Как демонтировать оборудование связи со своего нежилого помещения?

Какие действия должны совершать собственники помещений в многоквартирном доме для снятия препятствий лицу, осуществляющему управление таким домом, и привлеченным им подрядным организациями выполнить услуги и работы по капитальному ремонту общего

Как демонтировать оборудование связи со своего нежилого помещения?

Собственники помещений в многоквартирном доме заинтересованы в своевременном и качественном выполнении услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом не все работы по капитальному ремонту должны выполняться в помещениях общего пользования дома, на фасаде дома или на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом.

Часть работ по капитальному ремонту должна выполняться внутри жилых и нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в которые необходим доступ, на проведение части работ будет влиять наличие застекленных балконов и лоджий, размещение на фасаде дома спутниковых антенн, кондиционеров и другого  оборудования, которое может мешать проведению таких работ.

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением, в частности, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ).

Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25, установлено, что:

в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан «допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ» (пп. «и» п. 10);

в качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан «допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ» (пп. «з» п. 14);

В перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя, в частности, ремонт фасада (п. 5 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ).

Согласно пп. «е» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома является составной частью обязанности собственников помещений в многоквартирном доме содержанию общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В связи с этим собственники помещений в многоквартирном доме, разместившие на фасаде многоквартирного дома кондиционеры, спутниковые телеантенны, наружные жалюзи и другое имущество должны перед началом работ демонтировать их и устранить препятствия для выполнения работ по ремонту фасада в рамках капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Такие работы не должны осуществляться лицом, осуществляющим управление таким домом, и привлеченными им подрядными организациями за счет средств, которые предназначены для финансирования общего имущества в многоквартирном доме, поскольку указанные кондиционеры, спутниковые телеантенны, наружные жалюзи и другое имущество индивидуального использования не относится к общему имуществу в многоквартирном доме.

Поскольку жилые помещения конструктивно предназначены, в частности, для размещения в них внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 – 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491) и являющихся объектами выполнения работ по капитальному ремонту, то это накладывает на собственников помещений в многоквартирном доме и пользующихся помещениями в этом доме лиц обязанность не препятствовать выполнению работ по капитальному ремонту элементов общего имущества, расположенных в соответствующем жилом помещении.

В целях обеспечения выполнения лицом, осуществляющим управление таким домом, и привлеченными им подрядными организациями услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме (в первую очередь правлениям товариществ и жилищных кооперативов, советам многоквартирных домов) необходимо обсудить и выработать правила согласования времени и порядка заблаговременного демонтажа с фасада многоквартирного дома кондиционеров, спутниковых телеантенн, наружных жалюзи и другого подобного имущества индивидуального назначения, демонтажа собственниками помещений в многоквартирном доме всевозможных элементов, препятствующих доступу к расположенным внутри жилых и нежилых помещений внутридомовым инженерным системам (в случаях, когда они имеются), а также допуска представителей лица, осуществляющего управление таким домом, и привлеченных им подрядных организаций в жилое или нежилое помещение для выполнения соответствующих услуг и работ по капитальному ремонту. Такие правила необходимо заблаговременно довести их до всех собственников помещений в многоквартирном доме. При необходимости актив собственников помещений должен провести разъяснительную работу с отдельными собственниками, делая акцент на недопустимости нарушения прав и законных интересов других собственников путем отказа демонтажа различных индивидуальных элементов с фасада дома, препятствия доступу к внутридомовым инженерным системам, отказа доступа в помещение для выполнения необходимых работ.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации лицо, осуществляющее управление таким домом, может:

демонтировать с фасада многоквартирного дома принадлежащие отдельным собственникам помещений кондиционеры, спутниковые телеантенны, наружные жалюзи и другое подобное имущество, а в последующем потребовать в судебном порядке возмещения таких расходов лицами, не исполнивших обязанность обеспечить выполнение работ по ремонту фасада многоквартирного дома;

потребовать в судебном порядке возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме и пользующимися помещениями в этом доме лицами указанных выше обязательств по допуску представителей подрядных организаций в жилое или нежилое помещение для выполнения необходимых ремонтных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Источник: http://www.urbaneconomics.ru/spravpotreb/kakie-deystviya-dolzhny-sovershat-sobstvenniki-pomeshcheniy-v-mnogokvartirnom-dome-dlya

Домовладельцы против операторов связи: кто прав и что делать?

