Можно ли лишиться квартиры из за просрочке по ипотеке?

Чувство долга. Просрочка по ипотеке – что с этим делать

Можно ли лишиться квартиры из за просрочке по ипотеке?

Семь триллионов рублей или 108,5 миллиарда долларов – на такую сумму россияне набрали ипотечных кредитов. На эти деньги, например, Новгородская область могла бы жить 250 лет. Как сообщает Центробанка, за год выдача жилищных кредитов выросла почти на 10%. Занимают на покупку квадратных метров у банков и жители других стран Содружества.

Например, в Казахстане объем ипотеки вырос на треть. И превысил 3,5 миллиарда долларов. Это рекордный показатель за последние 10 лет. В Армении банки выдали жилищных кредитов более чем на полмиллиарда долларов. С начала года объем займов вырос почти вдвое. С ростом числа кредитов увеличивается и количество просрочек.

Как не попасть в черный список банка – в материале корреспондента «МИР 24» Надежды Сережкиной.

Россияне задолжали по ипотеке более 70 миллиардов рублей. Для примера: на эти деньги можно было бы купить 10 тысяч однокомнатных квартир в спальном районе Москвы. Более 70% всей просроченной задолженности приходится на 20 регионов страны. Среди них – российская столица, Подмосковье, Санкт-Петербург, Красноярский и Краснодарский края.

Между тем любая просрочка влечет за собой начисление штрафов и пени. Их размер устанавливает банк. Однако по закону он не может превышать ключевую ставку на момент подписания договора. Также неуплата ипотеки – это испорченная кредитная история.

«Если человек допустил просрочку и вообще больше не платит, тогда он может лишиться этой квартиры. У нас многие думают, что у нас по федеральному закону об исполнительном производстве единственное жилье не попадает под взыскание.

Но там есть оговорка: кроме ипотечного.

Поэтому если у человека есть ипотечная квартира, то банк на нее обращает взыскание, она продается с молотка и человек может остаться без нее», – говорит финансовый консультант, генеральный директор консалтинговой компании Наталья Смирнова.

Так что же делать если вы понимаете, что вовремя не можете заплатить по ипотеке? Эксперты в один голос утверждают: не стоит бегать от банка.

«К сожалению, банк сам не может знать, что у вас что-то произошло и вы не можете платить, он просто начнет вам в первую очередь начислять проценты на проценты. Поэтому нужно в первую очередь заявить, что вас уволили или еще что-то произошло.

И банк тем самым может хотя бы приостановить начисление этих дополнительных процентов.

Что нужно сделать? В первую очередь написать заявление и предоставить максимальное количество подтверждающих документов: трудовую книжку, расторжение трудового договора, если уволили, и так далее», – говорит эксперт по недвижимости Наталья Куницкая.

Банк может предложить несколько вариантов решения проблемы. Например, провести реструктуризацию кредита.

«Первое: может вынести решение о том, чтобы вы временно не платили основной долг. Второй вариант – банк рассмотрит увеличение срока ипотеки. Например, вы брали на 10 лет и у вас из-за этого платеж 60 тысяч рублей.

Но в силу того что у вас произошла неприятная ситуация, банк может вам продлить на 20 лет и тогда платеж у вас будет существенно меньше. И третий вариант: банк вам снизит процентную ставку», – говорит Куницкая.

Еще один способ – это ипотечные каникулы. По ним на полгода заемщик может освободиться от выплаты кредита.

«Вы приходите в банк и пишите заявление: прошу дать мне три месяца, я не могу платить. Но вы должны помнить, что через три месяца все равно придется платить, все будет учтено», – говорит эксперт по недвижимости.

Можно обратиться в другой банк за рефинансированием. Правда, такой вариант доступен только для заемщиков с положительной кредитной историей.

«Часто бывает, что размер процентов очень высокий. Но у сторон есть право договориться о размере процентов, скорректировать размер процентов. Бывает, что есть возможность перекредитоваться в другом банке под более низкий процент», – говорит руководитель аудиторско-консалтинговой группы, к.э.н. Сергей Елин.

Если не удается воспользоваться предыдущими тремя вариантами, то можно продать квартиру. Правда, для этого нужно получить разрешение банка. Либо признать себя банкротом. Это можно сделать, если долг превышает полмиллиона рублей.

Однако аналитики не советуют идти на такой шаг. Ведь в течение пяти лет после этого кредит можно будет взять только с указанием того, что вы банкрот. А это равносильно плохой кредитной истории. Помимо этого, три года нельзя будет занимать руководящие должности.

