Как расторгнуть договор c агентством недвижимости?

Не такие уж и безобидные потребители рынка недвижимости или Как клиенты «разводят» риелторов

Как расторгнуть договор c агентством недвижимости?

Как ни крути, а почти каждая сделка по купле-продаже жилья почему-то заканчивается негативными откликами о риелторах. Причем жалуются и покупатели, и продавцы. Мол, все они мошенники, объем оказанных услуг не соответствует полученному доходу, деньги берут ни за что.

И пошло-поехало… Впрочем, с точки зрения соблюдения норм закона все не так плохо – в этом году лицензий на право оказания риелторских услуг из-за нарушений лишились всего два агентства недвижимости, это в семь раз меньше, чем в 2016-м.

Значит ли это, что рынок жилья начал очищаться от недобросовестных игроков?

Дело случая

Стаж работы в агентствах недвижимости у Светланы Ещенко уже более двадцати лет. Опытный риелтор за все годы работы выслушала немало негатива в адрес агентов. Однако сталкиваться с недобросовестностью клиентов ей тоже приходилось.

– Однажды к нам обратился мужчина с просьбой продать его квартиру уже после расторжения договора с другим агентством. Он утверждал, что его жилье не рекламировали и, кроме того, заставили взять в долг деньги на ремонт и тем самым увеличить его стоимость, – делится наболевшими случаями из практики Светлана. – В результате человек, по его словам, «попал на деньги».

Коллеги Светланы честно рекламировали квартиру, каждый день агент отчитывался перед хозяином. Но ему не нравились никакие предложения – он отвергал их напрочь.

Мужчина хотел купить квартиру в этом же районе, вернуть свой долг и заплатить агенту за куплю-продажу. При этом метраж новой квартиры не должен был уступать площади старой.

В итоге специалисты потратили уйму сил и времени, потеряли несколько покупателей на меньшую цену и расторгли договор. Скорее всего, клиент пошел «изводить» следующее агентство.

Однако клиенты-«пустышки» – это не самый обидный случай для риелторов. Еще неприятней, когда продавец и покупатель заключают сделку за спиной агента.

Например, коллеги Светланы Сергеевны вляпались в историю, когда хозяйка продавала квартиру в стадии перепланировки. Пока женщина занималась ей, риелторы рекламировали квартиру.

Через некоторое время в агентство начал звонить потенциальный покупатель с жалобами, что его обманули.

– Оказалось, покупатель после осмотра квартиры с агентом нашел хозяйку и уговорил ее на сделку без посредников. Они оговорили сроки в расписке, покупатель отдал задаток, – продолжает удивлять историями Светлана. – Как оказалось, женщина не успела утвердить перепланировку в срок и отказалась отдавать залог. Покупатель стал грозить судом. Конечно, в итоге мы расторгли договор.

А риелтора с 20-летним стажем Юрия Устина умудрились «кинуть» даже хорошо знакомые клиенты. Они обратились к специалисту с просьбой продать квартиру на проспекте Пушкина.

– Полгода мы показывали квартиру, потом уменьшали стоимость. В конце концов нашелся потенциальный покупатель. Мы были согласны на двухкомнатную квартиру в хрущевке с доплатой.

Через три дня в агентство пришла знакомая, сказала, что муж заболел, нужны деньги, передумали продавать жилье.  Потом я узнал, что квартиру сразу же купил тот самый покупатель.

Да, в сделке они сэкономили порядочные деньги.

У разбитого корыта

Чаще всего клиент даже не догадывается, насколько колоссальные усилия приходится приложить агенту, прежде чем сделка состоится. Это и организация рекламы, и каждодневные обновления, и звонки, и переговоры, и сбор документации. Иногда для одного клиента устраивают до ста демонстраций жилья, пока не подберется подходящий вариант.

При расторжении договоров риелторам приходится долго бегать за продавцами, чтобы те заплатили за оказание услуги хотя бы общеизвестный минимум – 5 базовых величин. Люди думают: за что платить, ведь квартира не продана?

Риелторы считают, что было бы неплохо за самые сложные сделки оплату брать авансом. Дольше всего продаются дорогие частные дома или отдельные комнаты в квартире. Иногда их приходится рекламировать годами.

Часто отказываются заключать договор с агентством и платить за услугу покупатели. Они считают, что за все уже рассчитались продавцы.

По факту агентства недвижимости претензий к покупателю предъявить не могут, ведь законодательство никак не предусматривает ответственность покупателя перед риелтором.

Кроме того, они имеют преимущество перед агентами: могут подать жалобу в Минюст о том, что риелтор отказывается продавать ему квартиру без договора. Дальше взыскивают с маклеров: кому предупреждение, а кого и аттестата лишают.

Расплата за чужие ошибки

Также сделки срываются в чрезвычайной ситуации, если один из участников признан недееспособным. Кстати нотариус и регистраторы на дееспособность человека во время совершения сделки не проверяют. Зато риелторы никогда не пойдут на нее без справок из невро- и наркодиспансеров.

