Можно ли поменять застройщика?

Можно ли у застройщика поменять квартиру

Можно ли поменять застройщика?

Приобретение жилья не у застройщика Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию.

Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам.

Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры. Проблема № 7.

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика

Альтернативный вариант — снять жилье у покупателей старой квартиры, предлагает Олеся Рудакова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор АН «Оранж» г.

Щёлково: — Можно купить квартиру в новостройке не на стадии котлована, а со скидкой по акции в уже построенном доме.

При этом если на старую квартиру уже есть покупатель или она уже благополучно продана, можно договориться с новым собственником об аренде вашей бывшей квартиры на то время, пока вы делаете ремонт в новостройке.

Разумеется, здесь приходится платить новым собственникам арендную плату, зачастую чуть выше рыночной, но зато можно избавиться как от хлопот по поиску арендного жилья на период ремонта, так и избежать дополнительного переезда. Согласитесь, это также выходит дешевле, чем оформлять ипотечный кредит и нести бремя расходов по нему даже на короткое время.

Замена квартиры в договоре долевого участия

Важно По мнению эксперта, старые квартиры дешевеют: — Старая квартира однозначно теряет в цене, если она старая — то есть принадлежит старому жилому фонду, где маленькие кухни, смежные комнаты, страшненький подъезд, отсутствие лифта и прочие «прелести».

Согласна с коллегой и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», она приводит факторы, влияющие на ценообразование: — Вторичная недвижимость в старых панельных домах продолжает неуклонно терять в цене.

Например, в районе Нататинский затон стоимость подобной квартиры на 10-15% ниже, чем в нашей уже сданной и заселенной новостройке.
И эта ценовая пропасть будет только увеличиваться.

Ведь новостройка — это перспективное развитие инфраструктуры ввиду строительства и запуска новых детских садов, школ, поликлиник, торговых центров. Тогда как старый дом, наоборот, продолжает только ветшать.

Взаимозачет квартиры купленной по переуступке на другую квартиру застройщика

Участие в долевом строительстве Участие в долевом строительстве В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы.

Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.

2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Можно ли поменять квартиру из-за недостатков

Незавершенное строительство — если застройщик не справился со своими обязанностями, то власти муниципального образования имеют полное право передать строительство другой компании. Смена застройщика без сохранения обязательств перед дольщиками гарантированно предполагает возникновение различного вида доплат. Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией.

Смена квартиры в долевом строительстве

Даже, если покупатель обратится в суд, то максимум на что он может рассчитывать – это устранение описываемых недостатков застройщиком, оплату неустойки и материального вреда или снижение первоначальной стоимости самой квартиры, однако поменять жильё на иное практически невозможно. 5. Если квартира находится в ипотеке и человек хочет заменить её на другую, возможно ли это? Замена ипотечной квартиры возможна в двух случаях:

  1. Если банк, в котором ипотека была оформлена не возражает против замены.
  2. Если соблюдены требования банка, относительно залога.
  3. Если банк дал согласие, то необходимо написать заявление на обмен одного жилья на другое.Банк даст своё согласие только при наличии следующих условий:

— если плательщик в течении всего времени исправно осуществлял платежи и выплатил хотя бы половину ипотеки.

Можно ли поменять квартиру у застройщика?

Внимание Что интересно, к нам поступали запросы, к примеру, о продаже бизнеса с целью получить взамен элитную квартиру. В-третьих, к продаже не принимаются объекты с обременением (кроме ипотеки), находящиеся под арестом и пр. Все это и ограничивает долю сделок по взаимозачету.

Лучше при замене квартиры иметь резервное жилье Взаимозачет удобен, если нужно улучшить свои жилищные условия: взамен старого жилья покупатель получает квартиру в современном доме, созданном в соответствии с последними запросами рынка.
Весомым аргументом являются привлекательные цены в строящихся домах.

Совершить необходимую покупку можно будет, не имея бюджета — исключительно за счет средств, полученных от реализации квартиры, считает Татьяна Подкидышева.

