Приобретение земельного участка в статусе земель сельхоз назначения

Закон о рынке земли уже в Раде. Что в нем?

Приобретение земельного участка в статусе земель сельхоз назначения

Анастасия Зануда ВВС News Украина

Копірайт зображення UNIAN Image caption Уже через год земля в Украине может стать настоящим товаром

Правительство подало на рассмотрение парламента законопроект, который должен запустить продажу земли сельскохозяйственного назначения в Украине.

Это чуть ли не первый случай, когда проект закона разместили изначально не на сайте Верховной Рады, а на сайте министерства, занимающегося его разработкой, – развития экономики, торговли и сельского хозяйства. Кроме того, главные тезисы проекта также обнародовал в своем министр экономики Тимофей Милованов.

Проект, который впоследствии был опубликон на сайте парламента, несколько отличается от обнародованного министерством.

Параллельно с этим в парламент свой законопроект подали и депутаты во главе с лидером “Батькивщины” Юлией Тимошенко. Но текст этого проекта пока отсутствует.

Авторы правительственного проекта считают, что документ должен сформировать “законодательное поле для введения рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения”, а также обеспечить конституционное право граждан свободно распоряжаться своей собственностью.

В результате, как рассчитывают авторы земельной реформы, аграрная отрасль будет развиваться, инвестиции возрастут, вырастет и стоимость земли, поскольку сделки купли-продажи выйдут из тени.

Ранее ожидалось, что запуск рынка земли состоится после принятия отдельного закона “Об обращении земли”. Собственно, такой вариант предлагали и во Всемирном банке, который пытался спрогнозировать последствия введения рынка земли.

Однако новое правительство решило пойти по пути внесения изменений в уже существующие законы, в том числе и в Земельный кодекс. Сам проект закона, который должен кардинально решить земельный вопрос, содержит 4 страницы. Сравнительная таблица к нему – 9 страниц.

Земельный кодекс, закрепивший гарантии права собственности на землю, был принят в 2001 году. Одновременно с этим был введен временный запрет на отчуждение земель сельхозназначения.

Тогда объясняли, что через некоторое время будет подготовлена вся законодательная база для успешного внедрения рынка земли. С тех пор Верховная Рада только регулярно продлевала мораторий на продажу земли. Последнее такое продление состоялось в конце 2018 года и действует до конца этого года.

За время действия моратория, считают в правительстве, в Украине сложился теневой рынок земли, на котором активно используются коррупционные схемы, а отсутствие конкуренции привело к падению арендной платы.

Кроме того, за это время, как заявил президент Зеленский, умерло около 1 млн владельцев участков, которые так и не смогли воспользоваться своим правом распоряжаться землей.

То, что владельцы земли де-факто не могут ею распоряжаться, подтвердил и Европейский суд по правам человека, который в мае 2018 года вынес решение в пользу двух украинских граждан, подавших жалобу на земельный мораторий.

Когда отменят мораторий?

Согласно тексту проекта, запрет на продажу земли сельскохозяйственного назначения отменят 1 октября 2020 года.

Кто сможет купить землю?

  • Граждане Украины;
  • юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Украины
  • территориальные общины;
  • государство.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут получать землю в собственность, если они унаследовали ее. Однако они будут обязаны продать земельный участок в течение года.

Без инопланетян, но с иностранцами?

Этот вопрос, как и в предыдущие годы, вызвал наибольшее количество замечаний, критики и возражений.

На аграрной конференции, где было представлено правительственное видение земельной реформы, президент Зеленский сразу заявил: “Первое и главное: земля принадлежит украинцам”. Он также заверил, что “страшилки о китайцах, арабах или инопланетянах, которые вывезут нашу землю вагонами, – это бред”.

Однако впоследствии, отвечая на вопросы участников конференции, премьер-министр Алексей Гончарук признал, что конечными бенефициарами украинских юридических лиц могут быть и иностранцы:

“В существующей модели могут быть иностранцы. В той модели, по которой мы сейчас дискутируем, это возможно”.

По словам Гончарука, сейчас в Украине насчитывается более тысячи случаев, когда граждане других государств обрабатывают украинскую землю, хоть и не на правах собственности, а на правах аренды, и они заслужили право так или иначе принять участие в открытии рынка:

“Если сейчас ограничить и не предоставить никакого юридического инструмента для защиты подобных людей, это будет выглядеть так, словно Украина выгоняет иностранных инвесторов. Лично для меня это неприемлемая история”.

По словам премьера, иностранцы также приносят современные технологии и инвестиции в украинское сельское хозяйство, создают рабочие места.

“Бояться нужно не юридических лиц. Не иностранцев или украинцев. Нужно бояться “черных “денег”, – также прокомментировал “фобии”, связанные с рынком земли министр экономики Тимофей Милованов.

Есть ли какие-то ограничения?

  • Совокупная площадь участков “в одних руках” (включая связанных лиц или юридических лиц, имеющих общего конечного бенефициарного владельца) не может быть больше 15% в одной области и 0,5% в Украине.
  • Арендатор будет иметь “преимущественное право” на покупку земельного участка.
  • Владельцы фермерских хозяйств на земле, принадлежащей им по праву постоянного пользования или наследования, будут иметь право выкупить землю с рассрочкой в ​​5 лет по цене нормативной денежной оценки такой земли без торгов.
  • Землю не смогут покупать физические или юридические лица, в отношении которых действуют санкции и список которых вводится решением СНБО, согласно закону “О санкциях”. Прямого запрета на покупку земли российскими гражданами или компаниями нет.

Без “совка” и “схематоза”?

