Как обезопасить себя в данной сделке купли продажи?

Как уберечь себя от обмана при покупке/продаже недвижимости?

Как обезопасить себя в данной сделке купли продажи?

К сожалению, рынок недвижимости является очень прибыльным и, тем самым, заманчивым для злоумышленников. Много курьезных ситуаций показано в голливудских фильмах, еще больше ситуаций рассказывают нам наши друзья и знакомые. Как не попасть на уловки злоумышленников? Как сберечь себя от обмана? Сейчас мы попробуем в этом разобраться.

Начнем с того, что у злоумышленников существует очень много схем обмана и вот самые распространенные из них:

Схема самого простого обмана. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины.

По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю – уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

 Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег. 

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

 Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что деньги он уже потратил или у него их украли, а возвращать будет частями из своей зарплаты (которую получает в мизерных количествах и весьма нерегулярно). Вся штука в том, что он отнюдь не отказывается платить, и к такой позиции юридически придраться сложно.

По нашим законам можно высчитывать из зарплаты не более 30 процентов, поэтому при средней зарплате служащего $100 и цене проданной двухкомнатной хрущевки в $ 20 000 выплаты займут… 50 лет! 

Третий способ обмана. Он заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже.

Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и “продают” ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке.

По возвращении следует немая сцена… 

Достаточно опасно нарваться на “фирмы-однодневки”, которые возникают для заключения одного – единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте.

Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

 Здесь ему говорят, что есть срочный вариант — хозяин через неделю улетает в Израиль, поэтому особо не торгуется, но задаток нужен сразу — 50 процентов от суммы договора. Подписывается договор, отдаются деньги, а наутро контора исчезает навеки вместе с деньгами. 

Чтобы обезопасить себя от обмана – нужно помнить следующее:

Не покупайте квартиру, не посмотрев её. Самое главное, чтобы Ваши представления о квартире соответствовали действительности. Доказывать потом, что Вы были введены продавцом в заблуждение, будет достаточно сложно.

Соберите, проанализируйте и сделайте экспертизу документов, необходимых для сделки. 
Прежде чем их перечислять следует отметить, что эти документы обеспечивают проверку в своем единстве, взаимно дополняя друг друга.

Степень и полнота проверки зависит от желания и финансовых возможностей участников сделки, а также от компетентности и технических возможностей проверяющих лиц.

Комплект собираемых документов существенно зависит от конкретной ситуации и обеспечивает разные цели продавца и покупателя.

Иногда полезно побеседовать с соседями. 
Нужно добавить, что некоторые обстоятельства только с помощью экспертизы комплекта документов проверить сложно.

Поэтому, если представляется такая возможность, то нелишним будет побеседовать с жильцами соседних квартир, участковым милиционером, прежними жильцами этой квартиры и т.д., поскольку некоторые из перечисленных выше обстоятельств могут стать известными именно из этих бесед.

Например, именно в беседах с соседями может быть установлено, что квартира уже несколько месяцев сдается временным жильцам, которые в настоящее время отсутствуют.

Составление договора купли-продажи доверьте профессионалам. 
Немаловажное значение имеет и сам договор купли-продажи квартиры. Ведь правильно составленный договор (условия о передаче денег, фактического освобождении квартиры и т.д.

), а также правильное документальное оформление результатов его исполнения (расписки о получении денег, акты о передаче квартиры и т.д.

) поможет обеим сторонам свести к минимуму возможный риск совершаемой сделки и избежать каких-либо иных негативных последствий.

Подумайте, прежде чем использовать агента (риэлтора), который выступает на стороне продавца. 
Такого рода агент, чаще всего, не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно.

При этом обычно, агент более внимательно относиться к интересам продавца, а не покупателя.

Если Вы приобретаете квартиру, то постарайтесь нанять свою риэлторскую компанию, которая будет представлять только Ваши интересы в данной сделке. 

При необходимости не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы. 
Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено.

Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт.

Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где были бы указаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ними. 
Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов.

Покупайте только юридически освобождённую квартиру. 
Юридическое освобождение? освобождение недвижимости от обременений, снятия жильцов с регистрационного учета, освобождения от задолженности по коммунальным платежам.

Требуйте снятие с регистрационного учёта всех проживающих из продаваемой квартиры до подписания договора купли-продажи. Покупайте квартиру свободную от прав третьих лиц.

Штамп и справка о “выписке” легко подделывается, а поэтому, если Вы покупаете квартиру без личного риэлтора, неплохо прогуляться в паспортный стол (паспортно-визовую службу).

Не забывайте о страховании титула.

Страхование титула – это, по сути, процедура страхования любого риска потери имущества добросовестным приобретателем, в результате потери права собственности покупателя на приобретённую недвижимость. 

Страхование титула гарантирует страховое покрытие от следующих рисков:
• выяснившиеся факты нарушения законодательства РФ при любых предыдущих сделках с объектом;
• ошибки в документах (оформление, недостоверность данных), сопровождавших данную сделку (договор купли-продажи, свидетельство права собственности, контракт, и прочие документы по застрахованной сделке);
• покупка недвижимого объекта, которое по каким-либо причинам было запрещено к передаче в частную собственность;
• покупка недвижимого объекта у лица, не имеющего законных прав распоряжения объектом или страдающего психическими заболеваниями;
• покупка недвижимого объекта без согласия собственника или супруга собственника;
• обоснованные притязания наследников продавца недвижимого имущества;
• покупка недвижимого объекта, находящегося под залогом или арестом. 

