Можно ли оформить ипотеку так, чтобы квартира осталась дочери, а при разводе кредит делился между супругами?

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

Можно ли оформить ипотеку так, чтобы квартира осталась дочери, а при разводе кредит делился между супругами?

Да, такой вариант возможен, и в случае расторжения брака Ваш супруг не будет иметь прав на Ваше имущество, перешедшее в собственность по безвозмездной сделке — дарению. Однако при оформлении сделки купли-продажи на Вашу маму Вам необходимо указывать, что при покупке жилого помещения использовались исключительно ее денежные средства (собственные или заемные).

Брак, развод и ваша недвижимость

Что выгоднее – дарственная или продажа?

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:

Существуют два варианта. Первый заключить брачный договор.

Если у одного из супругов, в данном случае у жены, есть свободные средства (накопленные до брака или доставшиеся от родителей), то в брачном договоре надо четко предусмотреть, что данные личные денежные средства, направленные на приобретение квартиры, являются собственностью одного из супругов, и в случае негативных ситуаций сами средства или приобретенное на них имущество остаются за этим супругом. Такие ситуации подлежат оспариванию в суде, но в случае наличия в брачном договоре такой записи средства останутся за Вами.

Второй вариант, который имеет смысл рассмотреть, если стороны не готовы заключать брачный договор, оформление имущества на родственников, например на маму, а дальше возможно воспользоваться дарением (такое имущество также не подлежит разделу при разводе).

Здесь нужно учитывать, что мама вправе подарить дочери квартиру, но если Вы не единственный наследник у собственника, то такая форма (дарение) может быть оспорена в суде другими наследниками, поскольку данная квартира рассматривается как потенциальная наследственная масса.

На доли в таком имуществе могут претендовать другие прямые наследники: супруг, родители и другие дети дарителя.

В данном случае приобретение права собственности не зависит от гражданства. Оформление дарственной на квартиру будет производиться дарителем на основании паспорта иностранного гражданина, на которого оформлена собственность в РФ.

Проще всего оформить такую сделку на территории России, однако возможно сделать это и в Кишиневе: в консульстве РФ либо в нотариальной конторе, которая занимается международными соглашениями при наличии всего пакета необходимых документов.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

На сегодняшний день не требуется получать согласие супруга на покупку жилья и для предоставления данных в Росреестр. Данное имущество, приобретенное на имя одного из супругов, становится совместно нажитым. В случае расторжения брака подлежит разделу, как правило, по 1/2 доли.

В РФ нет отграничений по приобретению квартир на иностранных граждан. Поэтому Ваша мама может приобрести квартиру без возникновения какого-либо налогового бремени. В соответствии со ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками, к которым относятся в том числе и родители–дети, также не повлечет никаких дополнительных налоговых нагрузок.

Однако, в случае продажи данной квартиры ранее достижения трехлетнего срока владения с момент регистрации на Вас права собственности на основании договора дарения, Вам придется заплатить налог, который будет рассчитываться от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости.

5 главных споров о разделе квартиры при разводе

Подарили квартиру, меняю на другую. Супруг получит право на нее?

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Самый надежный вариант в Вашей ситуации оформление брачного договора, в котором будет урегулирован вопрос оформления права собственности на приобретаемую квартиру.

Если приобретать квартиру в собственность близкого родственника (матери) с целью последующего дарения в пользу супруги (дочери), то возникает дополнительный риск.

Например, близкий родственник (мать) умирает до дарения квартиры дочери и не оставляет завещания.

В этом случае права на квартиру подлежат разделу между наследниками по закону наследодателя. Чтобы застраховать этот риск, обычно оформляют завещание на дату совершения сделки.

Однако наличие завещания не может в юридическом смысле на сто процентов гарантировать того, что через какое-то время завещание не будет отменено.

По закону наследодатель вправе отменять завещания и оформлять новые завещания в любое время и на любых лиц.

Таким образом, для оформления сделки подобным образом требуется высокий уровень доверия.

Кроме того, данная сделка может квалифицироваться со стороны супруга как притворная, которая прикрывает фактическую куплю-продажу квартиры за счет совместно нажитых денежных средств в частную собственность супруги (дочери), а не в общую собственность супругов, что нарушает права супруга.

В случае признания ее таковой сделка купли-продажи в пользу матери и последующее дарение по закону ничтожны и не влекут юридических последствий. Если возникнет такой спор, суд сможет признать право супруга на долю в общей долевой собственности на данную квартиру.

Этого не произойдет, если в ходе судебного спора будет доказано, что квартира приобретена на средства супруги (дочери), которыми она обладала до брака. Например, это может быть сделано путем оплаты квартиры с банковского счета, средства на который были зачислены до регистрации брака.

Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:

Один из вариантов того, как «скрыть» квартиру от возможного раздела имущества, является как раз оформление недвижимости на кого-либо из родственников и последующее ее дарение. Так как имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и разделу не подлежит, такой способ довольно часто практикуется. Но здесь возникают некоторые вопросы.

Заинтересованный супруг будет иметь основания оспорить сделку, так как, во-первых, при покупке квартиры, даже оформляя ее на мать, распоряжаться Вы будете совместными денежными средствами супругов. Ведь эти деньги были нажиты во время брака, независимо от того, кем конкретно они были заработаны. Если только они не получены в дар или в порядке наследования.

Для того чтобы доказать факт использования совместных денег супругов, достаточно предоставить, например, выписку с Вашего банковского счета, которая бы показывала, что деньги были сняты в том же количестве, что указано в договоре купли-продажи имущества. Или, например, доказательствами будут сведения о том, что лицо, на которое оформлено спорное имущество, не обладает реальной финансовой возможностью его покупки (доход матери не позволит купить такую квартиру).

Процесс оспаривания такой покупки квартиры сложный, но шансы все-таки есть.
Законным и самым гарантированным способом в таком случае является составление брачного договора и удостоверение его у нотариуса. Таким образом, Вы можете, не боясь, приобрести квартиру, оформить ее на себя, но в брачном договоре предусмотреть, что в случае раздела имущества муж на данную квартиру не претендует.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:

Налоговые последствия дарственной между гражданами разных государств следует проверять наиболее тщательно и с учетом всех обстоятельств: гражданство, налоговое резидентство, местонахождение объекта недвижимости.

Между РФ и Молдовой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговый кодекс устанавливает, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Однако декларацию придется подавать вам обеим.

Одаряемый подаст декларацию о доходах в размере подарка, даритель отчитается в связи с отчуждением квартиры.

К декларациям должны быть приложены документы о подтверждении близкого родства, например свидетельство о рождении (штампы в паспорте документом не являются).

На что еще обратить внимание при планировании сделки? Отчуждение объекта недвижимости налоговым нерезидентом РФ облагается налогом 30%. Вычет всей суммы сделки в связи трехлетним владением в отношении нерезидентов/неграждан не применяется.

Подаренную квартиру можно признать совместно нажитым имуществом, если после дарственной в квартире делался ремонт, сопоставимый со стоимостью подарка.

Сделка является мнимой и может быть оспорена супругом, если будет доказано, что даритель не имел и не мог иметь сбережений или доходов, а вот одаряемый такие доходы имел, деньги копились на Вашем счету в период брака и были сняты перед сделкой, также Вы провели всю сделку самостоятельно и за свой счет.

Цена не является существенным условием договора дарения. Кадастровая стоимость для дарственной не имеет значения. Оценка объекта независимым оценщиком, в том числе по иску супруга, никакого значения на легитимность сделки не окажет. Уместной будет рекомендация занизить стоимость дарения до минимальной, если объект не требует ремонта и других существенных вложений.

Супругу, затеявшему тайное, следует оценить новую опцию Росреестра, который с января 2017 года регистрирует оспоримые сделки (без согласия супругов), указывая на отсутствие согласия в специальном примечании.

Приобретая квартиру на родителей, необязательно тут же оформлять дарение. Можно оформить завещание. Кстати, дарить можно не только саму квартиру, но и деньги. Этот вариант может быть самым простым.

Главное акт дарения денег должен быть оформлен документально.

Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:

Вариант приобретения квартиры на родственников с последующем дарением наиболее часто встречающийся вариант ухода от последующего раздела имущества, нажитого в браке. Такой вариант подойдет, если действительно на квартиру заработал только один супруг (моральный аспект, что два супруга вкладываются в общий быт, мы опускаем).

Цель такой мнимой сделки исключение из совместно нажитого имущества данной квартиры.

Если же вклад в квартиру был совместный, то есть супруг предоставил денежные средства, то в суде он может доказать, что сделка по приобретению с последующем дарением мнимая, и, как следствие, имущество будет поделено в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ.

Также необходимо обратить внимание на доказательную базу: Ваша мама действительно должна обладать такими средствами, чтобы ее имущественное и материальное положение позволяло приобрести и подарить данную квартиру.

В противном случае бывший супруг докажет, что Ваша мама не могла купить такую квартиру, денежными средствами такими не обладала, а в действительности это Вы предоставили ей денежные средства.

В настоящее время судебная практика по разделу имущества повернулась в пользу оценки реальности сделки (заключения договоров), позволяя сохранить баланс интересов обоих супругов.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, есть еще варианты решения Вашей проблемы. Можно составить брачный договор, согласно которому впоследствии Ваш муж не может иметь имущественных требований к данной недвижимости. Ваш «хитрый» вариант можно оформить одним договором, который называется договор приобретения в пользу третьего лица.

