Как выкупить квартиру у банка, если должника не уведомили о торгах?

Приставы отнимают автомобили на дороге. Как не стать их жертвой?

Как выкупить квартиру у банка, если должника не уведомили о торгах?

В Москве стартовал рейд, в ходе которого сотрудники Федеральной службы судебных приставов (ФССП) совместно с работниками ГИБДД останавливают случайные машины и проверяют водителей на предмет наличия долгов. У системных неплательщиков при этом конфискуют автомобили. Лайф расскажет, как не лишиться автомобиля из-за долгов и что делать, если автомобиль всё-таки конфисковали.

Забрать автомобиль в счёт долга могут за неплатежи по различным правонарушениям: штрафам ГИБДД, алиментам, долги ЖКХ, просрочки по кредитам и прочему.

Казалось бы, чего бояться, ведь изымают автомобиль только у злостных нарушителей? Но стать таким нарушителем довольно легко: достаточно получить свыше двух десятков штрафов и не оплатить их. Формально в формат “злостных” переводятся граждане с задолженностью свыше 20 тыс. рублей.

Впрочем, и своевременная оплата, как показывает практика, не всегда гарантирует защиту ввиду шквала проблем с обновлением у судебных приставов базы должников.  

Конфисковать авто можно только по решению суда, для чего приставам необходимо начать исполнительное производство. О старте этого процесса должника уведомляют по почте, однако не всегда письмо находит адресата: человек может, к примеру, не проживать по месту прописки. Да и письма могут украсть из ящика. В этом случае должник может даже не знать, что ему грозит.

Пристав должен предъявить копию или оригинал исполнительного листа — документа, с помощью которого должника уведомляют о просроченных долгах. Здесь многое зависит от срока давности — на оплату задолженностей обычно даётся 5 дней.

Если этот срок уже прошёл, то пристав предложит погасить сумму долга немедленно. Если же гражданин откажется, то только тогда его имущество могут изъять. При этом конфисковать могут не только машину, но и её детали — магнитолу, акустику и даже запасное колесо.

Также велик риск лишиться мобильного телефона, часов и украшений.

В случае если уведомления не было, изымать автомобиль сотрудники ФССП не имеют права, утверждает вице-президент Движения автомобилистов России Леонид Ольшанский.

— Если пристав указывает на то, что гражданин является должником, он должен уведомить его об этом, а потом открыть исполнительное производство. Гражданин же может сказать, что ничего о своей задолженности не знает.

При наличии судебного решения о взыскании с должника суммы долга можно сослаться на то, что уведомления хозяин авто не получал и, следовательно, не знал об этом. Значит, и обязательств у него нет. Нужно отстаивать свою позицию.

Если не получится на дороге, то в суде, — советует Ольшанский.

Иногда должники заранее стелют соломку, регистрируя машину на стороннее лицо. Такую машину изъять нельзя. По сути, это лазейка для злостных неплательщиков, которая поможет не остаться без личного транспорта.

Есть ряд случаев, когда у должника не могут изъять автомобиль по определённым причинам. Так, если гражданин нуждается в транспортном средстве в связи с инвалидностью, приставы не смогут его конфисковать.

Также отобрать автомобиль нельзя, если для человека он является единственным средством заработка.

— Когда машина служит единственным средством легального заработка, изъять её нельзя. Если человек работает водителем (таксистом) на собственном авто и может это доказать, машину у него не конфискуют, — рассказал Виктор Травин.

Формально не будут поводом для отказа от конфискаций для приставов и форс-мажорные обстоятельства типа родов жены или необходимости врачу спешить в операционную.  

— В случае форс-мажора есть вероятность, что пристав пойдёт навстречу и отпустит должника. Но, как правило, там, где у пристава есть возможность изъять имущество в счёт долгов, ему плевать будет на беременную женщину в машине, то, что водитель опаздывает, и прочие проблемы должника, ему работать надо, — объясняет президент “Коллегии правовой защиты автовладельцев” Виктор Травин. 