К сожалению, обо всех нюансах просто невозможно написать. Огромное количество специфических моментов, и, как правило, каждая сделка уникальна.

Прежде чем совершать операции с недвижимостью самостоятельно, взвесьте все за и против, ведь на карту поставлено Ваше будущее и при неграмотно проведенной сделке последствия могут аукнуться через несколько лет. Экономия может обойтись слишком дорого.

Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости, и вы никогда не попадаете на уловки злоумышленников!

Источник: https://www.aenbi.ru/obmany_nedvizimost.html

Как обезопасить себя при купле-продаже недвижимости?

Как обезопасить себя в данной сделке купли продажи?

В современном мире, и особенно в период глобальных экономических потрясений (кризисов), перед населением особо остро встаёт так называемый «жилищный» вопрос, о котором упоминал ещё Михаил Булгаков в своём бессмертном произведении «Мастер и Маргарита»: «Люди, как люди… обыкновенные люди… квартирный вопрос только испортил их…». В данной статье мы рассмотрим варианты ответа на него – в части купли-продажи недвижимости, а именно – какие бесхитростные рекомендации и пожелания стоит выполнить, чтобы в большей степени обезопасить или свести к минимуму вышеуказанные риски, способные не только лишить вас недвижимости или денег, но и ввергнуть в пучину сложных и длительных судебных разбирательств, так или иначе, с этим связанных! Конечно 100%-ной гарантии не даст вам никто, но поверьте – дополнительная информация и элементарная бдительность ещё никому и никогда не повредила!

Начать стоит с того, собираетесь ли вы заниматься куплей-продажей самостоятельно или через посредников? В первом случае есть возможность сэкономить на стоимости этих услуг, но обычно только в случае, если: у вас нет денег на эти услуги (например, на услуги риэлтора); вы уверены в собственных силах и возможностях, готовы понести возможные риски и вытекающие из этого последствия; у вас есть время, желание и возможности активно и реально этим заниматься; если имеются определённые навыки поиска и/или размещения информации о спросе/предложении интересующей недвижимости, рынка купли-продажи жилья и анализа процессов, происходящих на нём.

В противном случае рисковать не стоит, так как потерять в таком случае гораздо легче, чем приобрести (потерять – деньги/время, приобрести – не лучший вариант по завышенной цене, либо получить различного рода и характера проблемы, казалось бы, на пустом месте, то есть «из ничего» – с регистрацией, внесением изменений в документацию о перепланировке/переоборудовании, с объявившимися откуда ни возьмись хозяевами/наследниками/арендаторами и т.д.). Конечно, услуги хорошего риэлтора обычно недёшевы, но настоящий профессионал с безупречной репутацией старается реально «отработать» расходы: путём анализа многочисленных баз спросов и предложений, поиска действительно выгодные и подходящих вариантов из них. Он прекрасно осведомлён о многих «тонкостях» этого непростого ремесла: о существующих вариантах планировки и площадей жилья, способах и вариантах его приобретения (включая работу с банками по кредитам, ипотекам, рефинансированию и т.д.); современных требованиях, предъявляемых к правоустанавливающим и техническим документам на объекты недвижимости, и о многих других имеющих далеко не последнее значение вещах. Также не забывайте о существовании на каждый объект недвижимости в органах юстиции регистрационных дел, содержащих все необходимые сведения о первичных/вторичных регистрациях права собственности/аренды сроком более года и не только, а также о субъектах этих прав.

Имейте в виду, что «на помощь» вам в части дополнительных мер безопасности могут прийти и нотариусы, и адвокаты (профессиональные юристы).

Нотариусы заверяют как непосредственно сделки купли/продажи жилья, так и договоры мены, дарения и многие другие (например, соглашения супругов о разделе совместно нажитого имущества – брачные договоры, или договоры займа денежных средств под залог недвижимости и т.д.

); также проверяют правоустанавливающие документы; удостоверяют факт уплаты денежных средств до/при заключении сделки, наличие/отсутствие обременений (залогов/арестов); а также способны по некоторым сделкам проводить их электронную регистрацию непосредственно в нотариальной конторе, что очень удобно и современно.

Не стоит забывать, что согласно требованиям действующего законодательства нотариальное удостоверение сделки купли/продажи недвижимого имущества не является обязательным, хотя и желательно.

От нотариального удостоверения сделки возможно отказаться лишь в случаях: отсутствия денежных средств на это; полной уверенности, что сторона сделки (обычно продавец и/или его представитель), после подписания договора купли-продажи добровольно явится на обязательную регистрацию сделки в ЦОН, так как в противном случае без суда произвести необходимую по закону регистрацию не получится, а это время/нервы/деньги!

