Как доказать, что было отправлено заявление о расторжении договора аренды, если оно было отправлено простым, а не заказным письмом?

Уведомление о расторжении договора аренды

Как доказать, что было отправлено заявление о расторжении договора аренды, если оно было отправлено простым, а не заказным письмом?

Договор аренды можно расторгнуть до того срока, который в нем указан, причем сделать это можно как через суд, так и без обращения к правоохранителям. Сегодня рассмотрим образец уведомления о расторжении договора аренды арендатором и разберемся, как грамотно организовать разрыв договора аренды.

Какова законодательная основа уведомления о расторжении договора?

В ст. 450 ГК указывается, что договор аренды может расторгаться либо по договоренности арендатора/арендодателя, либо решением суда. Выделить можно такие способы аннулирования правоотношений между сторонами:

  • по договоренности. Оформляя досрочное расторжение арендодатель/арендатор совершают взаиморасчет, решаются в частности финансовые вопросы, арендованный объект возвращается владельцу;
  • через суд. Основания для такого способа изложены в ст. 619 ГК, причиной может стать порча имущества временным владельцем, нарушение сроков внесения средств;
  • есть ситуации, когда согласие контрагента не нужно вовсе. Такую возможно оговаривают при составлении договора аренды и обязательно фиксируют как один из его пунктов.

Кроме того, в ст. 419 ГК сообщается, что если снимается недвижимое имущество, а срок действия ДА не указан, для его разрыва достаточно отправить уведомление о прекращении его действия контрагенту. Срок уведомления о планируемом расторжении договора аренды жилых/нежилых помещений законом установлен равным 3 месяцам.

В ст. 619, 620 ГК оговариваются условия, на основании которых договор аренды может быть расторгнут через суд без согласия контрагента. При необходимости в договор аренды добавить можно и другие условия, на основании которых можно будет прекратить действие документа в будущем.

Если вписать пункт о возможности преждевременного разрыва договора аренды одной из сторон, то достаточно будет отослать сообщение арендатору/арендодателю. Можно пользоваться стандартным образцом уведомления арендодателя о расторжении договора аренды, форма в большинстве случаев используется одна и та же.

Сообщение о нарушении договора аренды

Некоторые могут путать его с сообщением о том, что договор аренды больше не действует. На самом деле это разные документы. Письменное сообщение о том, что нарушены условия договора аренды не обязательно отправляется с целью прекратить действие договора аренды.

Пример – ИП снимает нежилое помещение, вопросами финансов (в том числе и оплаты стоимости недвижимости) занимается бухгалтер, который просто забыл заплатить вовремя. В таком случае уведомление в виде письма служит простым напоминанием.

Кроме того:

  • если договор аренды собирается разорвать собственник недвижимости, то он обязан перед подачей документов в суд письменно уведомить временного собственника о том, что тот обязан выполнять все положение документа об аренде (ст. 619 ГК). Суд – следующий шаг;
  • если арендатор/арендодатель хочет изменить/отменить договор аренды, то сперва предложение этого делается контрагенту, в случае отсутствия реакции нет следует обращение в суд (ст. 452 ГК);
  • временному собственнику проще, уведомление арендодателя о нарушении договора аренды перед подачей пакета документов в суд не нужно (ст. 620 ГК). Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора нужно будет переправить собственнику, это дает шанс согласовать все вопросы без привлечения правоохранителей.

Уведомление отправляется по тому адресу, который указан в договоре аренды.

О сроках уведомления

Для подачи документов в суд действовать следует в таком порядке:

  • сперва идет уведомление в форме письма. От контрагента следует дождаться получения отказа, либо он должен проигнорировать письменное обращение;
  • если контрагент не реагирует, то должен пройти 30-дневный срок перед подачей заявлений в суд.

Для договора аренды, в котором срок действий не указан, уведомление о расторжении договора аренды отправляется за 3 мес. (речь идет о недвижимостью), в прочих случаях – за 1 мес. Но возможно прекращение его действия на основании все тех же 619 и 620 ст. ГК, то есть за нарушение правил использования имущества, сроков оплаты и т. д.

