Надо ли переоформлять договор аренды земли на нового собственника дома?

Боль земли — PRAVO.UA

Надо ли переоформлять договор аренды земли на нового собственника дома?
Именно договор аренды, а не договор купли-продажи недвижимого имущества является правоустанавливающим документом, подтверждающим право аренды земельного участка

В сентябре 2014 года Президент Украины Петр Порошенко презентовал «Стратегию-2020», назвав 62 реформы, которые необходимо осуществить Украине для вступления в ЕС. Одной из них является земельная реформа. Традиционно основные баталии разворачиваются вокруг отмены моратория на продажу земель сельхозназначения. Наряду с этим в земельном законодательстве существует немало других ограничений, которые препятствуют развитию бизнеса и служат источником коррупции.

К ним следует отнести существующий порядок оформления прав на землю, состоящий из многочисленных разрешительных процедур.

Их прохождение требует значительного времени и расходов, что отталкивает потенциальных инвесторов от вложения средств в украинскую экономику.

При этом зачастую такие бюрократические процедуры лишены всякого практического смысла, становясь лишь помехой для предпринимателей.

Аренда земли под объектом недвижимости

Согласно части 2 статьи 120 Земельного кодекса (ЗК) Украины, если объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся в пользовании продавца, в случае приобретения права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходит право пользования земельным участком, на котором он расположен, в том же объеме и на тех же условиях, что были у предыдущего землепользователя. В соответствии со статьей 7 Закона Украины «Об аренде земли» договором, предусматривающим приобретение права собственности на недвижимость, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором.

То есть законом установлено, что заключение договора купли-продажи объекта недвижимости служит основанием для замены стороны в договоре аренды соответствующего земельного участка.

Однако, согласно части 1 статьи 124 ЗК Украины, передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется путем заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, именно договор аренды, а не договор купли-продажи недвижимого имущества является правоустанавливающим документом, подтверждающим право аренды земельного участка.

Договор купли-продажи недвижимого имущества может быть только основанием для заключения соответствующего договора аренды земельного участка.

Поэтому после приобретения недвижимости инвестор вынужден проходить всю процедуру заключения договора аренды земли фактически с нуля. На практике такое оформление может занимать до полутора лет.

От оформленного надлежащим образом права аренды земли зависит возможность получить разрешение на работы по строительству или реконструкции объектов недвижимости.

Урегулированность вопроса аренды земельного участка — важная предпосылка для получения инвестором финансирования в банковских учреждениях.

Безусловно, потенциальные инвесторы анализируют данные вопросы, и ситуация с процедурой оформления аренды земли не способствует притоку инвестиций.

На мой взгляд, решение этой проблемы находится в юридической плоскости. В том случае, когда земельный участок надлежащим образом сформирован, при смене собственника недвижимого имущества, расположенного на таком участке, отсутствует необходимость каждый раз проходить полную процедуру переоформления договора аренды.

В связи с этим полагаю целесообразным внести изменения в действующее законодательство, согласно которым договор, предусматривающий переход права собственности на объект недвижимости, должен быть достаточным основанием для регистрации новым владельцем права аренды земельного участка, на котором расположен этот объект недвижимости.

Согласно части 6 статьи 120 ЗК Украины, существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. Такой информации достаточно для регистрации права аренды на нового владельца. Заключение договора аренды, соответственно, не должно быть обязательным и возможно по соглашению сторон.

Смена арендатора

В соответствии с частью 1 статьи 124 ЗК Украины передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется, в частности, на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды.

По тем или иным причинам договор аренды может быть досрочно прекращен, а земельный участок передан в пользование другому лицу. В таком случае новому арендатору нужно заново получать решения соответствующего органа и подписывать новый договор аренды. Выше уже отмечалось, что это довольно длительный процесс.