Поменять квартиру, не регистрируя права собственности: реально ли?

Привычный и широко применяемый взаимозачет работает именно по принципу, когда компания помогает клиенту продать квартиру на вторичном рынке, напоминает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, на данный момент риэлторы не оказывают услуг по замене одной квартиры на другую, речь идет о продаже старого жилья и бронировании нового: — Сейчас ни застройщик, ни риэлторское агентство не выкупают квартиру на вторичном рынке в обмен на новое жилье — они помогают грамотно совершить две сделки.

Нужно понимать, что просто не выгодно брать себе на баланс еще один объект со всеми издержками в связи с его дальнейшей перепродажей, налогами и пр.

Застройщик заинтересован только в продаже своего объекта, дополнительные обременения ему не нужны.

Источник: http://juristufa.ru/2018/04/20/mozhno-li-u-zastrojshhika-pomenyat-kvartiru/

Как сменить застройщика в процессе строительства?

Можно ли поменять застройщика?

Инвестиции в недвижимость на первичном рынке связаны с определёнными рисками. Главные из них — остановка строительства, заморозка проекта, банкротство застройщика. Таких мрачных перспектив опасаются все дольщики и стараются лишний раз «подстелить соломку».

Лучший способ минимизировать риск потери денег — выбрать проверенного и качественного застройщика, который доведёт дело до конца в срок. Поэтому, прежде чем вложить деньги в новостройку, большинство людей тщательно изучают репутацию компании. Но на практике это помогает не всегда.

Нередко случаются ситуации, когда по разным причинам застройщик не в состоянии завершить работу над объектом. В этом случае его функции необходимо передать другой профессиональной организации. Смена застройщика в процессе строительства — один из самых стрессовых и опасных моментов для дольщиков.

Однако такая ситуация не обязательно закончится плохо для со-инвесторов. Главное, грамотно произвести замену и держать всё под контролем.

Действия:

Действие 1

Если активность на стройплощадке вашего будущего дома подозрительно замерла на несколько месяцев, есть повод бить тревогу.

Иногда работа временно приостанавливается из-за незначительных трудностей у подрядчика, но печальные примеры недостроев по всей стране говорят о том, что задержка может стать бессрочной.

По общей практике объект попадает в категорию долгостроя, если компания выбивается из графика на 6 месяцев. В этой ситуации сидеть сложа руки бессмысленно — нужно приступать к активным действиям. Одно из них — принудительная смена застройщика.

Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов. Прежде всего, Конституцией РФ (ст. 40), а также ГК РФ, Законом от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Соинвесторы могут требовать от органов власти, предоставивших застройщику земельный участок под возведение жилого дома, обеспечить завершение строительства. Механизм действий, которые должные предпринять чиновники, прописан, к примеру, в законе N 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Согласно этому документу есть несколько путей решения проблемы дольщиков со стороны местных властей:

  • — Привлечь нового застройщика
  • — Предоставить дополнительный участок земли для компенсации затрат, которые связаны с удовлетворением требований пострадавших дольщиков после завершения строительства проблемного объекта
  • — Оказать юридическую помощь обманутым дольщикам

Во многих случаях новый застройщик — решение проблемы. Обычно кандидатура компании выдвигается чиновниками и утверждается дольщиками. При этом подписание нового договора, равно как и отстаивание своих прав в суде, должно проходить при грамотном юридическом сопровождении. В каждой ситуации возможны десятки нюансов.

Лучше обратиться к профессионалу, который специализируется на проблемах в сфере недвижимости. Не лишней также будет консультация с профессиональным риэлтором, подкованным в теме договоров долевого участия. Такого специалиста можно найти в крупном агентстве или через один из федеральных сайтовнедвижимости.

К примеру, оставив заявку на портале ГдеЭтотДом.РУ.

Рис. Пример сервиса «Дежурные риэлторы» на портале ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Имейте в виду, что смена застройщика может происходить не только по инициативе дольщиков и чиновников.

