Как поступить, если после развода супруг отказывается выплачивать ипотеку?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Как поступить, если после развода супруг отказывается выплачивать ипотеку?

Ваш бывший муж имеет права на данную квартиру, несмотря на то что по ипотеке платите только Вы. Для того чтобы после окончания выплат оформить квартиру на себя, Вам необходимо собрать не только квитанции ипотечных платежей, но и доказать, что Вы расходовали свои средства, а не деньги бывшего супруга.

Для этого Вам придется раскрывать источники своих доходов и доказывать их независимость от бывшего мужа. Чтобы добиться оформления квартиры на Вас, придется обратиться в суд и предоставить доказательства отсутствия участия мужа в процессе оплаты ипотеки.

Если Вы убедите суд в том, что сумма ипотечного кредита была полностью погашена лично Вами, то может быть принято решение в пользу оформления квартиры на Вас. Если суд не встанет на Вашу сторону, то можно обратиться в банк, где была получена ипотека. Кредитный договор был заключен с Вами обоими, а это значит, что Вы несете солидарную ответственность по нему.

Банк зафиксирует факт развода и предложит варианты раздела квартиры и ипотечного долга. Не исключена вероятность, что какую-то часть остаточного долга обяжут выплатить бывшего супруга.

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Вопрос о том, кому принадлежит ипотечная квартира, приобретенная в браке за счет общих средств семьи (в оплаченной части), законодательством урегулирован: она находится в общей совместной собственности бывших супругов и в случае спора должна быть поделена поровну. Супруги также могут поделить ее иным образом или оставить в собственности одного из них — для этого им нужно заключить соглашение или брачный договор.

Сложнее обстоит дело с долговыми обязательствами, в данном случае — остатке кредитных платежей. Согласно общему правилу, долги семьи подлежат разделу в той же пропорции, как и имущество, то есть, при отсутствии соглашения, поровну.

В то же время, если по кредитному договору заемщиком выступает только один супруг, разделить такой долг, превратив его в два кредитных договора с двумя самостоятельными заемщиками (бывшими супругами), без согласия банка не получится, поскольку закон требует согласие кредитора для перевода долга. На практике такое согласие банки выдают крайне редко.

Если ситуация не разрешима: бывшие супруги и банк никак не могут прийти к компромиссу, — то супруг, выступающий заемщиком, производит выплаты по кредиту самостоятельно, после чего вправе требовать с другого сособственника, которым выступает бывший супруг, компенсацию в размере соответствующей части платежей по кредиту.

Здесь стоит помнить и про срок исковой давности, который составляет три года. В данном случае он истек.

Данный срок имеет специфическую природу: его истечение не препятствует обращению в суд, суд применяет его только при наличии заявления стороны в споре, и, наконец, он может быть восстановлен, если суд признает причины его пропуска уважительными.

Поэтому для ответа на поставленный вопрос имеет немаловажное значение тот факт, на кого из супругов зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Если на имя автора вопроса, то можно предложить «рискнуть» и не инициировать никаких судебных процессов, а по окончании выплаты кредита снять обременение.

Но при этом нужно помнить, что раздел имущества может инициировать бывший супруг, да и статус имущества будет не определен, что может вызвать какие-либо препятствия в будущем.

Если спора между бывшими супругами не имеется, то предпочтительнее всего заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, которое определит право автора вопроса на всю квартиру целиком и ее обязанность производить выплату по кредиту самостоятельно. Такое соглашение может содержать условия о выплате компенсации бывшему супругу, и оно подлежит нотариальному удостоверению.

Если право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за бывшим супругом, то Вам придется или договариваться мирным путем, или обращаться в суд за разделом спорной квартиры.

Кроме внесудебного соглашения о разделе совместного имущества, других документов, которые можно было бы оформить сейчас в целях регистрации квартиры на себя, нет.

И конечно, нынешняя жена Вашего бывшего супруга никаких прав в отношении данной квартиры не имеет.