В определенных случаях это оправданно: например, в случае изменения целевого назначения земельного участка или увеличения срока аренды. Однако если изменение касается только смены арендатора (при условии сохранения целевого назначения земельного участка и установленного срока аренды), прохождение процедуры заново, очевидно, не является необходимым.

Например, если местный совет принял решение о передаче в аренду земельного участка на 49 лет, в течение этого срока договор аренды при необходимости может перезаключаться с различными арендаторами, и это не требует принятия в каждом случае нового решения.

Орган государственной власти и местного самоуправления уже дал согласие на передачу в аренду соответствующего земельного участка на определенный срок за установленную плату.

Новое решение может приниматься после окончания срока, на который земельный участок передается в аренду, и/или в случае изменения целевого назначения земельного участка. 

В связи с этим предлагаю внести изменения в действующее законодательство, согласно которым смена арендатора земельного участка (при условии сохранения целевого назначения земельного участка и в пределах ранее установленного срока аренды) осуществляется в упрощенном порядке. Заключение нового договора аренды (внесение изменений в существующий договор) в отношении нового арендатора осуществляется на основании ранее принятого (первоначального) решения о передаче земельного участка в аренду.

Наследие социализма

Затронутые выше вопросы — лишь небольшая часть проблем в земельной сфере. Нормы украинского земельного законодательства зачастую противоречивы и отличаются от тех подходов, которые соответствуют общепринятой европейской практике.

Так, одним из краеугольных камней в земельных правоотношениях является вопрос о том, чьи права приоритетнее: собственника земельного участка или собственника недвижимости, расположенной на земельном участке? В большинстве развитых стран приоритет остается за собственником земли. На мой взгляд, этот подход является оптимальным и в полной мере учитывает специфику земли как объекта права собственности.

Частично эта точка зрения находит свое подтверждение и в нормах действующего законодательства.

Согласно статье 373 Гражданского кодекса (ГК) Украины, право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в границах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, которые находятся на нем, а также на пространство, имеющееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений. Также собственник земельного участка имеет право требовать освобождения участка от имущества третьих лиц (в том числе и объектов недвижимости, которые препятствуют ему в реализации права собственности на земельный участок (статья 391 ГК Украины).

Однако на практике большее распространение получил подход о приоритете права собственности на недвижимость. Статья 120 ЗК Украины предусматривает, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок.

Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.

Аналогичные нормы закреплены и в статье 377 ГК Украины.

Такая ситуация является следствием советской правовой системы. Напомним, что во времена СССР земля фактически была исключена из гражданского оборота. Таким образом, владение объектом недвижимости имело определяющее значение.

В современных экономических реалиях этот подход неэффективен и только дезориентирует инвесторов.

На мой взгляд, одним из результатов земельной реформы должно быть устранение имеющихся противоречий и четкое закрепление приоритета права собственности на землю.

Выводы

Предложенные выше изменения позволят упростить процедуру оформления права аренды земли, устранив чрезмерное вмешательство в хозяйственную деятельность. Важным является также и общее реформирование земельного законодательства, ориентированное на нормы, действующие в Европейском Союзе.

Обращения о внесении изменений в действующее законодательство были направлены бизнес-омбудсмену Альгирдасу Шемете, а также в Комитет Верховного Совета по вопросам аграрной политики и земельных отношений. Предложенные изменения нацелены на облегчение условий для ведения бизнеса на территории Украины и улучшение инвестиционной привлекательности нашей страны.

КИФАК Александр — управляющий партнер ЮФ «АНК», адвокат, г. Одесса

Источник: https://pravo.ua/articles/bol-zemli/

Покупка дома с землей в аренде. Как оформляется право на арендуемый земельный участок? на сайте Недвио

Надо ли переоформлять договор аренды земли на нового собственника дома?

Приобретение дома с арендуемой землей несет в себе множество отличий от участков в собственности: в плане документов, порядка оформления и финансовой стороны. Новый собственник недвижимости получает «в нагрузку» арендные отношения, в которых могут быть множество подводных камней.