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта недвижимости на земельном участке, который принадлежит ему на правах собственности или аренды.

В функции застройщика также входят инженерные изыскания и подготовка проектной документации. Все работы по конкретным объектам ведутся на основании разрешения на строительство.

Их выполняет сам застройщик или компания, которую он нанял по договору — подрядчик.

Разрешение на строительство выдается при условии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и действует в течение срока, предусмотренного для возведения здания. Этот документ привязан к самому объекту — правоустанавливающим документам на участок и градостроительному плану.

Если в процессе один застройщик сменится другим, разрешение не утратит силу.

Основная обязанность застройщика перед инвестором — построить здание и передать готовые квартиры дольщикам в обозначенный срок. Однако строительная компания может передать права и обязанности по возведению дома другой организации, достаточно квалифицированной для завершения работ.

Это предусматривается федеральным законом № 214, который регулирует нормы в долевом строительстве. В подобной ситуации происходит перевод обязанностей от одного лица к другому. Новый застройщик получает права по всей технической документации, разрешение на строительство и право аренды земельного участка под домом.

Автоматически к нему переходит и ответственность перед дольщиками.

Главное, что принципиально для инвесторов, — девелопер не вправе сбыть проект с рук в обход клиентов. Законная смена застройщика возможна только с согласия дольщиков! Здесь действует тот же принцип, что и при переводе долга.

Застройщик — должник, дольщик — кредитор. И обязательства можно передать третьему лицу, только когда инвестор даст на это добро. Если согласия нет, договор между прежним и новым застройщиком может быть признан недействительным.

Кроме того, по закону, передача незавершенного строительства не может происходить за спиной у дольщика. Строительная компания обязана вовремя сообщать инвесторов о своих планах — публиковать информацию в открытом доступе. В противном случае и организации, должностным лицам грозит ответственность по статье 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Действие 3

По сути, смена застройщика — это перемена лиц в обязательстве. Она регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ. Все договоры, заключения, проектная документация, разрешение на строительство и прочие документы остаются те же, но в них меняется название организации.

Между старым и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки. При этом главное основание для переуступки прав — согласие должника (дольщика).

Важный момент договора — обязанность прежнего застройщика передать всю техническую документацию по проекту. Правопреемство новой строительной компании основывается именно на этих бумагах, которые действительны весь срок разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи).

Проблемы могут возникнуть, если в момент передачи прав выяснится, что у застройщика отсутствует действующее разрешение на строительство. В этом случае процесс привлечения новой компании может «зависнуть» на неопределённое время.

Действие 4

Грамотный дольщик должен помнить: предупреждён, значит — вооружен. Не стоит подозревать все строительные компании в мошенничестве, но лучше заранее просчитать риски. При смене застройщика в процессе строительства существует множество подводных камней, но есть несколько главных опасностей, которые угрожают инвестору:

  • — Требование доплатыНередко новый застройщик отказывается передавать дольщикам готовые квартиры. Он требует с людей дополнительных денег для компенсации собственных издержек. По факту — жильё уже оплачено, и принимая недостроенный объект по принципу переуступки прав, новый застройщик ничем не отличается от предыдущей строительной компании, которой люди больше ничего не должны. Но в законодательстве нет прямого запрета на подобные действия. Поэтому в некоторых случаях дольщиков буквально шантажируют документами о праве собственности, вынуждая доплатить.
  • — Двойная перепродажа квартирПринимая недостроенный объект, в который уже вложилась группа дольщиков, новый застройщик игнорирует свои обязательства перед этими людьми и спокойно перепродаёт квартиры другим покупателям. Большинство юристов сходятся во мнении, что закон на стороне первой партии соинвесторов, за которыми приоритетное право. Однако по факту у каждой квартиры оказывается несколько собственников. И вопрос неминуемо попадает в суд.
  • — ДолгостройПроцесс смены застройщика может тянуться годами. В российских реалиях 5, 7 и даже 10 лет волокиты с строительными проектами — не срок! При этом наполовину завершённые здания успевают прийти в негодность, простаивая без должной консервации. В интересах дольщиков — максимально форсировать процесс. Поэтом обманутые соинвесторы пишут бесконечные письма местным властям, устраивают митинги и голодовки. Всё это может тянуться годами — закон не предусматривает никакой ответственности для чиновников в вопросе элементарного бездействия при решении проблем дольщиков.

