Переуступка прав аренды на земельный участок

Договор переуступки права аренды земельного участка

Переуступка прав аренды на земельный участок

В современном мире является стандартной практикой, когда владелец земельного участка передает его в руки другому физлицу или юрлицу вместе со всеми правами и обязательствами. Человек, выступающий арендатором земли, использует ее с целью извлечения прибыли. С нее он выплачивает некоторые суммы владельцу надела за то, что пользуется им.

Чтобы подобные правоотношения были санкционированными и совершались на основании законодательства, необходимо заключить сопутствующий договор. Он будет наделять обе стороны определенными правами и обязанностями друг перед другом. В этой ситуации важно грамотно составить текст документа и учесть все присущие ему особенности.

Как происходит переуступка права аренды земельного участка?

Виды арендных взаимоотношений, связанных с земельными участками

На практике статьи Земельного кодекса нашей страны предусматривает два вида арендных взаимоотношений между владельцем земли и человеком, желающим взять ее во временное пользование:

  • аренда для осуществления сельскохозяйственных работ;
  • с целью ИЖС (индивидуального жилищного строительства).

Земельный кодекс нашей страны предусматривает составление предварительного возмездного контракта для такого типа правовых отношений. Здесь может находиться, например, павильон с целевым назначением или гараж. Для приобретения подобных прав необходимо провести оценку арендной земли, то есть насколько она подходит под данный тип строительства.

Форма договора включает внесение залога на аренду земельной собственности. В этом случае образец письменной договоренности будет идентичен тому, который заключается при стандартной передаче прав от второго лица к третьему.

Как правило, первой разновидностью пользуются частные лица, поскольку покупка земли и сдача ее в аренду способны принести больше пользы и выгоды в будущем, нежели просто впоследствии продать участок.

Если в течение длительного времени сдавать землю, то в скором времени все расходы, связанные с ее приобретением, окупятся.

Подобный подход окажется более рентабельным, чем простая перепродажа участка впоследствии.

Если же речь идет об аренде земли для строительства на ней объектов, то здесь зачастую договор заключается с частными или государственными организациями. Как правило, с компаниями заключение подобных соглашений является довольно выгодным, поскольку физическое лицо может арендовать землю для постройки объекта недвижимости небольшого формата, а такой подход не является взаимовыгодным.

Зачастую при аренде под строительство на арендованной земле воздвигаются жилые здания, которые используются гаражными или дачными товариществами. Возможно и иное целевое использование построенной недвижимости, но именно эти типы строений распространены и находятся на арендованной земле. Однако такой момент необходимо согласовать заранее.

Подобные виды сделок обязательно регистрируются в базе, так как они подписываются на весьма продолжительный срок, больше года.

Что по данному вопросу говорит законодательство

Случается так, что договор уступки права аренды земельного участка уже заключен, однако внезапно так сложились обстоятельства, что арендатор оказался чем-то недоволен.
К правам арендатора относятся следующие возможности:

  • переуступить права на земельный участок иному человеку, предварительно оповестив арендодателя (то есть производится передача прав на землю третьему лицу);
  • прописывается полная стоимость арендного взноса, и с какой периодичностью человек, временно получивший землю в свое распоряжение, должен ее выплачивать (если цена вопроса прописана не полностью, то договор может быть расторгнут или он может требовать его переоформления);
  • изучить свои права более подробно.

Каковы особенности переуступки прав на земельный участок

Когда арендатор передает свои права на землю другому человеку, то второй арендатор приобретает статус основного. Как правило, подобный договор заключается между двумя людьми, если речь заходит о продаже того недвижимого имущества, которое было возведено на арендованной земле.

В этом случае необходима переуступка права аренды земельного надела. Данный вид договора не требует непосредственного присутствия самого собственника, так как соглашение можно заключить и без его участия.

Однако в письменном виде все же требуется уведомить арендодателя о факте заключения такого рода сделки.