Есть в арсенале судебных приставов и более гуманные меры борьбы с неплательщиками. Так, на автомобиль может быть наложен арест и по решению пристава он может быть направлен на спецстоянку или же передан на ответственное хранение владельцу.

В последнем случае на машине можно ездить, но нельзя её продать или подарить. Такую же цель преследует и ещё одна мера наказания — запрет на совершение регистрационных действий. В этом случае автомобиль заносится в базу ГИБДД и такую машину нельзя снять с учёта или зарегистрировать.

Предполагается, что это делает невозможным продажу авто, но многие мошенники умудряются этим пользоваться. 

О схожей проблеме рассказал Лайфу москвич Александр К. Он купил машину у знакомого, не зная, что у того есть неоплаченный кредит и несколько просроченных штрафов за нарушение ПДД. Договор купли-продажи товарищи написали от руки, при этом продавец отговаривал Александра регистрировать машину в ГИБДД.

Через полгода после сделки покупатель с помощью интернет-сервиса выяснил, что на машину был наложен запрет на регистрационные действия. Александр вынужден был отказаться от поездок на автомобиле и подал на уже бывшего товарища в суд. Причём сам продавец утверждает, что о наложенном запрете ничего не знал.

В данный момент суд ещё не вынес решения.

— Действительно, так бывает, что человек, который продаёт автомобиль, может даже не знать, что на машине есть ограничение. Покупатель идёт в ГИБДД ставить авто на учёт, получает там отказ и далее в суде пытается расторгнуть сделку и получить деньги назад. Но сделать это достаточно трудно.

У меня в практике был случай, когда человек продал автомобиль, а через год приставы наложили ограничение на эту машину, пользуясь старыми данными.

Однако пострадал от этого новый владелец авто — теперь ему придётся доказать, что он честно приобрёл автомобиль и не состоит в сговоре с должником, — рассказывает автомобильный адвокат Сергей Радько.

Если же конфискации не избежать — вернуть машину всё-таки можно. На месте пристав примерно определяет стоимость автомобиля, окончательную же цену изъятого авто определяет эксперт. Далее автомобиль выставляется на торги. До того как машину купят, она принадлежит прежнему хозяину.

Таким образом, оплатив долги, машину можно вернуть через суд, пока она ещё не сменила владельца. Но для этого придётся оплатить издержки, например хранение. Также можно подать заявление в суд с просьбой отсрочки платежа.

В этом случае реализация будет приостановлена, но за стоянку всё равно придётся платить.

— Приставы организуют возмещение путём продажи авто на открытых торгах. Но, как показывает практика, стать участником этих торгов крайне тяжело: есть ряд компаний, которые регулярно приобретают изъятые машины по цене ниже рыночной, а потом перепродают их, — рассказывает Сергей Радько.

Источник: https://life.ru/p/949129

Недвижимость под залогом

Как выкупить квартиру у банка, если должника не уведомили о торгах?

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков

Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников.

На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость.

Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств.

«Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.

«Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость.

Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета.

Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.

«Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.

«Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ.

Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%.

Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет.

Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат.

«Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.

Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость.

А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс.

Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки.

«Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости.

При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать.

Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример.

Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия.

Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

«Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители.

Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан.

Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности.

«Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается.

Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку.

«В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру.

В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности.

Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки.

Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека.

«А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он.

«Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога.

Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже.

Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости.

«Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b9768a99a79474c9c7deade

Может ли заемщик не платить по долгам и чем это ему грозит

Как выкупить квартиру у банка, если должника не уведомили о торгах?

Совокупные долги россиян перед банками в 2017 году достигли 12,2 трлн рублей, свидетельствуют данные Объединенного кредитного бюро. Задолженность перед микрофинансовыми организациями (МФО) составила 15 млрд рублей.

При этом внушительные суммы просроченных платежей кредиторы передали коллекторам: МФО продали агентствам по взысканию долгов портфель на 12 млрд рублей, а банки — на 360 млрд рублей. Как правило, это долги, взыскать которые кредитор не смог в течение многих месяцев, а то и лет.