Лучший совет, который можно дать дольщику в одной из подобных ситуаций, — обратитесь к юристу. Это тот случай, когда нужно заплатить за грамотные услуги специалиста, а не искать поддержки на форумах товарищей по несчастью.

Действие 5

При смене застройщика главная задача дольщика — не допустить, чтобы переуступка прав произошла за его спиной. Подобная ситуация в принципе незаконна, но, к сожалению, происходит сплошь и рядом.

Новый застройщик должен официально подтвердить, что принимает на себя не только права по объекту, но и обязанности перед инвесторами по предоставлению жилья. В этом случае высока вероятность, что завершение строительства и передача квартир пройдёт гладко. Поэтому дольщик может без опасений дать своё разрешение на смену организации.

Гораздо проще проконтролировать этот момент на первом этапе, чем пытаться воевать со строительной компанией в суде за готовые квартиры.

На деле некоторые компании стремятся перенять строительство без согласия дольщиков и, естественно, без переуступки обязательств перед ними. Они рассчитывают в будущем спокойно перепродать квартиры другим людям. В такой ситуации дольщики должны немедленно требовать признать переуступку прав на строительство ничтожной в суде. Основанием для этого будет являться ст. 391 ГК РФ.

Другой вариант, которым может воспользоваться дольщик, если намечается смена застройщика, — попробовать вернуть свои деньги.

Для этого нужно потребовать расторгнуть соглашение с прежней строительной компанией и попытаться взыскать с неё проценты за пользование чужими финансами. Можно также попытаться компенсировать убыток.

Он представляет собой разницу между суммой, за которую приобретались права, и рыночной стоимостью подобной квартиры на текущий момент. Всю сумму суд не утвердит, но есть шанс взыскать хотя бы часть денег.

Если официальная переуступка прав между застройщиками уже произошла, можно адресовать те же требования новой строительной компании.

Источник: https://kak.gdeetotdom.ru/49-kak-kupit-kvartiru-v-novostroike/78-kak-smenit-zastrojshhika/

Роспотребнадзор вынуждает застройщиков пересматривать условия уже заключенных с дольщиками договоров – Рынок жилья

Можно ли поменять застройщика?

12.03.2013 | 11:05 447467

Надзорные органы все чаще стали наказывать застройщиков Петербурга, которые заключают невыгодные для покупателей договоры долевого участия. Правоту ревизоров подтверждают и суды.

Количество проверок петербургских застройщиков со стороны местных надзорных органов постоянно растет. Еще два года назад за работой участников рынка следил исключительно Комитет по строительству, который наказывает компании за реализацию квартир в обход 214-ФЗ.

В 2011 году к проверкам подключились Роспотребнадзор и городская прокуратура. Тогда и выяснилось, что права дольщиков часто нарушают даже те участники рынка, которые работают по 214-му закону. Среди нарушений – навязывание дольщикам услуг выбранных застройщиком управляющих компаний, обязательство расплачиваться за жилье до регистрации договоров долевого участия (ДДУ) и т. д.

Судебные предпочтения Чаще всего в Роспотребнадзор обращаются дольщики, которые уже заключили ДДУ, но затем решили, что положения этого документа нарушают их права.

После получения хотя бы одной подобной жалобы контролирующее ведомство проводит внеплановую проверку застройщика – самостоятельно либо с прокуратурой. Если подтвердится, что договор долевого участия не соответствует законодательству, Роспотребнадзор штрафует застройщика и требует изменить условия ДДУ.

Как утверждают в контролирующем ведомстве, в большинстве случаев участники рынка соглашаются с претензиями. Но некоторые застройщики пытаются оспорить санкции ревизоров в суде.