Также и услуги адвоката могут оказаться совсем не лишними, причём, как в части консультаций по требованиям законодательства РК при подготовке к сделке и/или её сопровождению, так и непосредственно в части её сопровождения/заключения/регистрации.

Знайте, что адвокаты реально и объективно осведомлены о практике ведения гражданских и уголовных дел, так или иначе связанных с вопросами купли/продажи недвижимости, то есть, они всегда смогут вам доходчиво, полно и мотивированно ответить на вопросы «Что и как НЕ НУЖНО делать, чтобы не нарушить гражданское и/или уголовное законодательство с вытекающими из этого последствиями? И каким образом следует поступать в том или ином случае?». Вам будут гарантированы профессионализм, конфиденциальность и индивидуальный подход!

Но некоторые несложные мероприятия профилактического характера рекомендуется выполнить и самостоятельно. Так, перед куплей или продажей недвижимости не лишним будет проверка наличия и соответствия требованиям закона правоустанавливающих документов (договора купли/продажи/мены/дарения/приватизации/легализации и т.д.

, сведений о собственнике, технического паспорта, соответствия площадей и т.д.

), причём, как непосредственно, так и путём получения справки о зарегистрированных правах (обременениях) на объект недвижимости (для собственника справка бесплатна и получается в ЦОНе при предъявлении документа, удостоверяющего личность и указания адреса объекта недвижимости; для иных лиц возможно её получение у нотариуса или у адвоката путём подачи адвокатского запроса). Данная справка содержит актуальные сведения о собственниках на момент её получения, датах их рождения и ИИНах, наименовании и дате регистрации правоустанавливающих документов, а также о залогах и/или арестах на объект недвижимости или их отсутствии, запретах на регистрацию/перерегистрацию и т.д.

Никто не отменял простую и гениальную возможность пообщаться с соседями покупаемой/продаваемой квартиры или дома, с сотрудниками обслуживающих жилищно-коммунальных организаций, КСК и т.д.

Всё дело в том, что обычно «проблемные» квартиры/дома часто у всех на виду/слуху (как правило, из-за наличия большой и длительной задолженности по коммунальным платежам; многочисленных нелестных отзывах о прежних хозяевах недвижимости; из-за «визитов» полиции/скорой медицинской помощи/пожарной службы).

Также даже и на сайте такой любимой горожанами газеты-еженедельника «Информ-Вест» может содержаться информация о прежних куплях/продажах данной квартиры/дома (по описаниям, району, телефонам, включая сотовые номера); утерях/розыске/восстановлениях правоустанавливающих документов и т.д. Не лишним будет найти и по возможности, лично пообщаться с собственником/собственниками недвижимости, так как они могут оказаться: умершими; за пределами Республики Казахстан; не единственными наследниками; несовершеннолетними (когда требуется согласие на сделку органов опеки и попечительства и т.д.); в невменяемом и/или в болезненном состоянии или вовсе быть осужденными, содержащимися в местах лишения свободы и из-за этого быть сильно ограниченными в большинстве своих обычных прав, в том числе и при заключении сделок с недвижимостью.

Конечно, перечень вышеуказанных мер и рекомендаций далеко не исчерпывающий, но следует понять одно: если ещё до заключения сделки с недвижимостью у вас возникают какие-либо неразрешимые сомнения или вопросы, то по возможности лучше от её заключения отказаться.

Естественно, если при этом вы не связаны обязательствами типа задатка перед кем-либо, но и задаток не гарантирует 100%-ное заключение сделки купли-продажи недвижимости, обеспечивая её лишь денежной суммой задатка, которая, кстати, в определённых, установленных законом, случаях при наличии необходимых и достаточных доказательств может быть в том или ином денежном размере быть взыскана по решению суда, включая сопутствующие этому процессуальные издержки (судебная госпошлина и/или представительские расходы).

Как говорится: «Предупреждён – значит вооружён»! Надёжных и безопасных вам сделок с недвижимостью, терпения и удачи!

Адвокат Северо-Казахстанской областной коллегии адвокатов

Баранов Дмитрий

Источник: http://skoadvokatura.kz/poleznoe/13-kak-obezopasit-sebya-pri-kuple-prodazhe-nedvizhimosti

Советы профессионалов, как обезопасить себя при покупке квартиры

Как обезопасить себя в данной сделке купли продажи?

04/10/2018

    Квартира продается и покупается точно так же, как и любая иная продукция на рынке. Однако из-за специфических особенностей товара сделка таит в себе определенные риски, а при отсутствии знаний и навыков может принести множество неприятностей потенциальному клиенту.

Риски при покупке квартиры в новостройках

    Когда вы приобретаете жилье в новых домах от застройщика, самым важным пунктом является выбор фирмы, осуществляющей реализацию квартиры. Компания должна обладать именем и определенным авторитетом на рынке, быть с абсолютно чистой репутацией и иметь определенные полномочия от Правительства Москвы на продажу квадратных метров в новостройках.

    Чтобы избежать обмана, необходимо просто тщательно проверить фирму и обезопасить себя от мошенников типа «Мосжилстроя», которые реализовывали несуществующую или уже проданную недвижимость по несколько раз. После изучения всей документации и аудита застройщика можно заключать договор инвестирования или уступки прав требования (лучше всего с помощью юристов) и ждать его исполнения.