Хотите сохранить брак – берите ипотеку. Семейные пары, которые обременены выплатами по кредитам, разводятся в 10 раз реже, чем те, у кого жилищный вопрос уже решен. Такую закономерность выявили в Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств.

Источник: https://mir24.tv/news/16378746/chuvstvo-dolga-prosrochka-po-ipoteke-chto-s-etim-delat

За что могут отобрать квартиру — Справочник Недвижимости

Можно ли лишиться квартиры из за просрочке по ипотеке?

Долги по кредиту под залог квартиры

Если квартира заложена, а долг большой, то недвижимость могут забрать, даже если это единственное жильё.

Это, пожалуй, самый распространённый случай и самый большой страх будущего ипотечника.

Кредит под залог квартиры — не обязательно ипотека. Под залог недвижимости можно брать кредиты и на другие цели — например, на покупку загородного дома или автомобиля. В этом случае квартиру используют как залог, для гарантии возврата денег.

К сожалению, заложенную квартиру действительно могут отнять за долги.

Причём это реально даже с квартирой, которая является единственным жильём должника.

В первую очередь в зону риска попадает жильё, купленное в ипотеку и заложенное под её возврат. Право банка обратить взыскание на квартиру (то есть «забрать» её и продать) фиксируется в кредитном договоре. При его подписании внимательно читайте, в каких случаях банк потребует не только заплатить проценты и просроченные платежи, но и продать квартиру.

Это может быть не только просрочка платежей, но и нарушение совсем других условий договора. Такие случаи предусматривает и сам закон «Об ипотеке»(ст.

50): например, если собственник недвижимости не делает ремонт, не страхует квартиру или не пускает представителей банка для осмотра заложенной квартиры.

За такие нарушения банк вправе попросить вернуть невыплаченную сумму по кредитному договору, и если должник не сделает это в течение 1 месяца, потребовать продать квартиру.

Банки продают недвижимость с публичных торгов по правилам, которые описаны в том же законе «Об ипотеке». Забрать квартиру могут как по суду, так и без него. В большинстве случаев банки в договоре оставляют за собой право сделать это без суда.

Из этого правила есть исключения: даже если в договоре прямо прописан внесудебный порядок взыскания, то при незначительном размере долга перед банком без суда не обойтись.

Для этого долг должен быть меньше 5% от суммы оценки квартиры в договоре ипотеки, а просрочка — меньше 3 месяцев.

Если выполняются эти два условия одновременно, то банк может «покушаться» на недвижимость только через суд, который учтёт размер долга и серьёзность нарушений, прежде чем принять решение о судьбе квартиры.

Конечно, лучше не доводить ситуацию с просрочкой до такого: как только вы понимаете, что не можете вовремя платить банку или другому кредитору, которому заложили жильё, — обратитесь к нему и попробуйте решить эту проблему совместно. Мы уже писали, какие варианты может предложить банк в сложной жизненной ситуации: любому крупному кредитору выгоднее подождать и заморозить обязательства, чем заниматься продажей квартиры.

Долги без залога квартиры

Если квартира не в залоге, то забрать её в счёт долга можно только при условии, что это не единственное жильё должника. Но бывают исключения.

С долгами, под которые не заложена квартира, дела обстоят лучше.

Лишиться в этом случае недвижимости можно, только если это не единственное жильё (то есть у вас в собственности имеется другая квартира или комната). Гражданский процессуальный кодекс прямо запрещает забирать единственное жильё, если на него не оформлена ипотека, — об этом говорит ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.

Этот запрет вызвал бурные обсуждения, потому что давал возможность, к примеру, злостным неплательщикам алиментов проживать в своей единственной пятикомнатной квартире в центре Москвы и не особо волноваться на этот счёт.

В 2016 году появился законопроект, который разрешает забирать за долги и единственное жильё, даже не если оно не отдано в залог. Если законопроект будет принят, то без квартиры может остаться любой должник.

Важно понимать, что суд, рассматривая обстоятельства дела, берёт в расчёт все нюансы конкретного случая. Поэтому «единственность» жилья не всегда спасает от его потери.

Так, например, в судебной практике бывали дела, где должник, злоупотреблявший своим правом, всё же лишался квартиры.

В одном из случаев должник, стремясь сохранить жильё, снялся с регистрации в съёмной квартире, где проживал уже много лет, и прописался в «спорном» собственном жилье. Суд принял во внимание все обстоятельства дела и вынес решение «забрать» квартиру в счёт долга.

Долги родителей и несовершеннолетний собственник

Если квартира не заложена, то её не заберут. Если заложена с долей ребёнка, то увы (

Забрать квартиру, в которой есть несовершеннолетний сособственник, очень сложно.

