Как повысить арендную плату по договору аренды

Повышение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке

Как повысить арендную плату по договору аренды

В соответствии с отечественными правовыми нормами, арендодатель имеет право на повышение арендной платы. При этом повышение может производиться не чаще, чем один раз в год.

В каких случаях возможно увеличение арендной ставки в одностороннем порядке, как закон защищает арендатора, на что нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

На эти и другие вопросы вы узнаете ответы из нашей статьи.

Когда можно повышать арендную ставку

Являясь собственником помещения, которое вы предполагаете передать во временное владение на правах аренды, необходимо знать не только о своих правах, но и об обязанностях. Арендодатель обладает правом на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, но делать это только, основываясь на правовых нормах.

Иначе арендатор вправе обратиться в судебные инстанции для защиты своих прав и интересов. При растущей инфляции, постоянном росте цен на услуги ЖКХ данное положение арендного договора остается весьма актуальным и относится к существенным условиям. А потому к оформлению раздела, касающегося арендной платы и все нюансы о ее увеличении, необходимо согласовать на этапе составления договора.

Закон защищает интересы арендатора

Российское законодательство четко регламентирует ситуации, когда владелец помещения, передаваемого в аренду, может увеличить арендную ставку. На основании ГК подобных ситуаций всего две:

  1. Плата за использование помещения может быть повышена в соответствии с условиями арендного договора или договора найма. Договоренности участников сделки – это именно то, во что Закон не вмешивается без соответствующей необходимости. И если при оформлении договора стороны изначально согласовали возможность увеличения арендной ставки при возникновении некоторых условий, то наймодатель вправе ее повысить. Подобными условиями, к примеру, становятся определенные улучшения, которые наймодатель, с согласия нанимателя вносит в помещение – проводится отопление либо горячее водоснабжение, усиливаются электрические мощности, проводятся ремонтные работы и т. д. Напомним, что все это обязательно должно быть зафиксировано в арендном договоре, который подписан обоим участниками сделки. Подобное увеличение может быть сделано, но в законе установлено четкое ограничение — это можно сделать не чаще 1-го раза в год.
  2. При отсутствии данного условия в главном документе сделки, законодательством установлено, что наймодатель, по собственному желанию также имеет право на одностороннее изменение арендной платы. Но только по прошествии одного года со дня вступления договора в законную силу. Иначе говоря, после подписания арендного соглашения, плата за пользование помещением будет оставаться неизменной на протяжении всего года и лишь потом наймодатель вправе увеличить ее в одностороннем порядке.

Но следует особо отметить, что договор аренды может быть долгосрочными и краткосрочными. В первом случае сделка заключается на срок больше года, обязательно должна пройти соответствующую регистрацию в органах Росреестра.

Но при краткосрочных арендных отношениях, договор оформляется на срок до года, его регистрации не требуется.

В таком варианте, если наймодателем предполагается повышение арендной ставки, он может по окончанию срока договора предложить нанимателю перезаключение сделки на новых условиях.

Если данного предложения не последовало, и ни один из участников не пожелал аннулировать договор, он считается пролонгированным на неопределенный период времени с прежними условиями.

Как увеличить арендную ставку

Если арендодателем планируется увеличение арендной платы, то он обязательно должен сообщить об этом арендатору в письменной форме. Условие по изменению, в данной ситуации – увеличение оплаты за арендуемое помещение, – обретает законную силу с момента вручения арендатору данного уведомления.

Но, как видно из практики, в реальности все гораздо сложнее. Эта норма законодательства является диспозитивной, и может быть применена только в той ситуации, если данное положение было прописано непосредственно в арендном договоре.

Иначе говоря, независимо от того, что наймодатель имеет право на повышение арендной ставки раз в год, наниматель наделен правом не согласиться с подобным изменением и аннулировать соглашение также в одностороннем порядке.

Если это долгосрочный договор аренды помещения, и он имеет государственную регистрацию, то все изменения, которые вносятся в договор, в том числе и относящиеся его цене – арендной платы, обязательно оформляются в виде дополнительного соглашения к главному документу.