Необходимо знать, в каких случаях можно переуступить права на тот или иной участок земли, поскольку российским законодательством в этом отношении наложены определенные ограничительные рамки. К причинам, по которым не может быть заключен договор переуступки права аренды земельного участка (образец представлен на сайте), относятся следующие:

  • если таковое условие не прописано в договоре, заключенным между владельцем земельного участка и человеком, который первый арендовал эту землю;
  • если земля, которая стала предметом аренды, имеет сельхозназначение, однако на этой территории все же проводятся определенные строительные работы (в такой ситуации необходимо для переуступки прав на землю подкорректировать целевое использование данного участка);
  • договор, при котором права на землю уступаются другому человеку, не может иметь юридической силы, если на этой территории строились здания, на которые не получено соответствующее разрешение;
  • невозможно заключить соглашение такого рода, если земля участвует в гражданском или уголовном разбирательстве, так как в этом случае налагается запрет на совершение каких-либо сделок в принципе до тех пор, пока не закончится расследование;
  • если первый арендатор имеет перед собственником земли какие-либо задолженности по уплате аренды за ее использование.

Нюансы договора переуступки прав аренды земельного участка

Нередко с целью передачи прав на аренду того или иного земельного участка проводятся аукционы. Человек, ставший на таких мероприятиях победителем, имеет право заключать договор переуступки.

Здесь большую роль играют рыночные отношения, то есть процесс, когда победитель переуступает свои права на аренду земли, проходит на более выгодных для первого условиях.

Он требует зачастую весьма внушительную сумму за право пользоваться предметом договора уступки.

На практике случается ситуация, когда аукцион признается недействительным по тем или иным причинам. В этом случае победителем не признается ни один из участников мероприятия, однако каждый из них имеет возможность договориться с оргкомитетом аукциона.

Он может предложить на взаимовыгодных условиях арендовать землю, которая являлась предметом торга.

Однако в том случае, если ему удается договориться с собственником, то он обязан пользоваться данным земельным участком только единолично, так как права передачи прав на аренду участка он лишен.

Процесс составления договора переуступки прав на аренду земли

Переуступка прав на аренду земли оформляется отдельным самостоятельным документом. В договоре необходимо прописать все базовые пункты (права и обязанности сторон, предмет договора, стоимость аренды, а также форс-мажорные ситуации и порядок расторжения документа).

Стоит также заметить, что все условия должны совпадать с теми, которые были прописаны в договоре между собственником и первым арендодателем.

В противном случае необходимо будет вмешательство арендодателя, так как он может не давать своего согласия на те изменения, которые планируют внести в текст вторая и третья сторона.

Если же никаких изменений не предусмотрено и договор переуступки оформляется на более чем пять лет, то все спорные вопросы вторая и третья стороны решают между собой. При этом не стоит привлекать к делу собственника.

Поскольку нет никаких существенных изменений в договоре, ему можно отправить письменное уведомление о том, что был подписан или только готовится к заключению договор уступки.

В крайнем случае можно выслать собственнику земельного участка для более подробного ознакомления экземпляр договора.

Если же в договоре между арендодателем и первым арендатором уже имеется отдельный пункт, в котором предусмотрено наличие третьей стороны и оговорены все детали регистрации договора уступки, то отдельное соглашение можно не заключать.

В том случае, если права на аренду земли уступаются более чем на год, факт подобного перехода обязательно стоит зарегистрировать в кадастровой палате, так как только в этом случае этот документ может иметь юридическую силу.

Подписать документ могут только две стороны, то есть человек, который передает свои права на аренду этой земли, и тот, кто принимает на себя эти права. В том случае, если гражданин, передающий свои права третьему лицу, состоит в браке, то необходимо официальное разрешение от супруги на передачу прав на аренду земли.

Существуют вещи, на которые необходимо обратить особенно пристальное внимание при заключении подобного типа договора:

  • необходимо, чтобы дата подписания договора, то есть непосредственно совершение передачи прав от одного лица другому, совпадала с датой, когда договор был зарегистрирован, то есть приобрел юридическую силу;
  • необходимо убедиться, что обе стороны достигли полного взаимопонимания и не имеют друг к другу никаких претензий по части содержания договора, особенно если он заключается на срок более пяти лет;
  • особое внимание необходимо обратить на пункт с расчетами, в которых должны быть прописаны базовые моменты;
  • текст договора обязательно составляется грамотно и по тому принципу, каковой предусмотрен законом нашей страны, и если в соглашении допущены ошибки, то он теряет свою юридическую силу.