Один из таких показательных споров длился почти год и завершился несколько недель назад.

В конце 2011 года Роспотребнадзор оштрафовал компанию «ЮИТ Санкт-Петербург» – застройщика ЖК Vita Nova. Покупателей квартир в этом комплексе обязывали заключать договор с управляющей компанией и заплатить ей аванс за коммунальные услуги. За каждый «неправильный» ДДУ с застройщика взыскали 20 тыс. руб.

«ЮИТ Санкт-Петербург» попытался оспорить эти санкции, но не встретил понимания в арбитражных судах первой и второй инстанций. После чего – попытался обжаловать дело в Высшем Арбитражном Суде РФ. Но ВАС отказался пересматривать дело, согласившись с решениями нижестоящих судов.

И тем самым фактически подтвердил: требование заключить договор на обслуживание дома с выбранной застройщиком управляющей компанией незаконно. Учитывая, что арбитражные суды практически всегда выносят решения, основанные на вердиктах вышестоящих инстанций, нетрудно предсказать исход других подобных дел.

Показательные споры Не исключено, что в ближайшее время Высший Арбитражный Суд РФ даст свою оценку и по другим спорным пунктам, включаемым в ДДУ петербургскими застройщиками. К примеру, в минувшем году возросло число судебных разбирательств между компанией «Главстрой СПб» и Роспотребнадзором.

Сразу несколько покупателей строящегося жилья в «Северной долине» посчитали, что положения заключенных с «Главстроем» ДДУ нарушают их права. Так, оплата по договору засчитывалась лишь после того, как деньги поступали на расчетный счет застройщика.

Все разногласия с дольщиками, согласно условиям ДДУ, надлежало решать исключительно в Василеостровском районном суде. В Роспотребнадзоре посчитали эти пункты договоров незаконными. В ведомстве уверены, что обязательства дольщиков можно считать исполненными не с момента поступления средств на счет «Главстроя», а с момента их перечисления.

Кроме того, покупатели сами вольны выбирать, в каком суде им лучше выяснять отношения с застройщиком. За каждый «неправильный» договор, о котором стало известно ревизорам, компанию оштрафовали на 10 тыс. руб. Все решения надзорного органа застройщик пытается обжаловать в арбитражном суде – пока, впрочем, безуспешно.

Очередное дело по иску застройщика к Роспотребнадзору будет рассмотрено в конце марта. Стоит отметить, что подобные нарушения по факту не сильно ущемляют права дольщиков. Но все же не соответствуют букве закона.

По мнению генерального директора «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анны Максимовой, покупатель и продавец могут указать любую дату исполнения обязательств по договору – будь то момент перечисления денег со счета дольщика либо – их поступления застройщику.

Да и возможность решать споры в выбранном застройщиком суде на практике вряд ли повлияет на результат разбирательства. Впрочем, в минувшем году Роспотребнадзор стал фиксировать и гораздо более серьезные нарушения. К примеру, покупателей квартир в ЖК «Ладожский парк» (застройщик – ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад») обязывали платить по 200 тыс. руб.

до государственной регистрации ДДУ – хотя по 214-ФЗ, до этого момента компания не имеет права привлекать деньги участников строительства. Если же дольщик «Ладожского парка» отказывался платить по договору, застройщик мог взыскать с несостоявшегося новосела 15% от полной стоимости квартиры.

Хотя, как сказано в 214-ФЗ, если покупатель задерживает оплату по договору более чем на два месяца, застройщик может расторгнуть соглашение – но при этом компания не должна применять к дольщику никаких санкций. Роспотребнадзор оштрафовал ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад» на 13 тыс. руб. за каждый некорректные договор.

Компания пыталась оспорить эти решения, но судебные дела проиграла.