В этой статье мы рассмотрим основные риски и спорные ситуации при заключении подобных сделок, а также способы решения возможных проблем.

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами.

 Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог.

В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними.

Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату.

 Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.

Как переходят права и обязанности на арендную землю?

Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.

Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.

Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.

Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

Какие документы нужны для переоформления?

  1. Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды.

    К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;

  2. Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю.

     Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;

  3. Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли.

    Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.

Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти.

В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.

Какие могут быть последствия неправильного / несвоевременного оформления?

Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.

Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.

Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.

Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.

Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

Что делать если выросли платежи по аренде?

Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.

Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.

Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.

Рекомендации для собственника земельного участка

Лица, которые приобретают право собственности на земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Ряд проблем возникает еще на стадии, когда они оформляют права.

Например, они сталкиваются с незаконным бездействием органов, которые производят регистрацию. В результате арендные отношения продолжаются дольше, принося владельцу лишние траты. Минимизировать последствия возможно, если заранее подготовиться к проблемам и запастись документами:

  1. Требуйте исключить из арендного платежа сумму за период незаконного бездействия органа, который предоставляет землю. Чтобы избежать споров о порядке оплаты, нужно своевременно оформить право и получить свидетельство на землю;
  2. Процедура может затянуться по вине муниципального или государственного органа, который предоставляет землю. Эти структуры могут долго рассматривать заявление о выкупе земельного участка. Это увеличивает период, в течение которого лицо, выкупающее участок, продолжает арендные отношения;
  3. Потребуйте от арендаторов компенсировать земельный налог пропорционально площади, которую занимают их здания. Если здания третьих лиц располагаются на участке собственника, последний вправе требовать с них земельный налог. Размер компенсации зависит от площади зданий, которыми владеют эти лица. Если они отказываются платить, собственник вправе взыскать налог в судебном порядке.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/oformit-arenduemiy-uchastok-pod-domom/

Переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость: автоматическая неавтоматичность

Надо ли переоформлять договор аренды земли на нового собственника дома?

Хотелось бы сначала сделать небольшое вступление, которым привлечь внимание коллег-юристов к одному из принципов, косвенно заложенных в отечественное земельное законодательство.

“Земля идет за недвижимостью” – таков этот принцип. Правильный он или неправильный, хорошо это или плохо – оценивать и сравнивать не буду, это не тема статьи. Но отмечу, что он кардинально отличается от подходов к приобретению прав на недвижимость многих развитых государств.

“Кто является владельцем земли, тот и владелец здания на земле” – такой обобщенный тезис передовых стран.

Например, законодательство Германии определяет, что здание, дом – это составная части земельного участка, а законодательство США – что здание является принадлежностью главной вещи – земельного участка, и если такое здание построено на земельном участке другим лицом без разрешения собственника такого земельного участка, оно является собственностью владельца земельного участка. Поэтому в таких государствах и нет самовольных застроек, коррупционных узакониваний и т. д.

У нас есть свое законодательство. Его нам и нужно применять.

А теперь по существу.

В Земельном кодексе Украины уже давно содержится норма, фактически в приказном порядке предусматривающая, что если владелец здания меняется, то к новому владельцу переходит право на землю (право собственности или пользования) под этим зданием.

Указанная норма содержится в ст. 120 Земельного кодекса Украины, ст. 377 Гражданского кодекса Украины и в Законе Украины “Об аренде земли”.

Рассмотрим ситуацию, когда земля под зданием, право собственности на которую перешло к новому приобретателю, находилась в пользовании (аренде).

На такой случай ст.

120 ЗК Украины гласит, что при приобретении права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, который находится в пользовании, к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя. В случае если право собственности на жилой дом, здание или сооружение приобретается несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), который расположен на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости разделения земельного участка, площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным).

Ст.

377 Гражданского кодекса Украины, в свою очередь, акцентирует также на том, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землепользователя. Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

В ст. 31 Закона Украины “Об аренде земли” также указано, что договор аренды земли прекращается в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.