– Был у нас случай, когда сделку пришлось расторгнуть. Профессор, который продавал квартиру, оказался больным шизофренией. Он каждые полгода проходил лечение.

Интересно, что супруга за семнадцать лет совместной жизни о болезни мужа не знала, – интригует занимательным рассказом Светлана.

Заключение психиатрической экспертизы подтвердило: ему нельзя заключать имущественные сделки.

Что же, получается, не такие уж и безобидные потребители рынка недвижимости. Ведь именно клиенты вынуждают риелторов психологически изворачиваться и предотвращать недобросовестные сделки за их спиной.

Мнения

Николай Простолупов, председатель совета РОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость»:

– Когда дело доходит до оплаты риелторских услуг, потребители начинают массово торговаться либо отказываются платить. Особенно остро данная проблема встала в последние два года. Агентство сталкивается с недоброжелательными клиентами в каждом втором случае. Основная причина – экономическая ситуация в стране и доходы граждан.

Также играет определенную роль позиция органов госуправления: чаще они поддерживают потребителя, несмотря на явное невыполнение им своих обязательств, нежели риелторские организации. Третья причина – зарегулированность наших возможностей. Ведь иногда человеку можно сделать скидку, но нормативные документы этого не позволяют.

Инна Стрекалова, директор агентства недвижимости «Вариант»:

– В последнее время участились случаи, когда продавец и покупатель идут на сговор за спиной риелтора. И все это после обширной рекламной кампании и проделанной работы специалиста. Кроме того, потребители всеми силами пытаются сэкономить и найти лазейки, чтобы не заплатить за услугу. Это вредит не только агентствам, но и экономике государства вследствие неполучения должных налогов.

Кстати

На сегодня в стране зарегистрировано 146 риелторских организаций. В них работает около 1,5 тысячи человек.

Вероника УЛАСЕВИЧ, «Рэспублiка», 12 октября 2017 г.

Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2017/october/25914/

Договор с агентством по недвижимости: заключать или нет?

Как расторгнуть договор c агентством недвижимости?

Инна Пчелянская | www.elelmiszer.hu

В сегодняшней ситуации на рынке жилья, когда большинство покупателей отложило покупку квадратных метров из-за постоянно меняющего обменного курса валют, продавцы вынуждены всё чаще обращаться за помощью в агентства недвижимости (АН). Кроме того, не секрет, что многие объекты уже давно числятся в базе данных риэлторов, поэтому, чтобы найти квартиру или дом от хозяина, покупателю нужно сильно потрудиться.

Журналисты портала «Крыша» вместе с юристом по жилищному праву Бахытом Касымбековым, президентом Объединённой ассоциации риэлторов РК Еленой Грива, гендиректором регионального АН «Контакт», Сайлаубеком Ескалиевым разобрались в перипетиях соглашений с посредниками.

Имеющиеся на сегодняшний день типовые договоры содержат наименование сторон, предмет договора, согласно которому клиент поручает, а АН за свой счёт проводит работу по поиску покупателя или объекта недвижимого имущества. В них также указывается адрес недвижимости, её стоимость, обязательство клиента перед АН по уплате вознаграждения (порядок, сроки).

В обязанности АН входит: поиск и отбор покупателей, проведение с ними переговоров, получение находящейся в открытом доступе информации об объекте недвижимости и его характеристиках (через ЦОНы, БТИ, портал egov.kz).

В свою очередь клиент обязуется: не проводить самостоятельных встреч и переговоров с продавцами и покупателями, не разглашать суммы и порядок выплаты вознаграждения АН.

Далее, согласно условию о вознаграждении и порядке расчётов, клиент АН должен дать обязательство о выплате 50 % от суммы вознаграждения (так называемый аванс) при оформлении соглашения о задатке, а оставшуюся сумму выплатить в день подписания договора купли-продажи либо иного документа об отчуждении объекта.

Что касается ответственности сторон, то при просрочке уплаты вознаграждения клиент должен выплатить АН пеню в размере 1 % от общей суммы за каждый просроченный день.

Кроме того, клиент не вправе в течение года со дня подписания договора об оказании услуг с АН совершать сделку по отчуждению недвижимости с участием лиц, доступ к которым стал возможным в результате работы агентства.

В случае нарушения данного пункта и при отсутствии уплаты вознаграждения клиент должен выплатить штраф в размере 10 % от стоимости объекта в течение трёх дней с момента предъявления претензии со стороны АН.

Следующий подраздел «Срок действия, изменение, дополнение и расторжение договора» описывает срок вступления в законную силу договора и его окончания.

При этом в случае отчуждения лицу объекта, предложенного агентством, после окончания действия соглашения или его прекращении в одностороннем порядке клиент не освобождается от выплаты вознаграждения агентству.