В практике контролирующего ведомства встречаются и весьма «экзотические» нарушения. Не так давно ревизоры наказали компанию «Импульс»: от покупателей квартир в ЖК «Идеал» (Красносельское шоссе, 55) застройщик требовал заплатить аванс за «уборку территории объекта, связанную с последующей отделкой квартиры». Договор обязали исправить: правоту ревизоров сначала признала первая судебная инстанция, а неделю назад соответствующее решение подтвердил и апелляционный суд.

Без вариантов Теоретически решения Высшего Арбитражного Суда РФ в пользу надзорных органов могут поменять практику работы многих строительных компаний.

Но большинство опрошенных БН застройщиков заявили, что дольщики крайне редко жалуются в контролирующие ведомства на положения уже заключенных договоров.

Потому менять сложившиеся пункты ДДУ лишь ради того, чтобы упредить возможные санкции со стороны контролирующих органов, нет смысла.

В целом количество спорных договоров, скорее всего, не сократится.

И все же описанные нами решения арбитражных судов дают весьма неплохие перспективы для дольщиков. Покупателям, недовольным положениями заключенных ДДУ, достаточно пожаловаться в контролирующее ведомство. После чего – с большой долей вероятности – застройщику придется изменить «некорректный» договор.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/103232/

Долевой диктат: как убедить застройщика изменить ДДУ перед подписанием

Можно ли поменять застройщика?

Будущим дольщикам все советуют внимательно читать договор перед подписанием. Но как быть, если некоторые пункты в нем не нравятся? Эксперты рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость», как убедить застройщика внести изменения в ДДУ перед подписанием и когда это не получится.

Факторы сговорчивости

Застройщики достаточно неохотно идут на изменение условий ДДУ, однако в некоторых ситуациях они чуть больше готовы к переговорам, а в других — менее, отметили эксперты.

Одним из важных факторов может оказаться цена, отмечает риелтор Ирина Лысенко. «На моей практике, из застройщиков только Legenda согласилась внести изменения в договор.

Квартиры у данного застройщика по цене намного выше рынка, поэтому каждая сделка на счету и если клиента не удается убедить оставить как есть, то идут на встречу и меняют пункты в договоре», — вспоминает она. В масс-маркете же на перемены идут неохотно, продолжает Лысенко.

«Аргумент застройщиков в этом случае будет „не нравится — не берите, ее все равно купят“, — отмечает собеседница агентства.

Другим обстоятельством, играющим в пользу покупателя, может стать конкуренция.

Самым распространенным способом склонить застройщика к изменению условий ДДУ является ссылка на прямых конкурентов застройщика, указание на законность условий их текста ДДУ и намерение приобрести объект в их проектах, рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Наталья Шаталина.

В случае необходимости изменения условий ДДУ покупателю необходимо постараться обосновать свои требования со ссылками на закон и судебную практику, добавляет она, имея в виду ситуации, в которых изначальный вариант договора не соответствует законодательству. Для более быстрого согласования условий, покупателю рекомендуется составить протокол разногласий к договору и передать его застройщику на рассмотрение, подсказывает Шаталина.

В основном, уступки застройщика по корректировке содержания текста ДДУ возможны при старте продаж, а также в случае реализации дорогостоящих объектов, добавляет она.

Действительно, на старте продаж проект договора у застройщика может отличаться излишней краткостью, соглашается генеральный директор компании „Азбука жилья“ Владимир Каширцев.

„Именно в таких случаях часто у покупателей часто возникают просьбы, разъяснить отдельные пункты подробнее. Продавцы, как правило, идут навстречу пожеланиям клиентов.

Каких-то существенных изменений в проекте договора это не предполагает, по сути, требуется просто более подробно описать отдельные его части“, — поясняет он.

Кроме того, продавец с большей вероятностью прислушается к просьбе об изменениях, если он очень заинтересован в покупателе, например, если тот берет несколько квартир, добавляет Каширцев.