То есть из анализа вышеуказанных норм следует, что законодатель прямо связывает момент приобретения права собственности на недвижимость новым владельцем с моментом прекращения землепользователем права пользования земельным участком под недвижимостью.

Суммируем. Похоже, что процесс такого перехода права пользования (аренды) на земельный участок должен быть автоматическим – в силу закона.

Однако…

В Земельном кодексе Украины содержится норма, которая фактически не допускает такой автоматичности. Это ч. 1 ст.

116 ЗК Украины, гласящая, что граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных этим Кодексом, или по результатам аукциона.

Земельные участки, находящиеся в пользовании граждан или юридических лиц, передаются в пользование по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления только после прекращения пользования ими в порядке, определенном законом.

Данная норма прямо перекликается со ст. 141 ЗК Украины, которая четко указывает, что приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке, является всего лишь основанием для прекращения права пользования земельным участком, а не фактом прекращения такого права.

Что по этому поводу скажет нам судебная практика?

Высший хозяйственный суд Украины в своем постановлении от 15 марта 2012 по делу № 6/82/5022-1391/2011 указывает, что возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения договора аренды земельного участка, что следует из положений ст.

377 Гражданского кодекса Украины, ст. 120 Земельного кодекса Украины.

Кроме того, право пользования земельным участком, на котором находится недвижимость, переходит к приобретателю объектов недвижимости исключительно при условии, что в момент их отчуждения у предыдущего владельца согласно требованиям земельного законодательства такое право было должным образом удостоверено.

Аналогичная по сути правовая позиция содержится и в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 20 мая 2015 по делу № 5024/2507/2011, в котором констатируется, что земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них за определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением.

Коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины в своем постановлении от 15 апреля 2015 по делу № 28/5005/5627/2012 в подтверждение высказанного выше мнения также указывает, что в соответствии со ст. 377 Гражданского кодекса и ст.

120 Земельного кодекса Украины в случае приобретения права собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования соответствующим земельным участком в том же объеме, что был у предыдущего землепользователя. Однако при этом договор аренды земельного участка предыдущего владельца недвижимого имущества не прекращается автоматически, а новый собственник может требовать переоформления права пользования земельным участком на себя в установленном действующим законодательством порядке.

То есть мы видим, что в данной ситуации суд выражает следующую позицию: в связи с переходом права собственности на здание к новому владельцу данный факт является основанием для прекращения права пользования земельным участком предыдущим землепользователем и к новому владельцу переходит право пользования земельным участком под зданием. Однако право пользования земельным участком предыдущего пользователя следует прекратить и приобрести (переоформить) владельцем здания в установленном законом порядке. От себя скажу, что, как уже говорилось выше, такой порядок предусматривает необходимость принятия уполномоченными органами решений о прекращении/предоставлении в аренду указанного земельного участка и осуществления государственной регистрации указанных прав. Автоматичность в данном вопросе отсутствует.

Но…

Высший хозяйственный суд своим постановлением от 9 июля 2015 по делу № 910/23058/14 формирует в этом вопросе совсем иную, новую практику. Так, кассационная инстанция недословно указывает, что в Законе Украины “Об аренде земли” содержится ст.

7, часть 3 которой гласит, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

И теперь внимание. Суд отмечает, что требования ч. 3 ст.

7 Закона Украины “Об аренде земли” следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право предыдущего пользователя прекращается в силу закона, без оформления прекращения права любыми актами и документами. Эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а только в части аренды предыдущим арендатором земельного участка.

То есть имеем кардинально различные правовые позиции, толкования норм, что в совокупности на практике приводит к применению законов по принципу “как кому выгодно”.

Вот и вывод: в украинских реалиях переход права аренды при переходе права собственности на недвижимость является автоматически неавтоматическим.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA008310

Нюансы перехода права аренды земельного участка после операции с недвижимостью

Надо ли переоформлять договор аренды земли на нового собственника дома?