Риски при покупке на вторичном рынке

    В случае с приобретением недвижимости, в которой уже кто-то жил, «подводных» камней больше на порядок. Для понятия всей сложности данной процедуры приведем базовую последовательность действий, которые должен осуществить потенциальный покупатель.

    Первым этапом является поиск квартиры, после чего следует связаться с продавцом и обсудить все условия сделки. Далее вносится предоплата и происходит составление авансового договора, в котором прописываются условия сделки купли-продажи в дальнейшем.

    Для каких целей нужен авансовый платеж? Он необходим для того чтобы обеспечить исполнение своих обязанностей потенциальным покупателем и является гарантией того, что тот не откажется от сделки с продавцом, который потратил свое время и средства на сбор необходимых справок и подписей, оформление некоторых документов и прочее. Авансовый договор одновременно сводит на нет риск того, что квартира будет продана другому лицу (если продавец не является мошенником). При покупке квартиры составление подобного документа является обязательным.

Какие пункты прописываются в предварительном (авансовом) договоре?

  • Стоимость, по которой продавец реализует недвижимость покупателю.
  • Крайний срок заключения договора купли-продажи.
  • Дата, до которой жилье будет освобождено продавцом.
  • Кто платит за оформление договора (нотариальные услуги, регистрация и аренда банковской ячейки).

    Авансовый договор четко прописывает дальнейшие взаимоотношения сторон и минимизирует риски обмана для каждого из участников сделки. В практике встречаются случаи мошенничества и на этом этапе. Есть такие «продавцы» квартир, которые принимают авансовые средства от нескольких потенциальных клиентов как за собственные, так и за чужие квартиры и в дальнейшем не возвращают их.

В нашей базе имеется подробный список таких мошенников, который постоянно пополняется и обновляется.

    Следующим действием покупателя является проверка квадратных метров на юридическую чистоту, и происходит это в тот момент, когда продавец подготавливает документацию для осуществления сделки.

В официальной практике данного понятия не существует, однако этому нюансу требуется уделять пристальное внимание. Под юридической чистотой понимают отсутствие в истории недвижимости законных оснований для расторжения договора купли-продажи.

Наиболее частой причиной, когда сделка оказывается признанной недействительной, есть ущемление прав несовершеннолетних во время приватизации и реализации жилья.

    Данные основания были актуальны до 1994 года при несовершенной законодательной базе, до тех пора пока не было опубликовано распоряжение мера столицы, в котором указывалась «группа риска» и вступили в силу две части соответствующего закона Гражданского кодекса РФ.

«Беспредел» в сфере продаж квартир значительно снизился, но и сейчас имеется много жилья, где были ущемлены права несовершеннолетних.

Закон имеет обратную силу, поэтому в судебной практике часты случаи, когда признаны недействительными не только те сделки, в результате которых несовершеннолетний остался без жилья, но и сделки с такими квартирами в будущем.

    Мошенники часто применяют и такие махинации, когда реализуют недвижимость по доверенности после смерти ее законного владельца. Сделка на подобных условиях является ничтожной (недействительной) с самого момента подписания документов.

К покупке квартиры по доверенности следует подходить очень серьезно и все тщательно перепроверять. Помимо этого необходимо проанализировать жилье на возможность обратной прописки в нем тех людей, которые имеют законные основания для этого.

    Покупатель может проигнорировать проверку юридической чистоты квартиры, но это чревато в дальнейшем поводом для беспокойства на протяжении 10-ти лет. Именно столько длятся сроки исковой давности по ничтожным сделкам.

В худшем случае суд может вселить в ваше жилье лиц, которые имеют на это право по закону (временно снятых с регистрации по причине длительной командировки, побывавшие в заключении и прочее). В отдельных вариантах возможна полная утрата прав собственности на недвижимость.

Поэтому лучше подойти к данному вопросу очень серьезно.

    Дальнейшим действием покупателя будет подписание сделки купли-продажи. Существует нотариальное и безнотариальное подписание договора, и вы в праве самостоятельно выбирать его тип.

После этого необходимо зарегистрировать договор в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество, передать деньги продавцу, получить квартиру в том виде, в котором она была на стадии подписания авансового договора и оформить акт передачи жилья.

    Очень важным моментом является получение денег за квартиру продавцом после регистрации в государственных структурах и снятие с учета всех прописанных в помещении граждан. Следует также удостовериться в том, что жилье передается без долгов по коммунальным платежам, за телефон и прочее.

    Передаче средств нужно уделить особое внимание. Наше агентство чаще всего арендует сейф в депозитарии проверенного банка, к которому продающая сторона будет иметь право доступа только после полного подписания документов и оформления договора купли-продажи недвижимости.

    Применяя все эти советы, вы сможете значительно снизить вероятность неприятностей и обмана при покупке недвижимости.

Но если для вас это все предоставляет определенные трудности, лучше обратитесь в нашу риэлтерскую компанию, специалисты которой досконально знают свою работу и сведут риски к нулю.

