Можно ли разделить доли в ипотечной квартире, если кредит оформлен на родителей?

Как оформить наследство на квартиру, находящуюся в залоге у банка – Ипотека и финансы

Можно ли разделить доли в ипотечной квартире, если кредит оформлен на родителей?

02.12.2014 | 00:00 28066

Наследование приобретенной в ипотеку и заложенной в банке недвижимости – весьма непростой с юридической и практической точки зрения сюжет. Постараемся разобраться в алгоритме действий наследника.

Беря ипотечный кредит на 15-20 лет, человек настраивается на долгую счастливую жизнь в новом жилье. Мечты, увы, сбываются не всегда – несчастный случай или болезнь порой становятся причиной преждевременной смерти. После умершего остаются квартиры, долги и наследники.

Кто наследник?

На этот вопрос ответить проще всего – общий принцип наследования имущества изложен в Гражданском кодексе РФ. Наследование бывает двух видов: по завещанию (статья 1118 ГК РФ) и по закону (статья 1141 ГК РФ). С первым вариантом все ясно: указанные в завещании лица и являются главными претендентами на упомянутое в тексте имущество.

Но если документ не был составлен или заверен у нотариуса, в действие вступает второй вариант – завещание в силу закона.

В этом случае ГК РФ выстраивает наследников в восемь очередей в зависимости от степени родства с наследодателем. К наследникам первой очереди относятся супруг, дети и родители.

Даже в тех случаях, когда муж и жена являлись созаемщиками по договору ипотечного кредитования, после смерти одного из них его доля окажется разделена поровну между всеми первоочередными наследниками.

Если близких родственников нет, право наследования переходит к наследникам второй очереди – к братьям и сестрам, бабушкам и дедушкам усопшего с обеих сторон. Этот же принцип действует и далее.

Как продать ипотечную квартируСрок погашения ипотечного кредита редко составляет менее десяти лет. Но за это время у заемщика может многое произойти в жизни, и не исключено, что >>Наследники каждой очереди имеют право на равные доли в оставшемся имуществе. Но возможно отказаться от своей части в пользу другого лица.

К примеру, родители, потерявшие сына, могут передать свои доли в наследстве его детям (своим внукам), проживающим в ипотечной квартире. Отказ необходимо зафиксировать в письменной форме и либо лично отнести открывшему наследственное дело нотариусу, либо доверить это представителю, либо отправить по почте заказным письмом.

Понятно, что в последнем случае все равно придется навестить ближайшую нотариальную контору, чтобы заверить подпись под заявлением.

Что делать?

Закон отводит на непростой процесс оформления наследства довольно длительный срок – шесть месяцев. За это время заинтересованное лицо должно собрать и представить нотариусу по месту открытия наследственного дела внушительную пачку документов. Прежде всего это выданное отделением ЗАГСа на основании медицинского заключения свидетельство о смерти.

(В редких случаях факт смерти устанавливает суд. Соответственно, подтверждающим документом будет являться его постановление.) Кроме того, потребуется получить справку из паспортного стола о месте регистрации наследодателя на день смерти.

Наконец, необходимо документально подтвердить родство с умершим, представив паспорт, свидетельство о заключении или расторжении брака, свидетельство о рождении, справку о смене фамилии. Завершающий аккорд – заявление о своем праве и желании вступить в наследство.

Если нотариус не выявит никаких препятствующих обстоятельств, то по завершении полугодового периода будет выдано свидетельство о праве на наследство.

Однако этот внятный, хотя и длинный, перечень дел не исчерпывает всех хлопот, которые сваливаются на потенциального наследника ипотечной недвижимости.

Несмотря на тяжелое душевное состояние, ему придется собрать волю в кулак и поторопиться. Дело в том, что подавляющее большинство ипотечных заемщиков страхуют свою жизнь и здоровье. В договоре страхования указывается срок, в течение которого необходимо оповестить страховую компанию о случившемся несчастье.