Как действуют кредиторы

Схема взыскания долга с заемщиков у МФО и банков примерно одинакова: сперва о выплатах с должником пытается договориться кредитор, потом — служба взыскания, затем спор переносится в суд, и судебные приставы помогают кредитору получить деньги с должника за счет его имущества или дохода.

Если у человека есть задолженность перед МФО (как правило, это небольшой — до 30 тыс. рублей — заем “до зарплаты” под высокий процент, например под 1,5% в день), то сначала с ним попытается договориться сам кредитор.

“Из-за небольших размеров займа для МФО приоритетным является досудебное взыскание, — рассказал ТАСС исполнительный директор сервиса онлайн-займов “Робот Займер” Данил Шерстобитов.

— Если должник отказывается возвращать долг, то указание на то, что за этим последует обращение в суд, обычно помогает достигнуть договоренности”. Большинство должников понимают, что судебное урегулирование спора будет стоить серьезных затрат.

Если человек не платит по банковскому кредиту, то банк начинает работать с ним с первого дня возникновения просрочки, рассказали ТАСС в пресс-службе Сбербанка. Сперва заемщику напоминают о платеже и в течение семи дней уведомляют о наличии долга, как и требует закон о потребительском кредите.

Следующие шесть месяцев банк будет пытаться договориться с клиентом через собственную службу взыскания задолженности либо передаст эту функцию внешней коллекторской компании.

Они будут убеждать заемщика не доводить дело до суда, объяснил ТАСС порядок работы с должниками зампред правления ОТП Банка Сергей Капустин.

Если у человека временное ухудшение финансового положения, ему может быть предложена программа реструктуризации, добавил он.

Передача просрочки коллекторам — стандартный инструмент работы не только МФО, но и банков. В основном банки передают долги коллекторам через 30 дней после начала просрочки. В последующий месяц банк должен уведомить клиента о продаже его задолженности.

Если договориться о погашении долга так и не удалось, то кредитор — банк или агентство — обращается в суд. Это происходит, как правило, в течение 6–12 месяцев после начала просрочки, отметил Капустин. “По решению суда сумма задолженности может списываться из зарплаты, а имущество — выставлено на торги”, — рассказал он.

Налоговики против списания долгов

Кредиторы редко списывают долги. Во-первых, они занимают жесткую позицию, настаивая на погашении любого долга.

Во-вторых, в России непростая процедура списания задолженности граждан. Дело в том, что банк или МФО будут вынуждены указать в налоговой отчетности убытки, то есть уменьшить налогооблагаемую базу. Кредиторы заплатят меньше налогов, что, в свою очередь, не устраивает налоговые органы.

“Налоговой инспекции придется объяснять, почему этот долг списали”, — рассказал ТАСС замдиректора СРО “Микрофинансирование и развитие” (“МиР”) Андрей Паранич.

Как минимум, компании будет необходимо соблюсти процедуру, то есть показать, что кредитор пытался взыскать задолженность: он судился, получил исполнительный лист, искал должника, получил от судебного пристава заключение о невозможности взыскания и только потом решил долг списать.

Это все долго и затратно, поскольку надо платить госпошлину в суде, зарплату юристу. “Проще продать долговой портфель коллекторам, и практически все кредиторы так и поступают”, — говорит эксперт.

В среднем МФО списывают 1–1,5% просроченных долгов физлиц и около 3% задолженности по юрлицам, добавил Данил Шерстобитов.

Задолженность продают коллекторам

Если кредитор передал или продал долг коллекторскому агентству, то уже его сотрудники связываются с заемщиком и выясняют причину неплатежей.

“В каждом случае совместно с должником мы прорабатываем индивидуальный план погашения долга: возможности реализации имущества, трудоустройства на работу, восстановления графика платежей, рефинансирования задолженности”, — рассказал ТАСС гендиректор коллекторского агентства “КИТ Финанс Капитал” Денис Аксенов.

