Как избежать изменения стоимости квартиры при покупке по договору купли продажи?

Обман при покупке квартиры: как не попасться мошенникам, схемы, купить чтобы не обманули

Как избежать изменения стоимости квартиры при покупке по договору купли продажи?

Самые распространенные схемы обмана покупателей. Рассказываем, как предостеречь себя от подобных проблем: что вписать в договор, когда подписать акт приема-передачи и как проверить продавца. Прочтите, запомните и поделитесь с другими.

Квартира с изъяном

Никогда не стесняйтесь тщательно осматривать квартиру перед покупкой: продавец может умолчать о скрытых дефектах, а они в результате влетят вам в копеечку.

Самое опасное в такой ситуации – подписанный акт приема-передачи с указанием, что претензий к состоянию имущества у вас нет. 

Нередко стороны вообще не подписывают акт, а такую формулировку вставляют в текст самого договора, указывая, что договор купли-продажи сам выступает документом, подтверждающим передачу имущества, и других бумаг не требуется. В этом случае вам будет непросто доказать в суде, что вы не знали о дефектах, и потребовать с продавца компенсацию понесенных на ремонт расходов.

Квартира с мебелью

Не так уж редко попадаются варианты, когда в стоимость включают обстановку квартиры – кухню, встроенные шкафы, мягкую мебель, сплит-систему, стиральную или посудомоечную машинку, холодильник.

Если покупатель собирается переезжать в новую квартиру сразу после покупки, это очень удобно – однако вместе с этим он подвергает себя риску. Нечестный продавец вполне способен включить эти предметы в стоимость, но «забыть» вписать их в договор и акт приема-передачи.

Не поддавайтесь на уговоры в духе «ну мы же всегда договоримся, зачем эта лишняя писанина» — это может привести к неприятным последствиям.

То, что имущество стояло на месте перед подписанием сделки, не означает, что оно останется на месте после того, как вы поставите подписи. Вы вполне можете прийти в пустую квартиру – и хорошо, если обои и выключатели останутся на месте.

 Если в договоре никак не обозначено, что обстановка и бытовая техника была включена в стоимость квартиры, а значит оплачена вами, придется смириться с переплатой – у вас нет оснований потребовать от продавца, чтобы он вернул все на место.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно включить в договор купли-продажи и акт приема-передачи пункт, где описаны вещи, остающиеся в квартире и вошедшие в цену договора — с указанием марки, цвета и прочих опознавательных признаков.

Уклонение от налогов и расторжение сделки  

Продавец освобождается от налога на прибыль только в случае, если владеет квартирой больше 5 лет или если жилье стоит меньше миллиона. Чтобы не платить государству, ушлые собственники просят покупателей вписать в договор сумму меньше реальной, а на оставшееся обычно обещают дать расписку. Если не хотите в будущем потерять свои деньги, остерегайтесь участвовать в подобных аферах.

Если в будущем собственник найдет основания для расторжения договора, суд будет исходить из прописанных в нем условий, а расписку в качестве подтверждения уплаченных денег может не принять. Получается, что если суд удовлетворит иск мошенников, покупателю вернется ровно указанная в договоре сумма. Заплатив 4 млн, вы получите чуть меньше одного.

Чтобы избежать таких рисков, настаивайте, чтобы в договоре была указана полная стоимость. Иначе можете остаться и без жилья, и без денег.

Чужая квартира

Достаточно трудоемкий, но зато очень прибыльный для мошенников вариант. Суть такая: сначала мошенник арендует квартиру, потом делает подложные документы — паспорт и правоустанавливающие — и выставляет объект «на продажу».

Разумеется, заключить договор купли-продажи по ним не выйдет (контроль в регистрирующем органе не пропустит явную фальшивку), а вот подписать предварительный договор вполне можно.

После того, как вы передадите часть суммы в счет будущей полной оплаты, липовый продавец исчезнет, прихватив деньги. Закон никак не регламентирует размер авансового платежа, поэтому стороны договариваются сами.

Чаще всего это небольшая сумма в 5-10% от общей стоимости, но иногда бывает и 30, и 50, и 70 процентов — в зависимости от обстоятельств.