В большинстве случаев это можно сделать в течение 30 календарных дней. Но, например, в правилах «Росгосстраха» на установление контакта со страховщиком дается всего два дня с того момента, как выгодоприобретатель узнал о смерти застрахованного. Если пропустить сроки, страховая компания может отказаться выполнять свои обязательства. Для восстановления справедливости придется обращаться в суд.

Хотя заемщик страхует свою жизнь в пользу банка, тот не станет требовать компенсации со страховой компании. Общение со страховщиком – обязанность наследников

Строго говоря, выгодоприобретателем по договорам ипотечного страхования является банк. Но он не станет проявлять инициативу, так что ставить в известность страховщиков придется наследникам. Сделать это необходимо в письменной форме – лично, заказным письмом или телеграммой.

После подачи документов остается терпеливо ждать решения компании, которая может два-три месяца разбираться, является ли случай страховым.

Тем временем следует связаться с банком и точно так же – в письменной форме – поставить держателя залога в известность об изменившихся обстоятельствах.

До вступления в наследство лучше продолжать ежемесячно гасить кредит, так как в ином случае обязательства по займу возрастут на сумму пеней и штрафов.

Заплатят или нет?

Очень сложно предсказать, как поведет себя страховая компания в случае смерти застрахованного. Если смерть будет признана страховым случаем, то наследникам беспокоиться не о чем. В течение нескольких дней на счет банка поступит сумма, равная размеру невыплаченного кредита плюс 10%.

Если страховая сумма превысит долг (такое возможно к концу срока действия договора страхования жизни, который заключается на год), то разницу получит наследник.

Но дело в том, что в договорах личного страхования предусмотрен длинный список причин, по которым событие признается нестраховым.

Помимо традиционных (войны, революции, радиационное заражение), в перечне исключений – смерть от СПИДа, самоубийство и убийство, которые произошли в первые два года обслуживания кредита. В этом списке также все случаи гибели застрахованного, в той или иной мере спровоцированные его действиями.

Например, вследствие травм, полученных в пьяном виде. Или – в аварии, когда за рулем был нетрезвый застрахованный. Или – во время занятий рискованными видами спорта. Особо изобретательные страховщики вносят в список исключений смерть вследствие беременности и родов в течение первого года после заключения договора.

Но чаще всего страховые компании пытаются доказать, что смерть наступила вследствие хронического заболевания, о котором клиент ради экономии предпочел умолчать в момент приобретения страховки.

Принять или отказаться?

Рассмотрим пессимистический вариант. Допустим, страховая компания отказывается гасить кредит и суд ее поддержал.

Перед наследниками встает проблема: принимать ли наследство, обременненное долгами, или отказаться от него? Ведь далеко не все «потянут» выплаты по ипотеке.

Самое досадное, что невозможно принять наследство по частям – отказаться от ипотечной квартиры, но взять «чистую» машину, дачу, накопления. Закон по этому пункту читается однозначно: либо все, либо ничего.

Банк не может потребовать с наследников в счет компенсации ипотечного кредита сумму больше той, которую удалось выручить за продажу залоговой недвижимости

Впрочем, наиболее прозорливые наследодатели нашли способ облегчить жизнь своих наследников. Можно выделить ипотечную недвижимость из общей массы наследуемого имущества и завещать ее конкретному человеку.

Даже если это единственный наследник, он сможет отказаться от наследства по завещанию, но принять всю недвижимость и «движимость», причитающуюся ему в силу закона. Квартира тогда отойдет банку. Решение – принимать или отказаться – необходимо принять и реализовать в течение полугода с момента смерти наследодателя.

Если дело о ведении наследства уже открыто, отказываться от своей части требующего финансовых вложений имущества следует в письменном заявлении, которое необходимо передать нотариусу. Если в нотариат еще не обращались, можно просто ничего не делать.

Бездействие наследников в течение шести месяцев, отведенных на наследственные дела, воспринимается с точки зрения закона как отказ от своих прав. Кстати, если ипотечное имущество переходит по наследству несовершеннолетним детям умершего, а других наследников нет, закон не освобождает новых владельцев от обязанности гасить кредит.