Коллекторы, как и первичные кредиторы — банки и МФО, долги прощать не любят.

“Люди часто находят деньги на развлечения, новые гаджеты и даже путешествия, имея при этом задолженность перед банком”, — пояснил зампред правления коллекторской компании “Сентинел Кредит Менеджмент” Александр Савинов.

Если же человек действительно попадает в тяжелую жизненную ситуацию (болезнь, потеря работы и т.д.), коллекторы готовы рассматривать вопрос о предоставлении дисконта, рассрочки платежей, в особых случаях даже списания долга, пояснил он.

“Например, на оговоренный период мы можем сделать минимальный — символический — платеж, который подтверждает готовность должника погашать свои обязательства”, — пояснил управляющий директор Национальной службы взыскания/Первого коллекторского бюро (НСВ-ПКБ) Павел Михмель.

Сегодня взыскатели чаще всего предлагают дисконты в размере 20% от суммы общего долга, но иногда скидка может достигать и 50–60%, говорят эксперты. Все зависит от реальной жизненной ситуации конкретного человека, попавшего в долговую яму.

“Доля тех, кто получает более комфортные условия выплат, составляет от 2 до 20% от общего числа должников и зависит от типа портфеля и готовности должников урегулировать задолженность без применения дорогих для компании процедур принудительного взыскания”, — говорит заместитель гендиректора по развитию бизнеса “ГК Финансовые услуги” Григорий Галицких.

Обязательным условием реструктуризации или списания части долга — штрафов, пени, части процентов, по словам коллекторов, является готовность заемщика к диалогу с кредитором.

Если компромисс найти не удается и человек платить отказывается, то коллекторы обращаются в суд. При задолженности по ипотечному кредиту после решения суда в пользу кредитора залог — квартира — продается на торгах, и за счет вырученных средств гасится часть задолженности, объяснил Денис Аксенов. Оставшуюся часть долга кредиторы продолжают взыскивать.

Если человек не платит по потребительскому кредиту, выданному без залога, то после решения суда кредиторы обращаются в службу судебных приставов. Человек будет гасить долг либо за счет части зарплаты, либо за счет реализации на торгах его имущества, которое опишут приставы.

Прощение долга — мера исключительная

Прощение долга — это частный и очень редкий случай, утверждают эксперты. “Если первичный кредитор или коллекторское агентство не допускают процедурных ошибок, то долг фактически вечен”, — говорит Григорий Галицких.

Во-первых, с течением времени у должника может появиться доход или будет найдено имущество.

Во-вторых, у него может возникнуть причина для добровольного погашения задолженности — например, в связи с необходимостью устроиться на работу или выехать за границу.

В-третьих, долг может перейти по наследству. “Безнадежными в буквальном смысле слова являются долги умерших людей, не оставляющих наследства”, — пояснил Галицких. 

Тем не менее случаи прощения долга бывают. “Приобретя просроченную задолженность у банка, мы налаживаем коммуникацию с должниками и зачастую узнаем, например, что долг — у пожилого, тяжелобольного человека либо инвалида. В таких случаях мы списываем его полностью”, — рассказал Павел Михмель.

По словам Шерстобитова, МФО могут списать долг, если “заемщик не имеет имущества и источников дохода, а также в случае смерти должника или признания его без вести пропавшим”.

Обычно кредитор прощает долг, если сумма небольшая и расходы на ее взыскание выше, чем сумма кредита. Еще некоторые небольшие банки не работают с коллекторами, а их отделы по взысканию заняты поиском крупных долгов.

Важно понимать, что списание безнадежного долга банком или МФО — это не прощение должника. “Списание долга не означает обязательного прекращения процедуры взыскания, это лишь бухгалтерская операция, — говорит Сергей Капустин. — Сам же долг никуда не исчезает, просто кредитор перестает держать его на своем балансе”.

Прощеный долг — этот тот, о прощении которого кредитор официально уведомил заемщика. После того как заемщик согласился на прощение, стороны должны заключить договор прощения долга.