Допсоглашение подписывает обоими участниками арендных отношений и тоже регистрируются в Росреестре. Если этого не сделать, арендатор имеет право оспорить увеличение оплаты за арендуемое помещение, обратившись с соответствующим заявлением в судебные инстанции.

Кроме того, наступление некоторых условий, которые прописаны в главном документе, тоже не обязуют нанимателя согласиться на увеличение арендной ставки наймодателем.

Многое зависит от того, каким образом было прописано данное условие. Предположим, если сформулировано, что «плата за аренду помещением может изменяться», это совсем не значит, что вторая сторона должна согласиться с ее изменением.

И другая ситуация, если в главном документе говорится, что с наступлением определенных условий «плата за использование помещения подлежит изменениям». Ставя свою подпись в таком договоре, наниматель заранее дает согласие на изменения арендной платы, в том числе, при достижении инфляцией установленного предела.

Как дополнение может быть указано, что «в случае отказа нанимателя от заключения допсоглашения спор по изменениям оплаты аренды рассматривается судом либо договор аннулируется досрочно».

Когда наниматель не согласен платить повышенную арендную ставку

Когда собственник помещения, руководствуясь законодательством либо согласованными в договоре условиями, увеличивает плату за переданный в аренду объект, а наниматель не согласен ее уплачивать, продолжая пользоваться помещением, разумеется появляется некоторая задолженность. Помните, что вы не имеете права решить вопрос, к примеру, закрыв нанимателю доступ в сдаваемое помещение, и тем более, предпринимая попытки взыскать с него образовавшийся долг в виде имущества, которое принадлежит арендатору. Разумеется, если иного не прописано в арендном договоре.

Не допуская нанимателя в сдаваемое помещение, наймодатель, в одностороннем порядке нарушает условия арендного соглашения, в соответствии с которым вы передаете означенное помещение во временное пользование нанимателю.

Все споры данного характера могут разрешаться исключительно в судебном порядке.

Но для того, чтобы суд принял вашу сторону, в главном арендном документе четко указано, что, при возникновении задолженностей за оплату арендуемого помещения, вы имеете право ограничить арендатору доступ туда или на удержание его имущества в качестве компенсации за задолженность.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/povyshenie-arendnoj-platy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke.html

Как повысить арендную плату по договору аренды 2019 год

Как повысить арендную плату по договору аренды

Юрист Умеренков Олег Николаевич

Повышение арендной платы арендодателем по договору аренды нежилого помещения

ВОПРОС: Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (недвижимости) сроком на один год. В договоре предусмотрено право арендодателя на повышение арендной платы два раза в год. Сколько раз в течение срока действия такого договора арендодатель может повысить арендную плату?

ОТВЕТ: Согласно п.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.

2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таки образом, если в договоре аренды нежилого помещения (недвижимости) предусмотрено право арендодателя на повышение размера арендной платы в одностороннем порядке, то данное право может быть реализовано арендодателем не чаше одного раза в год. Если в договоре указано, что арендодатель вправе изменять размер арендной платы чаше одного раза в год, то такое условие противоречит требованиям закона, поскольку арендодатель может изменять размер аренды чаще одного раза в год только в случае согласия на такое изменение арендатора. Если арендодатель повысил аренду более одного раза в год, то арендатор вправе оспорить такое повышение аренды (условие договора) в суде.

Кроме того, необходимо учитывать и то, что ставка арендной платы может быть установлена в договоре аренды не только в твердой денежной сумме, но и быть эквивалентной, например, определенной сумме в иностранной валюте (доллар или евро).

Такое определение размера арендной платы, как правило, практикуется в долгосрочных договорах аренды нежилых помещений (недвижимости) и имеет своей целью устранение неблагоприятных последствий инфляции.

В данному случае такое условие будет означать установление механизма исчисления арендной платы, поэтому изменение курса иностранной валюты (доллара или евро) не будет означать изменение (повышение) размера арендной платы договора аренды нежилого помещения (недвижимости) по смыслу п.3 ст.614 ГК РФ.

