как оформлять квартиру в совместную собственность или долевую,как лучше?

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

как оформлять квартиру в совместную собственность или долевую,как лучше?

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Виды собственности на квартиру

как оформлять квартиру в совместную собственность или долевую,как лучше?

Последнее обновление: 29.09.2018

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

 При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН можно – здесь.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/

Чем на самом деле отличается совместная собственность от долевой

как оформлять квартиру в совместную собственность или долевую,как лучше?

Когда супругами приобретается недвижимость, то зачастую возникает вопрос, чем отличается совместная собственность от долевой. Разграничить права владения и распоряжения в момент оформления купли-продажи или приватизации права могут сами будущие собственники.

Случается, что за установлением правомочий над объектом стороны обращаются в суды. Здесь играет роль множество факторов: объем налогообложения, процедура дарения или наследования.

Следует поэтапно разобрать вопросы, касающиеся различий прав пользования, владения и распоряжения.

Что определяет право владения

В первую очередь, когда ведется разговор о праве владения объектом недвижимости или иного имущества, следует разобраться с процедурными и документальными аспектами.

До момента вступления в силу закона «Об ипотеке» разграничение вопросов совместной или долевой собственности сводилось к наличию или отсутствию записи акта гражданского состояния (брака) между двумя людьми.

Отграничивалось имущество, которое имелось до оформления семейных уз, и полученное после. Даже при условии оплаты стоимости жилья одним из супругов считалось, что оно принадлежит обоим равнозначно.

Правило первое: владение определяет наличие штампа в паспорте на странице «Семейное положение» и дата его постановки.

Имущество, которое пришло к супругу до регистрации, считается неделимым и не подлежащим оспариванию.

Рассматривая положения об ипотечном кредитовании, становится ясно, что даже при наличии совместного проживания лиц, не оформивших семейные узы, можно говорить о владении без учета состояния в браке. Ведущие обоюдное хозяйство граждане могут на договорной основе закрепить статус квартиры как долевой или совместной, внося определенные суммы в оплату приобретаемого за деньги банка жилья.

Правило второе: документом, определяющим право владения, может быть признан договор о займе и залоге недвижимости в зависимости от величины вносимой доли как в момент оформления сделки, так и в течение срока действия договора.

Общая долевая собственность — распоряжение, пользование, владение

Общедолевая собственность накладывает на владельцев ряд обязательств. Особенность этого правомочия заключается в неравномерности распределения прав по распоряжению и пользованию. Следует обратить внимание, что сходство этого вида с совместной собственностью проявляется при возникновении споров относительно объекта недвижимости при одновременном прекращении ведения обоюдного хозяйства.

Современные брачующиеся стали нередко заключать брачные контракты, где, помимо прочего, прописывают взаимоотношения по поводу объекта недвижимости, который может появиться в будущем.

Безусловно, этот способ уберегает от длительных и сложных судебных процессов.

Эта «сделка» между супругами добавляет особенности проявлению долей при разделе имущества, которое может и не признаваться «совместно нажитым».

Например, подписывая брачный контракт, супруг соглашается с пунктом, что любая недвижимость, которая будет приобретена в дальнейшем, может только на 10% принадлежать ему, даже при условии, что 100% стоимости вносит он.

Жена, владея своей долей, имеет законные основания распоряжаться ею по собственному усмотрению. Например, после расторжения брака принимается решение о продаже своих квадратных метров или оформлении дарения на какого-либо из своих родственников. Муж в таком случае не имеет права чинить препятствия.

Сходство совместной и общей долевой собственности заключается в необходимости нести бремя содержания квартиры (пополам или пропорционально).

Здесь следует оговориться, что для общей долевой собственности нет лимита по количеству владельцев. Законно иметь одну пятую или одну седьмую долю.

Понятие совместной собственности

Понятие совместной собственности очень часто перекликается с термином «совместно нажитое имущество». Здесь вступают «в игру» нормы семейного права, поскольку речь идет о взаимоотношениях членов семьи. Гражданское законодательство также признает право на возникновение совместной собственности, но в призме процедуры приобретения и оформления.

Семейный кодекс говорит о том, что взаимосвязи и зависимости от проставления конкретного собственника в документах, удостоверяющих права владения, нет, когда квартира приобретена в браке.

Например, при покупке супруги определились, что квартира будет «записана» на него, так как он официально трудоустроен и сможет получить налоговый вычет за приобретение недвижимости.

В последующем при разводе муж оспаривает раздел жилплощади на основании записи в ЕГРП его как титульного владельца. Подобные случаи нередки в правоприменительной практике, но они не имеют правовых оснований.