В структуре нашего агентства имеется отдел безопасности, юридическая служба, множество других подразделений, профессионально занимающихся всеми вопросами, огромная база проверенной недвижимости, где очень высока вероятность того, что вы найдете подходящий вариант.

    Статистика говорит о том, что при самостоятельной покупке квартиры одна из 10-ти сделок проходит с большими проблемами, тогда как при сотрудничестве с лицензированными риэлтерскими агентствами из 300 только в одном случае наблюдаются сбои. Выбирайте безопасность и профессионалов, и все пройдет на высшем уровне.

Источник: https://akcent.pro/content/sovety-professionalov-kak-obezopasit-sebya-pri-pokupke-kvartiry

Как обезопасить себя при покупке жилья :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как обезопасить себя в данной сделке купли продажи?

Как показывает практика, самый большой страх современного покупателя недвижимости связан сегодня не только с риском потери приобретаемой недвижимости, но и с потерей собственных финансовых средств, которые покупатель готов потратить на эту покупку.

Надо сказать, страх этот вполне обоснован.

Несмотря на то что в случае признания сделки недействительной в Гражданском кодексе утверждается, что она не влечет для сторон юридических последствий и щедро возвращает каждой из них все полученное по сделке ранее, то есть продавцу — квартиру, а покупателю — деньги, в действительности зачастую возврат бывает односторонним. Квартиру у покупателя отбирают, а деньги никто не торопится возвращать, в основном по причине их отсутствия. Более того, с иском о признании сделки недействительной к покупателю может обратиться не сам продавец, а третьи лица, чьи права были нарушены.

Итак, чего же стоит в реальности опасаться покупателю недвижимости и как обезопасить себя еще до момента выхода на сделку?

Бывший супруг не во всем бывший

В моей практике, например, был случай продажи квартиры, приобретенной в браке, но только на имя супруга. После расторжения брака квартиру делить не стали, потому как она предназначалась впоследствии общему сыну, также бывшими супругами была достигнута устная договоренность по разделу финансовых средств в случае продажи недвижимости.

Тем не менее бывший супруг, сообщив покупателю ложные сведения о том, что в браке на момент покупки не состоял (подтвердив это нотариально заверенным заявлением), продал совместно нажитое имущество и уехал на ПМЖ в другую страну.

Узнав об этом, супруга оспорила сделку, а покупатель оказался в неприятной ситуации, так как истребовать с продавца уплаченные деньги оказалось не так-то просто.

Не стоит говорить и о том, что недействительной будет признана сделка, совершенная неуполномоченным лицом. Именно поэтому продажа квартиры по доверенности должна насторожить покупателя, даже если доверенность выдана на близкого родственника и отсутствие продавца на сделке объясняется занятостью/невозможностью приехать на сделку из другой страны или иными «уважительными» причинами.

Дела врачебные

Продажа квартиры недееспособным лицом (признанным таковым на основании решения суда) также является недействительной с момента ее совершения. Здесь важно понимать, что недееспособность может наступить вследствие психического расстройства. В подобных случаях обычно страхуются справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Однако имеется еще одна категория граждан, которые могут в вышеназванных диспансерах на учете не состоять и не быть лишенными дееспособности по суду, но в момент сделки, тем не менее, не способные понимать значение своих действий или руководить ими.

Ярким примером является нашумевшее дело о признании недействительной сделки, совершенной лицом, накануне продажи проходившим лечение в психиатрической клинике. Квартира была продана в промежутке между выпиской продавца из клиники и до передачи его личного дела в психоневрологический диспансер (ПНД) по месту регистрации. Справки оказались идеальными.

В процессе судебного разбирательства продавец умер, и выгодоприобретателем (истцом) стала его супруга. Сейчас она пытается признать расписку, написанную умершим продавцом, безденежной, таким образом доказав, что денежные средства за квартиру ему не передавались. Мы следим за развитием событий, решение пока не вынесено.

Если суд признает, что по указанной расписке деньги не передавались (хотя на сделке присутствовали риелторы — свидетели того, как деньги закладывались в ячейку), покупатель потеряет не только квартиру, но и шанс вернуть уплаченные за нее деньги.

От подобной ситуации могут застраховать справки из тех же районных ПНД (НД) с результатами освидетельствования, где указано, что у продавца не имеется противопоказаний для совершения сделок с недвижимостью.

Незнание закона

Лицо может также не понимать значения своих действий или не руководить ими, если во время сделки находится в состоянии алкогольного/наркотического опьянения либо под действием лекарственных препаратов, влияющих на сознание.

Известна схема мошенничества, которая строилась на том, что вполне адекватный с виду продавец сразу после сделки «случайно» попадал в ДТП, его, конечно же, отправляли на медицинское освидетельствование и в крови обнаруживали алкоголь или наркотические средства/вещества, прием которых несовместим с вождением автомобиля.

Результаты такого освидетельствования уже сами по себе могут являться доказательством в суде при признании совершенной ранее сделки недействительной.

Конечно, в такой ситуации продавцу придется доказать, что алкоголь или наркотические средства были приняты еще до совершения либо на момент совершения сделки.