Естественно, делать это придется опекуну. Если он не в состоянии обслуживать банковский заем и считает, что такие затраты поставят его и опекаемых на грань выживания, от наследства можно отказаться. Но сделать это будет непросто – только через органы опеки.

Чаще всего несостоятельный наследник все же выбирает другой путь.

Принимает наследство вместе с долгами и ищет вместе с банковскими специалистами выход из ситуации. При благосклонном настрое кредитора срок кредитования удлиняется, а размер ежемесячных платежей, соответственно, уменьшается. Или квартира сдается в аренду, за счет чего обслуживается заем. Или, в крайнем случае, залоговая недвижимость продается, долг погашается, а разница, если она будет, отдается наследнику.

Справка БН

Затраты на принятие недвижимости по наследству в силу завещания или закона (скачать)

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/204230/

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, как поделить ипотечную квартиру при разводе, как разделить ипотеку при разводе, судебная практика

Можно ли разделить доли в ипотечной квартире, если кредит оформлен на родителей?

Неотъемлемая часть процесса расторжения брачного союза – раздел имущества, чаще всего, происходящий весьма беспокойно и с массой различных споров. Жилье выступает ключевым объектом, за который каждый член семьи готов бороться, не жалея времени и сил.

Если в отношении находящихся в собственности супругов квадратных метров имеется определенная ясность, в силу соответствующего регулирования семейным законодательством, то в ситуации ипотеки все осложняется по причине множества тонкостей и отсутствия единой практики в законодательстве о том, какой выход будет правильным в том или ином спорном случае.

Внимание! Самостоятельно проанализировать и оценить обстоятельства – чрезвычайно непростая задача, попытка выполнения которой может привести к ошибкам, способным негативно сказаться на ваших шансах решения проблемы.

Именно поэтому самым мудрым шагом будет обратиться к специалистам МЦПИ «Планета Закона», которые станут вашими верными союзниками даже в самом сложном судебном споре и гарантами успешного раздела ипотечных обязательств при разводе.

Звоните + 7 (495) 722-99-33.

Если ипотека оформлена до брака

При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.

ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:

  • часть жилья;
  • компенсации платежей по ипотеке в определенной части.

Общей практики относительно аналогичных случаев у судей нет, поэтому самостоятельно предугадать исход конкретного спора практически невозможно. Юристы МЦПИ «Планета Закона» готовы проконсультировать вас именно по вашей ситуации с определением возможных путей решения проблемы! Вам нужно лишь набрать наш номер + 7 (495) 722-99-33!

Обезопасить себя от несправедливого раздела жилища с супругом, вклад которого в приобретение жилища отсутствует, можно:

  • до оформления союза избрать договорный режим имущества, то есть подписать брачный договор, где будет прописан представляющийся Вам правильным порядок раздела;
  • попробовать решить вопрос путем переговоров, заручившись поддержкой юриста, если расторжение еще не дошло до суда. Можно призвать к совести супруга – оформившего ипотеку, аргументируя позицию тем, что квартира не принадлежала ему полностью, поэтому честно было бы признать ее общим имуществом. В случае успеха оформляется соглашение о разделе, которое заверяет нотариус;
  • в судебном порядке признать ипотечную квартиру совместным имуществом по тем основаниям, что вторым супругом также осуществлялись выплаты по ипотеке, первым супругом они выплачивались из совместного бюджета, а с момента заключения брака жилое помещение подвергалось реконструкции и улучшениям: капитальный ремонт всех или отдельных комнат, замена коммуникаций и сантехники, установка встраиваемой мебели и оборудования и т.д.

Если ипотечная квартира оформлена в браке

Законодательство абсолютно определенно указывает, что жилье, которое появилось в собственности супругов в период брака посредством использования такого инструмента, как ипотечное кредитование, входит в категорию нажитого совместно имущества. Какие же способы раздела квартиры в ипотеке выработала практика?

Ипотечный кредит никого еще не останавливал от развода

1. Продажа купленной квартиры в ипотеку

Квартира продается, полученные средства направляются банку с целью погашения долга, а оставшаяся сумма поровну распределяется между лицами.