:  Договор оКазания услуг рекламы в интернете 2019 год

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Повышение арендной платы арендодателем

Арендные отношения, с древних времен самые распространенные, требуют внимания и точности при заключении договора. Сложности, спорные ситуации чаще всего возникают, поскольку порядок повышения арендной платы не достаточно тщательно оговорен. Право изменения арендной платы принадлежит арендодателю в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ . При этом обязательным условием являются:

  • соглашение сторон (чаще всего касается сроков изменения договора),
  • условия изменения порядка (одностороннее решение арендодателя об изменении суммы аренды может предусматривать письменное уведомление),
  • сроки не более одного раза в год, если нет других условий.

В условиях необходимости повышения арендной платы, к примеру, резкий скачек инфляции, арендодатель начинает процесс изменения договорных требований. Односторонний порядок этого изменения вполне возможен.

Отсутствие пункта об обязательном уведомлении арендатора приводит к недоразумениям, которые можно решить в соответствии с п. 1 ст.

452 ГК РФ, где указано, что форма договора аренды и соглашения обязаны соответствовать и пройти порядок регистрации в органах местного самоуправления. Повышение арендной платы предполагает следующее:

  • письменное уведомление арендатора не менее чем за месяц до установленного срока изменения аренды; письмо о повышении арендной платы отправляется как заказное или передается лично в руки под подпись;
  • составление дополнительного соглашения, в котором обязательно указываются пункты договора, утратившие силу, подробно вносятся изменения;
  • даже, в случае отсутствия в договоре пунктов, предусматривающих изменение арендной платы, в соответствии с законодательством арендодател ь может в одностороннем порядке ее повысить.

Со стороны арендатора обоснование повышения арендной платы может быть закреплено в самом договоре. Указав, что арендная плата в случае инфляции может быть изменена, не всегда можно ее увеличить. Уточнение вида: подлежит изменению, гарантирует изменение в обязательном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Основанием изменения твердой суммы арендной платы могут быть лишь объективные обстоятельства. К причинам повышения арендной платы относят: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, рост рыночной стоимости, определенный оценщиком, варьирование индекса инфляции.

В мире рыночных отношений, когда продавец желает продать подороже, а покупатель – купить подешевле, спорных вопросов можно избежать исключительно аргументированным, юридически и экономически точно составленным договором. Сроки договора обычно не превышает 11 месяцев.

Возможно, юридическая консультация опытного специалиста по изменению типового договора убережет обе стороны от решения споров в суде.

Одностороннее повышение арендной платы возможно

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре.

:  Договор подряда с авансовым платежом образец 2019 год

Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).

Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.

Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Источник: https://avtoadvokat62.ru/dogovora/kak-povysit-arendnuju-platu-po-dogovoru-arendy-2019-god.html

Как составить договор аренды – хитрости девелопмента

Как повысить арендную плату по договору аренды

Совсем недавно произошли революционные изменения в сфере арендных отношений. 25 января 2013 года Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ внес ряд значительных дополнений в свое постановление по аренде от 17.11.

2011 №73, тем самым, разрешив многолетние споры.

В связи с этим мне бы хотелось подробнее остановиться на новшествах, которые вы можете использовать при составлении своих договоров аренды, и которые помогут сделать ваш бизнес более выгодным.

Можно ли увеличивать арендную плату чаще, чем один раз в год?

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Указанные положения вызывали массу вопросов из-за различных подходов к их пониманию.

Доминантной была позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанная в 2002 году в пункте 11 информационного письма от 11.01.

2002 №66: твердый размер арендной платы или порядок ее исчисления нельзя изменять чаще одного раза в год ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке.

Тем не менее, находились некоторые нижестоящие суды, которые воспринимали статью 614 ГК РФ иначе и считали, что арендная плата может меняться чаще одного раза в год по соглашению сторон.

Между ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» и ЗАО «МНПО «СПЕКТР» возник спор о законности дополнительных соглашений, предусматривающих увеличение арендной платы. Первое дополнительное соглашение было подписано в январе 2008 года, а второе – в феврале того же года.

ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» полагало, что указанные дополнительные соглашения недействительны, поскольку произошло неоднократное увеличение арендной платы в течение года, что противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Рассмотрев спор, суд позицию ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» посчитал неверной и поддержал ЗАО «МНПО «СПЕКТР» по следующим основаниям:

1) стороны воспользовались принципом свободы договора и установили свой механизм изменения договора аренды: «размер арендной платы может быть изменен исключительно по соглашению сторон, оформленному в виде приложения к договору, подписанному надлежаще уполномоченными представителями»;

2) дополнительные соглашения были подписаны обществом добровольно, без возражений и замечаний;

3) установленный пунктом 3 статьи 614 ГК РФ запрет не ограничивает право сторон достигать соглашения об изменении ранее заключенного между ними договора аренды.

А запрещает определять в договоре аренды такие условия, при которых у сторон чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.

В 2013 году Высшей Арбитражный Суд РФ, учитывая практику нижестоящих судов, пересмотрел свои взгляды и внес ясность в решение вопроса об изменении арендной платы:

1) размер арендной платы может быть изменен чаще, чем один раз в год по соглашению сторон, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в договоре отсутствует.

2) если законом или договором предусмотрено право арендодателя менять арендную плату в одностороннем порядке, то он вправе это делать не чаще одного раза в год.

Таким образом, Высший Арбитражный Суд РФ позволил сколько угодно раз изменять размер арендной платы по соглашению сторон.

При этом арендодателям нужно учитывать то, что в договоре не должно быть условий, при которых у арендатора возникала бы обязанность чаще одного раза в год заключать подобные соглашения об увеличении арендной платы. Такие положения договора могут быть расценены судом как злоупотребление правом.

Что нужно учитывать арендодателю при одностороннем изменении арендной платы?

Если договором или законом предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату, то ему необходимо учитывать несколько важных ограничений.

Первое, на что я уже обращала ваше внимание в предыдущем разделе, арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Второе и самое главное – арендодатель не должен злоупотреблять своим правом на одностороннее изменение арендной платы.

Для этого установлено правило: если в результате одностороннего изменения арендная плата изменится непропорционально изменению средних рыночных ставок арендной платы за аналогичное имущество, то суд должен отказать во взыскании арендной платы в размере, который превышает размер средних рыночных ставок.

Такое повышение, не зависимо от того происходит оно раз в год или реже, будет являться злоупотреблением правом.

Хотелось бы отметить, что практики успешного применения статьи 10 ГК РФ (злоупотребление правом) на сегодняшний день крайне мало, тем не менее, отдельные решения найти можно.

Между муниципальным учреждением и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения.

По договору арендная плата определялась расчетным путем, исходя из суммы МРОТ, установленной законодательством РФ.

Но в другом пункте договора сказано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании решения Думы города Бийска.

Арендодатель в одностороннем порядке увеличил арендную плату дважды – в январе и в феврале 2008 года более чем в 2 раза на основании решения Думы города Бийска. Индивидуальный предприниматель посчитал такое увеличение арендной платы незаконным и необоснованным, поэтому обратился в суд.

Суд, рассмотрев спор, пришел к выводу, что действия муниципального учреждения являются злоупотреблением правом, поскольку увеличение арендной платы не было связано с изменением ставок или МРОТ, используемых при расчете размера арендной платы. Размер арендной платы должен быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.

Источник: http://naftaev.ru/about/publications/142-kak-sostavit-dogovor-arendy

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Как повысить арендную плату по договору аренды

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Источник: https://profin.top/literacy/inflyatsiya/indeksatsiya.html

Повышают арендную плату за офис – не спешите платить

Как повысить арендную плату по договору аренды
Касательно договора аренды имущества важным условием для обеих сторон является размер арендной платы.

Принято считать, что хозяин имущества находится в приоритетном положении и может в одностороннем порядке диктовать выгодные для себя условия. Например, по своему усмотрению повысить цену аренды и потребовать от арендатора ее уплаты.

Может ли отказаться арендатор? Что необходимо оговорить в арендном соглашении, чтобы гарантировать защиту прав арендатора читайте в нашей статье.