Здесь есть любопытный пункт: если клиент после окончания срока действия договора не расторгает его в течение трёх дней, то он автоматически продлевается на повторный срок.

Согласно условиям о порядке рассмотрения споров, все разногласия, возникающие между сторонами по соглашению или в связи с ним, должны решаться путём переговоров. При невозможности такого исхода стороны могут обратиться в суд.

Глазами юриста

Некоторые пункты представленных типовых договоров вызвали удивление и нарекания у юристов. Так, Бахыт Касымбеков считает, что договор с АН должен включать не только понятие сторон, их юридические адреса, права, обязанности, а также их обоюдную ответственность:

1. Предметом документа должен быть конечный результат работы риэлтора, подразумевающий совершение сделки по недвижимости, а не просто поиск жилья.
2.

После окончания срока действия соглашения стороны завершают гражданско-правовые отношения и никакие санкции к клиенту по его истечении применяться не должны.
3.

В договоре должен быть указан окончательный срок его действия без автоматического продления.

В целом, по мнению Бахыта Касымбекова, тексты типовых договоров достаточно сырые, не до конца доработанные, в них в одностороннем порядке ущемлены права клиентов.

По словам Елены Грива, многие агентства Алматы и Астаны идут навстречу клиентам и вносят необходимые изменения, если они не противоречат требованиям законодательства РК. По словам эксперта, алматинцев, к примеру, чаще всего не устраивают условия по выплате штрафных санкций — обычно они просят уменьшить их вполовину: с 1 до 0.5 %.

А вот по мнению Сайлаубека Ескалиева, работающего не только в Алматы, но и в регионах, заключать подобные договоры с включением полного комплекса интересов компании — право любого агентства по недвижимости, поскольку на рынке много недобросовестных клиентов. При этом, по его словам, изменение условий по просьбе клиентов происходит часто.

Однако условие о штрафных санкциях, накладываемых на нарушивших договор клиентов, — это последнее, что может изменить агентство.

— Вводя штрафы за показ или продажу объекта без ведома агентства или риэлтора, посредники пытаются защититься от недобросовестных клиентов, которые иногда договариваются о поиске объекта или покупателя с несколькими компаниями сразу, — заметил Ескалиев.

В то же время многие агентства предлагают клиентам заключать эксклюзивные договоры, которые передают АН монопольные права по продаже объекта или поиску покупателя. То есть в этом случае продавец жилья не имеет права обращаться в другие агентства.

— Эксклюзивные договоры заключаются редко, по рекомендациям бывших клиентов, так как здесь всё зависит от высокого профессионализма риэлтора.

Ведь при заключении этого соглашения посредник берёт на себя обязательство найти или продать объект за достаточно короткий срок — от 3 до 7 дней, — пояснила Елена Грива.

К слову, цена вопроса риэлторских услуг на казахстанском рынке недвижимости представлена на сегодняшний день в следующем диапазоне:
— в Алматы и Астане за продажу или покупку объекта стоимостью менее 36 млн тенге (эквивалент прежних $100 000) — 360 000 тенге, за объект дороже 36 млн — 1 % от стоимости недвижимости;
— в регионах при стоимости объекта до 7 млн — 200 000 тенге, свыше 8 млн тенге — 250 000 тенге.

Взамен продавец может рассчитывать на целый комплекс услуг.
— Это и проверка документов на готовность к продаже, и их корректировка при необходимости, полное сопровождение сделки, предоставление машины и многое другое, — пояснила Елена Грива.

Несколько советов

Тем, кто собирается воспользоваться услугами АН или риэлторов, следует:
1. Убедиться в том, что в договоре указан конечный результат работы.
Часто в соглашениях написано, что АН за свой счёт проведёт работу по поиску объекта недвижимости, максимально приближенного к требованиям клиента. Такая формулировка размывает обязанности посредников.

2. Производить оплату АН или риэлтору после завершения сделки.
То есть обязанность по 50%-й предоплате так называемого аванса лучше исключить.

3. Указывать предельный срок действия договора и не соглашаться на пролонгацию.
На совершение типовой сделки обычно требуется около одного-двух месяцев.

4. Перед подписанием договора проконсультироваться с опытным юристом.
В случае отказа АН внести изменения в договор либо в предоставлении документа для изучения его условий юристом лучше поискать другого посредника.

5. В договоре должна быть конкретизирована ответственность АН или риэлтора.
Так, срыв сделки из-за неправильно оформленных документов или последующих претензий третьих лиц может повлечь выплату клиенту АН неустойки, залога или других гарантий.

6. Ответственность клиента должна указывать конкретные нарушения с его стороны.
При этом размер материального ущерба не должен превышать размер вознаграждения, которое клиент обязался уплатить агентству.