Во-первых, нужно помнить, что «отобрать» могут только долю должника в праве собственности, а не всю квартиру, потому что должник отвечает только тем, чем владеет сам. Доля несовершеннолетнего остаётся неприкосновенной.

Во-вторых, даже эту долю не смогут забрать, если это единственное жильё должника и оно не заложено.

Пример. Маме, папе и ребёнку принадлежит по 1/3 права на квартиру. Папа набрал кредитов и не в состоянии с ними расплатиться. При этом квартира — единственное жильё для всей семьи. В такой ситуации кредиторы не смогут ничего поделать ни с долей отца, ни тем более с долей ребёнка.

А если такая квартира заложена?

Долю ребёнка в праве собственности заложить можно только с согласия органов опеки. В некоторых случаях они идут на это, например, если квартира закладывается для покупки в кредит другой квартиры (она лучше, в ней у ребёнка тоже будет доля).

Если родители не смогут выплачивать кредит и накопят большой долг, то по закону банк вправе забрать даже единственное жильё, если оно заложено, и несовершеннолетие собственника не спасёт от такого взыскания.

На практике такое встречается очень редко: как правило, банки не берут в залог недвижимость, где один из собственников несовершеннолетний, а органы опеки не дают разрешение заложить такую квартиру.
 

Самовольные перепланировки или переустройство квартиры

Если перепланировка противоречит техническим регламентам и может угрожать сохранности дома (например, при сносе несущей стены), квартиру могут забрать. И такие случаи были

Самовольной перепланировкой или переустройством квартиры считается перепланировка, на которую не получено согласование уполномоченного органа. Или перепланировка, которую провели с нарушением проекта перепланировки, поданного на согласование.

Некоторые перепланировки можно узаконить задним числом, если они не нарушают никакие технические регламенты. Но есть перепланировки, которые согласовать в принципе невозможно — они угрожают целостности здания и безопасности людей, которые в нём живут. На такую могут банально пожаловаться соседи.

Если подобная перепланировка или переустройство будут обнаружены, для начала собственнику квартиры предложат вернуть всё в первоначальный вид. Срок на это отведёт  орган, согласовывающий перепланировки.

Если собственник оставит всё как есть, он может лишиться квартиры по решению суда. Иск вправе подать орган, который согласовывает перепланировки. Если квартиру заберут, то после продажи с публичных торгов экс-владелец получит часть денег, вырученных за продажу, за вычетом расходов на восстановление квартиры.

Например, если суд решит, что стоимость квартиры 6 млн рублей, но при этом восстановить снесённую стену стоит 500 000 рублей, а убрать батареи с балкона — ещё 500 000, то квартиру продадут за 5 млн рублей, которые и достанутся прежнему владельцу.

Долги по коммунальным платежам

Долг по коммуналке не может расти вечно — рано или поздно квартиру просто отключат от благ цивилизации. Но не отберут. Однако, если вы не собственник, а только снимаете жильё по договору социального найма, то квартиру за долги можно потерять.

Долги в квартире по договору социального найма

Некоторые категории граждан России получают квартиру от государства. Но не в собственность, а для проживания. В этом случае оформляется договор социального найма, по которому наниматель платит за коммунальные услуги и другие текущие расходы на квартиру.

Выселить за долги по коммуналке такого нанимателя могут, если он без уважительных причин не платит за квартиру и за коммунальные услуги больше 6 месяцев. Это предусмотрено ст. 90 Жилищного кодекса РФ. Такого нанимателя вместе с членами семьи через суд выселяют в другое помещение — вот только его размеры будут рассчитываться по нормам, установленным для общежития.

Ещё хуже обстоят дела с нанимателями квартир, которые пользуются ими не по назначению, «убивают» их или нарушают интересы соседей: таких нанимателей после предупреждений выселяют, не давая взамен никакого жилья.

Долги по коммуналке в собственной квартире

Квартиру не отберут, но долг заплатить придётся.

Поставщик коммунальных услуг вправе ограничить, а после этого и приостановить предоставление ресурсов. Сначала он предупредит о задолженности и потребует её погасить. Через 20 дней, если не оплатить долг, услугу могут ограничить (при наличии технической возможности), а ещё через 10 дней — и вовсе отключить.

Будьте внимательны: предупредить вас могут разными способами: лично под роспись или по почте России с уведомлением о вручении, через личный кабинет на сайте Госуслуг, позвонив по телефону или просто сделав запись в очередном платёжном документе. И такое уведомление будет считаться полученным.