В заключении хотелось бы сказать, что решение таких вопросов, несмотря на кажущуюся простоту, зависит от очень многих факторов, в том числе условий кредитного договора, происхождения средств, оплаченных за квартиру, наличия другого имущества, подлежащего разделу, позиции банка и даже взаимоотношений сторон. И в каждом случае правильное решение подбирается индивидуально.

Отвечает заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования Наталья Мясоедова:

Обдумывая покупку квартиры с использованием ипотечных средств, у супругов всегда возникает вопрос, на кого будет оформляться собственность. Как правило, этот вопрос решается еще на стадии подачи документов в банк на рассмотрение, потому что у большинства банков есть определенные требования на этот счет.

Зачастую банки обязывают супругов, между которыми не заключен брачный договор с установленным режимом раздельной собственности, участвовать в кредитном договоре в качестве заемщика и созаемщика с равными правами и обязанностями по обслуживанию кредита.

В самом договоре долевого участия (договоре купли-продажи) собственность может быть общей совместной, а может быть единоличной. Оформить единоличную собственность можно только при наличии нотариального согласия, полученного от второго супруга.

Данное согласие означает, что супруг не возражает против приобретения объекта недвижимости и его передачи в залог банку.

И в первом, и во втором случае необходимо понимать, что если супруги не заключили брачный договор, то при разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам.

При этом совершенно не важно, что второй супруг не фигурирует в договоре и даже не принимает финансового участия в погашении кредита.

Этот супруг имеет равные права на квартиру, купленную в браке с использованием ипотечных средств банка.

Единственным возможным вариантом оформить единоличное владение собственностью в нашей стране можно, заключив брачный договор. Только в этом случае в кредитном договоре будет указан один супруг.

Соответственно, раздел имущества, в нашем случае квартиры, купленной в ипотеку, а также платежей по кредиту будет невозможен.

Вся ответственность за погашение задолженности ляжет на супруга, указанного в договоре, а второй супруг при разводе не будет иметь никаких прав на квартиру, оформленную таким образом.

При разводе самым простым способом урегулирования ситуации с разделом имущества и задолженности по ипотеке является продажа объекта недвижимости и погашение оставшейся суммы долга перед банком. Как правило, банки не препятствуют такому решению, поскольку при разводе мотивация исправно исполнять обязательства по кредитному договору у бывших супругов пропадает.

Какие еще варианты можно предложить? Теоретически можно поделить оставшуюся сумму кредита пополам. Однако, чтобы сделать это, придется заручиться согласием банка, так как подобного рода действия относятся к существенным изменениям кредитного договора.

Банку невыгодно делить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита. Залог по-прежнему остается один, а финансовые риски банка увеличиваются.

На практике кредитные организации не приветствуют такого рода решения и зачастую получить согласие банка в этом вопросе просто невозможно.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

В соответствии с российским законодательством, на имущество, приобретенное в браке, распространяется режим совместной собственности супругов. Если при разводе решением суда или соглашением супругов не был определен иной режим владения имуществом, то супруг имеет право претендовать на часть квартиры, но с определенными оговорками.

В данной ситуации имеют значение такие факторы, как: приобретена ли квартира в общую совместную собственность супругов или титульным собственником является супруга, на какие средства был внесен первоначальный взнос за квартиру и какими документами супруга может подтвердить, что оплата по ипотеке производится из ее средств.

Можно представить ситуацию, что супруг участвовал в покупке квартиры и какое-то время оплачивал ипотеку или он сделал ремонт в квартире и может подтвердить, что оплатил его из своих денег. Может оказаться, что на первоначальный взнос были потрачены деньги с продажи его имущества (машины, дачи или квартиры).

В подобных ситуациях нужно исходить из фактов и документов, которые есть на текущий момент, поскольку практика по разделу имущества между супругами обширна и гарантировать какой-то итог исхода дела по тем данным, которые есть, невозможно.

Такие случаи всегда рассматриваются индивидуально, и иногда нужна не одна инстанция в суде, чтобы доказать свою правоту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?