7. В договоре должны быть чётко описаны условия расторжения договора.
Стоит позаботиться о такой возможности, когда покупатель или продавец может передумать сотрудничать с АН либо решит совершить сделку самостоятельно.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2016/dogovor-s-agentstvom-po-nedvizhimosti-zaklyuchat-ili-net

При продаже лучше заключать устный или же письменный посреднический договор с агентством недвижимости?

Как расторгнуть договор c агентством недвижимости?

Некоторые продавцы не хотят заключать письменный посреднический договор о продаже с агентством недвижимости а вместо этого предпочитают устное соглашение в стиле «можете предлагать мою собственность, но никакой договор я не подпишу». Частой причиной является страх или плохой опыт. Неудивительно, сомнительных риэлторов и агентств всё ещё предостаточно. Давайте рассмотрим плюсы и минусы устного и письменного договора с точки зрения продавца.

Плюсы устного посреднического договора

Вы ни в чём не ограничены. Если вам удастся найти агентство недвижимости, которое будет предлагать вашу недвижимость на основании устного договора, то у вас не будет никаких обязательств по отношению к нему, и с данной точки зрения это может показаться отличным выбором.

Минусы устного посреднического договора

  • Предмет продажи точно не определён. В большинстве случаев не продаётся одна лишь недвижимость, а несколько недвижимостей, которые образуют кроме домов и земельные участки а у квартир также доли на совместных частях дома, земельного участка или же земельные участки около дома. Не определены чётко остальные условия продажи, т. е. как она проходит и каким образом предлагается недвижимость, ограничение прав собственности, вознаграждение за оказание посредничества а также срок его платежа. Неясность всех обстоятельств образует большой простор для недоразумений и неразберих во время продажи.
  • У вас нет никаких обязательств по отношению к агентству недвижимости, но и у агентства нет никаких обязательств по отношению к вам. В случае, если возникнет какая-нибудь проблема, агентство повернётся к вам спиной и вам нужно будет со всем справляться в одиночку. А проблем может возникнуть действительно много, напр. проблемы с энергопаспортом, проблемы в договоре купли-продажи, проблемы касательно прав ещё до совершения покупки, с ответственностью за скрытые деффекты и т. д.
  • Вы не сможете заявить о рекламации их услуг, поскольку у вас нет с ними отношений на основании договора.
  • Риэлтор ничем никому не обязан, поэтому он не защищает ваши интересы. Возможно он защищает интересы покупателя или же только свои. Однако вы об этом не знаете. В таком случае вы должны быть осторожны в том, какую информацию вы ему сообщаете. Если вы риэлтору к примеру упомянете о том, что торопитесь с продажей, он это в свою очередь скажет своему покупающему клиенту, который вам после этого может дать более низкую цену предложения, чем мог бы на самом деле.
  • Фактически невозможно найти серьёзное агентство недвижимости, которое вашу недвижимость будет кому-то предлагать. Таким образом вы обречены работать с агентствами недвижимости, которые работают нелегально, часто даже не подозревая об этом. У агентств недвижимости есть некоторые обязательства перед законом. Напр. закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем обязует агентства недвижимости проверять участников операций с недвижимостью, GDPR решает, как относиться к персональным данным. Без вашего письменного разрешения и проверки агентство недвижимости парализовано с точки зрения серьезного предложения вашей недвижимости.
  • Агентство недвижимости не может быть ни в чём уверенно, поэтому не будет инвестировать в рекламу вашей недвижимости практически никаких денег, что радикально понижает шанс на успешную продажу.

Плюсы письменного посреднического договора

  • Качественный посреднический договор чётко определяет предмет продажи, как она в точности проходит, цену недвижимости, вознаграждение за оказание посредничества и срок его платежа а также другие обязательства продавца и агентства недвижимости. Всё это минимизирует потенциальные споры а сделка проходит более гладко.
  • Качественный посреднический договор включает заявление продавца, напр. о состоянии недвижимости, ограничении прав собственности и т. д. . Благодаря этому элиминируются такие случаи, когда продавец «забыл» упомянуть важную информацию, которая может негативно повлиять на ход продажи.
  • Подписанием договора у вас появляются некие рычаги по отношению к агентству, посредством которых вы можете требовать выполнения её обязательств. К примеру в случае, если риэлтор приложит к вашему посредническому договору «план продаж», т. е. конкретный план действий связанных с продажей, которые будет выполнять, тогда ясно, что можно от такого агентства ждать. Агентство в таком случае обязано напр. информировать вас о ходе продаж. А в случае, если  агентство не выполняет свои обязательства, вы можете пожаловаться менеджеру или же расторгнуть договор.
  • В случае, если вы не довольны деятельностью агентства, то вы можете жаловаться не только у руководства компании, но и обратиться в ассоциацию агентств недвижимости ( если такова является её членом ) или же в чешскую торговую инспекцию.
  • Заключая посреднический договор, вы выражаете желание продать недвижимость, агентство тем самым мотивировано и готово инвестировать деньги в рекламу недвижимости. Силы приложенные в маркетинге увеличивают шансы на успешную продажу.