Если сроки подачи сообщения о разрыве договора аренды нарушены, то возможны штрафные санкции, налагаемые на нарушителя.

Сроки важны и в случае нарушения временным собственником условий договора аренды, например, просрочки оплаты. Если подобное нарушение зафиксировано 2 раза, то собственник имеет право отправить уведомление с сообщением об этом и предложить разорвать договор аренды. При отказе арендатора – обращение в суд.

При этом право на разрыв договора аренды через суд сохраняется даже если временный собственник погасил долг до или сразу после получения уведомления.

Но если собственник решит вернуться к этому вопросу спустя продолжительное время, то факт нарушения и уведомление о досрочном расторжении договора аренды, отправленное ранее, уже не могут считаться аргументом.

Дело в том, что прошло слишком много времени с момента факта нарушения, суд может счесть это злоупотреблением правами со стороны собственника недвижимости.

Как передать уведомление контрагенту

Суд – последняя инстанция, к нему прибегают только если не удалось найти компромисс. Поэтому понадобятся доказательства того, что такие попытки предпринимались, то есть доказательства того факта, что письмо о расторжении договора аренды было передано контрагенту.

В общем случае процесс выглядит так:

  • собственник отправляет контрагенту уведомление о нарушении правил договора аренды;
  • затем – сообщение о своем намерении разорвать договор аренды. Если расторжение договора аренды происходит по инициативе арендатора, то начинать нужно сразу с этого пункта, первый шаг пропускается;
  • только после этого идет подготовка и подача документов в суд.

Что касается образца уведомления о расторжении договора аренды, то форма стандартная, скачать пример можно по этой ссылке. Инициатор этого процесса может уведомить контрагента следующими способами:

  • заказным письмом. Вложение описывается, а за счет извещения о вручении отправитель всегда будет знать дошло ли уведомление до контрагента. При отправке используйте тот адрес, который указывался при составлении договора аренды;
  • можно вручить его и лично, но такой способ используется в основном если контрагент – какая-либо организаций. Секретарь/канцелярия обязаны зафиксировать факт получения письма и присвоить ему входящий номер. Если контрагент физлицо, то в руки письмо передавать не стоит, не будет никаких доказательств того, что уведомление действительно было передано.

При отправке письма использовать стоит тот адрес, который был указан в договоре аренды. В суде на это обязательно обратят внимание. Если помимо этого адреса вам известны другие адреса, по которым может находиться контрагент, то копии уведомления можно отправить и туда.

Отправка сообщения соответствующего содержания на email не учитывается если дело дойдет до суда. Никто не запрещает сделать это, но только в качестве дополнения к уже отправленному курьером/почтой письмом. Например, для того, чтобы ускорить процесс.

Описана стандартная процедура. В договоре аренды можно предусмотреть другие сроки подачи уведомлений и дополнить стандартный алгоритм.

Особенности составления уведомления

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды составляется без жестких требований , не существует отдельной строго утвержденной формы. Тем не менее, основные пункты остаются одними и теми же, в документе нужно будет указать:

  • как называется документ;
  • данные арендатора/арендодателя, зафиксировать нужно то же, что и при составлении договора аренды. Для физлиц – ФИО, паспортные данные, если арендатор/арендодатель является юрлицом, то фиксируется его форма, ОГРН, ИНН, юр. адрес, данные представителя и т. д.;
  • данные по самому документу аренда – когда составлялся, его номер, место составления;
  • если в договоре аренды предусмотрен досрочный разрыв соглашения об аренде, то указывается ссылка на него. Если этого нет, то нужно указать иные причины, по которым договор аренды должен утратить силу, нужно ссылаться на статьи ГК. Если перечисленные в этом пункте причины можно подтвердить документально, то соответствующие документы прилагаются;
  • оговариваются сроки, в течение которых арендодатель/арендатор должны решить претензии друг с другом (если они есть) и указывается дата, когда договор аренды утратит силу;
  • на уведомлении инициатор процесса расторжения документа об аренде ставит дату и подпись.