Как демонтировать оборудование связи со своего нежилого помещения?

Вступление

С учетом длительных новогодних праздников появилось время для обобщения судебной практики по спорам операторов связи с домовладельцами, управляющими организациями и товариществами собственников жилья (недвижимости) относительно размещения ТК-оборудования в многоквартирных домах.

Кроме того, 24.12.2018 в Государственную Думу поступил законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон “О связи” и иные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения права граждан на доступ к услугам электросвязи», авторство которого приписывают Андрею «32 турбийона» Клишасу и трем его коллегам из Совета Федерации.[1]

Отмечу, что все нижеизложенное является субъективным мнением и поэтому вовсе не претендует на достижение объективной истины.

Немного истории

Технология широкополосного доступа в Интернет просто «взорвала» самарский рынок телекоммуникационных услуг, мгновенно повлияв и на цены, и положение региональных монополистов. Это было прекрасное время, ведь количество операторов постоянно увеличивалась, конкуренция росла, а цена услуг стремительно падала.

Однако со временем у собственников помещений в многоквартирных домах начали возникать вопросы:

— почему кабели протянуты в дом через крышу (т.н. «воздушка»), прикреплены как попало и где попало (как следствие — наледь, разрушение оголовков вентиляционных шахт, слуховых окон, крыши и лестничных клеток в подъездах, плесневой грибок и т.д.)?

— почему оборудование коммерческой фирмы подключено к этажным щиткам, розеткам, к лифтовому энергоснабжению (т.е. по факту энергопотребление в местах общего пользования оплачивают сами все собственники, которые могу и не являться абонентами оператора связи)?

— почему лестничные клетки «украсились» множеством трубостоек, хаотично прикрепленных горизонтальных «разводок»?

— и когда этот хаос уже закончится?

В свою очередь, ТСЖ и управляющие организации с удивлением обнаружили, что у технических специалистов операторов (а также их подрядчиков) есть ключи от всех подвалов и крыш. А еще началась первая «война» операторов, когда они начали резать провода друг другу, попутно направляя заявления в полицию.

Да и с оплатой потребленной операторами электроэнергии как то нехорошо получалось (нет счетчиков, нет границ ответственности, нет «вычета» и т.д.).

Выход из ситуации был найден достаточно простой и эффективный: управляющие организации, а также «продвинутые» ТСЖ заключали абстрактные и ни к чему не обязывающие договоры «на оказание услуг доступа к общему имуществу МКД», в которых вполне откровенно прописывались «входные билеты» — право оператора получить доступ к жилому фонду, выраженное в конкретной сумме.[2]

В свою очередь, «обычных» председателей ТСЖ, старших по МКД банально «купили» всякой мелочью: бесплатным доступом в Интернет, канцелярскими товарами, ноутбуками и т.д.

Как вариант, можно «договориться» через фирму-посредника, которая обеспечивала отсутствие проблем в многоквартирных домах за гонорар в 30-40-50 % вознаграждения.

В итоге участники схемы достигли консенсуса. Естественно, что имущественные интересы собственников помещений в МКД во внимание вообще не принимались.

Правовая «турбулентность»

Как ни странно, но сложившаяся «идиллия» была разрушена двумя весьма специфическими организациями — «Ростелеком» и «Компания ТТК».

Причем в их симметричном поведении не усматривается какой-либо здравой логики, но легко объясняется намерением эффективных менеджеров одномоментно снизить издержки, а также упование на административный ресурс.

И, по абсолютно случайному совпадению, Федеральная антимонопольная служба разместила в сети Интернет информационное письмо от 27.05.

2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома», в котором на основании «позиции Экспертного совета по вопросам связи при ФАС России» и «позиции судов Российской Федерации» весьма вольно истолковала положения Жилищного кодекса РФ, причем (и это опять абстрактная случайность) исключительно «в пользу» операторов связи.[3]

С этого момента началась настоящая «охота на ведьм».

Как это обычно происходит в нашей стране, первыми «под удар» региональных управлений ФАС попали юридически беспомощные ТСЖ и адекватные управляющие организации, не участвовавшие в «схемах». В итоге появились сотни разбирательств по делам о злоупотреблении доминирующим положением и т.н. «экономической координации», предписания, административные штрафы и т.д.