Если один из супругов намерен распорядиться своей долей, то он должен взять согласие у второго собственника на отчуждение. Для того чтобы в дальнейшем это согласие не могло быть оспорено, оно подлежит нотариальному заверению и оформлению на специальном бланке.

Признаки совместного и долевого имущества

Отличают совместное и долевое имущество, опираясь на признаки, присущие каждому виду. Так, схожие признаки схематично можно представить следующим образом:

долеваясовместнаяОдинаковые черты
всегда больше одногособственники и их количество
неограниченное количествострого два
равнозначносодержание при владении
пропорциональновне зависимости от указанного в ЕГРП собственника
без обременений от второй стороны или прочих лицвладение
на ту часть, которой владеет лицонакладывание бремени

Несколько слов следует сказать об исполнительном производстве в рамках вступившего в силу решения суда. Например, супруг или лицо, совместно проживающее с женщиной, имеет солидный долг по алиментным обязательствам.

Ни в одном, ни в другом случае не может накладываться обременение на целое имущество даже при условии его неделимости.

Особенно это касается тех случаев, когда для супруги это единственное место для проживания и арест квартиры может негативно сказаться на ее благополучии, как второго собственника.

В отношении жилищного законодательства следует обратить внимание, что все долги, накопившиеся по условиям содержания общего имущества, должны быть распределены между супругами равными долями. Если перекладывать этот же вопрос на правоотношения без оформления брака, то здесь действует тот же принцип пропорциональности.

В чем разница общей долевой и совместной собственности

Разницу в рассматриваемых положениях о собственности проще уяснить схематично в виде таблицы:

СовместнаяДолевая
Права на квартиру или иной объект равнозначныУказывает на владение, пользование и распоряжение пропорционально установленной договоренности
Принадлежит исключительно супружеской пареНе привязана к брачно-семейным отношениям
, в том числе оплата коммунальных платежей солидарнаДействует тот же принцип пропорциональности, что и при возникновении
Не предполагает дополнительных соглашений или определенных оговорокМожет иметь статус таковой только в случае оформления договора (брачного, ипотечного)
Фискальные льготы и обременения могут быть определены по согласованию между супругами (получение вычета при покупке может быть доверено мужу или жене при условии отсутствии записи о ней / нем в качестве собственника в ЕГРП)Уплата налога или получение вычета не может быть передано третьим лицам, между которыми распределены доли
Отчуждение возможно только с согласия супруга при условии нотариального удостоверения этого дозволенияОтчуждение должно быть предложено в первую очередь остальным собственникам и только после отказа продано иным лицам

Что лучше: долевая или совместная собственность

Однозначно ответить на вопрос: совместная или долевая собственность — что же будет для собственников лучше, невозможно.

Перед тем как решить подобный аспект, необходимо уяснить:

  1. Каким образом приобретается имущество.
  2. Кто несет основные расходы.
  3. Возможно ли подтвердить в дальнейшем свои траты.
  4. Каким образом решаются остальные нюансы совместного проживания.
  5. Каковы условия заключения брачного договора.

Предугадать, насколько хорошие отношения в браке или будут ли они прочными при совместном проживании, нельзя. Сегодня существует весьма печальная статистика бракоразводных процессов.

Покупка недвижимости серьезный шаг, особенно учитывая тот факт, что пара проживает на съемной квартире и никто из лиц не владеет квартирой.

Именно поэтому в некоторых случаях рациональным будет заключить брачный договор или вовсе не оформлять брачные узы, если покупка осуществляется самостоятельно.

Осторожным следует быть и при приобретении недвижимости в ипотеку. Поскольку этот заем «растянут по времени», и в процессе оплаты может появиться лицо, которое, оплатив часть ипотеки, будет претендовать на выдел доли из купленной жилплощади.

Правовые последствия

Основные отличия этих форм собственности проявляются в момент наступления правовых последствий по факту отчуждения.

На этапе владения нельзя произвести выдел лицевых счетов у объекта совместной собственности, в отличие от долевого основания. Так, полное право имеют обратиться два собственника в ресурсоснабжающие компании для выставления различных счетов по оплате за коммунальные услуги.

Поставщики бытовых услуг не вправе отказать им, заключив различные договоры и установив различные приборы учета.

Это правило не действует при совместной собственности, оплату по всем счетам производит титульный собственник, а гарантированный поставщик предполагает, что денежные средства на уплату супруги «достают из общей копилки».

Когда заключается брачный контракт, то оспорить его никак нельзя. Исключением являются вопросы соблюдения условий одной из сторон.