И снова поговорим о знакомой для бизнеса ситуации: покупается здание, расположенное на арендованном у города земельном участке, в результате чего земельный участок… Далее пауза, ведь на данном этапе для сторон договора купли-продажи (далее – ДКП) начинается непростой период взаимоотношений между собой, городом и налоговой и возникает множество вопросов.

Кто с момента регистрации права собственности на здание за покупателем считается землепользователем? Кто должен уплачивать за пользование землей? В форме какого платежа? Как предыдущему собственнику здания избавиться от статуса арендатора земли и выйти из поля зрения ГФС касательно этого земельного участка? Как новому собственнику здания усилить свой статус и зафиксировать за собой титул на землю и т. д.?

Несколько слов о регулировании

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 120 Земельного и ч. 1 ст. 377 Гражданского кодексов Украины к лицу, которое приобретает право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право пользования земельным участком, на котором они расположены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя.

А согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок.

Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Указанные статьи Земельного и Гражданского кодексов Украины кажутся простыми – они предусматривают обязательный переход права пользования землей при отчуждении здания, но не оговаривают, как это должно происходить.

Статья 7 Закона Украины “Об аренде земли”  объективно более трудная для восприятия. В ней законодатель попытался расширить идеи, заложенные в кодексах, но получилось это довольно странно.

Так, в статье речь идет не о механике автоматической замены стороны обязательства, а о (1) переходе права аренды и (2) прекращении договора в части аренды предыдущим арендатором.

Поэтому возникают вопросы: как с данной информацией поступать сторонам, нотариусу, ГФС, местному совету и суду, как ее понимать и применять на практике.

Далее начинается хаос. Где-то стороны ДКП предусматривают, что продавец продолжает уплачивать арендную плату, а покупатель ему компенсирует эти платежи до истечения срока договора аренды.

Кое-где параллельно добросовестный покупатель инициирует процедуру перезаключения договора аренды с местным советом, иногда отнимающую годы.

В других случаях покупатель ничего не инициирует, а продавец, который значится в документах и реестрах арендатором земли, сам обращается в совет с просьбой расторгнуть договор. Совет чаще всего отказывает в этом, и дальше обжалуют в суд.

Суд отказывает на основании того, что договор и так прекращен в части аренды предыдущим арендатором. Также может подключиться ГФС с требованием, чтобы плата за земля вносилась как предыдущим собственником здания (который согласно базам данных проходит как арендатор), так и актуальным собственником – фактическим землепользователем.

Для контраста: при покупке здания, находящегося на земельном участке частной собственности, переход прав на здание и землю, как правило, фиксируется в одном и том же ДКП, а право собственности регистрируется по одному заявлению покупателя. В данном случае предписания ст. ст. 120 Земельного и 377 Гражданского кодексов Украины, которые наряду с арендой закрепляют автоматичность перехода права собственности на землю, работают без проблем.

В контексте вопроса аренды судьи (на долю которых выпадает бремя разрешения арендных и налоговых споров) в который раз подтвердили, что они живые люди, поскольку errare humanum est (на лат. – человеку свойственно ошибаться), вследствие чего какую только практику судов кассационной инстанции по вопросам реализации ч. 3 ст. 7 Закона Украины “Об аренде земли” не приходилось видеть.

Далее пройдемся по отдельным знаковым судебным решениям, в т. ч. по тем, которым в свое время уделялось внимание профессиональным сообществом, чтобы понять, насколько непродуманными и сложными для правоприменения являются нормы законодательства, регулирующие переход права аренды земли под приобретенной недвижимостью.

Сразу отметим, что в промежутках времени между этими решениями суды кассационной инстанции принимали разные по содержанию решения, имели место другие прецеденты, но сам факт существования такой концептуально противоположной практики, о которой пойдет речь ниже, заслуживает внимания.