После остается только ждать решение контрагента. Если он согласится с вашими аргументами, то вопрос решится просто. В противном случае процесс разрыва договора аренды затянется, но в конечном итоге решить вопрос все же можно, но уже через суд.

Заключение

Письмо о расторжении договора аренды – обязательный этап при разрыве договора. Независимо от того, будет он расторгнут судом или удастся решить вопрос самостоятельно с контрагентом, письмо арендатору/арендодателю отправлять нужно обязательно. 

Поставь ей оценку – кликай на звезды!

статьи / 5.

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/kvartira/arendovat_i_snyat/uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy/

Расторжение договора аренды |Онлайн консультация| Москва

Как доказать, что было отправлено заявление о расторжении договора аренды, если оно было отправлено простым, а не заказным письмом?

  • Основания для расторжения договора аренды
  •  Досрочное расторжение договора арендодателем
  •  Досрочное расторжение договора арендатором
  •  Порядок расторжения договора аренды
  •  Уведомление о расторжении договора

Основной объект рыночных отношений – недвижимость, поэтому она часто является предметом договоров, как между гражданами, так и между организациями. Арендные отношения сегодня очень востребованы: люди предпочитают не покупать собственность, а пользоваться ей долгосрочно. Мы привыкли считать, что арендовать можно жилое помещение, но это далеко не всё. 

Однако такое пользование не бессрочно: рано или поздно наступает необходимость расторгнуть договор. В этой статье рассмотрим все нюансы данной процедуры.

Основания для расторжения договора аренды

Не всегда прекращение арендных отношений связано с конфликтом сторон, часто они заканчиваются по истечении срока контракта. Однако бывает и так, что у одной из сторон возникает необходимость разорвать отношения, не дождавшись положенного срока.

Начнём с того, что эта ситуация вполне нормальна, и лучше быть готовым к ней заранее. Следует не только очень внимательно прочитать договор аренды перед подписанием, но также внести какие-либо предложения, если вы видите отсутствие необходимых пунктов. А раздел о расторжении договора там должен быть обязательно.

ГК РФ, регулирующий все договорные отношения, перечисляет условия, при которых отношения по аренде могут быть прекращены раньше времени. Среди них:

  • По решению одного из участников  Он должен подать соответствующее заявление и уведомить вторую сторону. Если обе стороны будут согласны с условиями — договор расторгнут. 
  • Путем обращения в суд. Когда договориться не удалось или стороны не предусмотрели в договоре пункт о возможности разорвать контракт раньше. Необходимо написать иск в суд, где конфликт будет решен на основании норм ГК РФ
  • Посредством взаимных переговоров. Если стороны заранее предусмотрели в договоре возможность такого разрешения конфликта. Они могут путем медиации договориться и принять новые условия. 
  • Если оба участника отношений согласны на преждевременное прекращение действия договора, они могут подписать согласие на это и договор перестанет действовать.

Досрочное расторжение договора арендодателем

Для тех ситуаций, когда договориться полюбовно не получилось, или когда одна из сторон нарушают закон, есть лишь одно решение – судебное разбирательство. Поэтому хозяин собственности будет обращаться именно в эту инстанцию.

Однако закон не позволяет сразу направиться в суд с иском. Прежде этого собственник должен уведомить нанимателя и попросить исполнить обязанности по договору. Такое обращение должно быть оформлено как письменный акт, чтобы доказать факт его наличия. После этого, в случае, если договориться так и не удалось, можно отправляться в суд.

Какие же основания позволят ему разорвать существующий контракт?! 

Это действия второй стороны – то есть нанимателя.