Согласительная процедура на продажу обязательна у зарегистрировавших брак лиц. Однако, по такому же пути получается отказ от приобретения доли вторым собственником. Здесь должны присутствовать нотариально заверенные документы.

Различаются и вопросы выкупа доли. Условно доля в 50% или доля в 15% не играют особой роли. Продать свою часть можно и в первом, и во втором случае. Сама сделка для совместной квартиры будет носить условный характер и может быть внесена в суде в качестве вопроса в рамках бракоразводного процесса.

Важные нюансы

До момента выдела долей следует удостовериться, что отсутствуют обременения в жилье.

Например, квартира оформлена на несовершеннолетнего члена семьи, распоряжаться имуществом которого может только законный представитель (родитель или опекун).

Произвести выдел доли будет производиться под «чутким контролем» органов опеки и попечительства, разрешая вопрос об ущемлении прав ребенка в этом вопросе. Такие дела обычно попадают в суд в момент приватизации квартиры.

Отличаются в этом вопросе и решения судов, когда предъявляется документальное подтверждение уплаты части стоимости квартиры. Например, была внесена равнозначная сумма при приобретении имущества, при этом оформлена квартира на одного собственника. Только суд сможет в этом случае дать правильную оценку размеру долей и установлению их в момент расторжения брака.

Заключение

Право совместной и долевой собственности являются разновидностями частного владения. Никто не вправе диктовать условия по процедуре оформления или перераспределения долей между определенными категориям лиц.

Источник: https://zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/pravo-sobstvennosti/sovmestnaya-i-dolevaya.html

Покупка квартиры в совместную или долевую собственность

как оформлять квартиру в совместную собственность или долевую,как лучше?

Покупка квартиры в долевую собственность – операция с недвижимостью, при которой покупателями одного жилого объекта являются два лица или более.

Такая сделка понадобится при покупке жилья собственниками, которые не являются супругами, или супругами, заключившими брачный договор с определенным режимом собственности на совместно нажитое имущество.

Доли строго распределяются между участниками сделки, каждому выдается свидетельство о собственности, в котором указывается доля. Квартиру, приобретенную в совместную собственность, в дальнейшем можно перевести в собственность долевую.

Чем отличается покупка квартиры в совместную общую собственность от покупки в долевую собственность?

При совершении сделки по приобретению жилья супругами автоматически оно становится совместной общей собственностью, которую нельзя раздробить для продажи частями. Квартира может регистрироваться только на одного супруга или на обоих. В любом варианте права на нее будут одинаковы.

Совершить какую-либо операцию с недвижимостью супруг без согласия второй стороны не имеет права. При разводе квартира, приобретенная в браке как совместная общая собственность, делится пополам. При регистрации на двоих супругов в договоре на покупку указываются оба владельца и их доли, обычно равные.

Могут указываться и неравнозначные доли, но в отсутствие брачного договора при разводе все равно квартира будет разделена на равные части.

При наличии брачного договора, в котором отрицается совместная собственность, жилье может быть куплено в долевую собственность. Идеальная доля – это не часть квартиры, а доля в праве на нее. Нежилые помещения при разделении долей не учитываются.

Благодаря обособленности долей, их можно продавать, превращая цельный объект недвижимости в квартиру с подселением или настоящую коммунальную квартиру. Вначале приобретение доли предлагается другому владельцу (владельцам) долей по ценам свободного рынка.

Если другие собственники дали письменный отказ от покупки, то доля может выставляться на свободную продажу. При разводе каждый из супругов получает долю, указанную в договоре купли-продажи.

Сделка по приобретению квартиры в долевую собственность может быть осуществлена без участия нотариуса в случаях:

  • продавец – дееспособное лицо, полностью владеющее квартирой;
  • продавцы – дееспособные супруги, владеющие недвижимостью по праву совместной собственности.

Имущественный вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность

По общему правилу имущественный вычет, действующий для одного объекта недвижимости, составляет 13% от суммы сделки до 2 млн рублей. Если стоимость недвижимости выше, то компенсация ограничивается суммой – 260 тыс. руб.

При приобретении жилья супругами в совместную собственность вычет могут получать оба супруга или один из них. Второй при этом должен написать отказ от получения вычета. На компенсацию имеет право каждый гражданин РФ, за которого работодатель ежемесячно отчисляет подоходный налог 13%.

Вычет не положен, если работодатель оплатил часть суммы или были использованы государственные программы.

При покупке недвижимости в долевую собственность вычет разделяется пропорционально долям, указанным в договоре. Чем больше доля, тем больше вычет. При официальном оформлении долевой собственности для получения вычета по НДФЛ дополнительные заявления писать не требуется.