Приведем отдельные цитаты из этих решений.

Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 20.05.2015 г. по делу № 5024/2507/2011 (дело по встречному иску касалось признания за ООО права постоянного пользования земельным участком, но следующий тезис суда, если его читать буквально, касается всех прав на землю):

“…Таким образом, земельным законодательством не предусмотрен автоматический переход прав на земельные участки, а требуется оформление прав на них по определенной процедуре, которую нельзя подменять судебным решением”.

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013057

Переоформление аренды земельного участка на другого человека

Надо ли переоформлять договор аренды земли на нового собственника дома?

Переоформить земельный участок на другого человека можно путем постоянной или временной передачи прав. Для этого совершаются гражданские сделки, либо переоформление происходит в административном порядке через муниципальные инстанции.

В этом обзоре расскажем, какие варианты переоформления земли доступны в РФ и какой комплект документ потребуется гражданам.

Варианты переоформления земли

Земля может принадлежать гражданам на праве собственности, либо на ином законном виде владения (аренда, пожизненное пользование и т.д.). Условия передачи прав другим лицам будут зависеть от формы владения.

Не требуется согласия государственных или муниципальных ведомств при следующих вариантах переоформления прав:

  1. полное отчуждение прав по договору купли-продажи – все договоренности сторон фиксируются в виде письменного договора, который подлежит регистрации в Росреестре;
  2. временная передача прав в форме аренды или иного вида пользования – если срок договора превышает один год, также проводятся регистрационные действия через Росреестр;
  3. распоряжение участком умершего гражданина – переоформления прав на землю происходит в рамках наследственного дела (по условиям завещательного бланка или по закону);
  4. распределение общего участка между отдельными собственниками.

Если участок принадлежит гражданину на постоянном или временном праве пользования, переоформить его на другое лицо можно только через муниципальные органы власти.

Для арендованных земельных наделов требуется получить прямое согласие муниципалитета, а во многих случаях такой вариант переоформления будет невозможен (например, если земля передавалась в аренду на основании аукциона).

Для участков с пожизненным (наследуемым) владением обращение в местный орган власти носит уведомительный характер.

Основанием для переоформления прав может выступать и судебный акт, если вопрос носит спорный характер, либо оспаривается незаконный отказ властного органа.

Порядок переоформления прав

Наиболее распространенным вариантом передачи прав является совершение гражданских сделок. В 2019 году эта процедура сопровождается следующими нюансами:

  • предметом сделки может быть только участок, поставленный на кадастровый учет – если сведения о земельном объекте отсутствуют в ЕГРН, до заключения договора нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить межевой план;
  • постоянный или временный переход прав фиксируется в ЕГРН – не нужно обращаться в Росреестр только при аренде сроком до одного года;
  • переоформление прав может осуществляться на возмездной или безвозмездной основе – дарение или завещание происходят без выплаты вознаграждения собственнику, а купля-продажа или аренда являются возмездными сделками.

Контрагенты могут самостоятельно определять все условия переоформления прав. Обязать собственника передать участок другому лицу можно только при заключении договора с обещанием подарить землю. В иных случаях, согласие на переоформление прав фиксируется личной подписью собственника в договоре и подачей документов на регистрацию в Росреестр.

Для такого варранта передачи прав могут потребоваться следующие бланки и формы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок – выписки ЕГРН, свидетельство о наследстве и т.д.;
  • договор и передаточный акт;
  • межевой план, содержащий характеристики земельного надела;
  • завещательный бланк для передачи прав по наследству.

Чтобы переоформить размежевание участков, необходимо согласие всех собственников земли. Такая процедура проходит через кадастрового инженера, который отразит на межевом плане границы каждого нового участка.

Определение размера участка для каждого собственника происходит пропорционально его доле в общем праве, а также соглашению о распределении долей.

Если земля находилась в совместной собственности, доли всех владельцев будут считаться равными, если иное не указано в соглашении.