Минусы письменного посреднического договора

  • Письменный посреднический договор обязует как агентство недвижимости, так и вас. Из договора следуют определённые обязательства. Типичное обязательство продавца — это, как правило, продать недвижимость при условиях условленных в договоре. В случае, если вы передумаете продавать недвижимость или же каким-либо иным способом будете мешать деятельности агентства,  агентство может потребовать компенсацию за напрасно приложенное усилие.
  • Если вы заключите письменный договор с несерьёзным агентством, такое агентство вас может довести до ненужных проблем и грозить санкциями. Именно поэтому лучше проверить, на сколько качественно как агентство недвижимости, так и сам риэлтор, прежде чем подписывать что-либо.

Если вы знаете, что хотите продать недвижимость, выберите качественное агентство недвижимости и риэлтора и заключите с ним письменный договор.

Однако если вы не уверены на 100%, что хотите продать недвижимость, ни с каким агентством ничего не заключайте, таким образом вы избавите друг друга от немало разочарований.

Качественные риэлторы хотят обо всех важных вопросах договориться в письменном виде заранее, чтобы исключить потенциальные споры и обеспечить гладкое прохождение сделки по недвижимости.

Неудачные и новые риэлторы часто обо всём договариваются с клиентами лишь устно, иногда даже только по телефону а важные вещи решают на ходу или же не решают вообще. Такой способ продажи, разумеется, влечёт за собой последствия, в качестве которых — частые споры с продавцом. Иногда в такие споры вовлечены и покупатели.

Вся операция с самого начала вплоть до конца стоит на воде, что учитывая её размер весьма рискованно. А отсутствие письменных договоров часто является основанием для жалоб на непрофессионализм агентств недвижимости.

Избегайте сотрудничества с агентствами недвижимости, которые не настаивают на письменном и ясном разъяснении условий такого  сотрудничества. В подавляющем большинстве случаев в попытке облегчить процесс продажи, вы скорее его наоборот усложните а в добавок к этому ещё и не продадите недвижимость на столько выгодно, на сколько бы могли.

С уважением Дина Маречкова

RE/MAX Alfa
Специалист по недвижимости для русскоязычных клиентов в Праге.

www.dinamareckova.com

Источник: http://dinamareckova.com/ru/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti/

Как расторгнуть договор с риэлтором правильно

Как расторгнуть договор c агентством недвижимости?

Как расторгнуть договор с риэлтором правильно, условия, причины и порядок прекращения договора в одностороннем прядке на покупку или продажу квартиры, дома, аренду квартиры, без оплаты штрафа и неустойки, как вернуть деньги. Судебная практика и постановление Высшего арбитражного суда о неустойке по агентским договорам на продажу и покупку квартиры.

Довольно часто риэлторские компании прописывают в агентских договорах на продажу квартиру условия оплаты услуг за рекламу в случае одностороннего расторжения соглашения со стороны собственника.

Естественно подобное положение дел не устраивает продавцов, которые интересуются, можно ли расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке и вернуть оплаченные за не оказанные услуги деньги. Давайте разбираться по порядку!

Узнайте способы, как не платить риэлтору

Желание расторгнуть договор с риэлторской компанией возникает у клиентов, если риэлтор не выполнил условия договора, например:

  • перестал показывать квартиру, выставленную в продажу;
  • при появлении покупателя со своим агентом отказывает в показе, потому что посредник покупателя просит поделиться комиссией.

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры

Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).

Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор

Что это значит для вас:

  • если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
  • подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.

Предупреждаете, что пойдете в суд, чтобы ускорить ответную реакцию на ваше уведомление. Обязательно сохраните на руках оригинал договора с риэлторской конторой, пригодится для суда.

Порядок расторжения договора с риэлтором

  1. составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
  2. вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
  3. убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
  4. только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.

Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.

Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:

  • обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
  • ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
  • конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
  • сроки и формат предоставления отчетов;
  • количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
  • действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
  • указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны;виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
  • даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
  • вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.

Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа возможно только по истечении срока договора, если прописана конкретная дата, окончания соглашения. Если вы продадите квартиру сами, а договор еще не истек, то посредник потребует свои комиссионные.

Однако, есть и бессрочные договора, т.е. без указания срока действия, т.е. посредник будет продавать ваше жилье или дом до тех пор пока не продаст или вы не откажетесь в одностороннем порядке.

Если прописано «исключительное» право на продажу вашей квартиры, дома, то убедитесь, что никаких штрафов за нарушение этого пункта нет и начинайте искать покупателя сами.

Что касается обоснования затрат агентством, то если вы подписали, что согласны оплатить за суету 10-15 тыс. рублей на старте продаж квартиры, а потом еще комиссию, то значит, знаете за что платите и поэтому расписывать на что идет расход ваших денег фирме нет нужды. Пункт о предоставлении отчета должен быть ясно и конкретно прописан в соглашении.

