Окончательный расчет по договору подряда

Окончательный расчет по договору: виды договоров, заключаемых при приобретении недвижимости, содержание этих договоров

Окончательный расчет по договору подряда

Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Окончательный расчет по договору: какой способ выбрать, чтобы не остаться ни с чем

Покупка недвижимости – это непростой и довольно щепетильный процесс, включающий в себя немало нюансов. Важнейшей частью такого процесса является составление договора, однако она не является единственно важной.

Большое внимание при покупке недвижимости уделяется окончательному расчету по нему. Выбор способа оплаты играет огромную роль, так как от этого зависит исход сделки, в том числе добросовестное поведение обеих сторон.

Когда речь заходит о покупке жилья, необходимо со всей ответственностью подойти к составлению договора, так как в нем прописываются все условия сделки. Первоочередным в данном вопросе является знакомство с различными видами договоров, к которым прибегают при сделках по приобретению недвижимого имущества.

Для того, чтобы определиться какой именно договор наиболее целесообразен в определенном случае необходимо рассмотреть подробно хотя бы основные из них.

Договор купли-продажи

Такой договор используется как на вторичном рынке, так и при сделках с подрядчиками

Данный вид договора относится к гражданско-правовому и представляет собой соглашение, в соответствие с которым одна сторона, именуемая продавцом, передает в собственность другой стороне, именуемой покупателем, объект недвижимости.

Покупатель в свою очередь уплачивает продавцу определенную сумму денег за эту недвижимость, заранее обговоренную сторонами и зафиксированную в договоре.

Такой договор используется как на вторичном рынке, так и при сделках с подрядчиками. Во втором случае, помимо договора, нужно собрать дополнительно еще несколько документов, в частности соглашение о задатке, которое представляет собой документ, содержащий информацию о предоплате и согласно которому застройщик снимает определенную квартиру с продажи.

Договор долевого участия

Договор долевого участия или, как его еще называют, ДДУ является наиболее распространенным и безопасным при сделках с застройщиками. Безопасность покупателю гарантируют прописанные в нем права и интересы сторон и их защита, определенные сроки сдачи объекта и передачи ключей собственникам квартир.

Также этот договор регулирует отношения, касающиеся денежных средств участников строительства. Важно не путать ДДУ с предварительным ДДУ, по которому не осуществляется продажа. Минусом данного договора является то, что используется он лишь на первичном рынке недвижимости.

Договор жилищно-строительного кооператива или договор ЖСК

Нередко этот вид договора сравнивают с договором долевого участия, однако он является наименее безопасным, риски для покупателя очень высоки. Договор ЖСК предполагает первоначальный паевый взнос, покупатель становится пайщиком. Такой договор не регистрируют, как правило, в Управлении Федеральной Регистрационной Службы, что не исключает повторной продажи квартир.

К недостаткам данного документа можно отнести возможность увеличения стоимости жилья в процессе строительства, а также отсутствие штрафов при несоблюдении сроков.

Для заключения такого договора застройщику не обязательно иметь разрешение на строительство и право собственности на землю, чем нередко пользуются недобросовестные компании.

При непредвиденных ситуациях, мешающих завершению строительства, деньги, уплаченные пайщиками, возвращаются крайне редко и не в полном размере.

К плюсам же договора ЖСК относят скорость и простоту сделки, период рассрочки, сравнительно низкие коммунальные услуги. Все эти нюансы должны заставить задуматься каждого, кто по каким-либо причинам решил подписаться под таким договорам.

Договор цессии

Этот договор также носит название договора по переуступке и предусматривает передачу продавцом цессионарию своих прав и обязательств, предусмотренных договором между ним и застройщиком. В большинстве случаев данный вид договора используют инвесторы, вкладывающие деньги в объект строительства на ее начальной стадии, а в дальнейшем перепродающие эту недвижимость другому лицу.

договора

Как правило, все договоры, вне зависимости от направленности отношений, которые они регулируют, включают в себя информацию о предмете, цене и сторонах сделки, однако эти данные не должны быть исчерпывающими. Что касается договоров, касающихся приобретения недвижимости, то предусмотрительно будет прописать в них следующие данные:

  • подробное описание характеристик приобретаемой недвижимости;
  • четкие сроки сдачи объекта и получения ключей;
  • сроки и способ окончательного расчета;
  • порядок уплаты коммунальных услуг в переходный период;
  • наличие и состояние мебели и бытовой техники в реализуемой квартире.