Какие пункты необходимо раскрыть в договоре

Чтобы правильно пройти процедуру оформления, необходимо следовать следующей инструкции, поскольку в этом вопросе имеются подводные камни:

  1. Информация о каждой стороне сделки, то есть паспортные данные. В них указываются фамилия, имя и отчество каждого участника соглашения, адрес прописки и прочее.
  2. Адрес места, где располагается предмет заключения договора, какова суммарная площадь земельного участка.
  3. Подробное описание всех прав и обязанностей каждой стороны договора переуступки.
  4. Если человек, передающий права аренды конкретного земельного участка, но при этом у него остались какие-либо задолженности перед непосредственно собственником, то необходимо обговорить порядок ее погашения. В данном случае особенно важно прописать весь размер долга, который числится за второй стороной, поскольку это важно для нового арендатора.
  5. В качестве подтверждения права пользования данным участком выступает вся документация, которая способна подтвердить факт оплаты аренды земли
  6. Необходимо также иметь на руках справку о том, что предмет договора не имеет ограничений на использование. То есть данный участок земли не является заложенным и по нему не ведутся какие-либо судебные дела.
  7. Принцип оплаты также должен быть обязательно прописан в договоре. Например, третья сторона может отдать всю сумму за пять лет разом, либо же вносить плату каждый месяц или каждые три месяца.
  8. Договор также может иметь пункты, в которых указаны какие-либо дополнительные обязательства нового арендатора. Например, он может оплачивать, помимо аренды, еще и расходы на улучшение этого земельного участка. Как правило, ввиду подобных затрат уменьшается сама сумма аренды, однако так происходит не всегда.
  9. После того как все пункты прописаны и упомянуты все основные детали соглашения, в конце документа в обязательном порядке ставится дата и подписи.
    Какие документы нужны для того, чтобы зарегистрировать договор.

Какие документы нужны для того, чтобы зарегистрировать договор

Для того чтобы оформить регистрацию переуступки прав на аренду, необходимо представить в соответствующий орган следующий набор документации:

  • заполнить бланк заявления, в котором будет выражено прошение о регистрации договора;
  • копия договора, который ранее заключался между собственником и первым арендатором;
  • копии документов, которые подтверждают право первого арендатора на использование земли;
  • необходимо предъявить оригинал соглашения на переуступку прав, причем как предварительный, так и окончательный;
  • квитанция, которая подтверждает оплату госпошлины в размере 22 тыс. рублей для организаций и 2 тыс. рублей для частного лица (пошлина платится перед процессом регистрации).

Владеть и пользоваться земельным участком третье лицо имеет право только после того, как будут завершены все регистрационные действия, поскольку только в этот момент договор переуступки вступает в силу.

Если права приобретает организация, то она имеет право оплачивать аренду из уставного капитала.

Если же такая организация муниципальная, то выкуп прав на аренду осуществляется с участием собственных средств этой организации.

При этом приобретатели прав обязуются уплатить земельный налог, так как такая форма правоотношений подпадает под налогообложение. Все это отражается в бухгалтерском учете организаций.

Использование земли в личных целях предусматривает несколько нюансов:

  1. Запрещено пользоваться землей не по назначению. Момент целевого назначения обговаривается заранее (например, если это сельхозработы, то не разрешается строить что-либо на этом участке).
  2. Запланирована постройка объекта на земле. Необходимо получить письменное разрешение владельца.
  3. Передача арендованного участка в субаренду. Ни в коем случае не допускается нарушение прав собственников соседних участков.

Необходимо также учитывать, что после передачи прав на аренду земли исключаются любые последующие действия со стороны второго лица.

То есть невозможно на безвозмездной основе передать землю во владение еще одному лицу, исключается переход земли другому человеку по наследству.

Однако если родственники обнаружили в договоре какие-то спорные моменты, то они могут обжаловать свои права в мировом суде.

Безвозмездная передача земли возможна собственником, так как только он волен бесплатно отдавать кому-либо участок.

Договор переуступки права аренды земельного участка Ссылка на основную публикацию

Источник: https://zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/pereustupka-arendy-uchastka.html

Уступка права аренды земельного участка — Audit-it.ru

Переуступка прав аренды на земельный участок

Тимур Унароков, ведущий налоговый консультант
АКГ «Интерком-Аудит»

в “Финансовой газете” № 34, 2010

В соответствии с действующим гражданским законодательством, аренда представляет собой предоставление имущества за плату во временной владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

В аренду могут быть переданы практически любые неупотребляемые вещи, в том числе земельные участки (статья 607 Гражданского кодекса РФ). Юридические тонкости отличия таких составляющих аренды как права пользования и права владения для целей налогообложения не имеют значения.

Самое главное при определении порядка налогообложения операций, связанных с уступкой прав аренды, является то, что право аренды относится к имущественному праву.