Предупреждение об отключении направляют, если вы задолжали хотя бы за один вид коммунальных услуг условно за 2–3 месяца (по закону такой долг считается на основе двухмесячной нормативной стоимости услуги).

На практике это редко происходит так быстро. Отключать ли квартиру от коммунальных услуг — решает суд.

Он часто встаёт на сторону потребителя: «наказание» должно быть соразмерно нарушению, не иметь альтернативы и не вредить другим жильцам дома.

На сумму долга будут начисляться пени, и рано или поздно придётся заплатить не только сам долг, но и неустойку, которая будет становиться всё больше.

Долг могут взыскать через суд. Если задолженность не превышает 500 000 рублей, то решение выносят в порядке приказного производства — то есть без вызова сторон и без судебного разбирательства. Такой суд очень легко пропустить, особенно если вы живёте не по месту регистрации. О том, что суд вынес решение взыскать с вас долги, вы можете узнать уже от приставов.

И пусть незаложенное единственное жильё при этом не пострадает, зато всё остальное имущество, включая деньги на ваших счетах, зарплату и машины, легко пойдёт в ход, чтобы погасить долги по коммунальным платежам.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/za-chto-mogut-otobrat-kvartiru

Вс назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги

Можно ли лишиться квартиры из за просрочке по ипотеке?

Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Сбербанк снижает ставки по семейной ипотеке

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто – просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора – необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность – менее пяти процентов

Дальше история развивалась следующим образом – в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно – 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку – 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о “несоразмерности” оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей – столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под “важными обстоятельствами” Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Какие послабления дает заемщикам закон об ипотечных каникулах

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было “точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры”.

Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус – пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

– Если задолженность составляет менее пяти процентов.

– Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

Источник: https://rg.ru/2019/08/12/vs-nazval-usloviia-pri-kotoryh-nelzia-zabrat-ipotechnoe-zhile-za-dolgi.html

Как не лишиться жилья из-за просрочки платежа

Можно ли лишиться квартиры из за просрочке по ипотеке?

В частности, людей интересует вопрос, что будет с ними и их жильем, если возникнет ситуация с просрочками исполнения обязательств по ипотеке?

На вопросы отвечает директор КПК «Первый ипотечный» Денис Еропов

Да, действительно, поскольку наш кооператив специализируется на предоставлении займов под залог приобретаемой и имеющейся недвижимости, ситуации с обращением взыскания на заложенную недвижимость, в условиях текущей экономической ситуации, к сожалению, возникают все чаще. Для их реализации на сайте кооператива даже есть отдельная вкладка с перечнем реализуемых объектов http://www.kpk12.ru/realty

В предыдущих статьях мы говорили, что ипотека на недвижимое имущество может возникнуть в двух ситуациях:

– договорная (залог в силу договора) – на уже имеющееся в собственности недвижимое имущество, когда заемщик или третьи лица, поручающиеся за него своим имуществом, закладывают принадлежащую им недвижимость;

– в силу закона (залог в силу закона) – когда ипотека возникает в силу закона, например на приобретаемую за счет заемных средств, недвижимость.

При этом недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, может быть как нежилая (например земельные участки, гаражи, офисные помещения и пр.), так и жилая (квартиры, комнаты, дома и пр.).

Если с нежилой недвижимость все понятно, и исключений по обращению взыскания на нее практически нет, то при обращении взыскания не жилые объекты, многие заемщики думают, что смогут избежать этой участи, поскольку жилое помещение является их единственным местом проживания.

Однако, это заблуждение, что подтверждается многочисленной судебной практикой. Также на эту тему много актов судов. Например, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона.

И был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)». Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4. Помимо изложенного, этот же подход также отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Конечно, в большей степени людей интересует судьба их жилых помещений. И это касается не только наших заемщиков, т.к.

порядок обращения взыскания единый как для клиентов банков, так и клиентов микрофинансовых организаций, и даже покупателей недвижимости (в случае, когда они не смогли полностью рассчитаться с продавцом за покупаемую недвижимость).

Другой вопрос как поступают различные кредиторы при сложившейся ситуации с просрочками платежей по ипотечным договорам.

Сразу хочу отметить, что согласно ст. 54.1 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.

1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

– сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

– период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Таким образом, если остаток основного долга с начисленными процентами и штрафными санкциями менее 5% рыночной стоимости заложенного имущества, в обращении взыскания на заложенный объект может быть отказано.

Не путайте рыночную стоимость с залоговой (стоимостью, по которой приобреталось недвижимое имущество или в которую оно было оценено при передаче в залог (ипотеку)).