Чтобы избежать таких неприятностей, лучше искать объекты не самостоятельно, а через агентство недвижимости, которое тщательно проверит продавца и его документы.

Если все-таки нацелились на самостоятельный поиск, отнеситесь к документам внимательней – можете предложить продавцу вместе обратиться в МФЦ за выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Если он откажется «светить» свой паспорт, насторожитесь.

Если есть хоть какие-то сомнения, лучше отказаться от такой сделки и поискать другой вариант.

Аванс или задаток

Еще один способ, связанный с заключением предварительного договора — оформление по договору не авансом, а задатком.

В соответствии с статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры как доказательство своих намерений заключить договор купли-продажи.

И если в конечном итоге сделка не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. А если виноватым окажется покупатель, задаток останется у продавца.

Некоторые продавцы пользуются незнанием покупателей и специально оформляют предварительный договор с заведомо невыполнимыми условиями. И вместо аванса, который при несостоявшемся договоре просто возвращается покупателю, берут задаток.

Особенно опасен такой вариант, если вы планируете приобрести квартиру в ипотеку, и банк еще не одобрил ваш выбор. Чтобы уберечься, обязательно обращайте внимание на формулировки.

Подписывайте договор только с авансовым платежом и в случае с ипотекой дополнительно оговаривайте, что если банк не даст одобрения на покупку именно этой квартиры, покупатель считается невиновным в несостоявшейся сделке, получает обратно все переданные в авансовый платеж деньги и не несет никакой ответственности перед продавцом.

Расчет наличными

Сейчас уже достаточно редкий случай, но иногда все-таки случается. Если вы передали продавцу авансовый платеж, а после сделка не состоялась, просите, чтобы аванс продавец вернул вам через банк.

Есть умельцы, которые получают от покупателей настоящие деньги, а возвращают фальшивые. Сами вы можете не определить подделку, не спасают даже маленькие портативные машинки для проверки.

Чтобы избежать этой беды, лучше всего получить деньги безналичным расчетом. В крайнем случае потребуйте встречи в банке, чтобы полученную наличку сразу положить на свой счет в присутствии продавца.

Банковское оборудование выявит фальшивку, и вы не останетесь с носом.

Квартира с неучтенными наследниками

Вы нашли квартиру, купили, честно расплатились с продавцом, а через какое-то время объявился новый наследник. Дело в том, что ваш продавец вступил в наследство, а его брат, сестра или кто-то еще из родственников «не знали» о том, что тоже имеют такую возможность. Теперь они требуют свою долю в квартире и идут в суд за расторжением договора.

В этом случае суд вполне может расторгнуть договор и обязать продавца вернуть вам все полученное по сделке. И продавец даже не против, да вот беда – денег больше нет, вернуть их невозможно, но он готов выплачивать вам из зарплаты до тех пор, пока не погасит весь долг.

Если будете покупать квартиру через агентство недвижимости, которое страхует риски, такой напасти можно избежать. Если хотите подобрать вариант самостоятельно, ищите квартиру, право собственности на которую возникло по другим основаниям, или надейтесь, что вам попадутся честные продавцы, а не мошенники.

Квартира с недееспособным продавцом

Вариант обмана, схожий с предыдущим.

Только в этом случае объявляются родственники, которые приносят подтверждение недееспособности продавца – справку, что он состоит на учете в наркологическом диспансере или страдает психическими заболеваниями.

В результате сделка расторгается, а деньги должны бы вернуться к покупателю, но их нет — есть только готовность выплачивать полученную сумму до победного конца неизвестно сколько лет.

Долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту

Этот вариант рассчитан на невнимательных или доверчивых покупателей. Продавец накапливает долги по коммунальным услугам и капитальному ремонту и продает квартиру вместе с ними. В результате покупатель оказывается перед выбором – то ли оплатить чужие долги, то ли судиться с продавцом.

При этом продавец может уехать, и тогда перспектива судебного разбирательства будет совсем туманной – чтобы суд вынес решение, нужно уведомить ответчика о судебном заседании, а как его уведомить, если адрес неизвестен, непонятно. В то время как п. 3 ст.