Ситуацию не спасал даже судебный «фильтр», т.к. арбитражные судьи либо «штамповали» галиматью УФАС, либо технично «изобретали» квази-нормы, чтобы хоть как то оправдать незаконное вмешательство административного органа во вполне очевидные гражданско-правовые споры между операторами связи с ТСЖ (управляющими организациями).[4]

В ответ на столь очевидное и грубое нарушение «водяного перемирия» кабели операторов начали «резать».

Перефразируя тезис «Преступность — это нормальная реакция нормальных людей на ненормальные условия жизни» отмечу, что это была очевидная реакция местных бонз на нарушение «понятийных» соглашений.

Ведь в нашей стране на любое иррациональное применению административного ресурса (при отсутствии иных эффективных регуляторов) всегда отвечают либо игнорированием, либо неуправляемой агрессией.

Именно в этот момент в публичном пространстве появился проект закона «О внесении изменений в федеральный закон «О связи»… [5]

Обоснование проекта было сформулировано предельно просто:

— «… для целей оказания услуг связи жильцу многоквартирного дома оператор связи должен использовать свое оборудование, разместив его непосредственно на общем имуществе многоквартирного дома.

Очевидно, что без такого размещения (например, в этажном щитке и без прокладки кабеля связи от квартиры жильца на чердак, куда осуществлён завод оптического кабеля оператора и размещена телекоммуникационная стойка) оказание услуг связи (телефонная связь, доступ к сети Интернет, цифровое телевидение) невозможно в силу технических причин.»;

— «интернет-провайдеры выплачивают управляющим компаниям около 2% своей выручки в год, в то время как обязательные отчисления в резерв универсального обслуживания составляет 1,2% в год.»;

— «Заложенное в пункте 1 статьи 44 Жилищного кодекса … с целью защиты частной собственности ограничение прав собственников общей собственности в случае с размещением оборудования связи для реализации доступа гражданина к информационно-телекоммуникационной сети Интернет представляется избыточным и нецелесообразным.».

Можно язвительно посмеяться по факту явного непонимания чиновниками Минкомсвязи дефиниций «собственник» и «жилец», но эти существенные различия, судя по практике Верховного Суда РФ, не всегда осознают даже топ-судьи, поэтому чего уж требовать от чиновников?

Тем не менее, федеральным министерством публично озвучены тезисы: о приоритете права на информацию некоего третьего лица (нанимателя жилого помещения, арендатора нежилого помещения, временного жильца) над правом собственника; сложности с проведением общего собрания собственников; и про отчисления в некий резерв универсального обслуживания.[6]

Луч света в темном царстве

В качестве практикообразующего «кейса» юристы чаще всего вспоминают дело №А45-646/2015 (ТСЖ «Кропоткина 108» против УФАС по Новосибирской области)», но это не совсем правильно.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/domovladelcy_protiv_operatorov_svyazi_kto_prav_i_chto_delat/76594

Взять свой дом под контроль – скачать инструкцию к действию. ЖКХ

Как демонтировать оборудование связи со своего нежилого помещения?

Взять свой дом под контроль

Каждый из нас платит не только за индивидуальное потребление жилищно-коммунальных услуг, но и за общедомовое.
А вы знаете, что за пользование общедомовым имуществом можно не только платить, но и зарабатывать на нем. Оно способно приносить регулярные доходы жителям. Как? Давайте разбираться.

Если вы внимательно осмотрите свой дом, то заметите, что на информационных досках у подъездов и в лифтах размещены рекламные объявления. А если дом стоит на бойком месте, реклама украшает фасады или крышу. А первые этажи у большинства домов занимают арендаторы.

В дома вхожи кабельное ТВ и интернет-провайдеры.

 Зачастую управляющие организации не торопятся организовать собрание и поставить собственников в известность о том, что любая реклама в лифте или допуск телевизионщиков на крышу – оплачиваются! Выходит, УК беззастенчиво зарабатывает на чужой собственности.

Если дом небольшой – возможно, и доходы невелики. Но, как показывает практика работы Центров защиты прав граждан, при рачительном учете всех возможностей дома и под контролем каждой копеечки самими жителями заработанных на общедомовом имуществе средств хватает на самые заветные мечты жильцов. 