Может так случиться, что заложенное имущество подешевело в силу экономических и (или) технических причин.

Что касается периода просрочки, то необходимо также учитывать условия договора об ипотеке.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами (например, ежемесячными аннуитетными платежами или ежемесячными равными платежами на погашение основного долга), допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев,  даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Таким образом, нарушения сроков внесения очередного платежа четыре и более раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, независимо от суммы задолженности (или вообще от ее наличия) и периодов таких просрочек, достаточно для того, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество.

При обращении взыскания и вынесении судебного решения, суд должен определить начальную цену торгов. И здесь тоже есть нюансы:

– в ходе реализации с торгов имущества, торги происходят с уменьшением цены реализации;

– начальная цена соответствует судебному решению, последующая цена (при отсутствии желающих приобрести имущество) уменьшается на 15%;

– если и по такой цене ее никто не приобретает, то ее предлагают принять на баланс взыскателю в счет погашения долга за минусом 25% от начальной цены реализации;

– если в ходе судебного разбирательства истец представит отчет о рыночной стоимости имущества, суд может назначить начальную цену торгов в размере 80% от его рыночной стоимости.

Учитывая эти положения, в ходе реализации с торгов имущества должника, он может потерять от 25% до 45% его рыночной стоимости, более того, сумма долга за это время еще вырастет, т.к.

в режиме реального времени все судебные процедуры и процедуры торгов, проводимые судебными приставами-исполнителями, могут занять до 5 месяцев (общий срок искового производства, срок на вступление в законную силу решения суда и общий срок исполнительного производства).

Не забывайте, что в случае возбуждения исполнительного производства должнику также грозит исполнительный сбор в размере 7 % от суммы долга – это денежное взыскание, налагаемое на должника в случае неисполнения им исполнительного документа в срок, установленный для добровольного исполнения исполнительного документа.

К сожалению, на практике, некоторые организации-взыскатели еще и задерживают эти процедуры. Очень часто бывает, когда дело уже доходит до вторых торгов по заниженной цене, они отзывают исполнительные листы и процедура торгов прекращается.

Через какое-то время организация-взыскатель заново обращается с заявлением о начале исполнительного производства, однако прошло дополнительное время, долг по процентам еще более вырос, и если в итоге имущество и будет реализовано, то от стоимости реализации должнику может ничего не остаться.

Чтобы такого не происходило, недавно Государственная Дума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект № 1167404-6 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подготовленный Правительством РФ.

Документ ограничивает сроки исполнения по повторно выданным исполнительным листам и направлен на реализацию постановления Конституционного Суда РФ, который определил, что практика прерывания исполнительного производства без объективных причин, а потом возобновление его через неопределенный срок нарушает права должников и противоречит нормам Основного закона.

Что же мы советуем делать в такой ситуации должникам, как поступаем на практике, и какие договоренности могут быть достигнуты:

1) Чтобы долг не рос и проценты за пользование заемными средствами перестали начисляться, можно составить соглашение об отступном и передать объект недвижимости в собственность взыскателя, избежав судебных и исполнительных процедур;

2) Постараться выкупить его после этого на условиях взыскателя или с помощью ипотечного кредита если не самим, то с участием родных и близких;

3) Постарайтесь договориться о рефинансировании долга на условиях взыскателя или кредитных организаций (в последнее время многие банки предлагают такие продукты как рефинансирование ипотечных кредитов/займов);

4) Если данные договоренности не могут быть достигнуты, постарайтесь сами найти покупателя на объект недвижимости по рыночной стоимости, чтобы избежать потерь от реализации имущества с торгов.

Помните об одном: организации-взыскателю не нужен ваш объект недвижимости, никто не хочет нести дополнительные затраты по его оформлению в собственность юридического лица и его содержанию, старайтесь мирно разрешить возникшие затруднения, контактируйте с организацией-взыскателем. «Худой мир лучше доброй ссоры!»

Источник: https://pg12.ru/companies/30400

Караул! Единственное жилье заберут за долги (на самом деле не совсем)

Можно ли лишиться квартиры из за просрочке по ипотеке?

Если суд решит обратить взыскание на недвижимость, ее будут продавать. Деньги от продажи пойдут на погашение долга, исполнительный сбор и судебные издержки.

Чтобы должники не остались на улице, после продажи они в любом случае получат деньги на покупку жилья по минимальной норме на всех членов семьи.

То есть семья с двумя детьми сможет купить какое-то жилье, даже если квартира не покроет сумму долга.

Квартиру заберут,

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/flat-for-debts/

101Адвокат
Добавить комментарий