Исковая давность может быть бесконечной

Довольно много недобросовестных заемщиков — примерно каждый десятый — неверно трактуют понятие исковой давности, которая составляет три года с момента появления просрочки.

Они считают, что если с момента заключения договора займа прошло три года и они его не выплатили, то долг может быть списан.

Но дело в том, что срок исковой давности исчисляется не с момента подписания договора займа, а со дня окончания договора или с даты, когда кредитор уведомил заемщика о возникновении задолженности. Ошибочно надеясь на списание долга, люди увеличивают размер задолженности.

Если кредитор или коллекторское агентство не допускают процедурных ошибок, то долг фактически вечен. Безнадежными в буквальном смысле слова являются долги умерших людей, не оставляющих наследства

Григорий Галицких

заместитель гендиректора по развитию бизнеса “ГК Финансовые услуги”

“Три года — это тот срок, в течение которого кредитор должен обратиться с иском в суд, чтобы суд признал его требования правомерными”, — пояснил Андрей Паранич.

Получив решение суда в свою пользу, кредитор может взыскивать задолженность хоть десять лет, например, раз год посылая заказное письмо должнику с требованием уплатить долг.

“На рынке есть одиозные случаи, когда кредитор продолжает взыскание долга в течение десяти лет”, — вспоминает гендиректор бюро кредитных историй (БКИ) “Эквифакс” Олег Лагуткин.

Никакого автоматического списания долга, на которое так надеются некоторые заемщики по совету юристов-антиколлекторов, не происходит, подтверждает Александр Савинов. Более того, “существенная часть — не менее трети долговых портфелей, которые в настоящее время продаются-покупаются, — как раз имеет просрочку в два-три года”, говорит он.

Чем грозит должнику невыплата займа

Долги сильно усложняют жизнь должника, говорят эксперты. Последствия невыплаченного займа:

  • рост просроченной задолженности. Если человек берет заем и не может вернуть его в срок с минимальной переплатой, то сумма долга становится довольно существенной и продолжает расти, пояснил Данил Шерстобитов;
  • испорченная кредитная история. Сведения из нее — одни из самых важных при проведении скоринговой проверки (когда банк или МФО проверяют надежность заемщика) и вынесении решения по выдаче кредитов в будущем. Даже если кредитор прощает долг, то недобросовестный заемщик получает так называемую черную метку. В будущем кредит в банке или МФО он оформить не сможет. Информацию из кредитной истории учитывают работодатели при приеме на работу (они оценивают характер, добросовестность, дисциплинированность сотрудника) и страховщики при расчете страховой премии (ненадежный заемщик может получить повышающий коэффициент);
  • с человеком будет работать служба по взысканию кредитора или коллекторское агентство. И это будут не самые приятные минуты общения;
  • судебная тяжба с кредиторами. При правильно оформленном договоре займа банк или МФО, скорее всего, выиграют. Возвратом долгов займется Федеральная служба судебных приставов (ФССП). Взыскание может быть обращено на любой официальный доход заемщика и его имущество, говорит Шерстобитов. При этом должник должен будет оплатить судебные издержки. А информация о задолженности будет отражаться в общедоступной базе данных ФССП;
  • трудности при распоряжении имуществом. У должника могут возникнуть проблемы при регистрации автомобиля или дачного участка, привел пример Аксенов. А при попытке скрыть имущество от судебных приставов должнику грозит уголовное наказание — вплоть до двух лет лишения свободы;
  • ограничения на выезд за границу, если признанная судом совокупная задолженность превышает 10 тыс. рублей;
  • необходимость заплатить налог с прощеной задолженности. Если кредитор прощает долг, то с суммы свыше 4 тыс. рублей заемщик должен будет заплатить НДФЛ в размере 13%. Прощеная сумма — это подарок, а дорогие подарки подлежат налогообложению.

Мария Селиванова, Мария СтепановаАлена Филиппова

Источник: https://tass.ru/ekonomika/5114022

Как купить квартиру с банковских торгов | Rusbase

Как выкупить квартиру у банка, если должника не уведомили о торгах?