158 Жилищного кодекса возлагает на нового собственника оплату всех расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе тех, что не были уплачены предыдущим собственником .

Неузаконенная перепланировка

В этом варианте продавец просто избавляется от недвижимости, в которой без соответствующих разрешений сделал перепланировку, а вы получаете головную боль. Потому что вам придется либо возвращать жилье в первоначальное состояние, либо тратить деньги, время и нервы на узаконивание сделанных изменений.

Вариант возможен, если продавец получил техническую документацию и зарегистрировал свое право, а после затеял перестройку квартиры. При подписании договора купли-продажи и регистрации перехода права Росреестр не будет требовать заново представить техническую документацию, и сделка состоится без проблем. Они начнутся позже, когда перепланировка выплывет.

Избежать можно, если будете приобретать квартиру и оформлять документы с помощью специалистов, или, как минимум, потребуете, чтобы продавец заказал новую техническую документацию. Хотя второй вариант менее надежен – продавец может договориться с исполнителем, и тот не отобразит перепланировку в техническом паспорте.

Источник: https://j.etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/kak-obmanut-pokupatelya-kvartiry/

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Как избежать изменения стоимости квартиры при покупке по договору купли продажи?

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости  или завышение цены —  нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. 🙂

Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре  или завышение цены в договоре.
Cтатья обновлена 18/05/2019 г

Занижение цены в договоре

Покупатели  недвижимости могут столкнуться  с предложением Продавца  сделать занижение цены в договоре.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Причины занижения продавцом цены квартиры

Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.

Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.

В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?

Продавец НЕ платит налоги если:

  • приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре — налог он не платит.
  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи  квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность  в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.

Продавец  будет платить налоги если:

  • сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

  • (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
  • (цена в договоре продажи минус  цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным или подаренным  квартирам можно применить только первую формулу.

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться сумма равная 70% от кадастровой стоимости.

Подробнее о налогах > > >

Как узнать кадастровую стоимость через интернет > > >

Чем опасно занижение цены для Покупателя

Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.

Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре  3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.
И какая же здесь таится опасность?

Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор.

-Вы конечно отказываете.

-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь  цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %

Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.

-А 1 700 000.0?

-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!

А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.
Может по три копейки и будет возвращать, как знать.

Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.

Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.

Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.

С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Если в сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.

Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0

Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.

Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.

Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.

Чем опасно занижение цены для Продавца

Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.

Ситуация была напряженная, почти скандальная

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/

Важная информация для покупателей жилья

Как избежать изменения стоимости квартиры при покупке по договору купли продажи?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

– продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо.

Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки.

При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

– продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая.

Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е.

приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

– продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет.

Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

– продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

– при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

– необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

– категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения.

В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

– Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

– Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

– Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

– Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

– Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

– Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

– При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

– Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

– Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

– Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

    ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

  • Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности.

    Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении.

    По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

  • Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

  • Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

  • В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

  • В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

  • При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

  • Финансово-лицевой счет,

  • Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности.

    О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок.

    Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

  • обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

    Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

    Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

    а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

    б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал – предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

    в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

    г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

    д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

    е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

    з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

    и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

    и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

    к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

    При этом

    Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

    С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.

  • Источник: http://www.yras.ru/news/429-zhil-important

    Блоги профессионалов на «Ведомостях»

    Как избежать изменения стоимости квартиры при покупке по договору купли продажи?

    Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

    Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток.

    Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите.

    Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

    В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

    Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем.

    Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000.

    Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

    Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

    С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

    Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

    Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца.

    И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

    Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

    Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей.

    Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.

    ), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием.

    В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

    Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

    Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка.

    Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

    Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

    Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита.

    Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц.

    Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

    Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

    Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

    Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

    Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

    Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/11/25/666898-kak-ne-ostatsya-bez-kvartiri

    Изменения законодательства в сфере недвижимости: что нужно знать для заключения сделки купли-продажи в Украине

    Как избежать изменения стоимости квартиры при покупке по договору купли продажи?

    Законодательство в Украине постоянно меняется, это влияет на работу экспертов по недвижимости. Ниже – основные изменения за последний год, о которых стоит знать, работая с недвижимостью.