Каждый из вышеперечисленных договоров имеет свою форму, которую придерживаются при их составлении. 

Способы расчета за реализацию недвижимости

Существуют 3 основных способа оплаты при совершении сделки

Существуют 3 основных способа оплаты при совершении сделки по приобретению недвижимого имущества:

  • наличный и безналичный расчет;
  • расчет с использованием банковской ячейки;
  • аккредитив.

Ознакомимся подробнее с каждым из этих способов, с их достоинствами и недостатками:

  1. Наличный или безналичный расчет является самым простым, но самым небезопасным. Риск имеет место как и для покупателя, так и для продавца, в зависимости от момента передачи средств. Но прежде чем говорить о том, в чем заключается риск, необходимо отметить один важный факт. Важно знать, что передача прав собственности от продавца к покупателю переходит не в момент подписания договора, а после регистрации Росреестром перехода прав собственности от одного лица к другому. После подачи документов в Росреестр и регистрации права собственности на новое лицо может пройти около месяца, а иногда, по различным причинам, в регистрации такого права и вовсе приходит отказ. Что же делать покупателю в случае, если он произвел оплату в момент подписания договора? Остается надеяться только лишь на честность продавца и возврат им всей суммы денег, которая была уплачена. В случае недобросовестности человека, который продавал имущество, то покупатель может остаться без квартиры и без денег. Возможна и противоположная ситуация, когда ни с чем может остаться продавец. Это возможно, когда оплата предполагается в момент регистрации права собственности за покупателем. Допустим, что регистрация прошла успешно, а покупатель отказывается платить всю сумму, обговоренную в договоре, или отказывается платить вовсе.
  2. Расчет с использованием банковской ячейки является наиболее безопасным способом оплаты и предполагает аренду банковской ячейки, в которую помещаются денежные средства, равные цене за квартиру, обговоренной в договоре по приобретению недвижимости. Происходит это следующим образом: покупатель и продавец пересчитывают деньги, кладут их в конверт, подписанный обеими сторонами, и помещают его в арендованную ячейку. Для того, чтобы продавец мог получить доступ к этим денежным средствам, он должен предъявить банку заверенную нотариусом копию свидетельства о праве собственности покупателя. Однако заранее нужно предусмотреть срок аренды ячейки, так как после его окончания доступ к деньгам возможен только в присутствие покупателя. А если сделка по какой-либо причине не состоялась, то покупатель может забрать свои деньги, предъявив паспорт сотруднику банка.
  3. Аккредитив – это способ расчета, который очень схож с расчетом, предполагаемым аренду банковской ячейки. Разница заключается лишь в том, что данный способ безналичный. То есть в банке открывается счет, на которую покупатель кладет необходимую сумму денег. Весь последующий процесс абсолютно идентичен расчету с использованием банковской ячейки.

Аккредитив бывает двух видов, от выбора которого кардинально меняются условия:

  1. Безотзывной. Этот вид аккредитива лишает банка права отменить выплату суммы, находящейся на счете, без согласия продавца.
  2. Отзывной. Отзывной аккредитив дает право банку с согласия покупателя изменять или отменять условия договора, не ставя в известность предполагаемого получателя средств. Этот вид не выгоден для продавца.

Подводя итоги, стоит еще раз отметить, что ответственный подход к выбору окончательного способа оплаты за недвижимое имущество может избавить человека от множества неприятных ситуаций. Юристы советуют отказываться от наличного и безналичного расчетов и присмотреться к оставшимся двум вариантам.

Покупка квартиры по ДДУ:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

13 мая 2018      Екатерина Б.         68      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/okonchatelnyj-raschet-po-dogovoru.html

Окончательный расчет по договору подряда 2019 год

Окончательный расчет по договору подряда

В случае когда стороны не согласовали условие о полной или частичной предоплате (авансе ), заказчик в соответствии с п. 1 ст. 711 ГК РФ уплачивает установленную договором цену в полном размере единовременно после окончательной сдачи результата работы.

При оплате работы после окончательной сдачи ее результата в договоре рекомендуется определить срок такой оплаты. При оплате работ после их выполнения заказчик может определенное время пользоваться причитающимися подрядчику денежными средствами.