В Екатеринбурге, к примеру, жители десятиподъездной шестнадцатиэтажки после ревизии общедомового имущества выяснили, что, забрав свои «кровные» заработки у ЖЭКа, могут целый год (!) не платить ставку за содержание жилья. 
А в Белгороде, после того как жильцы пятиэтажки отлучили ЖЭК от присвоения арендной платы за сдачу помещений первого этажа, они смогли без проблем отремонтировать все подъезды.

Таких примеров – десятки тысяч. Как только люди узнают, что размещение любого объявления в лифте – это их прямой доход, они находят более достойное применение своим собственным деньгам.

ЧТО ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА НА ПРАВАХ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ДОМЕ И РЯДОМ С ДОМОМ

Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: – помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир.

Это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы; – иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Это крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

! Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам только на основании решения, принятого на общем собрании собственников большинством , то есть не менее 2/3 от общего числа . И в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Таким образом, УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права самостоятельно заключать договоры аренды общего имущества многоквартирного дома без соответствующего полномочия на это собственников, которое также должно быть принято на общем собрании.

ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА

Наиболее распространенные источники дополнительного дохода: 

РЕКЛАМА. Размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше, в лифте и других объектах общего имущества МКД;
АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
АРЕНДА ПЛОЩАДЕЙ.

Передача в аренду нежилых помещений дома третьим лицам под сферу торговли и услуг.

По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Это может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства. 

РЕКЛАМА

Один квадратный метр щита на крыше или фасаде дома стоит порядка 1000 рублей. Однако большинство жильцов подобных «рекламных» домов даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. 

Владельцев рекламной конструкции, установивших ее самовольно, можно привлечь к ответственности по ст. 14.37 КоАП РФ. На должностных лиц организаций налагается штраф от 3 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

За незаконное размещение рекламы к административной ответственности может быть привлечена и управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) либо ее руководители как представители собственников многоквартирного дома, которые обязаны осуществлять контроль и устранение несанкционированных объектов с вверенного им в управление имущества. 

Владелец рекламной конструкции, разместивший ее без согласия собственников и неправомерно пользующийся чужим имуществом, обязан возместить собственникам неосновательное обогащение, полученное от такого пользования (ст. 1102 ГК РФ).

АРЕНДА

«Заработать» на доме возможно при передаче в аренду помещений, являющихся общим имуществом. Это нежилые помещения, часть мест общего пользования: колясочные, подвалы, технические этажи и т. п.

Порядок передачи в аренду таких помещений в МКД также определяется решением общего собрания собственников. 

На собрании собственники утверждают условия договора аренды, определяют объект общего имущества, которое передается в аренду, определяют стороны договора, порядок пользования, размер вознаграждения (арендной платы), выплачиваемого пользователем, порядок расчета (каким образом и в какие сроки вносится плата). 

По каждому объекту аренды помещения в МКД оформляется отдельный договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием.  В договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия.

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров (УК, ТСЖ, иное лицо). Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора.

Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица. При этом стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания.

! Обратите внимание, что нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты. Законом запрещено сдавать в аренду эти помещения ЦЕЛИКОМ, но не запрещено передавать части этих объектов в аренду.

За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, собственники могут покрывать расходы на содержание дома, в том числе на выплаты денежных средств другим подрядным организациям и т. д.

СОТОВЫЕ ОПЕРАТОРЫ И ИНТЕРНЕТ-ПРОВАЙДЕРЫ

Следует отдельно сказать про размещение на чердаке и крыше здания оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.
Проблема в том, что предоставление услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, может осуществляться только при условии размещения оборудования оператора связи на объектах, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

Другими словами, для того чтобы подключить к сети Интернет своего клиента – жильца многоквартирного дома, интернет-провайдеру необходим не только доступ  в технические помещения дома – подвалы, чердаки и т. п., являющиеся общим имуществом всех собственников, но и возможность разместить там свое оборудование. 

При монтаже телекоммуникационных сетей задействуется общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с этим на практике возникало множество вопросов: «должен ли провайдер получать разрешение на использование общего имущества у собственников дома», «должен ли он платить за такую аренду», «имеет ли право управляющая компания не допустить провайдера в технические помещения дома».

Разъяснением явилось информационное письмо Федеральной антимонопольной службы России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома». 

ФАС указала, что управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении условий доступа и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, так как это право предоставлено только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Точку в решении этого вопроса поставил Верховный Суд РФ. Так Президиум Верховного суда РФ 16.02.