    Новые правила оценки недвижимости в Украине

    В Украине ввели новые правила оценки объектов недвижимости, непосредственно влияет на процесс удостоверение сделок купли-продажи.

    Фонд государственного имущества Украины запустил новую Единую базу отчетов об оценке недвижимости. В состав системы входят:

    • база данных;
    • модуль электронного определения оценочной стоимости.

    Благодаря Единой базе происходит мониторинг всех отчетов об оценке благодаря заложенным рыночным индикаторам.

    Теперь государство контролирует соответствие отчетов действительной ситуации на рынке недвижимости: полнота данных, соответствие их актуальным рыночным ценам и тому подобное.

    После проверки отчет регистрируется и ему присваивается уникальный номер. Без этого номера отчет об оценке – недействительным и нотариус не имеет права проводить сделки на его основе.

    Статья по теме: Налог на недвижимость в 2019 году: сколько и кому платить

    Фонд госимущества утверждает, что теперь заключать договор купли-продажи квартиры по нереальной цену больше не удастся и налоги придется заплатить согласно стоимости, которая заложена в системе рыночных индикативов.

    «Это влияет на определение цены договора и налогообложения операций с недвижимым имуществом, а иногда и на возможность удостоверения сделки (если отчету об оценке не присвоен уникальный код-идентификатор договор удостоверить невозможно)», – прокомментировал нововведение Вадим Манжелий, директор Юридического департамента Корпорации «Первая Риэлторская Группа».

    Таким образом, при проведении сделок по купле-продаже недвижимого имущества, в случае отсутствия оформленного надлежащим образом отчета об оценке (с присвоенным уникальным номером) – нотариус должен отказать в удостоверении сделки.

    Статья по теме: Регистрация места жительства в Украине по новым правилам: как влияет на рынок недвижимости

    По данным Фонда госимущества, в 2019 году остановлено доступ к Единой базе 48 субъектам оценочной деятельности, в 2018 – 22 субъектам оценочной деятельности. Кроме того, трех оценщиков лишили сертификатов.

    По состоянию на 25 апреля 2019 года, Единая база данных отчетов об оценке насчитывает зарегистрированных 332000 отчетов и проверенных нотариусами 233000 отчетов. Проверка отчетов нотариусами косвенно свидетельствует об осуществлении сделок. Количество отчетов по сравнению с 2018 годом выросла почти в 2,5 раза.

    Налоги и сборы при купле-продаже недвижимости в 2019 году

    О налогообложении при заключении сделок, то оно за последний год не изменилось. Какие на сегодня действуют налоги и сборы при купле-продаже квартиры в Киеве и других населенных пунктах Украины:

    • государственная пошлина в размере 1% от оценочной стоимости объекта;
    • налог на доходы физических лиц – 5% от стоимости недвижимости, если это не первая продажа за последний год, или если собственник владеет недвижимостью менее 3 лет. В таком же случае придется уплатить военный сбор – 1,5% от стоимости;
    • покупатель платит 1% от стоимости на обязательное социальное страхование.

    Статья по теме: Как оформить наследство в Украине и унаследовать по закону квартиру, дом, землю

    Нововведения на первичном рынке жилья

    Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины начало процесс обновления устаревших ГСН и нормативной базы в строительстве. Изменения влияют на темпы, качество строительства и скорость оформления права собственности на новый объект.

    Перепланировка – теперь в законе

    Так, теперь работы по перепланировке жилых и нежилых зданий и помещений в них (без вмешательства в несущие конструкции), которые относятся к объектам с классом последствий СС2 и СС3 не требуют согласования.

    Поэтому, если план квартиры отличается от плана в техпаспорте, но нет изменений, которые запрещены новыми нормами – тогда можно без проблем оформлять сделку.

    Статья по теме: Перепланировка квартиры – как все сделать по закону

    Присвоение почтового адреса новостройке

    Также изменили процесс присвоения почтового адреса новостройкам в Киеве и по всей Украине.