В соответствии с определением современного экономического словаря имущественные права – юридически закрепленные права юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями, правовая фиксация принадлежности имущественной ценности конкретному лицу. Проще говоря, имущественное право – это права лица по отношению к конкретной вещи.

Важно разделять две совершенно разные по природе правоотношений операции: субаренда и уступка права аренды. При аренде земельных участков такие различия определены в статье 22 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 5 данной статьи арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

А в пункте 6 той же указывается, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Разница же заключается в том, что в первом случае не требуется заключение нового договора аренды или субаренды, а ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. Впрочем, все равно уступка права аренды происходит на основании отдельного договора об уступке либо иных соглашений, влекущих передачу данного имущественного права.

Во втором же случае арендатор остается стороной по договору аренды, имеет свои права и обязанности по нему, а также заключает новый договор с субарендатором, по которому у него тоже появляются права и обязанности.

Порядок учета для целей налогообложения операций по предоставлению земельного участка в субаренду ничем не отличается от операций по первичной аренде. А вот уступка права аренды учитывается совсем в ином порядке, так как это операция влечет, прежде всего, передачу имущественного права.

Для организаций, которые применяют общий режим налогообложения и признаются плательщиками налога на добавленную стоимость, передача имущественных прав является объектом налогообложения в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

В статье 155 Налогового кодекса РФ выделены особенности определения налоговой базы про налогу на добавленную стоимость при передачи имущественных права. Однако данная статья рассматривает главным образом порядок налогообложения при уступке денежных требований.

В части передачи арендных прав, пункт 5 данной статьи отсылает нас к статье 154 Налогового кодекса РФ, которая предусматривает общий порядок определения налоговой базы.

Иными словами при уступке права аренды земельного участка все суммы, связанные с оплатой прав по такому договору включаются в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость.

В части налога на прибыль, получение дохода от уступки права аренды земельного участка также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

Объектом налогообложения для российских организаций является доходы, уменьшенные на величину расходов.

К доходам при этом относятся наравне с как доходы от реализации товаров (работ, услуг) так и доходы от реализации имущественных прав (подпункт 1 пункта 1 статьи 248 Налогового кодекса РФ).

Отдельно следует остановиться на налогоплательщике, приобретающем права на аренду земельного участка.

Конечно, у него в данной ситуации имеются все основания принять к вычету сумму налога на добавленную стоимость, предъявленную вместе с оплатой за передачу права на аренду, при условии, что сам земельный участок используется в облагаемой деятельности и все документы и счета-фактуры оформлены должным образом.

По налогу на прибыль данный налогоплательщик также может учесть данный расход в составе расходов, связанных с производством и реализацией (статья 253 Налогового кодекса РФ), при соблюдении двух главных требований признания расходов: их экономической оправданности и документального оформления (статьи 252 Налогового кодекса РФ).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a67/252416.html

Переуступка прав аренды земельного участка в 2019 году, передача прав и обязанностей по договору, соглашение владельца, субаренда, регистрация договора | Земельный эксперт

Переуступка прав аренды на земельный участок

Согласно определению, изложенному в ст. 606 ГК РФ, арендой является передача участков земли, природных объектов, а также строений, транспорта, оборудования и других вещей, не теряющих в процессе использования своих натуральных свойств, во временное пользование иного лица.

Договор аренды – это письменное подтверждение передачи имущества. Сторонами сделки выступают арендатор и арендодатель. В документе обязательно прописываются полномочия и обязательства каждого из участников, а также условия передачи имущества.

Характерными чертами соглашения являются:

  • право на имущество к арендатору не переходит;
  • все условия, последствия, сроки и порядок внесения платы прописываются в документе;
  • соглашение не является безвозмездным;
  • сделка двусторонняя, взаимная и консенсуальная.

Кроме обязанностей участников соглашения в документе необходимо указать предмет аренды, который представляет собой действие или бездействие, которое должна выполнить обязанная сторона или воздержаться от ее исполнения.

Можно выделить следующие виды предмета действия:

  • действия собственника имущества по передаче последнего во временное использование, а также по обеспечению его соответствующей эксплуатации в виде выполнения ремонта, а также воздержания от действий, которые создают препятствия для пользования собственностью;
  • действия временного распорядителя по содержанию имущества, его использования строго по назначению, указанному в договоре, по внесению арендной платы и возвращению собственности по завершении срока аренды.