Но если от продавца на сделке пахнет алкоголем, лучше сразу ее перенести, чем в дальнейшем поставить под угрозу признания ее недействительной.

Отдельно хочется сказать о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта.

Многие могут уверять, что в их случае подобное просто невозможно, однако здесь все тоже далеко не так очевидно… Например, каждый, кто имеет право на материнский капитал, не раз задумывался, как лучше распорядиться этими средствами.

И самый логичный путь — улучшить жилищные условия, при этом денежные средства по сертификату можно перечислить напрямую продавцу, если младший ребенок уже достиг возраста трех лет.

И вот тут покупатель часто сталкивается с нежеланием продавца ждать денег по сертификату, ведь до недавнего времени Пенсионный фонд перечислял их в течение шестидесяти дней с момента регистрации права собственности.

Интернет и другие источники предлагают родителям детей несовершеннолетнего возраста такое решение: рассчитаться с продавцом собственными средствами, включив при покупке в состав собственников кого-либо из семьи (например, одну из бабушек) и потом с помощью средств материнского капитала эту долю у бабушки выкупить, оформив ее на несовершеннолетних детей. И хотя такая схема многим кажется идеальной, она не является законной, так как возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками, а также родственниками второй степени родства напрямую запрещены законом.

Также недействительной будет мнимая сделка, то есть совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. К таким сделкам можно отнести «перекидывание» недвижимости на третьих лиц, когда квартира переоформляется договором купли-продажи на другое лицо, но передача денег и недвижимости по факту не производится.

Существуют еще и притворные сделки, то есть совершенные с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Поясню: это, например, безвозмездная передача недвижимости в собственность (дарение), оформленное как купля-продажа и наоборот.

Также притворной может быть признана сделка по продаже квартиры, совершенная по иной, нежели указано в договоре купли-продажи, цене (чаще всего существенно ниже).

Банкротство

Кроме того, банкротство физических лиц на сегодняшний день также создает новые риски для покупателей недвижимости. По закону сделки, совершенные за три года до признания гражданина банкротом, могут быть признаны недействительными.

При этом банкротом стать достаточно легко — нужно иметь денежные обязательства в сумме более 500 тыс. руб. и не платить по ним более трех месяцев. И самое неприятное то, что ответственность в данном случае лежит на покупателе.

Если ему не удастся доказать свою добросовестность, вряд ли он может рассчитывать на возврат уплаченной по сделке денежной суммы.

ГК РФ содержит положение о том, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Поясню: покупка квартиры по цене ниже рынка (занижение цены в договоре тоже можно отнести к данной категории) может быть расценена судом как осведомленность покупателя о бедственном положении продавца либо иных пороках объекта, в связи с которыми он продается с существенным дисконтом.

Отсутствие доказательств того, что покупатель предпринял все меры, чтобы эти обстоятельства выяснить, также работает против него.

Поэтому здесь возникает еще один вопрос: как доказать, что вы добросовестный покупатель и не лишиться всего?

  • Во-первых, я бы не рекомендовала приобретать объекты с сомнительной историей по цене существенно ниже рынка.
  • Во-вторых, требовать личного присутствия продавца на сделке, а еще лучше — со справками из районных ПНД (НД) о том, что сделки с недвижимостью ему не противопоказаны (в крайних случаях просить продавца пройти медицинское освидетельствование непосредственно на сделке).
  • В-третьих, отнестись внимательно к семейной ситуации (особенно обратить внимание на возможных бывших супругов, других наследников и пр.), получить от продавца все соответствующие документы и заявления.

Облегчить сбор всей необходимой информации для обеспечения покупателю чистоты сделки и учесть все нюансы возможно, обратившись к специалистам по недвижимости. Тем более что правовой отчет о результатах проверки юридической чистоты квартиры, выданный покупателю агентством недвижимости, является для суда доказательством добросовестности покупателя. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/592e45669a7947986b556c7b

Как обезопасить себя при купле/продаже недвижимости

Как обезопасить себя в данной сделке купли продажи?

Недвижимость / СЛОВО ЭКСПЕРТУ

Как обезопасить расчеты по сделкам с недвижимостью и что входит в пакет документов для регистрации сделки, ответы на эти вопросы станут темой данной статьи. Поговорим мы также о порядке расчетов при сделках и сборе документов для регистрации

Как обезопасить расчеты?

Почему человек, покупающий или продающий квартиру, дом или землю, как правило, переживает на этот счет? Полагаем, все просто, сама сумма выглядит астрономической, оттого и становится страшно. А вдруг деньги фальшивые? А вдруг по дороге у меня их украдут? А вдруг я отдам деньги, а сделку не зарегистрируют.

Вспоминаю рассказ специалиста из соседней Эстонии: «У нас такой проблемы просто не существуют. Я кладу деньги на нотариальный депозит, если намереваюсь приобрести жилье или землю.

Нотариус проверяет все документы, занимается вопросом регистрации права собственности, и после того, как сделка зарегистрирована, мои деньги поступают покупателю. Все расчеты идут в безналичной форме, потому переживаний, фальшивые деньги или нет, а также,  как бы кто не ограбил, не имеют под собой почвы».