    Как сообщила Ольга Чайковская-Тимкович, адвокат ЮФ «Кушнир, Якимяк и партнеры», 27 марта 2019 года Кабинетом Министров Украины было принято постановление «Некоторые вопросы дерегуляции хозяйственной деятельности». К этому времени в Украине не было утвержденной процедуры предоставления адресов достроен объектам.

    Органы местной власти занимались этим по своему усмотрению и нередко были злоупотребления и затягивание сроков регистрации новых объектов недвижимости и как следствие – оформление права собственности на новые квартиры или нежилые помещения.

    Теперь адрес новостройки предоставляют при предоставлении строительного паспорта. После ввода объекта в эксплуатацию автоматически присваивается адрес.

    Статья по теме: Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

    Электронный реестр разрешений на строительство

    Верховная Рада Украины планирует рассмотреть проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости» (рег.

    № 7084 от 06.09.2017 г.). Документ должен помочь запустить электронный реестр проектной документации на строительство, государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.

    Публичный портал для общественности

    Также, в проекте Закона Украины № 7085 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в сфере градостроительства», предусмотрено создание Единой государственной электронной системы, которая будет состоять из трех частей:

    • электронный кабинет;
    • регистрация строительной деятельности
    • открытый Публичный портал для общественности.

    Закон направлен на повышение прозрачности во взаимодействии между застройщиком и другими участниками рынка недвижимости. Покупатель жилья сможет ознакомиться со всей актуальной информацией об объекте строительства на одном ресурсе.

    Статья по теме: Регистрируем право собственности на квартиру на вторичном рынке: как все сделать правильно?

    Также Ольга Чайковская-Тимкович сообщила, что кроме того планируется фиксировать факт заключения договора о приобретении права на квартиру или нежилое помещение в новостройке в Государственном реестре прав. Инвесторы получат имущественные права на недвижимость, которая еще в процессе строительства.

    Источник: https://100realty.ua/articles/izmenenia-zakonodatelstva-v-sfere-nedvizimosti-cto-nuzno-znat-dla-zaklucenia-sdelki-kupli

    Аванс или задаток

    Как избежать изменения стоимости квартиры при покупке по договору купли продажи?

    «Если продажа квартиры срывается по вине продавца, то покупатель получает задаток в двойном размере», — поясняет партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов.

    При этом если сделка с использованием задатка срывается из-за покупателя, он теряет всю сумму задатка.

    Соглашение об авансе характеризуется более мягкими условиями: при отмене сделки деньги просто возвращаются покупателю в полном объеме.

    По мнению Герасимова, на соглашении о задатке покупатель должен настаивать лишь в том случае, если он уверен, что готов купить конкретную квартиру. Если такой уверенности нет, предпочтительным вариантом будет аванс. В этом случае покупатель сможет получить обратно внесенные деньги, если вдруг передумает приобретать квартиру.

    Кроме того, если покупатель и продавец хотят обезопасить себя от изменения условий, им стоит заключить предварительный договор, добавляет Павел Герасимов. Это соглашение согласно ст.

    429 ГК РФ фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре. «В рамках предварительного договора можно также вносить обеспечительный платеж.

    Он может носить как форму аванса, так и задатка», — рассказывает Герасимов.

    Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что формально предварительный договор равнозначен соглашению о задатке. В нем указывается та же информация о квартире, о сторонах и о сумме задатка, поэтому покупатель и продавец могут подписать один из этих документов.

    Как заключать соглашение

    Соглашения о задатке и об авансе не сильно отличаются по форме, отмечают опрошенные РБК юристы. Они рекомендует в обоих случаях фиксировать в тексте соглашения предмет, то есть квартиру, и его цену.

    Кюрджев также говорит, что в соглашении нужно указать, за какую квартиру вносится задаток или аванс. Кроме того, стоит указать, до какого срока действует соглашение, то есть на какое число назначена сама сделка. «Еще один важный момент: аванс или задаток лучше выплачивать непосредственно собственнику недвижимости», — отмечает он.

    Если стороны договорились о задатке, Кюрджев рекомендует расшифровывать в соглашении, что «платеж по предварительному договору» — это задаток, чтобы впоследствии не возникало неточностей (например, если продавец откажется возвращать деньги и придется обращаться в суд). В этом же соглашении нужно описать причины, которые позволят доказать, что сделка сорвалась по вине одной из сторон. Подобной причиной может стать, например, непредоставление продавцом нужных документов.