При этом процесс продажи может реализовываться лишь с согласия банка и при его полном контроле. На практике банки стараются избегать подобного разрешения спора, поскольку теряют проценты от досрочного погашения долга.

В этом случае вам понадобится опытный юрист, который поможет решить вопрос с банком путем переговоров.

2. Особые условия кредитного договора

Когда кредит оформлен на супругов, как на созаемщиков, опытный в области ипотечных споров часто банк предусматривает специальный пункт в договоре ипотеки, гласящий, что развод условия выплаты не меняет. То есть бывшая пара остается связанной общим кредитом, ответственность их является в такой ситуации солидарной.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: банк свободен в решении вопроса, кому предъявлять требования о выплате – любому из супругов, либо обоим сразу.

Лучшим решением в сложившейся ситуации может стать подписание между супругами и банком соглашения к первоначальному договору, где на смену солидарной ответственности будут установлены индивидуальные обязательства каждого из субъектов оплатить лишь свою долю ипотеки. Но, стоит отметить, что далеко не каждый банк положительно откликнется на подобное предложение – ведь такое решение лишает его свободы выбора созаемщика, к которому можно обратиться с требованием.

3. Переоформление кредита

Если банк дает согласие, то второй супруг прощается с обязательствами по погашению ипотеки, предварительно выплатив определенную сумму первому супругу, претендующему на право собственности на квартиру. Стороны могут договориться о переоформлении кредита и без выплаты компенсации, например в случаях, когда ипотека взята недавно и по ней внесено лишь несколько платежей.

В любом случае, жилье станет по результатам погашения собственностью погашавшего ипотечные обязательства супруга, а второй получит компенсацию, покрывающую половину стоимости долга.

Мировое соглашение о разделе ипотечной квартиры

Супруги вправе окончить судебный спор о разделе ипотечной квартиры мировым соглашением, договорившись о способе и условиях ее раздела самостоятельно. При достижении согласия в споре производство по иску о разделе ипотечной квартиры прекращается.

Для этого суду необходимо представить подписанное обоими супругами письменное соглашение, где подробно расписываются принимаемые ими условия раздела ипотечной квартиры.

Суд рассматривает данное соглашение и если изложенные там условия не нарушают интересов сторон или третьих лиц (например, детей или банка) – утверждает его своим определением, которое по своей юридической силе будет равным судебному решению в случае дальнейшего отказа какой-либо из сторон от выполнения договоренностей.

Если одна из сторон откажется исполнять принятые условия, суд, по заявлению второй стороны, выдает исполнительный лист на принудительное исполнение мирового соглашения.

Сохранять дружеские отношения можно даже после развода

Нюансы деления ипотечной квартиры при наличии детей

Статьей 39 СК РФ суду дано право отступить от указанного в законе абсолютного равенства долей в имуществе супругов с учетом интересов общих детей, не достигших 18 лет.

Распространяется ли это право на раздел ипотечной квартиры? Однозначно – да, но родителю, с которым после развода остаются дети, придется представить весомые доказательства необходимости отступления от правил равенства. Тем более, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, куда более сложен, нежели квартиры без обременений.

Исключительными обстоятельствами, влекущими увеличение доли одного из супругов в ипотечном жилье, могут быть:

  • Отсутствие иной жилой площади для проживания супруга с детьми;
  • Тяжелая болезнь ребенка и необходимость в постоянном уходе за ним;
  • Низкий достаток, исключающий решение жилищного вопроса после развода;
  • Отсутствие дохода у второго супруга, а также его умышленные действия, направленные на подрыв семейного бюджета: зависимость от азартных игр, сознательное тунеядство, алкоголизм, злоупотребление наркотиками и т.д.

Как и при разделе ипотечной квартиры без учета интересов детей, суд вправе поделить ее следующим образом:

  • Оставить квартиру за супругом с детьми, обязав его выплатить часть, а не полную сумму кредитных платежей, уплаченных вторым супругом, при этом оставшаяся сумма долга будет уплачиваться фактическим владельцем квартиры;
  • Обязать супругов продать квартиру (но лишь с согласия банка – третьего лица по делу), передав вырученные средства банку в счет долга, а оставшиеся средства передать супругу, с которым остаются несовершеннолетние дети;
  • Переоформить ипотечный договор на супруга с детьми как с возложением обязанности выплатить второму супругу сумму компенсации (в т.ч. с учетом ранее уплаченных платежей по кредиту), так и без таковой.