Как купить квартиру с банковских торгов Марат В последнее время на различных аукционах и торгах часто появляются предложения о продаже находящейся в залоге у банка ипотечной недвижимости. Как правило, покупателя стараются привлечь относительно низкой ценой.

Однако многие относятся к таким предложениям весьма осторожно – во-первых, это относительно новое явление на рынке недвижимости, во-вторых, не все до конца представляют себе процедуру покупки.

Учитывая особенности действующего законодательства и сложившейся практики, можно с большой долей вероятности сказать, что банк захочет расстаться с недвижимостью тремя способами: с помощью сделки по отчуждению недвижимости, проводимой с согласия и под контролем банка, продажи с открытого аукциона или публичных торгов.

Отчуждение под контролем банка

Допустим, вам нужна квартира, но денег у вас немного, а выбранное вами жилье находится в залоге у банка.

При таком раскладе вполне реальна покупка недвижимости с помощью сделки по отчуждению, у которой есть некоторые особенности.

Для совершения сделки продавцу необходимо обязательно получить письменное согласие банка (ст. 37 Федерального закона “Об ипотеке”). При этом отчуждение может быть проведено различными способами:

-Замена должника (ст. 391 ГК РФ);

-Купля-продажа;-Мена. Не стоит забывать, что приобретение заложенного имущества возлагает на покупателя все обязательства, предусмотренные договором об ипотеке. Таким образом, прежде чем приобретать такую недвижимость, очень важно досконально изучить документы, лучше всего, если вы сделаете это вместе с профессиональным юристом. Помимо этого, будьте готовы к тому, что прежде чем банк даст свое согласие на сделку, вас будут тщательным образом проверять и требовать от вас ряд документов – банки стараются оградить себя от ненадежных клиентов. 

Продажа с открытого аукциона

Согласно ФЗ “Об ипотеке”, банк как залогодержатель может реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке. Наличие такой возможности избавляет банк от необходимости обращения в суд, и тем самым устраняет риск в виде получения ответчиком отсрочки исполнения решения суда.

При этом существуют определенные ограничения на проведение внесудебного обращения взыскания на предмет залога. В соответствии со ст. 54.1. ФЗ “Об ипотеке” не допускается его применение, если имеют место два условия:

1.сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;2.период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.

Непосредственно открытый аукцион проводится в соответствии со ст. 59 ФЗ “Об ипотеке”. Приняв решение о его проведении, залогодержатель (банк) должен выполнить два условия:

1.Уведомить залогодателя (должника) о необходимости исполнения обязательств по договору ипотеки.

В уведомлении указывается размер задолженности, предложение выполнить эти обязательства в 10-дневный срок и предупреждение о том, что в случае их невыполнения предмет залога (недвижимость) будет реализован с открытого аукциона. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением по адресу должника, указанному в договоре.

2. Выбрать организатора аукциона. Расходы по оплате услуг организатора оплачиваются банком и удерживаются из вырученной от реализации имущества суммы. Если сумма вознаграждения превышает 3% от стоимости выставленного на аукцион имущества, то она покрывается за счет банка. Кроме этого, банку потребуется привлечение оценщика для определения стоимости недвижимости.

Далее, если должник в указанный срок не выполняет требования банка, организатор аукциона направляет обеим сторонам уведомление о проведении торгов с указанием обязательной информации, содержащейся в ч. 5 ст.

59 ФЗ “Об ипотеке”, а также публикует объявление о проведении аукциона в периодическом издании (официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения недвижимости, например, в местной газете).

 Торги на аукционе проводятся по истечению минимум 10 дней после публикации объявления.

Все желающие участвовать в торгах должны внести задаток в размере не более 5% от первоначальной стоимости имущества. Внесенный задаток должен быть немедленно возвращен участникам аукциона в случае признания его не состоявшимся.

Задаток также возвращается всем не выигравшим участникам торгов. Обращаем ваше внимание, что, в соответствии со ст.