Имущество, приобретенное на маткапитал, нельзя разделить при разводе

10 фактов о брачных договорах

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kto_imeet_pravo_na_ipotechnuyu_kvartiru_posle_razvoda/5391

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

Как поступить, если после развода супруг отказывается выплачивать ипотеку?

Делить имущество при разводе бывает непросто, особенно, если в деле «замешана» квартира. Еще сильнее ситуация запутывается, когда эта самая квартира взята в ипотеку, и созаемщиками выступают оба супруга. Что делать с долговым обязательством при разводе? Может ли один из супругов перевести кредит на себя без риска потерять квартиру? «Кредиты.ру» разбирались в юридической коллизии.

Ипотека живет дольше любви?

Как утверждает популярный писатель Фредерик Бегбедер – любовь живет три года. Прав он или нет, но статистика разводов на его стороне: в России распадается в среднем 50% браков, из них значительная часть – в первые пять лет совместной жизни.

Между тем средний ипотечный кредит берется на 10 лет… И банк абсолютно не волнует, разводится пара или не разводится: кредитные платежи должны поступать точно по графику, иначе возникает риск лишиться квартиры вообще. Вот и получается, что «помидоры вянут», а с кредитом надо что-то срочно решать, и договариваться, кто, как и в каком объеме гасит обязательства перед банком.

Стоит учесть, что даже если расставание супругов прошло отнюдь не мирно, варианты «Сам (а) плати свой дурацкий кредит» или «Квартира куплена на мои деньги, ты здесь никто» – «не прокатят». Почему?

Согласно Гражданскому и Семейному кодексам, все имущество, нажитое в браке, независимо от личного вклада каждого из супругов в его приобретение, считается совместной собственностью. То есть, если муж работал на двух работах, а жена была домохозяйкой, права супругов на купленную в период брака квартиру все равно по закону признаются равными.

Но это еще не все. Платежи по ипотеке, осуществленные в процессе семейной жизни, также считаются произведенными за счет совместного имущества.

Поэтому при разводе, если квартира остается супругу-заемщику, второй (не являвшийся ни заемщиком, ни поручителем) имеет право либо на половину денег, внесенных по кредиту, либо на долю в собственности.

Вроде бы, все понятно, и с законом не поспоришь; однако на практике чаще встречается другая ипотечная коллизия.

Солидарная ответственность кошельку покоя не дает

Когда за ипотекой обращается официальная супружеская пара, банки чаще всего предлагают (а то и выдвигают требование) записать мужа и жену в созаемщики. Это дополнительная страховка для кредитной организации, поскольку созаемщики несут солидарную ответственность по обслуживанию долга, и если один «увиливает» – можно спросить с другого.

Солидарная ответственность на стадии покупки квартиры имеет плюсы и для заемщиков, так как позволяет представить совокупный доход и, соответственно, получить кредит в большем размере. Минус в том, что в случае развода супруги теряют все бонусы брака, теряют часть имущества, однако сохраняют совместное обязательство по выплате кредита. Чем это чревато?

Вот одна житейская история из копилки «Кредитов.ру». Лилия и Сергей поженились вскоре после института, через пару лет стали родителями и решили взять ипотеку, чтобы решить квартирный вопрос.

Кредит сумме 4 200 000 (с учетом процентов) оформили на 7 лет как созаемщики. Ежемесячная выплата по кредиту составляла 50 000 рублей. Но через три года семейная жизнь дала трещину… Супруги подали на развод.

Заодно прояснили вопрос с ипотекой: каждый из них должен оплачивать половину ежемесячного взноса – 25 000 рублей.

Солидарная ответственность заемщиков предполагает «дележ» ипотечного платежа по принципу «50 на 50».

Для Сергея, который привык полностью обеспечивать семью, это была совсем небольшая сумма. Для Лилии, чей доход понизился после декретного отпуска, платеж оказался непосильным.