Судебная практика знает и иные случаи раздела ипотечной квартиры при наличии детей, однако все они индивидуальны и лишь опытный юрист сможет прогнозировать возможные варианты решения проблемы.

Право суда отойти от равенства долей – это его право, и как всякое право – оно может быть использовано, а может быть и проигнорировано при отсутствии весомых оснований для его применения.

Дети всегда переживают из-за развода родителей

Делится ли военная ипотека?

Военная ипотека — особый случай приобретения кредитной недвижимости. Дело в том, что она погашается не семьей военнослужащего, а государством в лице Минобороны РФ.

Военная ипотека связана со множеством проблем. При ее оформлении банки выдвигают заемщику условие о заключении брачного контракта, согласно которому при разводе военнослужащий становится единственным владельцем жилья и погашает кредит в одиночку.

Таким образом, супруга военнослужащего, соглашаясь на условия контракта, рискует впоследствии остаться без жилья. И даже если суд вынесет решение о равном разделении жилья, на деле это практически неосуществимо.

Юридическая помощь по делам о разделе ипотечной квартиры

Если разделить жилье и долги по договоренности не получается, остается единственный вариант — обращение в суд, где каждая из сторон излагает свои требования и аргументы. И чем убедительнее они будут представлены, тем больше шансов на тот исход дела, который вас устраивает.

Неоднозначность и недостаточность судебной практики де-факто исключает возможность каждого из супругов самостоятельно вести свои дела по данной категории дел. Юристы МЦПИ «Планета Закона» в рамках комплексной программы «Развод без присутствия одной из сторон» предлагают свою помощь как в части сопровождения дел о разводе, так и в части любых вопросов, касающихся раздела имущества.

Источник: https://www.planeta-zakona.ru/blog/kak-delitsya-ipoteka-pri-razvode.html/

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Можно ли разделить доли в ипотечной квартире, если кредит оформлен на родителей?

2016-07-13T09:44+0300

2016-07-13T10:33+0300

https://realty.ria.ru/20160713/407705725.html

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

https://cdn23.img.ria.ru/images/realty/40770/64/407706430_0:0:3072:2048_1036x0_80_0_0_268926a53aea71aa1f6725dc134dc9ce.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

13 июля 2016, 15:21

13 июля 2016, 09:49

Раздел имущества супругами при разводе – сама по себе процедура непростая, да и неприятная, а уж когда к делу подключается ипотека, ситуация может накалиться добела. Сайт “РИА Недвижимость” совместно с компанией “Гранель” составил памятку, как правильно и с наименьшими “потерями” поделить при разводе ипотечную квартиру.

Самым разумным выходом из сложившейся ситуации можно считать продажу квартиры и погашение оставшейся суммы долга перед кредитной организацией. Банки охотно идут на подобное решение вопроса.

В этом случае также потребуется менять условия договора. Скорее всего, банк будет против. Однако, если оставшаяся сумма долга по ипотечному кредиту невелика, банк может согласиться поменять объект залога.

Но такие случаи крайне редко встречаются в нотариальной и судебной практике, поэтому при разводе чаще практикуется продажа объекта недвижимости, являющегося обеспечением по ипотечному кредиту бывших супругов.

Как уже было сказано, продажа объекта возможна только с согласия банка

Теоретически раздел долга по ипотеке пополам возможен. Однако подобное действие будет считаться существенным изменением кредитного договора и возможно оно только при согласии со стороны банка. В свою очередь банк не заинтересован менять договор, так как ему не выгодно дробить один кредит, обеспеченный одним объектом залога, на два кредита, опять же, с одним залогом.

При разводе должны оговариваться условия дальнейшего погашения задолженности по кредиту, то есть с момента расторжения брака объект недвижимости (а вместе с ним и кредит) не считается общим. В решении суда должно быть отражено, кто далее будет осуществлять ежемесячные выплаты банку.