2017 года указал, что оператор связи не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений, оформленного протоколом общего собрания собственников, и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников, как это предусмотрено ст. 6 «Закона о связи».

При этом договор об оказании услуг связи, заключенный с одним из абонентов, не является достаточным основанием для размещения оператором своего оборудования. Таким образом, вопросы о размещении оборудования операторов связи или провайдеров вправе решать исключительно собственники помещений данного многоквартирного дома на общем собрании. 

Однако собственники должны помнить, что поскольку стоимость услуги связи формируется из затрат оператора связи/провайдера, то решение о размере платы за размещение оборудования может повлиять на стоимость услуг для абонентов этого дома.

Шаг № 1

Председатель Совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. (Разумеется, запрос может сделать любой собственник. Но лучше, если это сделает представитель дома – председатель Совета МКД, обладающий, в соответствии с Уставом, необходимыми полномочиями.)

Шаг № 2

Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.

Шаг № 3

На общем собрании необходимо выбрать ответственного собственника для заключения (перезаключения) любых договоров аренды со всеми арендаторами на условиях, утвержденных на общем собрании.

 Одновременно предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить (перезаключить) договор аренды.

Уставом Совета МКД, разработанным юристами Центров защиты прав граждан, указанные полномочия предусмотрены у председателя Совета МКД.

Шаг № 4

Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды, на принятые собственниками нужды дома. К примеру, на ремонт подъездов, установку детской площадки, озеленение территории, возмещение ставки на содержание жилья и т. п. 

Шаг № 5

Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района и прочие контрольно-надзорные органы для привлечения виновных лиц к ответственности.

ВАЖНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

Итак, решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания.

Такое решение должно быть принято большинством – не менее двух третей  от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Во многих случаях передачи в пользование объектов общего имущества МКД об «аренде» говорится условно, так как не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей и т. п.

На это указывал Высший Арбитражный суд РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», например, «…крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания».

Поэтому крыша, фасад здания не могут являться предметом аренды.

В этом случае предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Так, например, с индивидуального предпринимателя, разместившего на фасаде одного из московских МКД плакаты, содержащие рекламную информацию, собственниками была в судебном порядке взыскана денежная сумма в размере 3 млн рублей за неосновательное обогащение – именно такая сумма была рассчитана привлеченной оценочной компанией (Постановление ФАС ЗСО от 23.11.2011 по делу А46-1506/2011).

Нажмите «Скачать», чтобы получить полезную инструкцию «Взять свой дом под контроль» с образцами заявлений и жалоб на электронную почту.

Скачать

Источник: https://spravedlivo.center/instrukcii/kommunalnaya-samooborona/vzyat-svoj-dom-pod-kontrol/

Верховный суд РФ разъяснил отдельные вопросы жилищных правоотношений – Госстройжилнадзор НАО – Государственная инспекция строительного и жилищного надзора Ненецкого автономного округа

Как демонтировать оборудование связи со своего нежилого помещения?
22.02.2017 09:01 Новости

Верховным Судом Российской Федерации подготовлен первый обзор судебной практики в 2017 году. В обзоре рассмотрены отдельные вопросы в сфере жилищных правоотношений, а именно связанные с пользованием общим имуществом в многоквартирных домах.

При возложении на одного из собственников помещения в многоквартирном жилом доме обязанности освободить помещение, относящееся к общему имуществу и занятое им без согласия остальных собственников, на него может быть также возложена обязанность привести это помещение в первоначальное состояние.

Товарищество собственников жилья (далее — товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к банку (собственник одного из помещений в многоквартирном доме) об истребовании из незаконного владения ответчика помещения вестибюля, расположенного на первом этаже здания, об обязании привести помещение в первоначальное состояние, в том числе демонтировать кондиционер, систему видеонаблюдения, информационное табло, отображающее курсы валют, банкомат, и передать указанное помещение товариществу.