Имущественные права – это субъективные права каждого участника соглашения, которые возникли в связи с распоряжением и пользованием собственностью, а также с теми требованиями материального характера, которые возникают при распределении этой собственности. Данные права описаны в разделе 2 ГК РФ.

Уступка права аренды или субаренда?

Передача прав и обязанностей по соглашению аренды или перенаем является одним из возможных вариантов использования арендованного имущества. В п.2 ст. 615 ГК РФ, а также в Постановлении ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19 указано, что перенаем может быть произведен только предусмотренными способами, в частности:

  1. Переуступка права аренды земельного надела. Арендатор уступает свое право пользования арендным имуществом третьему лицу, после чего теряет все свои права. К начальному соглашению составляется акт переуступки, который подлежит обязательной регистрации.
  2. В случае перенайма или субаренды, в сделке принимают участие три стороны: владелец надела, арендатор и субарендатор. Составляется два соглашения об аренде.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствует такое понятие, как переуступка права аренды земли, регулирование данного вопроса осуществляется при помощи норм, прописанных в п.5 ст.23 ЗК РФ.

Существует несколько моментов, которые следует знать участникам договоренности.

Во-первых, если соглашение заключено более чем на пять лет, арендатор вправе передать свои права, а владельцу земли сообщить об этом в уведомительном порядке.

Во-вторых, при краткосрочной аренде (до пяти лет) потребуется согласие собственника. Если в документе прописан запрет на перенайм, сделка не проводится.

Более подробно стоит рассмотреть такой вопрос, как вознаграждение за передачу прав по договору аренды. Дело в том, что передача права аренды, по-сути, есть переуступка права требования.

В свою очередь, последняя процедура регулируется нормами главы 24 ГК РФ и является возмездной сделкой.

Таким образом и переуступка права аренды должна предусматривать вознаграждение.

Заключение договора переуступки права аренды земли

Переуступка прав может быть выполнена между гражданами или компаниями. В любом случае, предусматривается письменная форма договора, которая подписывается участниками сделки.

Соглашение о переуступке должно содержать следующие сведения:

  • предмет сделки;
  • размер оплаты за аренду;
  • переуступаемые полномочия и обязательства по договору;
  • права и обязанности, которыми располагает арендатор;
  • ответственность каждого участника;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия договора;
  • способ разрешения конфликта;

Существенным условием договора являются сведения о предмете. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор относится к заключенным только тогда, когда между участниками сделки достигнуто соглашение по всем значимым моментам.

Регистрация переуступки права аренды

Чтобы договор переуступки приобрел юридическую значимость, необходимо произвести регистрацию данного документа в Росреестре. Регистрацию можно не проводить только в том случае, когда соглашение заключено сроком меньше чем на один год и стороной сделки выступает физическое лицо.

Лица, желающие произвести постановку документа на учет обязаны предоставить следующий перечень документов:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • бумаги, удостоверяющие проведение согласования комитетом по земельным ресурсам;
  • два экземпляра договора о переуступке;
  • согласие супругов на распоряжение владениями (при необходимости);
  • документальное подтверждение факта надлежащего уведомления владельца надела его согласие;
  • разрешение залогодержателя в случае необходимости.

Юридические лица или ИП должны предоставить дополнительные бумаги:

  • подтверждающие полномочия руководителя;
  • заверенные копии уставных и учредительных документов.

Размер госпошлины в данном случае определяется исходя из того, кто является стороной соглашения:

  • при переуступке между гражданами пошлина составляет 2 тыс. рублей;
  • если сторонами договоренности выступают предприятия, госпошлина составляет 22 тыс. рублей;
  • если договор заключен между гражданином и компанией, то пошлину оплачивает заявитель (сторона, которая будет регистрировать договор).

Регистрация права аренды земли составляет 30 дней и в результате обратившееся лицо получает копию договора о переуступке с отметкой в регистрации.

Передача прав арендатора

После того как сделка по переуступке прав проведена, права и обязанности прежнего арендатора автоматически передаются новому. Данный участник обязан поставить в известность о проведенной сделке непосредственного собственника надела. В то же время, письменного согласия на осуществление договоренности не требуется.

Уведомление о проведении передачи направляется владельцу в письменном виде в разумный срок, согласно ст. 22 ЗК РФ. Кроме указанного документа, арендатор обязан передать новому участнику правоотношений все документы, касающиеся объекта сделки.