Можно расторгнуть договор с риэлтором в случае:

  • если подписывал договор агент без доверенности вместо руководителя ООО (ИП);
  • если агентство существенно нарушило подписанный между вами договор, т.е это размер ущерба, который наносится действием или бездействием посредника.

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки (штрафа)

Превентивные меры: четкое прописывание условия и варианты расторжения договора с риэлторским агентством в случае одностороннего отказа от исполнения соглашения.

п. 16 Закона «О защите прав потребителей» разрешает не взимать неустойку, если это ущемляет права клиента. поэтому, если видите в агентском договоре штрафы, пени и неустойки, считайте, что данные сборы незаконны.

Отказ от договора с риэлтором содержит решение суда: п. 76 постановления №25 Пленума ВС РФ (23.06.2015). «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»

Судебная практика
Постановление Высшего арбитражного суда о по делу А64-7196/08-23 (7.09.2010) о том, что практика взимания штрафов и неустойки при одностороннем разрыве (отказе) исполнять заключеное соглашение между клиентами риэлторских компаний и маклерами — незаконна!

Расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа можно, если посредник не сможет доказать, что фактически понес расходы на выполнение своих обязательств, прописанных в соглашении, а это квитанции и чеки (п. 1 ст 450 ГК РФ).

Учтите, что обязательно составление и вручение уведомление нарочно или по почте (с уведомлением) на адрес риэлторской фирмы. Если дело дойдет до суда, то квиток, который, выдают на почте при отправке почтового отправления либо подпись руководителя риэлторской конторы о получении уведомления будет доказательством, что вы изъявили желание как разорвать договор с риэлтором на оказание услуг.

Чтобы расторгнуть договор с риэлтором без уплаты неустойки укажите в уведомлении основание расторжения договора — передумали продавать посемейным обстоятельствам или сами нашли покупателя.

Важно помнить: сделку с покупателем начинаете оформлять только после того, как расторгли договор с агентством недвижимости. Это значит, что риск оплаты вознаграждения есть даже при заключении предварительного договора купли продажи в обход агентства.

Момент прекращения обязанностей по соглашению наступает в момент, когда вы вручили уведомление адресату (когда вручаете лично — дата должна быть написана в оглавлении уведомления. А при отправке почтой 7 дней с дня отправки, также следите по трек-номеру дату вручения.

Сможет ли агентство недвижимости доказать фактически понесенные затраты?
На практике риэлтору почти нереально доказать размер понесенных расходов, если вы захотите расторгнуть договор на реализацию жилья и не платить затраты. Почему?

Потому что, например, при работе риэлторской компании с досками объявлений существует договоренность по оплате рекламы в пакетном режиме и вычленить стоимость рекламы вашего объявлений из потока остальных просто нереально.

Поэтому, если что-то и смогут подтвердить, то на сумму не более 1000 рублей.

Вы узнали, как расторгнуть эксклюзивный агентский договор с риэлтором и вернуть деньги и не платить штрафы и пени по агентскому договору, если сами нашли покупателя, условия и порядок расторжения соглашения с риэлторской конторой.

Источник: https://www.habrealty.ru/samrieltor/kak-rastorgnut-dogovor-s-rieltorom-pravilno.html

Лига Юристов, помогите расторгнуть договор с лживым агентством недвижимости!

Как расторгнуть договор c агентством недвижимости?

Не топите, очень нужна помощь, комменты для минусов внутри.

Очень длиннопост, попыталась все объяснить, на вопросы отвечу в х!

Если заинтересует название агентства (а это ОЧЕНЬ крупное агентство), напишу в коментариях.

Ситуация такая: я проживаю в Томске, мои родители в другом городе и собираются переезжать ко мне. Соответственно, мы искали квартиру для покупки. У себя папа сам занимался ипотекой, и на стадии его обращения в банк банком была передана информация об этом в агентство недвижимости в Томске.

Агентство вышло на связь сначала с ним, а потом со мной. Работала очень милая девушка Ольга, добрая/мягкая/кроткая и т.д. Работать прямо приятно было. Мы просмотрели много вариантов, причем подавляющее количество квартир находили мы с мамой сами, Ольга уже договаривалась о просмотрах.

Работали без договора.

В начале июня мама нашла хорошую квартиру по отличной цене, Ольга договорилась и я съездила на просмотр (ездила сама, это важно).

Когда поняли, что хотим на ней остановиться, попросили контакты хозяев, чтобы поторговаться, на что Ольга сказала, что хозяйка малоадекватная, ни в какую не хочет общаться напрямую, торг неуместен и вообще хотят они работать только через агентство. Важный момент еще – хозяева живут в Москве.

Квартира стоила 4500 тыс. Когда мы захотели ее купить, цена поднялась на 100 тысяч, что нас неприятно удивило, Ольга сторговала 50 тысяч и слезно уверяла, что больше не удалось.