Неплохо придумано, согласитесь. Хотя в нашей стране порядок осуществления сделок несколько иной, ничто не мешает нам самим обезопасить себя.

Как избежать наличного расчета

Предположим, мы просто боимся держать в руках большие деньги. Точнее говоря деньги, которые в нашем восприятии выглядят большими. Можно ли сделать расчет безналичным? Полагаем, что это очень просто. К примеру, продавец и покупатель открывают счета в одном банке. Покупатель кладет средства на свой счет.

Когда человек копит деньги в банке, как правило, он открывает два счета. Один из них для зачисления средств, на него потом банк переводит проценты и деньги по окончании срока вклада. На другом находится сумма вклада во время действия срока вклада.

Соответственно, срок вклада заканчивается, сумма становится доступной вместе с процентами, и вы приобретаете на эти средства квартиру, зачисляя их на счет продавца, который в свою очередь пишет для вас расписку о получении средств.

Факт зачисления средств на его счет, и сам процесс передачи денег подтверждает также документ, который вы можете запросить в банке. Правда для этого у продавца и покупателя должны быть счета в банке, желательно в одном, чтобы минимизировать расходы и время перевода.

Заранее стоит ознакомиться в банке с условиями перевода средств. Если же идет встречная покупка, то вы переводите затем средства на счет продавца той квартиры, которую вы покупаете вместо той, что продаете.

Представим себе другой вариант, когда вы приобретаете квартиру в новостройке. У любого юридического лица должен быть счет в банке. Соответственно перевести деньги на счет строительной компании можно через банк.

Вероятно, деньги дойдут до компании чуть позже, чем, если бы вы их привезли с собой, однако в отношении таких серьезных сделок, как приобретение квартиры, это не принципиально, тем более, что в условиях договора в качестве срока внесения средств может фигурировать, к примеру, месяц. 

Когда вы приобретаете квартиру в ипотеку, то недостающую часть средств (ту, что банк выделяет вам на покупку) направляется либо на счет строительной компании (продавца), либо на ваш счет, с которого вы переводите их на счет продавца, скажем, физического лица, которое продает вам свою квартиру или дом.

Безналичный расчет очень удобен, когда продается квартира в одном городе, а приобретается в другом. Также он удобен, когда продавец не делает скидку на цену объекта при наличном расчете. Последний используется  чаще в нашей области, да и, полагаем, стране в целом.

Сейфинг

Сейфинг – это хороший способ обезопасить наличные расчеты. Почему-то он слабо распространен в Пскове, сетуют риэлторы. Хотя на самом деле он не сложен. Продавец видит, что у покупателя деньги есть, они закладываются вместе с распиской в ячейку, в банке же можно и пересчитать их, проверить на подлинность.

Расчет производится до подачи документов в регистрационную палату. После сдачи документов в регистрационную палату, стороны возвращаются в банк и  их забирают.

Продавец и покупатель могут договориться и о том, что средства забираются только после получения свидетельства, правда последнее вряд ли возможно, когда идет встречная сделка.

Есть те, кто предпочитают передачу средств в агентстве недвижимости. При приобретении квартиры в строительной компании средства можно внести и в кассу компании, получив при этом документ, подтверждающий факт оплаты.

Потом вы о нем вспомните, когда решите получить имущественный налоговый вычет, ведь надо подтвердить факт внесения средств.

Иногда в строительных компаниях нет касс для внесения денег, в этом случае отдел продаж выдает покупателю реквизиты компании для внесения на ее счет средств через банк.

Почему-то, как рассказали нам специалисты, псковичи не склонны к порядку расчетов с использованием рассрочки платежа.

В то же время это выход, если нет возможности внести всю сумму целиком сразу или вносящий средства боится сделать это за один раз.

Напомним, что порядок внесения средств (расчеты между покупателем и продавцом) относятся к существенным условиям сделки и прописываются в договоре купли-продажи.

Полагаем, оплата наличными и всей суммы сразу может быть фактором, используемым при снижении цены покупки квартиры со стороны покупателя.

Интересно, что среди компаний, продающих квартиры в домах-новостройках, есть как те, что согласны давать скидку при таком расчете (что логично, ведь средства нужны им, чтобы строить, и чем раньше их внесут, тем больше на них можно приобрести стройматериалов), и те, кто считает, что давать скидку не имеет смысла (поскольку и так почти все квартиры проданы или у компании нет необходимости продать сейчас как можно больше). На вторичном рынке наличие средств может быть неплохим подспорьем для снижения цены, ведь среди продавцов есть и те, кому надо срочно продать жилье. Правда и в случае срочной продажи покупатель должен быть внимателен и проверить все документы. Настало время поговорить о них.

Кому бегать собирать документы?

По большому счету от покупателя квартиры нужны только деньги и желание приобрести жилье.

От продавца же требуется подготовить пакет документов и расписку в получении средств от покупателя, которая подписывается и передается покупателю после передачи средств.

Покупатель имеет полное право ознакомиться со всеми документами, осмотреть квартиру, проверить соответствие метража ее помещений, указанным в техпаспорте БТИ (не посносил ли продавец самовольно стены в квартире).