    «Например, при оплате через банковскую ячейку от сделки может отказаться банк, если вы предоставите нужные документы меньше чем за три-четыре дня до даты сделки.

    Так что если хозяин квартиры передаст покупателю документы за день до сделки, то она не состоится», — объясняет Кюрджев.

    В этом случае покупатель сможет потребовать от продавца возврата задатка в двукратном размере, но эту причину лучше прописать сразу в соглашении.

    Впрочем, составить соглашение, в котором будут предусмотрены все подобные ситуации, довольно сложно, признает Кюрджев. По его мнению, с этой задачей сможет справиться далеко не каждый риелтор.

    «Теоретически покупатель может составить такое соглашение самостоятельно — в интернете легко можно найти образцы, которыми делятся юристы, и переделать один из них под свой случай», — отмечает он.

    Также покупатель может обратиться к юристу или высококвалифицированному риелтору.

    Если сделка в итоге срывается по вине продавца, то покупатель может попробовать взыскать с владельца квартиры затраты на оформление документов. В случае отказа со стороны продавца оплачивать издержки покупателю придется решать этот вопрос через суд.

    Однако прежде чем подать заявление, стоит написать письмо продавцу с просьбой оплатить издержки, рекомендует Кюрджев. «Если продавец отказывает вам на словах, то в суде он может заявить, что вы не требовали от него деньги.

    А так у вас будет письменное доказательство требования, которое можно предъявить суду», — говорит эксперт.

    В суде главная задача истца — доказать, что в срыве сделки виноват именно продавец и покупатель понес из-за этого издержки, уточняют опрошенные юристы.

    «Доказать, что продавец завысил цену и сорвал сделку, будет проще, если у покупателя есть на руках соглашение, в котором прописаны первоначальные условия сделки.

    Повышение цены можно подтвердить, например, перепиской или свидетельскими показаниями», — рассказывает Герасимов.

    Если издержки придется взыскивать через суд, то суду должно быть понятно, за что вы требуете возмещения. То есть нужно предоставить свидетельства того, что вы действительно платили за какие-то справки или оформление документов в ходе подготовки к сделке, говорит Кюрджев.

    Хотя по закону продавец обязан вернуть покупателю задаток, на практике с этим тоже могут возникнуть проблемы, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

    Существует риск, что продавец не сможет выплатить всю сумму задатка, даже если покупатель обратится в суд с требованием взыскать деньги и выиграет его. «Бывают случаи, когда у продавца просто нет официальных доходов или имущества.

    В такой ситуации взыскать деньги даже по исполнительному листу маловероятно», — рассказывает он.

    Советы покупателям

    Если покупатель внесет аванс, а не задаток, ему остается только одно — грамотно вести переговоры с продавцом, предупреждает Репченко.

    «Нужно изначально дать понять продавцу, что вариантов у вас много и вы не держитесь за этот», — объясняет он.

    Параллельные переговоры можно использовать и как инструмент противодействия давлению «шантажиста», и как вариант более выгодного соглашения, добавляет Литинецкая.

    Если же переговоры ведутся с риелтором, представляющим владельца квартиры, и посредник сообщает о повышении цены, то желательно пообщаться непосредственно с хозяином. «Вполне возможно, что риелтор пошел на такой шаг без ведома владельца», — говорит Репченко.

    Перед подписанием предварительного договора нужно внимательно изучить документы на квартиру, напоминает заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

    Если покупатель обнаруживает какие-то детали после подписания договора, он уже не сможет отказаться от покупки, говорит эксперт.

     Так, если покупатель узнает о наличии наследников или дополнительных собственников, которые проживают в другом городе и теоретически могут претендовать на квартиру, — ему придется с этим смириться. В противном случае он потеряет задаток, заключает Бернадский.

    Авторы: Александра Киракасянц, Данил Седлов

    Источник: https://www.rbc.ru/money/24/05/2017/592566499a7947e0e294d10c

    101Адвокат
    Добавить комментарий