И хотя при разделе имущества ей могли присудить более 50% квартиры, поскольку с ней оставался ребенок, это ситуацию не улучшало: ведь за большую долю полагается и больший взнос… Сергей предлагал свою помощь, но женщина, глубоко обиженная на супруга, не хотела никаких соглашений с ним.

Она стала настаивать на продаже квартиры с тем, чтобы досрочно выплатить кредит и разделить остаток денег. Цены на рынке недвижимости в это время просели, по оценкам риэлтеров, квартира должна была уйти с дисконтом 10-15%, а после уплаты остатка долга перед банком, заемщикам достались бы копейки…

На них можно было купить разве что по комнате в области – вместо отличной «двушки» в зеленом районе…

Подобных историй — масса. К сожалению, в случае развода не всегда можно рассчитывать, что оба супруга предпочтут разумное и взаимовыгодное поведение. Между тем, возможности для благополучного разрешения проблемы есть. И оставаться созаемщиками супругам вовсе необязательно. Главное- суметь договориться на берегу.

Переведи меня через кредит

Герой вышеприведенной истории все же убедил бывшую супругу не идти на крайнюю меру с продажей квартиры. Он предложил переоформить недвижимость (а заодно и все кредитные обязательства по ней) на себя одного, при условии, что жена и дочь смогут по-прежнему жить в ипотечный квартире, а после погашения кредита половина жилья будет подарена дочери.

Ни закон, ни внутренние правила банков не препятствуют «соломоновым решениям» созаемщиков, которые решили договориться о пересмотре взаимных обязательств.

Как было сказано выше, законодателям важно соблюдение норм Гражданского и Семейного кодекса, а банкам — соблюдение графика платежей. Это хорошая новость.

«Ложка дегтя» в том, что придется выполнить немало формальностей, и выполнить аккуратно.

Три необходимых шага при переводе солидарного кредита в индивидуальный

  1. Подача заявления. Созаемщик, который собирается стать единоличным заемщиком и собственником недвижимости, должен подать в банк заявление с просьбой о переводе ссуды.
  2. Сбор документов. После того, как банк примет заявление, необходимо заново собрать пакет документов для представления в кредитный комитет.

    Перечень документов назовет банк (могут быть индивидуальные требования), но обязательно понадобятся подтверждения занятости и кредитоспособности (трудовая книжка, справка о доходах и т.п.).

  3. Заключение с бывшим супругом соглашения о разделе имущества.

    Если кредитный комитет одобрит перевод ссуды, супругам необходимо составить нотариально заверенное соглашение о разделе собственности. Это соглашение, во-первых, должно включать пункт, описывающий порядок пользования кредитными средствами, во-вторых, должно быть согласовано с кредитором (то есть с банком).

Все изменения, связанные с разделом залогового имущества, определением долей и т.п., нужно будет регистрировать Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Так что потребуется еще и оплата госпошлины.

Все «манипуляции» с ипотечным кредитом и залоговым имуществом, совершенные без ведома и согласия банка, незаконны и могут быть оспорены по суду.

Поэтому после того, как супруги выполнили все вышеописанные действия, последнее слово должен сказать банк.

Хотя перевод ссуды с двоих созаемщиков на одного несет дополнительные риски, банк обычно не отказывает, если подтвержденная кредитоспособность заемщика соответствует размеру долгового обязательства. Кроме того, возможно взимание комиссии за осуществление такой операции, по внутренним тарифам банка.

И наконец, форма нового документа по ипотеке остается на усмотрение кредитора: это может быть как дополнительное соглашение к существующему договору, так и совершенно новый кредитный договор.

При переводе ссуды, оставшийся заемщик должен вернуть бывшему супругу сумму, соответствующую его доле кредита, выплаченной в период брака (по принципу солидарной ответственности).

Это немаленькие деньги, однако сумма может быть изменена по договоренности супругов, отраженной в соглашении о разделе имущества.

Но право полной собственности на квартиру переходит к тому, кто остается в «ипотечном марафоне».