Рассмотрим, какие основные документы входят в предоставляемый в регпалату пакет (полный список в зависимости от вашего конкретного случая можно узнать у консультанта по пакету документов в кабинете №12 регистрационной палаты, расположенной в Пскове по адресу ул. Металлистов, 17).

Во-первых, должен быть правоустанавливающий документ. Чтобы я мог продать квартиру, она должна быть у меня в собственности. Если она не в собственности, то надо ее приватизировать или зарегистрировать по решению суда.

Если есть какое-либо обременение, надо его снять, к примеру, погасить свои обязательства перед банком.

Проще говоря, у вас должен быть документ (свидетельство), говорящий о том, что квартира находится в вашей собственности, и на нее нет обременений.

Второе, это технический паспорт.

Он важен для покупателя также  как гарантия, что продавец не занимался самовольным передвижением стен, о чем мы уже упомянули, для этого естественно надо будет изучить квартиру на месте (замерить).

Кроме того, на нем четко видны размеры каждого помещения. Что тоже немаловажно.  Технический паспорт действителен в течение пяти лет. Заказать его можно в БТИ или Ростехинвентаризации.

Справка из домоуправления показывает не только тот факт,  что перед сделкой все выписались из квартиры, есть и другой нюанс. Обычно, когда человек выписывается, то он гасит все задолженности, что удобно для покупателя.

Последний может, конечно, попросить квитанции об оплате. Важно, чтобы в квартире не было прописано осужденных. Кстати в регпалате можно заказать справку, где будут указаны собственники покупаемой вами собственности.

Если квартира покупалась в браке на одного из супругов, необходимо нотариально заверенное согласие на продажу со стороны другого супруга (не собственника). Для этого супруг или супруга (не собственник) должен придти к нотариусу, захватив с собой паспорт и свидетельство о браке.  Если квартира была куплена на супругов, то они оба должны присутствовать на регистрации сделки.

Если есть несовершеннолетние дети-собственники квартиры, то на продажу квартиры необходимо согласие органов опеки. Как правило, в этом случае идут две сделки одновременно, т.е. продается одна квартира и покупается другая, при этом условия жизни ребенка не должны ухудшаться.

Покупатель может запросить у продавца выписку из реестра, где будет указано, кто собственник и что квартира не обременена.

Составляем договор

Теперь о договоре. Можно попросить составить его вашего юриста, если у вас, конечно, таковой имеется. Можно обратиться в любое агентство недвижимости, чтобы они сделали проект договора купли-продажи или обратиться к риэлтору, чтобы он сопроводил сделку.

  Риэлтор может выступать как консультант: помочь собрать пакет документов, зная куда идти и платить, занимаясь этим каждый день. При этом стоит учесть, что сопровождение сделки стоит порядка 3-5 тыс. руб. Хотя стороны могут разделить эти затраты напополам.

Можно попытаться все сделать самому, скачав типовую форму из Интернета, но при этом быть очень внимательным (чтобы знать, какие пункты должен содержать договор и какие условия сделки являются существенными, стоит почитать законодательство).

Перед тем как подать договор вместе с пакетом документов на регистрацию, необходимо заплатить за регистрацию сделки и переход права собственности. А также выяснить, что нужно ксерокопировать (все это можно узнать у консультанта в регпалате).

Любой человек может записаться на определенное время, но придется подождать, это неплохой вариант, если есть время. Когда же сделка идет в срочном порядке, то можно отстоять в живой очереди, если риэлтор сопровождает сделку, то он просто позвонит сторонам, во сколько надо подъехать на регистрацию.

Когда сдается дом, в котором вы купили квартиру, в регпалате может быть выделен отдельный сотрудник для принятия документов, чтобы вам не стоять в очереди, с другой стороны это упрощает жизнь и другим желающим зарегистрировать право собственности.

Представьте себе, что сегодня сдался дом, а завтра в регпалату пришла целая толпа желающих поскорее обзавестись заветным свидетельством.

Глаза боятся, руки делают

Как бы то ни было, сам пакет документов не такой уж большой, как это может показаться нам с первого взгляда. И можно даже получить определенный опыт, узнать, где находится какая служба, возможно, это пригодится нам в будущем.

Ну а если вы просто ненавидите хождение по кабинетам, возможно, имеет смысл поручить это кому-то другому, правда, за определенную плату.

При этом особое внимание стоит обратить на следующее, что именно вы доверяете ему, это и будет прописано в доверенности.

Вспоминается интересный случай. Одного человека попросили помочь сделать ремонт. Он взялся за это дело с большим энтузиазмом. Но вскоре с удивлением обнаружил, что в городе не хватает определенных стройматериалов.

Вскоре его компания стала довольно известным участником рынка, занимаясь поставками стройматериалов и продажей квартир.

Кто знает, может подготовка пакета документов привьет к вам желание повышать юридическую грамотность… И в будущем в городе появится еще один квалифицированный юрист или риэлтор.

Андрей Новосельцев

Источник: http://pln-pskov.ru/npsk/wfoexp/81786.html

101Адвокат
Добавить комментарий