В принципе, супруги могут и сами решить, кто в каком объеме будет выплачивать кредит и на кого переписать квартиру, однако данное соглашение будет иметь силу только при согласии кредитора (банка).

Грубо говоря, если в квартире остается жить только один супруг, и он же выплачивает кредит, а второй готов отказаться от своей доли в квартире, то этот вопрос нужно согласовать с банком, которому придется переоформлять договор.  

Вообще даже самым благополучным, крепким и счастливым парам эксперты советуют еще на стадии покупки квартиры, особенно если она приобретается в ипотеку, предусмотреть все возможные варианты развития событий семейной жизни и максимально защитить свои права и имущество.

Помочь в этом могут профессиональные юристы и консультанты компаний-застройщиков.

В частности, специалисты ипотечного отдела ГК “Гранель” готовы предоставить консультации по вопросам ипотечного кредитования, в том числе проанализировать пакет документов, подобрать наиболее оптимальный ипотечный продукт, рассчитать сумму кредита и размер ежемесячных выплат, предоставить необходимую информацию по этапам совершения сделки.

Чаще всего вопросы при разделе ипотечной квартиры возникают тогда, когда она была оформлена только на одного супруга, и он единолично вносил ежемесячные платежи. В таких ситуациях есть два варианта выхода, утверждает заместитель директора департамента продаж ГК “Гранель” по вопросам ипотечного кредитования Наталья Смирнова.

Во-первых, ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов в случае составления брачного договора до момента заключения сделки.

В этом случае в кредитном договоре и договоре долевого участия (договоре купли-продажи) будет фигурировать только один супруг. Последующее разделение недвижимого имущества, выплат по ипотеке и выделение долей при разводе невозможно.

То есть все бремя по выплате долга перед банком ложится на того супруга, на которого оформлен договор.

Второй возможный вариант встречается чаще. На основании действующего законодательства (Гражданский, Семейный и Жилищный кодексы) по умолчанию устанавливается режим общей собственности и общих обязательств супругов.

Если брачный договор не был заключен, в кредитном договоре, договоре долевого участия (договоре купли-продажи) фигурирует один из супругов, а второй дает нотариальное согласие.

Наличие этого документа предусмотрено требованиями регистрационной палаты, документ свидетельствует о том, что второй супруг не возражает против покупки данного объекта недвижимости и не против передачи объекта в залог банку.

При разводе объект недвижимости будет считаться совместно нажитым имуществом, которое по закону делится пополам. Тот факт, что второй супруг не указан ни в одном договоре и даже не вносил платежей по кредиту, роли не играет.

ЗаконодательствоИпотекаРоссияF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20160713/407705725.html

Ипотека при разводе — как перевести кредит с двух заемщиков на одного

Можно ли разделить доли в ипотечной квартире, если кредит оформлен на родителей?

Делить имущество при разводе бывает непросто, особенно, если в деле «замешана» квартира. Еще сильнее ситуация запутывается, когда эта самая квартира взята в ипотеку, и созаемщиками выступают оба супруга. Что делать с долговым обязательством при разводе? Может ли один из супругов перевести кредит на себя без риска потерять квартиру? «Кредиты.ру» разбирались в юридической коллизии.

Ипотека живет дольше любви?

Как утверждает популярный писатель Фредерик Бегбедер – любовь живет три года. Прав он или нет, но статистика разводов на его стороне: в России распадается в среднем 50% браков, из них значительная часть – в первые пять лет совместной жизни.

Между тем средний ипотечный кредит берется на 10 лет… И банк абсолютно не волнует, разводится пара или не разводится: кредитные платежи должны поступать точно по графику, иначе возникает риск лишиться квартиры вообще. Вот и получается, что «помидоры вянут», а с кредитом надо что-то срочно решать, и договариваться, кто, как и в каком объеме гасит обязательства перед банком.

Стоит учесть, что даже если расставание супругов прошло отнюдь не мирно, варианты «Сам (а) плати свой дурацкий кредит» или «Квартира куплена на мои деньги, ты здесь никто» – «не прокатят». Почему?