В этом случае сторонам необходимо решить, будут ли начисляться на данную сумму проценты. Возможность согласовать начисление процентов на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами предусмотрена п. 1 ст. 317.1 ГК РФ.

Кроме того, в договор может быть включено условие о коммерческом кредите (ст. 823 ГК РФ).

Срок оплаты работы по договору подряда после сдачи ее результата

Статья 711 ГК РФ не предусматривает конкретного срока для исполнения обязанности по оплате выполненной подрядчиком работы, поэтому сторонам рекомендуется согласовать этот срок в договоре. В силу ст. ст.

190, 191 ГК РФ он может быть определен: — календарной датой, которая наступает после окончательной сдачи результата работы; — периодом времени, который начинается после окончательной сдачи результата работы; — событием, которое неизбежно должно наступить.

Если срок оплаты по договору подряда определяется периодом времени, то стороны, руководствуясь п. 1 ст.

314 ГК РФ, могут согласовать, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей подрядчиком или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором.

Примеры формулировки условия:
«Заказчик обязан оплатить выполненные работы в течение ___ дней после выставления подрядчиком счета-фактуры».

«Заказчик обязан оплатить выполненную работу в течение _____ рабочих дней с момента подписания сторонами акта приемки результата работы».

Если срок оплаты работы после сдачи ее результата не согласован В судебной практике отсутствует единая позиция о том, как определяется срок оплаты выполненной работы в случае его несогласования сторонами и, соответственно, в какой момент наступает просрочка исполнения заказчиком обязанности по оплате. Так, суд может признать, что заказчик должен оплатить работу в день подписания акта-приема передачи ее результата и несет ответственность за просрочку оплаты, начиная со следующего дня после подписания акта. Некоторые суды считают, что срок оплаты при его отсутствии в договоре определяется по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ и поэтому просрочка наступает по истечении семи дней после получения заказчиком счета-фактуры, выставленного подрядчиком.

В связи с различным толкованием судами п. 1 ст. 711 ГК РФ при установлении срока оплаты негативные последствия возникают и для подрядчика. Суд, определив срок оплаты в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, может отказать ему во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, если подрядчик не направил заказчику требование об уплате долга, или же уменьшить их сумму, исключив из расчета период до истечения семи дней с момента направления такого требования.

Отсрочка (рассрочка) оплаты работ по договору подряда как предоставление коммерческого кредита

Отсрочка (рассрочка) оплаты выполненных работ может рассматриваться как предоставление заказчику коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ).
В судебной практике неоднозначно решен вопрос о том, при каком условии коммерческий кредит можно считать предоставленным.

Одни суды указывают, что для установления отношений по коммерческому кредитованию необходимо прямо оговорить это в договоре.

Другие полагают, что коммерческое кредитование возникает при любом несовпадении моментов оплаты и встречного предоставления, даже если в договоре нет указания на выдачу коммерческого кредита.

Если стороны не заинтересованы в том, чтобы на сумму долга начислялись проценты, в договоре нужно указать, что отсрочка (рассрочка) не является для заказчика коммерческим кредитом и проценты на сумму долга не начисляются.

Пример формулировки условия:
«Сумма долга за выполненные подрядчиком работы не является коммерческим кредитом для заказчика, проценты за пользование денежными средствами не начисляются».

В случае когда стороны пришли к соглашению о начислении процентов на сумму долга, в договор рекомендуется включить условие о предоставлении заказчику коммерческого кредита.

Пример формулировки условия:
«Заказчику предоставляется коммерческий кредит на сумму долга по оплате выполненных работ».

Размер и порядок уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом Когда в договоре есть условие о предоставлении заказчику коммерческого кредита, на сумму долга начисляются проценты, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 809, п. 2 ст. 823 ГК РФ).

Если размер процентов договором не установлен, он определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (п. 1 ст. 809 ГК РФ).

Подрядчик вправе требовать уплаты процентов с момента окончательной сдачи результата работ до момента уплаты долга, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.

1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»). Данные проценты заказчик должен выплачивать ежемесячно (п. 3 ст. 809 ГК РФ).

Поскольку норма п. 1 ст.