Зона риска

В ДДУ наиболее важными и нуждающимися в проверке пунктами будут те, где обозначены существенные условия договора, то есть его предмет, стоимость, срок исполнения, способы обеспечения обязательств, напоминает адвокат АК „Бородин и Партнеры“ Олеся Спиричева. Кроме того, такой договор нужно проверить на соответствие требованиям 214-ФЗ, добавляет Шаталина, и перечисляет наиболее распространенные нарушения, которые встречаются в ДДУ:

— Неполноценное отражение прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства. Как правило, застройщики предпочитают в полной мере отражать всю ответственность покупателя при нарушении им какого-либо условия договора и кратко излагать свою;

— Включение в текст договора условий, по которым уменьшение площади объекта долевого строительства после завершения строительства не компенсируется застройщиком;

— Условия, обязывающие дольщика заключить договор на управление домом с конкретной управляющей компанией, а также условия, обязывающие его компенсировать застройщику расходы по оплате услуг ЖКХ с момента ввода объекта в эксплуатацию и до момента передачи объекта долевого строительства участнику;

— Включение в текст договора условий, которые обязывают покупателя получать письменное согласие застройщика на уступку прав требования по ДДУ. За получение такого согласия застройщики, как правило, требуют дополнительную оплату;

— Прекращение ответственности застройщика по исполнению обязательств по договору после передачи объекта по акту приема-передачи квартиры, а также положения, включаемые в текст акта приема-передачи о том, что участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо претензий или отказывается от права на получение неустойки;

— Условия, позволяющие застройщику в одностороннем порядке изменять проект строительства.

Все в суд!

При отказе застройщика от изменений условий ДДУ, покупатель может исключить незаконные условия в судебном порядке после заключения ДДУ, отмечает Шаталина.

Если аргументы дольщика о необходимости изменений условий договора будут обоснованы с правовой точки зрения, то застройщик, понимая плохую судебную перспективу, может согласиться на определённые поправки, соглашается Спиричева.

Изменить условия договора по требованию дольщика в суде возможно, как правило, если это связано с существенным нарушением застройщиком своих обязательств или с существенным изменением обстоятельств. В большинстве случаев изменение условий договора возможно только по соглашению сторон, уточняет она.

»Думаю если договор настолько плох, что его текст хочется поменять через суд, то лучше отказаться от покупки такой квартиры, ведь выбор сейчас большой”, — советует Лысенко.

При этом опрошенные эксперты сошлись на том, что через суд стоит требовать изменений, если договор противоречит законодательству, а о небольших изменениях лучше договариваться во внесудебном порядке. «Надо понимать, что пока идет разбирательство, интересующая вас квартира, скорее всего, будет продана другому покупателю», — поясняет Каширцев.

“На сегодняшний день судебная практика сформировалась на стороне участников долевого строительства. Исключение пунктов, которые не соответствуют закону, не должно составить большого труда для покупателей. Кроме того, в связи с применением закона о защите прав потребителей, госпошлиной такой иск облагаться не будет”, — резюмирует Шаталина.

Источник: https://news.rambler.ru/other/41051384-dolevoy-diktat-kak-ubedit-zastroyschika-izmenit-ddu-pered-podpisaniem/

Что точно придется переделывать в ремонте от застройщика?

Можно ли поменять застройщика?
gemphoto/Depositphotos

Каждый год в России сдают в эксплуатацию более миллиона новых квартир, то есть более 70 млн кв. метров. Особенным спросом пользуются квартиры с чистовой отделкой: считается, что так до заселения покупателю не придется тратить ни денег, ни времени. 

Конечно, бывают экстремальные ситуации, когда ремонт от застройщика в новой квартире проще уничтожить бетона, чем по частям устранять недочеты. Форумы новоселов пестрят такими историями: где-то строители забыли провести проводку к розетке, отставив только муляж. Где-то сделали оконный проем на десять сантиметров шире оконной рамы, а щель просто залили монтажной пеной.

Как подготовиться к приемке квартиры

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Поэтому принимать квартиру лучше не в одиночку, а со специалистом по приемке квартир в новостройках. Он проверит качество труб, наклон пола и стен, работу вентиляции, тепловизором просветит швы у оконной рамы.