То есть Ваша мама покупает квартиру на свои деньги, но на Вас, то есть собственником становитесь Вы. В этом случае необходимо доказать родство между Вами и мамой, так как данный тип сделки может быть рассмотрен в налоговой как дарение третьему лицу. Если Вы не докажете родство, Вам может быть начислен налог на дарение 13% от кадастровой стоимости объекта.

Не забудьте сделать перевод документов мамы с апостилем. И рекомендую проводить такую сделку у нотариуса во избежание ошибок.

Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

Я бы разделил возможные проблемы на две категории:

  • проблемы с самой сделкой купли-продажи;
  • проблемы с возможным разделом совместно нажитого имущества в будущем.

Проблемы первой категории и варианты их предотвращения стандартны и почти не привязаны к браку. При приобретении объекта недвижимости нужно проверить право собственности на квартиру посредством получения самостоятельно выписки из ЕГРН (реестр недвижимости), проверить документы, подтверждающие приобретение продавцом недвижимости в собственность.

Если квартира когда-либо приватизировалась, то нужно проверить процедуру приватизации, были ли отказы от приватизации или нет. Также нужно посмотреть справки форм ф7 и ф9 и приобретать квартиру с пустым списком зарегистрированных лиц.

Также нужно проверить и самого продавца: посмотреть по судебным базам (в первую очередь, на сайтах районного суда и мирового судьи по месту регистрации продавца) наличие судебных споров, проверить по базе судебных приставов (fssp.ru) наличие долгов.

Желательно, особенно при наличии подозрений, попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Полноценная проверка избавит почти от всех возможных проблем при приобретении жилья на вторичном рынке.

Проблемы второй категории легко предотвращаются составлением брачного договора, в котором можно предусмотреть отсутствие прав на указанную квартиру супруга. В ситуации, когда Вы рассматриваете варианты с дарением, очевидно, что Ваш супруг знает о том, что Вы приобретаете квартиру и не хотите делать ее совместной собственностью. Поэтому проблем с подписанием брачного договора быть не должно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

10 фактов о брачных договорах

Полученная по переселению квартира – совместное имущество?

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_chtoby_pri_razvode_ne_delit_ee_s_muzhem/6456

Ипотека при разводе

Можно ли оформить ипотеку так, чтобы квартира осталась дочери, а при разводе кредит делился между супругами?

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

  1. факт регистрации брака;
  2. наличие брачного контракта;
  3. положения договора на получение ипотечного кредита;
  4. наличие несовершеннолетних детей;
  5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
  6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом.

Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена.

Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье.

Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

  • супруги обязательно извещают банк о факте развода, однако, продолжают выплачивать ипотеку на существующих условиях. При этом они договариваются между собой о распределении финансовых обязательств и способе раздела собственности после выплаты ипотеки;
  • муж и жена выходят в банк с предложением о разделе как самой недвижимости, так и выплат по заключенному кредитному договору. Этот вариант не всегда устраивает финансовую организацию, так как попросту является для нее невыгодным. Поэтому для его реализации часто требуется судебное решение по разделу имущества. После этого согласие банка не требуется;
  • один из созаемщиков отказывается от доли в недвижимости, после чего кредит переоформляется на второго супруга. Естественно, права на собственность после выплаты ипотечной ссуды также переходят к нему. Однако, для реализации такого варианта также требуется согласие банка;
  • супруги единовременно выплачивают задолженность банку, после чего квартира продается или делится в соответствии с их решением. Такой выход из ситуации встречается редко, так как подразумевает серьезные финансовые расходы;
  • ипотечный договор расторгается, для чего требуется согласие банка. Частным вариантом подобного случая выступает прекращение со стороны заемщиков обслуживания ипотеки, что вынуждает банк продать квартиру.

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода.

Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода.

Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

  1. до или при вступлении в брак;
  2. до оформления ипотечного кредита;
  3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка.

Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки.

Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

  • имеет плохую кредитную историю;
  • уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
  • не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
  2. Официальная регистрация развода.
  3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
  4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
  5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов.

В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры.

Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком.

После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам.

На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Во-вторых, заметно облегчается процесс раздела общей собственности, так как разделить деньги намного проще, чем жилую площадь в квартире.

Очевидно, что для продажи заложенной в ипотеку недвижимости, необходимо согласие банка.

Обычно, кредитная организация не возражает против подобного решения, так как оно позволяет гарантированно вернуть денежные средства, переложив проблемы по продаже квартиры на бывших супругов.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право.

Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами.

При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

Источник: https://www.sravni.ru/ipoteka/info/ipoteka-pri-razvode/

101Адвокат
Добавить комментарий