Брачный договор спешит на помощь

Российская ментальность отвергает (пока еще) такую прагматичную форму регулирования «высоких отношений», как брачный контракт. Между тем этот документ, заключенный в момент женитьбы, в процессе брака или даже перед самым разводом может существенно упростить ситуацию с переводом ипотечного кредита, а также с другими материальными обязательствами в случае развода.

Что нужно прописывать в брачном контракте

Юристы и специалисты по ипотечному кредитованию рекомендуют супругам, которые одновременно являются созаемщиками по ипотеке, заранее согласовать и прописать в брачном контакте следующие пункты:

  • Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
  • Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
  • Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
  • Особые условия в случае рождения детей.

Банки приветствуют брачные контракты. Во-первых, наличие такого документа само по себе становится дополнительным плюсом при оценке заемщика.

Во-вторых, в случае развода, можно избежать многих формальностей, поскольку все основные договоренности уже достигнуты.

Для супругов-созаемщиков это тоже хорошая подстраховка – даже если случится так, что брак (увы) распадется, материальные интересы каждого будут защищены, и вопрос с кредитными платежами мирно урегулирован.

Источник: https://credits.ru/publications/377163/kak-perevesti-ipotechnyj-kredit-s-dvuh-zaemschikov-na-odnogo-v-sluchae-razvoda/

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Как поступить, если после развода супруг отказывается выплачивать ипотеку?

2016-07-13T09:44+0300

2016-07-13T10:33+0300

https://realty.ria.ru/20160713/407705725.html

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

https://cdn23.img.ria.ru/images/realty/40770/64/407706430_0:0:3072:2048_1036x0_80_0_0_268926a53aea71aa1f6725dc134dc9ce.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

13 июля 2016, 15:21

13 июля 2016, 09:49

Раздел имущества супругами при разводе – сама по себе процедура непростая, да и неприятная, а уж когда к делу подключается ипотека, ситуация может накалиться добела. Сайт “РИА Недвижимость” совместно с компанией “Гранель” составил памятку, как правильно и с наименьшими “потерями” поделить при разводе ипотечную квартиру.

Самым разумным выходом из сложившейся ситуации можно считать продажу квартиры и погашение оставшейся суммы долга перед кредитной организацией. Банки охотно идут на подобное решение вопроса.

В этом случае также потребуется менять условия договора. Скорее всего, банк будет против. Однако, если оставшаяся сумма долга по ипотечному кредиту невелика, банк может согласиться поменять объект залога.

Но такие случаи крайне редко встречаются в нотариальной и судебной практике, поэтому при разводе чаще практикуется продажа объекта недвижимости, являющегося обеспечением по ипотечному кредиту бывших супругов.

Как уже было сказано, продажа объекта возможна только с согласия банка

Теоретически раздел долга по ипотеке пополам возможен. Однако подобное действие будет считаться существенным изменением кредитного договора и возможно оно только при согласии со стороны банка. В свою очередь банк не заинтересован менять договор, так как ему не выгодно дробить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита, опять же, с одним залогом.

При разводе должны оговариваться условия дальнейшего погашения задолженности по кредиту, то есть с момента расторжения брака объект недвижимости (а вместе с ним и кредит) не считается общим. В решении суда должно быть отражено, кто далее будет осуществлять ежемесячные выплаты банку.

В принципе, супруги могут и сами решить, кто в каком объеме будет выплачивать кредит и на кого переписать квартиру, однако данное соглашение будет иметь силу только при согласии кредитора (банка).

Грубо говоря, если в квартире остается жить только один супруг, и он же выплачивает кредит, а второй готов отказаться от своей доли в квартире, то этот вопрос нужно согласовать с банком, которому придется переоформлять договор.  

Вообще даже самым благополучным, крепким и счастливым парам эксперты советуют еще на стадии покупки квартиры, особенно если она приобретается в ипотеку, предусмотреть все возможные варианты развития событий семейной жизни и максимально защитить свои права и имущество.

