Обосновано ли решение суда о неустойке при строительстве, если иск подан по ЗоЗПП?

Снижаемся, или Оценочные категории и внутреннее убеждение судьи по делам о взыскании неустойки с застройщика

Обосновано ли решение суда о неустойке при строительстве, если иск подан по ЗоЗПП?

Чем чревата свобода усмотрения суда в части определения размера неустойки при заявлении стороны о ее снижении? Большим снижением.

Действительно ли предоставленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, который направлен на реализацию требования ч. 3 ст.

17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц? Должен ли суд мотивировать принятое решение о снижении неустойки? И, собственно, мотивирует ли? Такими вопросами я задалась и решила поискать на них ответы в судебной практике, обзор которой я и приведу в настоящей статье.

Итак, о чем собственно речь. Понятно, что о статье 333 Гражданского кодекса, а если конкретнее, – о снижении неустойки по договору долевого участия в строительстве (в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства).

Обо всем по порядку. Во-первых, нормативная составляющая.

1. Ответственность за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства установлена в ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве):

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

2. Возможность снижения неустойки предусмотрена ст. 333 ГК РФ.

«Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении».

3. Если в качестве участника долевого строительства выступает гражданин (потребитель), то соответственно на отношения между ним и застройщиком распространяется Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

«К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом» (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Одним из преимуществ для участников долевого строительства применения Закона о защите прав потребителя к отношениям по договору долевого участия в строительстве является право на взыскание штрафа с застройщика в пользу в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу.

«При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя» (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Во-вторых, разъяснения Верховного Суда.

1. 19 июля 2017 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации был утвержден Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В соответствии с п. 9 данного Обзора размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Такой вывод Верховного Суда сделан еще в 2015 году (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2015 г. N 14-КГ15-9) и основан на разъяснениях, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г.

N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”: «применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым».

2. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 июня 2016 г. N 80-КГ16-5 приведены разъяснения, содержащиеся в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, а также указано следующее:

«Бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика.

 Однако в нарушение указанных норм судом апелляционной инстанций не приведены мотивы, обосновывающие допустимость уменьшения размера взыскиваемой неустойки, ответчиком не представлены доказательства исключительности случая, при котором имеются обстоятельства, препятствующие оплате законной неустойки и позволяющие уменьшить ее размер».

и следующее:

«…доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, неисполнения обязательств контрагентами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки».

Аналогичная позиция содержится в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”:

«Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки».

3. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 7 февраля 2017 г. N 33-КГ16-21 дана ссылка на пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”, а также разъяснено следующее:

«Аналогичные положения, предусматривающие инициативу ответчика в уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены также пунктом 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г.

N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”, принятом до рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в котором также указано о том, что заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции».

4. В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств” Верховный Суд привел перечень доказательств обоснованности размера неустойки:

«При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период».

Обобщая все вышеназванные нормы и разъяснения можно выделить несколько требований, предъявляемых законом, а также судебной практикой к снижению неустойки судом.

  1. Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно только в исключительных случаях.
  2. Так как деятельность, осуществляемая застройщиком, является предпринимательской, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
  3. Застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (бремя доказывания несоразмерности неустойки возлагается на ответчика).
  4. Для того чтобы удовлетворить заявление застройщика о снижении неустойки, суд должен установить основания для уменьшения размера неустойки. В решении судом должны быть приведены мотивы, обосновывающие допустимость уменьшения размера взыскиваемой неустойки.
  5. Заявление о применении ст. 333 ГК РФ должно быть подано только в период рассмотрения дела в первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Вышеприведенные нормы и разъяснения Верховного Суда – идеальная модель, теперь я приведу выдержки из решений московских судов общей юрисдикции для наглядности реальной картины происходящего.

1. Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 17.11.2016 по делу №2-7300/16

«Учитывая возражения ответчика против удовлетворения заявленных требований о взыскании неустойки и его ходатайство об уменьшении неустойки, наличие у ответчика обязательств перед другими дольщиками и его финансовое положение, суд приходит к выводу, что взыскание неустойки в полном объеме нарушит имущественный баланс интересов сторон и третьих лиц, повлечет ухудшение финансового положения ответчика, нарушение прав других дольщиков, в связи с чем в соответствии со ст. 333 ГК РФ считает необходимым уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до *** рублей».

Мосгорсуд в качестве апелляционной инстанции по указанному делу указал следующее (апелляционное постановление от 18 августа 2017 г):

«Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года N 7-О)»

Судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела».

Ссылка на норму ч.3 ст. 17 Конституции прослеживается во многих решениях судов общей юрисдикции по аналогичным делам в качестве мотивировки необходимости снижения судами неустойки. Однако я не согласна, что расчет истцом неустойки, которая предусмотрена законом, является злоупотреблением его правом.

Собственно, не вижу здесь и самого права свободного определения размера неустойки, эта свобода ограничена размером неустойки, который установлен в ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.

В связи с этим считаю не совсем правильным обоснование судом права снижения неустойки указанием на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции.

Источник: https://zakon.ru/blog/2017/10/23/snizhaemsyaili_ocenochnye_kategorii_i_vnutrennee_ubezhdenie_sudi_po_delam_o_vzyskanii_neustojki_s_za

Суд с застройщиком

Обосновано ли решение суда о неустойке при строительстве, если иск подан по ЗоЗПП?

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

101Адвокат
Добавить комментарий