809 ГК РФ диспозитивна, стороны вправе установить в договоре размер процентов за пользование коммерческим кредитом и порядок их уплаты. Размер процентов следует установить способом, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты (п. п. 1, 2 ст. 809 ГК РФ).

Пример формулировки условия:
«За пользование коммерческим кредитом ежедневно начисляются проценты в размере __% от суммы долга. Начисленные проценты заказчик уплачивает единовременно при внесении оплаты за выполненные работы».

Проценты по денежному обязательству, начисляемые по п. 1 ст. 317.1 ГК РФ (законные проценты) в рамках договора подряда

На сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами могут начисляться проценты, если это предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 317.1 ГК РФ).

Размер законных процентов, начисляемых по п. 1 ст. 317.1 ГК РФ, определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Иной размер может быть установлен законом или договором.

Данные положения вступили в силу с 1 августа 2016 г.

Пример формулировки условия:
«С момента принятия результата работ до момента их фактической оплаты подрядчик вправе начислять на сумму денежного обязательства заказчика проценты в соответствии с п. 1 ст. 317.1 ГК РФ в размере ______% годовых».

За просрочку уплаты процентов по п. 1 ст. 317.1 ГК РФ, являющихся платой за пользование денежными средствами, могут быть начислены проценты по ст. 395 ГК РФ или неустойка (см.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).

В связи с этим стороны, в частности, могут предусмотреть в договоре условие о неустойке в качестве меры ответственности за просрочку выплаты процентов по п. 1 ст. 317.1 ГК РФ.

Пример формулировки условия:
«При просрочке исполнения обязательства по выплате процентов в соответствии с п. 1 ст. 317.1 ГК РФ, заказчик обязан выплатить неустойку в размере _____% от суммы задолженности по просроченным процентам за каждый день просрочки».

До 1 августа 2016 г.

Из архива материалов, актуальных на 31.07.2016

«В случае когда обе стороны договора подряда являются коммерческими организациями, подрядчик вправе требовать от заказчика уплаты процентов на основании п. 1 ст. 317.1 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором. Такое требование может быть заявлено по договорам, заключенным с 1 июня 2015 г.

Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что положения об уплате процентов на основании п. 1 ст. 317.1 ГК РФ не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, которые заключены до указанной даты (абз. 1 п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
По смыслу п. 1 ст. 317.

1 ГК РФ рассматриваемые проценты начисляются на сумму долга заказчика по оплате выполненных работ в течение всего периода пользования указанной суммой, т.е. с момента приемки заказчиком работ до момента их оплаты. В отличие от процентов, предусмотренных п. 1 ст. 395 ГК РФ, проценты, установленные ст. 317.

1 ГК РФ, не являются мерой ответственности, а представляют собой плату за пользование денежными средствами (см. Правовые позиции высших судов).

Норма п. 1 ст. 317.1 ГК РФ диспозитивна, поэтому, если стороны не заинтересованы в начислении процентов по указанному основанию, в договор следует включить соответствующее условие. В этом случае подрядчик не сможет потребовать от заказчика их уплаты.

Примеры формулировки условия:
«Подрядчик не вправе начислять на сумму долга заказчика по оплате выполненных работ проценты на основании п. 1 ст. 317.1 ГК РФ».

Размер процентов по денежному обязательству
В силу п. 1 ст. 317.1 ГК РФ размер процентов, начисляемых в соответствии с указанной нормой, определяется ставкой рефинансирования Банка России, действующей в соответствующий период.

Примечание. С 1 января 2016 г. самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается. Ее значение приравнивается к показателю ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У).

Однако норма п. 1 ст. 317.1 ГК РФ диспозитивна, поэтому стороны могут определить в договоре иной размер.

Пример формулировки условия:
«С момента окончательной сдачи результата работ до момента внесения заказчиком оплаты подрядчик вправе начислять проценты за пользование денежными средствами в соответствии с п. 1 ст. 317.1 ГК РФ в размере __% годовых от суммы долга заказчика».

Н. АНДРИАНОВ

Андрианов Николай, старший юрист практики Недвижимость. Земля. Строительство», адвокатское бюро VEGAS LEX.

Споры о задолженности: сколько и когда должен заплатить заказчик?