Приобретение жилья людьми, не состоящими в браке

Лица, даже если они являются родственниками, но не состоят в браке, приобретать жилье в совместную собственность по закону не имеют права. В данном случае возможно только оформление покупки квартиры в долевую собственность.

В этом случае заключается договор купли-продажи с указанием суммы, вносимой каждым участником сделки, и соответствующей доли, которая будет принадлежать каждому из них. Необязательно, чтобы размер доли был пропорционален внесенной сумме.

Этот вопрос собственники решают самостоятельно.

Закон регламентирует порядок распоряжения долями. При желании одного из собственников жилья продать свою часть преимущественное право на ее приобретение имеют другие собственники.

Для отчуждения доли в пользу постороннего лица необходимо получить письменный отказ других сторон. Также право на продажу собственник доли может получить после посылки письменного уведомления и отсутствия ответа на него по истечении месяца.

Если эти условия не будут соблюдены, то сделка продажи части будет признана судом недействительной и аннулирована.

Покупка квартиры в долевую собственность семьей с детьми

При приобретении квартиры дети могут получить долю в жилплощади по добровольному желанию родителей или в обязательном порядке в случаях, предусмотренных законом. Одним из таких случаев является приобретение жилья на средства, полученные от продажи недвижимости, в которой дети выступали совладельцами.

В новом жилом объекте несовершеннолетние члены семьи должны иметь доли, не меньше прежних. Этот вопрос контролируют органы опеки. Если они посчитают, что по договору купли-продажи права несовершеннолетних лиц были ущемлены, разрешения на сделку не последует.

Если же органы опеки одобрят сделку, то договор за детей до 14 лет подпишут родители, официальные опекуны или другие законные представители.

Несовершеннолетние лица в возрасте 14-18 лет подписывают бумаги самостоятельно в присутствии родителей или других законных представителей.

Покупка квартиры в долевую собственность по ипотеке

Поскольку банки, работающие на территории РФ, предоставляют различные программы ипотечного кредитования, то долевая ипотека рассматривается индивидуально в каждом отдельном случае.

Рассмотрим основные варианты:

  • Клиент является владельцем доли в недвижимости, и он желает взять в ипотеку часть жилья, владение которой позволит стать ему единоличным собственником. Поскольку ипотека – это залоговый кредит, то банку важно, чтобы он смог продать объект в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств. В данном случае получение ипотечного кредита является вполне вероятным.
  • Клиент хочет увеличить свою часть в квартире путем приобретения еще одной доли. Единственным владельцем после этого приобретения заемщик не станет. Если другие владельцы долей дадут согласие на условия залога, выдвигаемые банком, то выдача кредита весьма вероятна.
  • Лицо хочет приобрести долю в квартире, в которой других долей у него нет. В этом случае вероятность предоставления ипотечного кредита весьма проблематична.

Если банк принял решение не выделять ипотечный кредит, то клиент может оформить потребительский кредит. Минусом такого шага является более высокий процент и краткие сроки погашения.

Если доля приобретается у близкого родственника (родителей, детей, родных сестер и братьев, бабушек, дедушек, внуков), то целесообразно оформить договор дарения, поскольку в этом случае уплата налога не предусмотрена. 

Источник: https://www.6543210.ru/info/pokupka-kvartiry-v-sovmestnuyu-ili-dolevuyu-sobstvennost/

Долевая или общая совместная собственность. В чем разница?

как оформлять квартиру в совместную собственность или долевую,как лучше?

Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:

«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»

Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет. В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?

Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному – половину квартиры, второму – половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.

Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.

То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры – она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате…

И где конкретно – никому не ясно.

До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же,… как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то – наоборот, это право приобретает.

Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.

Что значит «совместная собственность без определения долей»?

Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.То есть мы владеем квартирой совместно.А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей – 99%, а мне – один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, – не важно: мы владеем квартиры совместно.

При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность.

И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.

Но это – «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то

денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.

То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.

В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то – меньшую.

Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга – мне половина нашей совместной квартиры.

При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен.

И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.Возможно?Возможно.Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?Можем. И это также будет законно.

Можем пойти в суд с этим нашим решением?

Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.

То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция – налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) – это две разные вещи.

То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.

Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.

Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей. А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.

То есть, что получается?

Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.

Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона – налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.Ну а супруга?Супруга не может его пока что использовать.Почему?

Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.

Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона.

Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона. И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) – не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.

А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.

То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.

Почему?

Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги – значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)

Спасибо за внимание. С вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости – задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

Источник: https://www.ipotek.ru/dolevaya-ili-obshaya-sovmestnaya-sobstvennost.php

101Адвокат
Добавить комментарий