Пример по переуступке права аренды земли

Татьяна заключила соглашение с предпринимателем об аренде участка земли для организации там летнего лагеря для детей сроком на 10 лет. За время аренды случилось так, что женщина по состоянию здоровья не смогла возглавлять детский лагерь и передала права по аренде своей коллеге Марине. Соответствующее уведомление было направлено в течение недели предпринимателю.

Еще через неделю ИП потребовал расторжения договора и возмещения убытков, поскольку Татьяна нарушила свои обязанности не получив разрешение на переуступку арендных прав от собственника.

При рассмотрении вопроса в суде, судья занял сторону Татьяны, поскольку срок арендного договора превышает 5 лет, соответственно, согласия собственника не требовалось.

Заключение

В завершение написанного можно сделать несколько выводов:

  1. Аренда земли представляет собой вид правоотношений между собственником надела и временным пользователем.
  2. При необходимости может быть выполнена передача прав по договору аренды земельного участка в виде оформления перенайма.
  3. Сделка оформляется в виде письменного соглашения, которое должно содержать существенное условие – предмет сделки.
  4. Заключенное соглашение должно быть официально зарегистрировано в Росреестре.
  5. После регистрации договора арендатор направляет новому участнику соответствующее уведомление.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по переуступке права аренды земли

Вопрос: Здравствуйте. Я являюсь собственником земельного участка, который в прошлом году передал в аренду своей соседке для занятия огородничеством.

Сейчас соседка предлагает оформить переуступку своих прав по договору аренды на сестру для того, чтобы та занялась разведением там домашней птицы.

Дело в том, что меня не устраивает такой вариант, поскольку, как я узнал, разведение кур может привести к нарушению плодородного слоя почвы надела. Сложность заключается в том, что я уже получил предоплату, так как изначально был согласен на такой шаг. Подскажите, можно ли признать мое согласие недействительным, а, следовательно, и весь договор?

Ответ: Добрый день. В пункте 3 статьи 432 ГК РФ указано, что сторона, получившая от другой частичное исполнение по сделке переуступки, не вправе требовать признание соглашения не заключенным. Однако в данном положении есть небольшая оговорка, которая состоит в том, что условия сделки не должны противоречить принципу добросовестности.

В вашем случае можно обратиться в суд и признать оформленный договор не заключенным, поскольку открылись новые обстоятельства, в связи с которыми сестра вашей соседки не сможет добросовестно исполнять свои обязанности, а именно обеспечить сохранность плодородного слоя вашего участка.

Список законов

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос – это быстро и бесплатно!

Источник: http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/ispolzovanie-chuzhix-zemelnyx-uchastkov/pereustupka-prava-arendy-zemli/

Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка прав аренды на земельный участок

Если лицо отказывается от аренды земельного участка, оно может передать свое право, совершив так называемую переуступку. Это действие обязательно сопровождается подписанием договора. Готовый образец документа, возможные риски сторон подробно описаны в статье.

  Образец договора переуступки права аренды земельного участка (word)

Нормы ГК и судебной практики

С разными объектами недвижимого и движимого имущества можно совершать различные действия. Договор подписывают 2 стороны – это прежний и новый арендаторы. Однако по сути заинтересованы как минимум 3 лица:

  1. Собственник (1 или несколько).
  2. Прежний арендатор.
  3. Новый арендатор.

Новое лицо выступает юридическим правопреемником предыдущего. Это означает, что оно:

  1. Получает все права, связанные с использованием земли (а также сооружений на территории).
  2. Признает и берет определенные обязательства, которые подробно прописываются в тексте соглашения (сохранность имущества, использование по назначению, внесение платежей).

При этом собственник может и не участвовать непосредственно в подписании договора, однако он все равно является заинтересованной стороной, поэтому имеет право получить уведомление об изменении условий аренды того или иного земельного участка.

В качестве сторон могут выступать субъекты:

  • частные лица;
  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие компании;
  • некоммерческие организации (религиозные, общественные и т.п.);
  • государственные и муниципальные органы.

Отличия от субаренды

Важно понимать, что субаренда (когда объектом пользуются и третьи лица) и переуступка имеют существенные отличия:

  1. В случае субаренды арендатор с согласия собственника передает третьему лицу право пользования участком на определенных условиях. Таким образом, сам арендатор не лишается обязанностей (и некоторых прав) по договору аренды. Фактически собственник начинает взаимодействовать сразу с двумя контрагентами – арендатором и субарендатором.
  2. В случае переуступки главная суть в том, что прежний арендатор полностью выходит из предыдущей сделки и утрачивает какие-либо права, а также освобождается от обязательств. Их принимает на себя новое лицо, которое также выступает в качестве с арендатора – с ним (и только с ним) в дальнейшем будет взаимодействовать собственник.