Согласно Гражданскому и Семейному кодексам, все имущество, нажитое в браке, независимо от личного вклада каждого из супругов в его приобретение, считается совместной собственностью. То есть, если муж работал на двух работах, а жена была домохозяйкой, права супругов на купленную в период брака квартиру все равно по закону признаются равными.

Но это еще не все. Платежи по ипотеке, осуществленные в процессе семейной жизни, также считаются произведенными за счет совместного имущества.

Поэтому при разводе, если квартира остается супругу-заемщику, второй (не являвшийся ни заемщиком, ни поручителем) имеет право либо на половину денег, внесенных по кредиту, либо на долю в собственности.

Вроде бы, все понятно, и с законом не поспоришь; однако на практике чаще встречается другая ипотечная коллизия.

Солидарная ответственность кошельку покоя не дает

Когда за ипотекой обращается официальная супружеская пара, банки чаще всего предлагают (а то и выдвигают требование) записать мужа и жену в созаемщики. Это дополнительная страховка для кредитной организации, поскольку созаемщики несут солидарную ответственность по обслуживанию долга, и если один «увиливает» – можно спросить с другого.

Солидарная ответственность на стадии покупки квартиры имеет плюсы и для заемщиков, так как позволяет представить совокупный доход и, соответственно, получить кредит в большем размере. Минус в том, что в случае развода супруги теряют все бонусы брака, теряют часть имущества, однако сохраняют совместное обязательство по выплате кредита. Чем это чревато?

Вот одна житейская история из копилки «Кредитов.ру». Лилия и Сергей поженились вскоре после института, через пару лет стали родителями и решили взять ипотеку, чтобы решить квартирный вопрос.

Кредит сумме 4 200 000 (с учетом процентов) оформили на 7 лет как созаемщики. Ежемесячная выплата по кредиту составляла 50 000 рублей. Но через три года семейная жизнь дала трещину… Супруги подали на развод.

Заодно прояснили вопрос с ипотекой: каждый из них должен оплачивать половину ежемесячного взноса – 25 000 рублей.

Солидарная ответственность заемщиков предполагает «дележ» ипотечного платежа по принципу «50 на 50».

Для Сергея, который привык полностью обеспечивать семью, это была совсем небольшая сумма. Для Лилии, чей доход понизился после декретного отпуска, платеж оказался непосильным.

И хотя при разделе имущества ей могли присудить более 50% квартиры, поскольку с ней оставался ребенок, это ситуацию не улучшало: ведь за большую долю полагается и больший взнос… Сергей предлагал свою помощь, но женщина, глубоко обиженная на супруга, не хотела никаких соглашений с ним.

Она стала настаивать на продаже квартиры с тем, чтобы досрочно выплатить кредит и разделить остаток денег. Цены на рынке недвижимости в это время просели, по оценкам риэлтеров, квартира должна была уйти с дисконтом 10-15%, а после уплаты остатка долга перед банком, заемщикам достались бы копейки…

На них можно было купить разве что по комнате в области – вместо отличной «двушки» в зеленом районе…

Подобных историй — масса. К сожалению, в случае развода не всегда можно рассчитывать, что оба супруга предпочтут разумное и взаимовыгодное поведение. Между тем, возможности для благополучного разрешения проблемы есть. И оставаться созаемщиками супругам вовсе необязательно. Главное- суметь договориться на берегу.

Переведи меня через кредит

Герой вышеприведенной истории все же убедил бывшую супругу не идти на крайнюю меру с продажей квартиры. Он предложил переоформить недвижимость (а заодно и все кредитные обязательства по ней) на себя одного, при условии, что жена и дочь смогут по-прежнему жить в ипотечный квартире, а после погашения кредита половина жилья будет подарена дочери.

Ни закон, ни внутренние правила банков не препятствуют «соломоновым решениям» созаемщиков, которые решили договориться о пересмотре взаимных обязательств.

Как было сказано выше, законодателям важно соблюдение норм Гражданского и Семейного кодекса, а банкам — соблюдение графика платежей. Это хорошая новость.