Подтверждение факта переоформления земельного участка происходит по следующим правилам:

  1. стороны подписывают договор и передаточный акт, оформляют межевой план;
  2. документы направляются в Росреестр или подаются через учреждения МФЦ;
  3. после кадастрового учета и регистрационных действий будет выдана выписка ЕГРН – в ней указываются сведения о новом собственнике земли.

Если на участке расположена недвижимость (например, частный дом), допускается только одновременное переоформление прав на оба объекта. Такое правило указано в ГК РФ.

Если права переоформлялись на временной основе (например, при аренде), возникает обременение на весь срок договора. После завершения срока аренды указанное обременение будет аннулировано.

Переоформление участка без права собственности

Если земля предоставлена гражданам на временной или постоянной основе без возникновения права собственности, переоформление на других лиц будет существенно сложнее. Выделим способы, которыми допускается переход права пользования к иным лицам:

  • по арендному договору – переоформление допускается, если участок выделялся не по итогам аукциона (например, если земля предоставлялась для ИЖС отдельным категориям граждан);
  • при аренде по условиям аукционов – возможно переоформление прав на участника аукциона, занявшее второе или последующее место, если победитель отказался от пользования землей;
  • для пожизненного владения – допускается переоформление участка на аналогичном праве, либо с регистрацией прав собственности по итогам наследственного дела.

В перечисленных случаях участок находится в муниципальном земельном фонде. Поэтому закон не допускает возможность выплаты денежного вознаграждения первоначальному владельцу. Если стороны договариваются между собой о такой выплате, наличие расписки не повлечет никаких правовых последствий для принятия решения муниципальным органом.

Процедура переоформления прав через муниципалитеты выглядит следующим образом:

  1. подаются заявления от владельца участка и лица, желающего получить права на землю;
  2. при подаче заявления подтверждаются основания для переоформления прав;
  3. документы рассматриваются в срок, не превышающий 30 дней;
  4. для принятия положительного решения первоначальный владелец должен полностью погасить задолженность по платежам (например, по арендной плате);
  5. переоформление прав фиксируется путем заключения договора с новым владельцем или издания муниципального акта о выделении земли другому лицу.

Типичным вариантом переоформления прав является заключение договора аренды на участок под ИЖС после развода супругов.

Если изначально земля выделялась на имя жены, она может подать заявление о переоформлении участка на бывшего супруга.

Так как участок выделялся с учетом состава семьи, для переоформления прав не нужно проводить повторный аукцион или дополнительное согласование. Для принятия муниципалитетом решения достаточно заявления от обеих сторон.

Для переоформления таких участков могут потребоваться следующие документы:

  • распорядительный акт местной власти о выделении земли;
  • первоначальный договор, подтверждающий условия выделения земли;
  • платежные документы, подтверждающие оплату всех обязательств предыдущим владельцем;
  • межевой план участка.

Если земля выделялась под индивидуальную застройку, наличие недостроенного или возведенного объекта фиксируется путем акта. Для составления акта приглашаются специалисты администрации, а характеристики объекта фиксируются в техническом плане кадастрового инженера.

При переоформлении прав не происходит изменение категории, целевого назначения и вида разрешенного использования земли.

Сделать это может только сам владелец участка путем обращения в муниципальные службы.

Если переоформляются права на землю, выделенную для сельхозпроизводства, изменить ее целевое назначение на ИЖС сможет новый владелец, когда получит договор или распорядительный акт.

Процедура переоформления прав через муниципалитет является безвозмездной услугой, а условия владения землей останутся для нового владельца неизменными. Если по заявлению граждан вынесен неправомерный отказ, обжаловать его можно через судебные инстанции. Судебный акт является основанием для перезаключения договора на новое лицо.

Источник: https://ukstrela.com/pereoformlenie-arendy-zemelnogo-uchastka-na-drugogo-cheloveka/

101Адвокат
Добавить комментарий