Отличия от цессии

Не вполне точно называть переуступку и цессией, поскольку цессия имеет более узкое значение. Она связана с тем, что одна сторона передает другой только право требования.

Наиболее распространенный пример – банк передает право потребовать возврат долга заемщиком коллекторскому агентству. Отличие состоит в том, что:

  1. Основное юридическое последствие переуступки в том, что правопреемник берет на себя и права, и обязательства по соответствующему договору.
  2. В случае цессии речь идет только о передаче прав.

В случае же с земельным участком физически невозможно передать только право аренды.

Использование всегда предполагает и определенные обязательства стороны – физическое или юрлицо должно содержать земельный участок, сооружения на нем, пользоваться объектом только в соответствии с назначением, соблюдать правила безопасного земледелия и т.п.

Нарушение этих обязательств (например, засорение почвы) влечет неизбежный ущерб, а значит, порождает обязанность компенсации этого вреда. Поэтому аренда всегда предполагает и право пользования, и обязанности в связи с этим правом.

Подобное утверждение напрямую отражено в соответствующем информационном письме Высшего Арбитражного Суда.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

В общем случае алгоритм действий при заключении договора выглядит так.

Шаг 1. Получение согласия владельца

Арендодатель всегда должен получить уведомление о решении арендатора прекратить действие соглашения и передать свои права другому лицу. В некоторых случаях (они описаны ниже) может понадобиться и письменное согласие, которое, как и уведомление, составляется в произвольной форме.

Шаг 2. Сбор документов и подписание договора

К этим документам относятся:

  • паспорта (если действуют частные граждане) обеих сторон;
  • учредительные документы юридических лиц (если действуют компании);
  • основной договор аренды;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выписка из ЕГРН, в которой подтверждается, что объект не обременен претензиями со стороны третьих лиц, не находится под арестом и т.п.;
  • доверенность, заверенная нотариально (если действует представитель).

Шаг 3. Регистрация договора

После подписания стороны могут по своему усмотрению заверить его нотариально, а также зарегистрировать в Росреестре. При этом если предыдущий договор был зарегистрирован, новый также подлежит регистрации.

Образец договора 2020 г

Стандартный образец соглашения, согласно которому оформляется факт переуступки права аренды, подписывается и прежним, и новым арендатором земельного участка. Текст соглашения обязательно должен содержать стандартные разделы о предмете, данных о сторонах, а также об их правах и обязанностях.

Во многих случаях процедура переуступки юридически сложная, поскольку затрагиваются права и обязанности сразу нескольких сторон – обоих арендаторов, собственника, возможно, и субарендаторов. При составлении текста соглашения и во время самой сделки предпочтительно воспользоваться консультацией профессионального юриста.

5 рисков, на которые стоит обратить внимание

Поскольку речь идет о переуступке права аренды земельного участка, и подобное юридическое действие имеет некоторые сходства с цессией, а также субарендой, на практике нередко наблюдаются ошибки в принятии решения.

Например, заключают договор цессии или «забывают» о субарендаторе, который по умолчанию считается согласным с новыми условиями.

Вот 5 юридических особенностей переуступки, на которые нужно обязательно обратить внимание при составлении соглашения и передаче права.

Нужно ли согласие собственника

Чтобы ответить на этот вопрос, в первую очередь необходимо обратит внимание на основной договор аренды. Если он напрямую содержит такой пункт, действовать нужно в соответствии с обязательством, которое когда-то взял на себя арендатор. Об этом напрямую говорится в статье 22 Земельного кодекса.

Об этом же говорится и в нормах Гражданского кодекса: арендатор может действовать только с согласия арендодателя.

При этом распространено заблуждение, что если лицо пользуется участком в течение длительного срока (5 лет и более), оно может передать право аренды другому человеку или компании и без согласия собственника. Это верно только в том случае, если собственником земли выступает государство в лице федеральных или муниципальных органов, о чем напрямую говорится в той же 22 статье ЗК.

Здесь же указано, что арендатор действительно может не получать согласия, однако должен послать письменное уведомление о своем решении. Уведомить необходимо заблаговременно, как указано в договоре (минимально за 1 календарный месяц).