«Ложка дегтя» в том, что придется выполнить немало формальностей, и выполнить аккуратно.

Три необходимых шага при переводе солидарного кредита в индивидуальный

  1. Подача заявления. Созаемщик, который собирается стать единоличным заемщиком и собственником недвижимости, должен подать в банк заявление с просьбой о переводе ссуды.
  2. Сбор документов. После того, как банк примет заявление, необходимо заново собрать пакет документов для представления в кредитный комитет.

    Перечень документов назовет банк (могут быть индивидуальные требования), но обязательно понадобятся подтверждения занятости и кредитоспособности (трудовая книжка, справка о доходах и т.п.).

  3. Заключение с бывшим супругом соглашения о разделе имущества.

    Если кредитный комитет одобрит перевод ссуды, супругам необходимо составить нотариально заверенное соглашение о разделе собственности. Это соглашение, во-первых, должно включать пункт, описывающий порядок пользования кредитными средствами, во-вторых, должно быть согласовано с кредитором (то есть с банком).

Все изменения, связанные с разделом залогового имущества, определением долей и т.п., нужно будет регистрировать Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Так что потребуется еще и оплата госпошлины.

Все «манипуляции» с ипотечным кредитом и залоговым имуществом, совершенные без ведома и согласия банка, незаконны и могут быть оспорены по суду.

Поэтому после того, как супруги выполнили все вышеописанные действия, последнее слово должен сказать банк.

Хотя перевод ссуды с двоих созаемщиков на одного несет дополнительные риски, банк обычно не отказывает, если подтвержденная кредитоспособность заемщика соответствует размеру долгового обязательства. Кроме того, возможно взимание комиссии за осуществление такой операции, по внутренним тарифам банка.

И наконец, форма нового документа по ипотеке остается на усмотрение кредитора: это может быть как дополнительное соглашение к существующему договору, так и совершенно новый кредитный договор.

При переводе ссуды, оставшийся заемщик должен вернуть бывшему супругу сумму, соответствующую его доле кредита, выплаченной в период брака (по принципу солидарной ответственности).

Это немаленькие деньги, однако сумма может быть изменена по договоренности супругов, отраженной в соглашении о разделе имущества.

Но право полной собственности на квартиру переходит к тому, кто остается в «ипотечном марафоне».

Брачный договор спешит на помощь

Российская ментальность отвергает (пока еще) такую прагматичную форму регулирования «высоких отношений», как брачный контракт. Между тем этот документ, заключенный в момент женитьбы, в процессе брака или даже перед самым разводом может существенно упростить ситуацию с переводом ипотечного кредита, а также с другими материальными обязательствами в случае развода.

Что нужно прописывать в брачном контракте

Юристы и специалисты по ипотечному кредитованию рекомендуют супругам, которые одновременно являются созаемщиками по ипотеке, заранее согласовать и прописать в брачном контакте следующие пункты:

  • Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
  • Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
  • Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
  • Особые условия в случае рождения детей.

Банки приветствуют брачные контракты. Во-первых, наличие такого документа само по себе становится дополнительным плюсом при оценке заемщика.

Во-вторых, в случае развода, можно избежать многих формальностей, поскольку все основные договоренности уже достигнуты.

Для супругов-созаемщиков это тоже хорошая подстраховка – даже если случится так, что брак (увы) распадется, материальные интересы каждого будут защищены, и вопрос с кредитными платежами мирно урегулирован.

Источник: https://credits.ru/publications/377163/kak-perevesti-ipotechnyj-kredit-s-dvuh-zaemschikov-na-odnogo-v-sluchae-razvoda/

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Можно ли разделить доли в ипотечной квартире, если кредит оформлен на родителей?

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке.

В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы.

Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется.

Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета.

В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов.

Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью.

Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк».

Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

  1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
  2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша.

Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.

Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Как переоформить долю в ипотечной квартире на жену?

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам.

Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½.

Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил.

Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Насколько надежны брачные договоры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_srazu_razdelit_na_doli_ipotechnuyu_kvartiru/7558

101Адвокат
Добавить комментарий