Мы с ней часто созванивались, она каждый раз рассказывала, какое они замечательное агентство, как они контролируют все этапы сделки, как она будет ездить с хозяйкой квартиры и лично контролировать сбор всех справок (опять-таки, это важно).

Периодически я от нее слышала мягкие слова о странности продавцов, о том, как с ними трудно договариваться и т.д.

Задаток за квартиру по процедуре агентства 30 тысяч и хранится он не у продавца, а у них в офисе “чтобы у продавца не было соблазна сбежать с задатком”. Продавцы настояли на том, чтобы задаток был 50 тысяч и был выдан им на руки. Напомню, все переговоры велись через Ольгу и я с ними ни разу не контактировала.

Перед выходом на предварительный договор, папа заполнил договор с агентством (они получили скан, оригинал у нас. Так же, там не прописана дата заполнения договора и сроки действия договора). Вышли на предварительный договор, хозяйка прилетела в Томск. Расписку о получении денег я взяла, договор заключили. Ольга уехала в запланированный отпуск и передала наше дело своей “начальнице”.

Денег на первоначальный взнос у родителей нет, поэтому договор у нас с завышением. Агентство инициировало оценку у оценщиков, рекомендованных банком, оценка вышла меньше, чем нам нужна.

Затем Ольга на расстоянии запустила другую оценку, они так же имеют лицензию и они оценили квартиру в нужную сумму. Ольга все время говорила, что продавец ужасно торопится, что у нас мало времени.

Мы переживали, что банк занизит нашу оценку и мы останемся без квартиры.

Мои родители приехали 3 июля, хозяин квартиры прилетел 4. 4 числа родители хотели сами вживую посмотреть квартиру, на что “начальница” Ольги сказала, что хозяин за городом и сегодня не сможет.

На следующий день нам поставили встречу у них в офисе на 18:00, Ольга говорила, что будет на встрече присутствовать директор агентства, чтобы все прошло гладко.

Встреча прошла напряженно, продавцы имели много претензий к агентству. У нас было к ним предвзято-неприязненный настрой, так как много от Ольги о них слышали.

На встрече выяснили, что они абсолютно настроены продать нам эту квартиру, они успокоились, что мы точно хотим ее купить (до этого уверенности у нас друг в друге не было).

После этого мы с ними поехали смотреть квартиру и наконец на месте смогли пообщаться нормально.

Продавцы оказались абсолютно нормальными ребятами! И выяснили мы много интересного. Во-первых, 4 числа они тоже хотели встретиться с нами, но ИМ АГЕНТСТВО сказало, что МЫ за городом и не можем. Более того, хозяйке дали заведомо ложный номер телефона, когда она попросила мой номер у Ольги.

Во-вторых, про нас им точно так же рассказывали, что трудно договориться, что не идем на встречу и т.д. Во-вторых, им говорили, что это МЫ торопим сделку.

В-третьих, квартира стоит 4500 и они даже согласны были скинуть немного нам! А сейчас изюминка: комиссия агентства от нас будет 70 000, и с них требуют еще 50 000! И поднять цену на квартиру на эти 50 000 была идея агентства, а хозяева были против! В итоге мы платим 120 000 за что?! Квартиру нашла мама, смотрела я одна, папа сам занимался ипотекой, справки по квартире хозяйка собирала сама (хотя они обещали ездить вместе с ней). Агентство искусственно создало между нами неприязненные отношения, чтобы не было желания выходить на контакт. Плюс, им тоже говорили, что МЫ не хотим прямого контакта, а только через агентство. Кстати, это была не начальница, а обычная коллега.

Как ребята нам признались, они уже думали вернуть нам задаток и искать других покупателей, раз мы такие проблемные. То есть, у нас из-за агентства чуть не сорвалась отличная квартира!

Там много еще моментов, где агентство наврало или навредило, все не влезет писать.

Комиссию еще не платили, договор у нас на руках, даты договора и даты его окончания нет. Плюс, в договоре есть пункт о том, что после каждого показа, после каждого этапа сделки они должны предъявлять нам акт о выполненных работах, а я должна подписывать. Ни одного такого акта не было. Мы можем на основании этого всего расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Источник: https://pikabu.ru/story/liga_yuristov_pomogite_rastorgnut_dogovor_s_lzhivyim_agentstvom_nedvizhimosti_4318633

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры без выплаты штрафа

Как расторгнуть договор c агентством недвижимости?

Продажа или покупка недвижимости – достаточно сложный с юридической точки зрения вопрос. При совершении подобных сделок затрагивается сразу несколько законов, соблюсти которые одновременно бывает достаточно непросто.

Примером в данной ситуации может служить закон о защите прав потребителя, который позволяет пользователю услуги (который одновременно является продавцом квартиры) в любой момент отказаться от сделки, возместив при этом только фактически выполненный объем работы.