381 ГК РФ, если сделка с победителем аукциона не состоялась по его вине, то задаток ему не возвращается, если же в этом виновата другая сторона, то она должна выплатить победителю двойной размер задатка.

В соответствии с ч. 10 ст. 59 ФЗ “Об ипотеке”,  начальная продажная цена выставленной на аукцион недвижимости не может превышать 80% от суммы, установленной оценщиком, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Выигрывает аукцион тот, кто предложит наибольшую цену за предмет залога.

Победитель в течение 5 календарных дней обязан перечислить на счет, указанный организатором аукциона, оставшуюся сумму, за вычетом внесенного задатка.

Аукцион признается не состоявшимся в следующих случаях:-На аукцион явилось менее двух покупателей;-На аукционе не было сделано ни одной ставки;-Победитель аукциона не выкупил имущество. Если аукцион признан не состоявшимся, банк в течение 10 дней может выкупить у должника недвижимость по начальной продажной цене.

Если банк не реализовал это право, то по прошествии месяца с момента проведения первого аукциона проводятся повторные торги, на которых цена предмета аукциона снижается на 15%. Если повторный аукцион также признается не состоявшимся, залогодержатель, то есть банк, вправе оставить предмет торгов у себя по цене на 25% дешевле, чем начальная цена.

Тем же, кто решил стать участником открытого аукциона, хотелось бы дать пару рекомендаций. В первую очередь важно тщательно изучить документы, в том числе отчет об оценке предмета аукциона. Кроме того, учитывайте, насколько адекватна начальная цена, по которой предлагается объект недвижимости, и как она соотносится со среднерыночной ценой.

Возможно, подобную квартиру можно без труда подобрать на рынке, смысл прибегать к помощи аукциона в данном случае отпадает.  Помимо этого, необходимо убедиться в своих финансовых возможностях, чтобы не оказаться в роли Остапа Бендера, выигравшего аукцион, но не сумевшего оплатить назначенную им же цену.

Но если Великому комбинатору пришлось просто уйти с позором с аукциона, то в реальности это чревато потерей денег – как мы уже говорили выше, задаток в такой ситуации не возвращается.  

Продажа с публичных торгов

Для банка является самым неудобным вариантом, так как в этом случае банку приходится обращаться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, что, во-первых, чревато судебными издержками: уплатой госпошлины и оплатой труда юристов.

Во-вторых, существует риск предоставления должнику – физическому лицу отсрочки исполнения решения суда. Причем, если ст. 54 ФЗ “Об ипотеке” предусматривает в качестве максимального срока предоставления отсрочки 1 год, то ст.

203 ГПК РФ количество и сроки предоставления таких отсрочек вообще не регламентирует, что при определенных обстоятельствах может сделать невозможным исполнение решения суда.

Важно отметить, что продажная цена имущества указывается в решении суда и определяется либо на основании соглашения сторон, либо самим судом, которому безразлична динамика цен на рынке недвижимости.

В результате может сложиться ситуация, когда по решению суда придется продавать имущество по цене выше среднерыночной, что невыгодно для банка и, тем более, для покупателей.

В целом, сама процедура реализации имущества с публичных торгов во многом идентична продаже имущества с открытого аукциона, так как регламентируются почти одними и теми же статьями ФЗ “Об ипотеке” (ст. 57 и ст. 58). Правда есть и свои особенности.

Организацией и проведением торгов будет заниматься уже не банк, а служба судебных приставов (ССП). Кроме объявления в газете, информация о торгах обязательно должна размещаться на сайте того территориального подразделения ССП, которое организовывает торги. Уведомление должника не производится.

Рекомендации покупателям по приобретению имущества с публичных торгов аналогичны  предыдущему варианту. 

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Все ВОЗМОЖНОСТИ

Все СОБЫТИЯ

Источник: https://rb.ru/article/kak-kupit-kvartiru-s-bankovskih-torgov/6330077.html

101Адвокат
Добавить комментарий