Чек-лист при приемке квартир содержит более 30 позиций, включая последовательное простукивание кафельной плитки в санузле – на случай, если строители пожадничали с раствором, и плитка отвалится после приема горячей ванны.

Однако важно смириться с неизбежным фактом: любая, даже самая тщательная проверка квартиры в новостройке не меняет философскую суть ремонта – это не результат, а процесс. А потому подготовьтесь к неизбежным переделкам – морально и материально.

tonodiaz/Depositphotos

Заменить нельзя оставить

Первым делом замените в квартире входную дверь – чаще всего именно на ней экономят застройщики. А потом видео, как обычным консервным ножом ловко вспороть двери, набирает тысячи просмотров на .

Но даже если застройщик поставил металлическую дверь с качественной коробкой, замки нужно поменять в любом случае: комплект ключей был в руках у неопределенного круга строителей. В крайнем случае допускается замена не целого замка, а его личинки.

Это стоит пару тысяч рублей, зато гарантирует вам спокойный сон. 

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Второй обязательный пункт в списке доработок – электрика. Порой кажется, что строительные компании состоят в тайном ордене противников розеток.

Иначе как объяснить, что в новостройках на кухне бывает лишь три розетки? Конечно, этого недостаточно: микроволновку, посудомойку, холодильник, мультиварку, миксер, кофемашину и чайник нужно куда-то включать.

В результате приходится тянуть удлинитель от тройника либо сразу исправлять ошибку застройщика. Если квартира сдается с полной чистовой отделкой, закладывайте в смету новые обои или кухонный фартук над штробой.

Аналогичная ситуация и с выходами для верхнего освещения. В стандартной однокомнатной квартире одинокий крюк в центре потолка еще можно простить. Но в популярных квартире-студии одна люстра с двумя зонами – кухонной и жилой – явно не справится. Поэтому логичнее еще до переезда пробить в потолке кабель-каналы для светильников.

Nadine123/Depositphotos

Некоторые строители советуют жителям многоэтажек сразу же установить по всей квартире натяжные потолки. Они нравятся не всем, но позволяют скрыть мелкие недочеты в строительстве и отделки, легко скрыть проводку для светильников, а также защитить квартиру от протечек.

«Я всегда советую своим клиентам из новостроек подумать над натяжным потолком, –рассказывает прораб строительной фирмы Максим Сидельник. – Только представьте, что над вами, например, десять этажей с санузлами, которые наспех делали строители с не всегда высокой квалификацией. Прибавьте к этому одновременно установленные посудомоечные и стиральные машины.

Риск протечек в новостройках очень большой. Поэтому лучше сразу же установить натяжной потолок».

Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?

Как поменять стояк с холодной водой, если сосед против?

Подождите несколько лет 

При этом не стоит увлекаться основательным ремонтом в первые пару лет после переезда в новостройку. Как правило, этого времени достаточно для усадки дома, из-за которой могут появиться трещины в плитке и штукатурке. 

Стандартного ремонта от застройщика обычно хватает на несколько лет. После этого приходится переклеивать обои, менять сантехнику, а в тяжелых случаях и перестилать напольное покрытие и чинить батареи.

Не пропустите:

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_tochno_pridetsya_peredelyvat_v_remonte_ot_zastroyschika/100200

С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте – юк

Можно ли поменять застройщика?

В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку.

Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций.

Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?

В каких случаях происходит смена застройщика в долевом проекте

Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.

Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.

Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.

Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта.

Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.

Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.

Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.

Порядок смены застройщика

Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве.

Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки.

При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.

Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.

В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.

Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта.

Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика.

Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Почему необходимо согласие дольщика

Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником.

Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику.

Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.

Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы.

Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими.

Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.

Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны.

Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.

Как проходит процедура при банкротстве застройщика

При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.

Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками.

При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании.

Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.

Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.

Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный реестр обманутых дольщиков, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.

Заключение

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно.

Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений.

цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал.

Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы.

Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/smena-zastrojshhika-po-dogovoru-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

101Адвокат
Добавить комментарий