствует возобновление договора аренды, то нет и обязанности уплаты арендной платы пользователем! Данную позицию фактически поддержал и Киевский апелляционный административный суд в постановлении от 08.05.

2018 г. по делу № 826/10236/17).

Справедливости ради стоит отметить: вопросы относительно обязательности уплаты арендной платы требуют выяснения конкретных деталей, которые целесообразно учесть и оценить при решении налогового спора, — начиная непосредственно из содержания положений договора аренды земельного участка и заканчивая, в частности, перепиской с органами Государственного кадастра Украины или органами местного самоуправления.

Положения законодательства, принятые судебные решения и собственный опыт дают нам основания рассчитывать на то, что Верховный Суд в данном вопросе может принять сторону налогоплательщиков. Однако очевидно, что сейчас пользователям земельных участков без правоустанавливающих документов в случае неуплаты арендной платы нужно быть готовыми к судебному обжалованию решений налоговых органов.

Мария ЗОЛОТАРЕВА,

руководитель практики налогового и таможенного права
АО «Вдовичен та партнери», адвокат, к.ю.н.

Источник: https://interbuh.com.ua/ru/documents/ib/8648/120313

101Адвокат
Добавить комментарий