Помочь в этом могут профессиональные юристы и консультанты компаний-застройщиков.

В частности, специалисты ипотечного отдела ГК “Гранель” готовы предоставить консультации по вопросам ипотечного кредитования, в том числе проанализировать пакет документов, подобрать наиболее оптимальный ипотечный продукт, рассчитать сумму кредита и размер ежемесячных выплат, предоставить необходимую информацию по этапам совершения сделки.

Чаще всего вопросы при разделе ипотечной квартиры возникают тогда, когда она была оформлена только на одного супруга, и он единолично вносил ежемесячные платежи. В таких ситуациях есть два варианта выхода, утверждает заместитель директора департамента продаж ГК “Гранель” по вопросам ипотечного кредитования Наталья Смирнова.

Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов в случае составления брачного договора до момента заключения сделки.

В этом случае в кредитном договоре и договоре долевого участия (договоре купли-продажи) будет фигурировать только один супруг. Последующее разделение недвижимого имущества, выплат по ипотеке и выделение долей при разводе невозможно.

То есть все бремя по выплате долга перед банком ложится на того супруга, на которого оформлен договор.

Второй возможный вариант встречается чаще. На основании действующего законодательства (Гражданский, Семейный и Жилищный кодексы) по умолчанию устанавливается режим общей собственности и общих обязательств супругов.

Если брачный договор не был заключен, в кредитном договоре, договоре долевого участия (договоре купли-продажи) фигурирует один из супругов, а второй дает нотариальное согласие.

Наличие этого документа предусмотрено требованиями регистрационной палаты, документ свидетельствует о том, что второй супруг не возражает против покупки данного объекта недвижимости и не против передачи объекта в залог банку.

При разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. Тот факт, что второй супруг не указан ни в одном договоре и даже не вносил платежей по кредиту, роли не играет.

ЗаконодательствоИпотекаРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20160713/407705725.html

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Как поступить, если после развода супруг отказывается выплачивать ипотеку?

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

Источник: https://razvodimsja.com/razdel-imushhestva/ipoteka/pri-razvode.html

Ипотека при разводе

Как поступить, если после развода супруг отказывается выплачивать ипотеку?

С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей.

Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось – более 600 тыс.

Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными.

«Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), – перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. – Можно оформить квартиру на одного из супругов». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, – подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

Третий не лишний

На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий – кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена  ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку – поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.

 

В идеале – сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

В идеале – сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее. 

Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. 

Александр Москатовуправляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

«Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, – поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

– Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита.

Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).  

Подобру-поздорову

Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.

  • Соглашение между супругами, в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт, квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

«Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания.

То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, – уточняет Наталья Шаталина.

– В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон». 

  • Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», – говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
  • Можно продать квартиру, погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие – согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, – напоминает Дмитрий Петров. – То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
  • И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два. Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.

квартира приобретена до брака

Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

Суд да дело

«По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, – говорит юрист. – Соответственно, равными будут признаны и долги супругов.

Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

«Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, – говорит Ольга Любомирова. – Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Наталья Шаталинагенеральный директор компании «Миэль-Новостройки» 

Детский вопрос

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше.

То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды.

 Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

В случае, если ипотечная квартира – малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

бывший супруг не платит по кредиту 

«У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, – рассказывает Наталья Шаталина.

– Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики.

Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е.

если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей.

И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

Военная ипотека

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный.  «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям – и пропорционально им же она будет платить по займу).

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipoteka-pri-razvode-278121/

Ипотека после развода: как разделить долги?

Как поступить, если после развода супруг отказывается выплачивать ипотеку?

«Если у супругов есть много общего, то им есть, что делить при разводе»*. Иногда делить приходится и долги, например за ипотечную квартиру.

Жизнь сложна и непредсказуема, бывает, что планы на совместное будущее не реализуются, а задумки-то были большие: дерево посадить, дом построить, детей вырастить. Не у всех строительство дома проходило легко, достаточно часто люди берут ипотечный кредит и не всегда успевают его погасить до развода. Что делать в такой ситуации?