  • Одни раз, но существенно, или несколько раз допускал нарушение соглашения, либо использовал собственность владельца не по назначению (если в вашей собственности развелись тараканы – можно считать это недолжным уходом за жильем)
  • Совершил значительные перемены в имуществе, о которых не уведомил собственника (например, неотделимые улучшения, несогласованная перепланировка или капитальный ремонт)
  • Неоднократно (по закону от 2-х раз) пропускал срок, когда необходимо вносить плату за пользование помещением
  • Существенная перемена условий, которую участники правоотношения, не могли предусмотреть в момент оформления соглашения

Закон часто использует оценочные понятия, в которых трудно разобраться простым людям. Так, если в отношении данных оснований речь идет о термине «существенно», то Кодекс понимает под ним такую ситуацию, когда владелец имущества лишается того, на что он мог рассчитывать, когда заключал сделку.

Также как и любой другой договор, арендный договор может быть расторгнут также, если обстоятельства, в которых находятся стороны сейчас, существенно изменились. 

Досрочное расторжение договора арендатором

Как быть, если вы оказались по другую сторону баррикад, и, будучи арендатором (нанимателем) видите нарушение соглашения собственником недвижимости и хотите прекратить действие договора?! Вы можете досрочно расторгнуть договор через суд.  И вот по каким основаниям вы можете защитить себя:

  • Вы заключили письменный договор, однако так и не получили доступа к недвижимости по вине арендодателя, который не совершил передачу объекта договора
  • Владелец не позволяет вам пользоваться собственностью  в полной мере и чинит вам всевозможные препятствия
  • Предусмотрительный хозяин утаил от вас недостатки вещи, которые вы заметили только после заключения соглашения притом, что они не позволяют пользоваться недвижимостью в полной мере
  • Чрезвычайная ситуация, в которой нет вашей вины, сделала вещь не подходящей для использования, на которое вы рассчитывали
  • Владелец не ремонтирует имущество, хотя в договоре прописана такая обязанность

Это исчерпывающий перечень ситуаций, в которых возможно досрочное расторжение договора аренды арендатором.

Порядок расторжения договора аренды

Итак, вы готовы разорвать контракт, что же для этого нужно? Для начала попробуйте внесудебный способ:

  1. Как было указано ранее, необходимо послать письмо о расторжении договора аренды второй стороне с целью решить вопрос без суда
  2. Оно должно быть письменным, отправлено заказным письмом минимум за два месяца до того момента, в который вы собираетесь прервать юридические отношения.
  3. Если же согласие не поступает, ответ отрицательный, или есть другие причины – можно обращаться в суд.

Уведомление о расторжении договора

После отправки первого письма, вам следует посылать второе  — предупреждение уже о самом расторжении. Форма документа свободная. Оно должно состоять из:

  • Вступительной части (общей шапки как во многих юридических документах)
  • Основной (здесь основания, доводы, доказательства)
  • Заключительной (ваши требования и перечень прилагаемых документов)

Чтобы суд посчитал этот запрос отправленным, нужно соблюсти условия по отправлению:

  • Вручить под роспись
  • Отправить как заказное письмо

После отправления письма вы имеете право подавать иск, оплатив госпошлину. Судебная практика 2018 года шла по пути удовлетворения требований о возврате денежных средств до окончания срока действия договора. В 2019 году эта тенденция усилится. 

Чтобы защитить свои интересы, вам нужно грамотно составить уведомление о расторжении договора и даже иск суд. Именно от этих документов зависит 70% вашего успеха.

Мы поможем вам с их написание, проконсультируем, какие документы и доказательства необходимо приложить и защитим ваши интересы в суде.

Мы давно участвует как адвокаты в гражданских делах, поэтому опыт наших специалистов позволяет выигрывать даже самые сложные дела.

Обращайтесь к нам прямо сейчас, и наш юрист проведет для вас бесплатную первичную консультацию, где ответит на все ваши вопросы. Просто оставляйте заявку в поле ниже. 

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Информация о вас не будет разглашена Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Получите правельное решения по вашей ситуации
Загрузка…

Источник: https://uridc.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy/

101Адвокат
Добавить комментарий