Количество рассматриваемых арбитражными судами споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров подряда вообще и строительного подряда в частности, достаточно велико. Значительное количество подрядных споров связано с взысканием задолженности по оплате работ, в связи с чем проблемы правового регулирования данных отношений являются достаточно актуальными.

При разрешении любого спора о взыскании задолженности по договору подряда, будь то судебная или внесудебная процедура, необходимо найти ответ на два вопроса: сколько должен заплатить заказчик и когда он должен заплатить?

Найти ответ на первый вопрос (о размере платежа) позволит анализ условия договора о цене, определяемой в соответствии с правилами ст. 709 ГК РФ, на второй — условия о порядке оплаты, формулируемого согласно положениям ст. 711 ГК. Применительно к договору строительного подряда обе нормы (регулирующие размер и срок платежа по договору подряда) содержатся в ст. 746 Кодекса.

Вопросы, связанные с ценой договора подряда (особенно в контексте соотношения твердой и приблизительной цены, возможности структурирования договора на условиях комбинированной (максимальной гарантированной или минимальной гарантированной) цены, сметы), заслуживают отдельного обсуждения. Здесь же хотелось бы обратить внимание на условия договора о порядке оплаты.

В большинстве случаев заключаемые на практике договоры подряда предусматривают следующий порядок оплаты работ: до начала выполнения работ заказчик выплачивает подрядчику аванс (иногда он называется мобилизационным платежом), по мере выполнения работ осуществляет текущую оплату (как правило, на основании составленных по унифицированным формам КС-2 актов), часть цены уплачивается после окончательной сдачи результата работ, окончательный расчет производится после окончания гарантийного срока (так называемое гарантийное удержание). Нередко выплата заказчиком первоначального (мобилизационного) аванса ставится под условие предоставления подрядчиком банковской гарантии возврата неотработанного аванса (advance payment guarantee). «Гарантийное удержание» по соглашению сторон также достаточно часто заменяется банковской гарантией исполнения гарантийных обязательств подрядчика в период эксплуатации объекта (guarantee for warranty obligations).

Согласно информации Минфина России N П3-10/2012, с 01.02.2013 формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации (в т.ч.

акты КС-2 и справки КС-3), не являются обязательными к применению, однако можно с уверенностью утверждать, что эти формы еще долгое время будут служить основой для взаимных расчетов сторон по договорам строительного подряда.

Повторюсь, такая схема расчетов является наиболее распространенной, хотя стороны могут договориться и об ином порядке оплаты — нормы как ст. 711, так и ст. 746 ГК РФ являются диспозитивными.

Если ни договором, ни законом не предусмотрена выплата подрядчику авансов, заказчик обязан уплатить обусловленную договором подряда цену после окончательной сдачи результатов работы (п. 1 ст. 711, п. 1 ст.

746 ГК РФ).

«Мобилизационный» аванс

Эпизодически в судебной практике возникают ситуации, когда подрядчик, не приступивший к выполнению работ, предъявляет требование о взыскании с заказчика аванса.

В качестве правового основания такого иска указывается п. 2 ст.

711 ГК РФ, согласно которому подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, которые указаны в законе или договоре подряда.

В одних случаях такие требования удовлетворялись , в других — суды исходили из того, что гражданское законодательство не предусматривает возможность понуждения заказчика к оплате невыполненных работ и устанавливает иные последствия неисполнения обязанности по перечислению предварительной оплаты .

С учетом существующих на сегодняшний день научных исследований в данной области, а также практики Президиума ВАС РФ можно сделать однозначный вывод в пользу второго подхода, согласно которому, несмотря на содержание п. 2 ст. 711 ГК РФ, подрядчик не вправе требовать взыскания с заказчика аванса в судебном порядке.

:  Договор оКазания услуг рекламы в интернете 2019 год

Так, например, Р.С. Бевзенко и Т.Р. Фахретдинов справедливо указывают, что норма п. 2 ст. 711 ГК РФ не позволяет сделать вывод о том, что законодатель допускает возможность понуждать к уплате авансов, отмечая, что право требовать что-либо вовсе не означает автоматическую возможность понуждать к исполнению обязательства .

Источник: https://avtoadvokat62.ru/dogovora/okonchatelnyj-raschet-po-dogovoru-podrjada-2019-god.html

101Адвокат
Добавить комментарий