По Семейному и Гражданскому кодексам все нажитое имущество в браке является совместной собственностью независимо от личного вклада каждого из супругов.

Квартира, приобретенная в ипотеку, также является совместно нажитым имуществом, даже если договор ипотеки оформлен лишь на одного супруга, а другой по документам является только поручителем.

Каждый из бывших супругов может претендовать на половину денежных средств, выплаченных банку до развода, или на долю в квартире. Однако прежде чем квартира станет собственностью, надо погасить долг.

Если бывшие муж и жена не могут договориться о платежах банку и систематически нарушают их сроки или не платят совсем, то банк вправе наложить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. По словам адвоката Олега Сухова, банк может прибегнуть к таким действиям, если сроки платежей нарушались более трех раз за 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, осуществляется по решению суда. После вынесения судом решения и выдачи исполнительного листа, банк получает право собственности на заложенное имущество бывших супругов, и вправе их выселить, а квартиру продать.

Такое решение вопросов не выгодно для бывшей супружеской пары, так как наличие штрафных санкций и неустоек приведет к потере имущества без возмещения оплаченных процентов по кредиту и части платежей, которые уже были внесены во время брака. Поэтому споры по ипотечным платежам надо разрешать «полюбовно», как бы сложно это ни было.

И здесь, по мнению адвоката Олега Сухова, есть несколько способов решения проблемы.

Первый способ: пропорционально долям

Итак, ответственность по ипотечному кредиту общая, и взаимоотношения людей банк не волнуют, его интересуют лишь деньги. Такое положение вещей может быть неудобно, когда один из супругов имеет хорошо оплачиваемую работу и может расплатиться с долгом, а другой супруг не работает или получает небольшую заработную плату.

И здесь люди либо договариваются самостоятельно, либо обращаются в суд, который по общим правилам делит долги пропорционально присужденным долям в общем имуществе. Обращаться в банк с просьбой разделить кредит на две части, чтобы каждый из супругов мог оплачивать лишь свою задолженность, чаще всего бесполезно.

Обычно банки отказывают в разделении одного солидарного обязательства на два индивидуальных.

Второй способ: взять долг на себя

«Взять долг на себя», – звучит многообещающе, но не следует забывать, что часто при разводе люди меняются и ничего не делается безвозмездно. Если один из супругов отказывается платить по ипотеке, то другой может взять все обязательства на себя.

После погашения кредита отказавшемуся супругу выплачивается компенсация, которая будет равна половине стоимости долга, выплаченного до развода, а квартира остается в собственности погасившего кредит. Это возможно лишь при добровольном соглашении бывших супругов.

Если же один из супругов по собственной инициативе погасит долг за другую сторону, то он будет иметь право требовать лишь возмещения половины оплаченной суммы, но права требовать увеличения собственной доли квартиры у него не возникнет.

Действия по переводу общих обязательств супругов по займу на одного из супругов должны осуществляться с согласия всех сторон данных отношений, в том числе и банка. При достижении единодушия в этом вопросе вносятся соответствующие изменения в кредитный договор. К кредитному договору подписываются дополнительные соглашения, оформляется новая закладная, а прежняя аннулируется.

Третий способ: продать квартиру и вернуть кредит банку

Если бывшие супруги не хотят иметь что-либо общее, то наилучший выход из ситуации — продажа имущества и возврат кредита. Продажа жилого помещения, обремененного залогом, должна осуществляться с согласия сторон и под контролем банка. В основном это происходит через риелторов — партнеров банка. Оставшуюся после погашения обязательств сумму супруги делят между собой.

Итак, понятно, что выгоднее самостоятельно определиться в способе решения спорного вопроса и не доводить дело до суда, так как долг перед банком в любом случае выплачивать придется.

Источник: https://74sigma.ru/poleznye-materialy/articles/ipoteka-posle-razvoda-kak-razdelit-dolgi/

101Адвокат
Добавить комментарий