Но не только агентство недвижимости может стать жертвой. Клиенты недобросовестных фирм также часто становятся жертвами опытных мошенников, доказать вину которых бывает достаточно сложно.

Чтобы не стать жертвой обстоятельств, в данной ситуации важно правильно составить договор с агентством недвижимости, как расторгнуть который, должно быть прописано отдельным пунктом. При этом важно заранее предусмотреть несколько ключевых моментов:

  • все этапы сделки должны проводиться под строгим контролем квалифицированного юриста, причем продавцу квартиры не рекомендуется пользоваться услугами юриста, которого предоставляет агентство недвижимости;
  • для продавца важно предусмотреть вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости без выплаты штрафа, для чего следует прописать данную процедуру в договоре на продажу недвижимости;
  • чтобы исключить возможность затягивания во времени всей процедуры продажи дома или квартиры, договор с юридическим лицом должен иметь четкий срок действия. Тогда не придется ломать голову над вопросом, как не продлевать договор с агентством недвижимости.
  • следует внимательно отнестись к выбору риелтора, для чего желательно изучить историю компании, прочесть отзывы клиентов и сделать запрос о данной организации в налоговую и прочие службы, чтобы убедиться в подлинности срока реальной работы компании и чистоте сделок.

Возникновение спорных ситуаций

В настоящее время участники рынка отмечают общую тенденцию снижения возникновения спорных вопросов при совершении сделок с недвижимостью. Однако некоторые все же продолжают свое существование, создавая отрицательную репутацию как агентствам недвижимости, так и самой процедуре купли-продажи с участием посредника.

Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции.

Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре.

Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:

  1. Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента. Так как при рассмотрении дела в суде (если риелтор решит взыскать таким путем сумму своего вознаграждения) их может быть недостаточно, или это не будет считаться нарушением законодательства. Примером в данной ситуации может быть сумма сделки, которая зафиксирована договором в определенной валюте, которая в процессе поиска покупателя может обесцениться. В таком случае клиент обязан продать квартиру по цене, которая прописана в договоре, особенно если это эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Требования риелтора в данной ситуации не являются противозаконными, если условия договора не оговаривали перерасчетов итоговой цены при падении курса той или иной валюты. Следует отметить, что закон стоит на стороне потребителя, который может отказаться от услуги, просто возместив фактически оказанную часть услуги. При этом в некоторых случаях такая сумма может равняться нулю. Поэтому агентства недвижимости часто прибегают к таким процедурам, как оплата отдельных этапов работы, что вызывает дополнительные сложности при оформлении договора, а у клиента появляется больше трудностей с тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости.
  2. Отсутствие необходимости продажи недвижимости. У клиента может возникнуть такая ситуация, если он сам найдет покупателя на свой дом или квартиру, или необходимость продажи резко исчезнет по другой причине. В такой ситуации клиенту первым делом необходимо уведомить агентство недвижимости о сложившейся ситуации, после чего сторонам лучше всего решить спорные вопросы в договорном порядке. Если договор был не эксклюзивным, то вопрос о том, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости особых трудностей не вызовет, так как максимальные расходы, которые при этом понесет продавец квартиры – это вознаграждение агентства, которое может быть выплачено не полностью.
  3. Форс-мажорные обстоятельства. Если данный пункт был прописан договором, то он может сыграть на руку любой стороне, в зависимости от ситуации. При определенных условиях, независящих от сторон соглашения, действия договора могут быть прекращены, а с ними и обязательства ответственных лиц. Для клиента наличие форс-мажорных обстоятельств могут стать ответом на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, оставив агентство без вознаграждения.

Эксклюзивный договор

Данные тип договора предусматривает полную передачу права на продажу квартиры агентству недвижимости, так что клиент не вправе при этом сам вмешиваться в процесс продаже или продать квартиру без участия агентства.

Как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости – это один из самых распространенных вопросов в сфере торговли недвижимостью, поскольку процедура купли-продажи в данном случае может затрагивать финансовые интересы нескольких сторон.

Например, при совершении подобной сделки, посредник может также взять на себя строгие обязательства перед покупателем, и в случае их невыполнения понести немалые убытки, связанные со штрафными санкциями.

Поэтому, при заключении эксклюзивного договора, риелтор старается исключить вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на покупку квартиры, дав при этом максимальные гарантии клиенту в части того, что сделка будет выполнена качественно и в срок.

Поскольку расторжение эксклюзивного договора — это очень сложная процедура, а штрафные санкции при этом могут быть очень большими, то заключать такой договор рекомендуется только тем, кто окончательно решил продать недвижимость, так как единственным весомым условием расторжения такой сделки может быть грубое нарушение со стороны риелтора.

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/agentskie/kak_rastorgnut_dogovor_s_agentstvom_nedvizhimosti/

101Адвокат
Добавить комментарий