Товарищество ссылалось на то, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, однако банк самовольно занял его, использует в своих интересах в качестве офиса, не внося при этом соответствующую плату.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены в части истребования помещения из владения банка, в удовлетворении требования об обязании банка привести помещение вестибюля в первоначальное состояние отказано. Суд посчитал, что требования товарищества об обязании банка привести помещение вестибюля в первоначальное состояние по существу направлены на изменение сложившегося на протяжении значительного периода времени порядка пользования общим имуществом, при котором банк считал возможным использование вестибюля и размещение в нем своего имущества. Банк, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, имеет право пользования общим имуществом многоквартирного дома без соответствующего разрешения иных собственников.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила без изменения решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Частью 2 ст. 36 ЖК РФ также установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

По настоящему делу решение общего собрания собственников многоквартирного дома о предоставлении спорного помещения в пользование только банку для осуществления им своей деятельности и проведения для этих целей ремонта не принималось.

В отсутствие соблюдения установленного порядка пользования общим имуществом действия банка по выполнению в спорном помещении ремонта, необходимого для использования вестибюля в качестве офисного помещения и размещение в нем принадлежащего банку оборудования повлекли ограничение доступа иных лиц в помещение.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Между тем избрание лицом способа защиты своего нарушенного права не должно ущемлять права и законные интересы других лиц.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права является субъективным правом истца, который должен соответствовать характеру нарушения права и достигать цели его восстановления.

Учитывая, что ответчиком совершены действия, направленные не только на самовольное занятие спорного помещения, но и на изменение его состояния, необходимого для использования в собственных интересах, без соответствующего на то согласия всех членов товарищества, необходимого в силу ч.

2 ст. 36 ЖК РФ, суд первой инстанции обоснованно исходил из соответствия избранных истцом способов защиты нарушенному праву, возложив на ответчика обязанность по приведению спорного помещения в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права, с последующей передачей его истцу.

Удовлетворение судом требования истца в сформулированном им виде не может нарушать прав ответчика, поскольку оно не возлагает на него дополнительных обязанностей, кроме тех, которые направлены на восстановление прежнего (до противоправного завладения) состояния помещения.

Ссылаясь в обоснование принятых судебных актов на то, что ответчик, являясь собственником помещения в многоквартирном доме, имеет право пользоваться спорным помещением как объектом общей долевой собственности, суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа не учли наличие такого же равного права на владение и беспрепятственное пользование вестибюлем всеми иными собственниками других помещений и квартир, нарушенного ответчиком, и в целях восстановления которого товарищество обязано было обратиться в суд.

Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Кроме того, обеспечение доступа в спорное помещение всех собственников при наличии в нем имущества ответчика не разрешает возникший спор.

Отказ суда в удовлетворении требования об обязании банка привести помещение в первоначальное состояние означает создание условий, при которых ответчик может продолжать незаконно владеть и пользоваться помещением вестибюля, хранить в нем свое имущество без согласия других собственников.

Управляющая организация не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом в отношениях по предоставлению в пользование технических помещений многоквартирного дома.

Решением антимонопольного органа управляющая компания признана нарушившей ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26 июля 2006 г.

N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) в части злоупотребления хозяйствующим субъектом доминирующим положением на рынке оказания услуг по управлению многоквартирными домами, в числе которого осуществляется предоставление сооружений для размещения средств связи, включая право на доступ к указанным сооружениям, выразившегося в ущемлении интересов общества в виде неправомерного прекращения доступа к оборудованию связи и предоставления технической возможности использования помещений общей долевой собственности собственников многоквартирных домов, находящихся в управлении этой компании. Компании выдано соответствующее предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными указанных решения и предписания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и удовлетворила заявленные требования по следующим основаниям.

В силу требований ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в гл.

6 ЖК РФ, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

При рассмотрении данного дела судами было установлено, что собственниками общего имущества указанного многоквартирного дома в рассматриваемый период не принималось решение о размещении оборудования связи общества в местах общего пользования названного здания.

Следовательно, управляющая компания, отказывая сотрудникам общества в допуске в технические помещения здания, действовала не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества многоквартирного дома относительно размещения оборудования третьего лица, что соответствует положениям ст.

44, 138, 144 ЖК РФ. Таким образом, управляющая компания в рассматриваемых правоотношениях не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом в смысле, придаваемом этому понятию положениями п. 5 ст. 4, ст. 5 и ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции.

Отказ в допуске к общему имуществу многоквартирного дома в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания собственников о предоставлении имущества без заключения договора соответствовал действующему законодательству.

Источник: http://old.stroy.adm-nao.ru/2045-verkhovnyj-sud-rf-raz-yasnil-otdelnye-voprosy-zhilishchnykh-pravootnoshenij

101Адвокат
Добавить комментарий