Спорный вопрос в сфере долгосрочной аренды

Арендодатель, заключая договор аренды, зачастую стремится предусмотреть право повысить арендную плату, особенно в случае долгосрочных правоотношений.

Направив уведомление о повышении ее стоимости, он начинает начислять задолженность, в результате чего неминуемо возникает конфликт, спор между сторонами, который может привести как к судебному разбирательству, так и к попытке выселить несогласного арендатора, а также взыскать необоснованно начисленный долг по аренде. Гражданское законодательство и судебная практика при решении таких споров исходят из целесообразности и обязательного соблюдения баланса сторон.

Основные принципы роста арендной платы

В Гражданском кодексе РФ закреплено общее правило, согласно которому арендную плату можно изменять не чаще одного раза в год по соглашению сторон и в сроки, которые оговорены в договоре.

https://www.youtube.com/watch?v=Bf1nXnh_gbQ

Кроме того, за аксиому принята неизменность величины арендной платы в первый год, когда имуществом начали владеть и пользоваться.

До 2013 года юридически верным считался вывод о том, что ничтожно условие договора аренды о праве на коррекцию арендной платы более раза в год даже по соглашению сторон.

В постановлении от 25.01.2013 № 13 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ внес определенность в толкование нормы ГК РФ о повышении арендной платы.

В настоящее время действует подход, основанный на следующих правилах:

  • величину арендной платы при согласии сторон можно менять любое количество раз в год, даже если это не было указано в тексте договора. Такие изменения необходимо оформить доп. соглашениями;
  • если же договор или закон предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату, это может быть сделано не чаще одного раза в год. Такое ограничение призвано защитить арендатора, который является в этой ситуации заведомо более «слабой» стороной.

О таком повышении арендодатель обязан известить арендатора, направив ему письменное уведомление.

Однако следует помнить, что закон и судебная практика поддерживают позицию, по которой реализация такого права не может вести к неравному положению и размеру обязательств сторон.

Это значит, что арендатор, считая, что в результате такого одностороннего действия арендная плата повысилась значительно, без учета средних рыночных ставок по аренде в соответствующем регионе, имеет право отказаться от такого повышения и заявить в суде о злоупотреблении своим правом со стороны арендодателя.

Как правильно формулировать условия договора аренды

Большое количество спорных ситуаций, возникающих при попытках повысить арендную плату со стороны арендодателя, обусловлено тем, что при обсуждении договора аренды партнеры большее внимание уделяют моментам согласования конкретного размера платы и иным существенным условиям, забывая оговорить механизм изменения цены аренды.

Поэтому арендатору при согласовании условий аренды целесообразно предусмотреть механизм изменения арендной платы (ее индексации) на все время действия арендного соглашения.

Во-первых, такое положение будет учитывать интересы обеих сторон и позволит запланировать рост доходов и расходов в будущем. Во-вторых, механизм будет применяться автоматически в согласованные договором сроки и не породит споров между сторонами.

Для правильной регламентации механизма изменения арендной платы в соглашении следует учесть следующее:

  • при изменении арендной платы правомерно учитывать изменение валютных курсов, размер инфляции и т.п.;
  • действие механизма не будет являться изменением условий договора и не потребует составления дополнительных соглашений;
  • в договоре нужно детально и четко оговорить условия, при которых будет действовать механизм изменения арендной платы, процедуру его расчета и применения;
  • обязанность арендодателя направить арендатору уведомление об изменении цены аренды.

Несмотря на то, что судебной практикой выработаны определенные правила и дано толкование нормам закона, ответственность за риски лежит на стороне, приобретающей права и обязанности по договору аренды. Поэтому регламентирование в договоре аренды возможности и порядка ее изменения является очень важным аспектом в переговорах с предполагаемым арендатором.

Если у вас остались вопросы о повышении арендой платы за офис, вы можете задать их по телефону 8 (812) 425-24-05.

Статья оказалась полезной? Поделитесь в соцсетях!

Источник: https://a-cons.com/blog/1116/

101Адвокат
Добавить комментарий