Таким образом, основанием для принятия решения должен служить именно договор, причем владельца все равно необходимо уведомить, а в случае с частными лицами или коммерческими организациями – и получить согласие. В противном случае арендодатель может обратиться в суд, который признает договор переуступки недействительным,а сделку – ничтожной.

Согласие владельца земли оформляется либо как приложение к договору, либо в виде отдельного документа – стороны сами могут выбрать, как им будет удобно заключить сделку.

Особенности оформления договора

Сделка всегда сопровождается подписанием соглашения, в котором указываются сведения о земельном участке. Также необходимо обратить внимание на такие требования:

  1. Договор обязательно регистрируется в Росреестре, если прежнее соглашение также было зарегистрировано.
  2. Новое соглашение не может действовать больше, чем исходное. Например, если основной договор был заключен до 31 декабря 2020 года, но и новый не должен действовать дольше (кроме тех случаев, когда собственник готов продлить его).
  3. В новом соглашении обязательно ссылаются на исходное, поскольку речь идет именно о переуступке.
  4. В предмете соглашения также отдельно подчеркивают, что оно посвящено переуступке.

Как быть с субарендаторами

С ними необходимо предварительно расторгнуть договоры, чтобы избежать возможных судебных разбирательств.

К тому же наличие субарендаторов может вызвать обоснованные сомнения у нового арендатора относительно чистоты сделки.

Расторжение договоров обязательно, поскольку, как разъяснил Высший Арбитражный Суд в том же информационном письме, даже при переуступке исходные соглашения сохраняют свою силу.

Обязательно указание возмездности договора

Еще один риск связан с тем, что договор могут признать ничтожным, если не указать в нем, кто, как и кому будет совершать плату за использование земли.

Дело в том, что если в соглашении о переуступке права аренды не указать, что за пользование земельным участком новый арендатор будет платить владельцу определенную сумму, суд может приравнять договор к сделке дарения.

А дарение признается недействительным, если речь идет о подписании бумаги между коммерческими юридическими лицами.

Передача имущества и документов

Также в тексте лучше предусмотреть отдельный пункт о передаче документов:

  • оригинального (исходного) договора аренды;
  • свидетельства о регистрации этого права;
  • кадастрового паспорта, плана и др.

Имущество же передается с обязательным оформлением соответствующего акта приема-передачи. Это обезопасит стороны от возможных рисков и судебных разбирательств.

ссылкой:

(1 1,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/dogovor-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Переуступка прав аренды земельного участка: договор, соглашение, регистрация, заявление

Переуступка прав аренды на земельный участок

Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть.

В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу.

Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора.

Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет.

В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

  • Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
  • При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.

Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

Запрет на такое мероприятие

Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

  • Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
  • Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
  • Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
  • Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.

Как оформить сделку

Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

  • Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
  • Подтверждение постановки на учет в налоговой;
  • Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
  • Оригинал и копии договора аренды;
  • Кадастровая карта надела;
  • Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
  • План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.

Согласие и заявление

Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

В прикрепленном файле Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 1Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 2Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка — 3

Образец договора

Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

Главное правило при составлении договора переуступки – его содержание не должно противоречить пунктам договора аренды.

К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

  • Реквизиты участвующих в сделке сторон;
  • Дата оформления переуступки;
  • Сведения о предмете договора, то есть участке;
  • Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
  • Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
  • Условия расторжения сделки.

Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете здесь. Также эти документы ниже доступны для просмотра.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Договор переуступки права аренды земельного участка — 1Договор переуступки права аренды земельного участка — 2Договор переуступки права аренды земельного участка — 3Договор переуступки права аренды земельного участка — 4Договор переуступки права аренды земельного участка — 5Договор переуступки права аренды земельного участка — 6Договор переуступки права аренды земельного участка — 7Договор переуступки права аренды земельного участка — 8Договор переуступки права аренды земельного участка — 9Договор переуступки права аренды земельного участка — 10Договор переуступки права аренды земельного участка — 11

Регистрация документа

Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.

Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

  • Заявление;
  • Паспорт;
  • Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
  • Правоустанавливающие документы на землю;
  • Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
  • Два подписанных варианта договора о переуступке;
  • Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
  • Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).

Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
  • Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.

Госпошлина за переуступку

Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

  • Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
  • Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
  • Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
  • Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
  • Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
  • Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.

Источник: http://urned.net/zemelnoe-pravo/arenda-uchastka/pereustupka-prava.html

101Адвокат
Добавить комментарий