По словам президента Зеленского, очень важно, чтобы право на владение землей было настоящим, а не “гибридным”.

“Очень важно: “полноценное” – это право владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей, – заявил Владимир Зеленский. – Иначе у нас начинается Советский Союз, “совок”. Когда граждане получали якобы свои квартиры, но не могли их продавать легально. И это – неправильно. Что появилось в результате? Незаконные “серые” схемы и махинации. То же сейчас происходит у нас с землей”.

О том, что определенное “обращение” земли в Украине уже существует, заявил и министр экономики.

“Я хочу подчеркнуть – мы не запускаем оборот земли, ведь он уже есть. Мы хотим вывести его из тени, сделать его прозрачным и обеспечить одинаковые правила игры для всех украинцев”, – заявил Милованов.

Копірайт зображення UNIAN Image caption Чиновники утверждают, что на рынке земли хотят поддержать фермеров. Однако на удешевление кредитов в проекте бюджета пока что заложено 4,4 млрд грн

Вместе с тем, чиновники отмечали и то, что главная “целевая аудитория” свободного рынка земли – не большие, а средние и малые фермерские хозяйства, которых нужно поддержать финансово при открытии рынка.

“Рынок земли может быть открыт только при условии, что у украинского гражданина, украинского бизнеса и фермера есть доступ к финансовым ресурсам, который позволят ему принять активное участие в этом рынке, с одной стороны, а с другой – если такой гражданин и фермер будут защищены , если не будет рейдерства, коррупции и прочего “схематоза”, – заявил премьер-министр Алексей Гончарук.

На сегодня в бюджете заложено 4,4 млрд грн на удешевление кредитов для фермеров.

“Это будет сделано в двух формах. Форма номер один – прямое дотирование ставки. Форма номер два – создание фонда, в который будут вносить средства, в том числе и наши международные партнеры, чтобы гарантировать часть кредита, чтобы банки выдавали кредиты с большей готовностью”, – заявила министр финансов Оксана Маркарова.

По данным, приведенным в пояснительной записке к законопроекту, в настоящее время тремя четвертями сельскохозяйственных угодий владеют частные лица – это более 30 млн га.

В Украине в общей сложности 42 млн га земли сельскохозяйственного назначения.

Что говорят люди?

Копірайт зображення UNIAN Image caption Украинцы традиционно негативно относятся к рынку земли

Согласно результатам опроса, проведенного Фондом “Демократические инициативы” и социологической службой Центра Разумкова в сентябре 2019 года, 49% украинцев не поддерживают закон о рынке земли. Поддерживают – лишь 31%.

Но, как отметила директор Фонда Ирина Бекешкина в интервью ЛигаБизнесИнформ, если спросить респондентов “должен ли человек, владелец земли, иметь право ее продать?”, то та же половина отвечает, что владелец имеет такое право.

По словам Ирины Бекешкиной, опрос также свидетельствуют, что почти половина владельцев земли сдают ее в аренду, а не обрабатывают. “Обрабатывают только 48% владельцев. Причем 38% ведут на ней фактически натуральное хозяйство, для себя выращивают продукты, а не на продажу”, – заявила ученый.

Другой опрос, также проведенный в сентябре Киевским международным институтом социологии, показал, что 52% опрошенных не поддерживают отмену моратория на продажу земли, а 64% опрошенных считают, что этот вопрос должен решаться на референдуме.

Положительно относятся к отмене моратория на продажу земли 35% опрошенных.

Следите за нашими новостями в и Telegram

Источник: https://www.bbc.com/ukrainian/features-russian-49869157

Фермеру на заметку: что будет в Украине после введения рынка земли

Приобретение земельного участка в статусе земель сельхоз назначения

В следующем году Украине придется отказаться от очередного продления действия моратория на свободный оборот сельскохозяйственных земель. На рынке, по разным оценкам, могут быть предложены около 3 млн га угодий. К началу марта Кабинет Министров должен передать в Верховную Раду проект закона, который предусматривает продажу земель сельскохозяйственного назначения.

Под давлением запада

Когда именно заработает рынок земли, спрогнозировать трудно. Известно лишь то, что затягивать этот вопрос Верховная Рада уже не сможет. Во-первых, этого требуют влиятельные структуры Запада.

Еще  весной прошлого года Европейский суд обязал Украину снять мораторий на продажу земли, поскольку это нарушает Конвенцию по правам человека.

С аналогичным требованием выступает и МВФ, который продолжает быть нашим главным кредитором.

Во-вторых, конституционные ограничения на права собственности не могут длиться вечно. Учитывая это при последнем продлении моратория на продажу земли (который будет действовать до 2020 года) Верховная Рада решила обязать чиновников подготовить проект закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Речь идет о возможной продаже сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной, коммунальной и частной собственности (такие операции должны проводиться исключительно на конкурсной основе путем электронных торгов).

Владелец, который продает землю, обязан сначала предложить ее своим арендаторам (они имеют преимущественное право на приобретение земли), а в случае отказа – другим пользователям.

Обязательное условие для свободного оборота сельскохозяйственных земель – завершение их инвентаризации с одновременным внесением полученных данных в Государственный земельный кадастр. Но отсутствие у власти стратегического видения главных целей и задач возникает множество вопросов. Ведь сам по себе рынок земли не может быть самоцелью.

По формуле ренты

Законодательные инициативы открывают широкие двери для продажи земель, но при этом не дают четкого ответа на их оценивание. Это означает, что сотки и гектары уйдут с молотка по действующим правилам, связанными с нормативной и реальной оценками земли.

Нормативная цена земли равна стократно размера земельного налога за нее. Для ее определения пользуются нормами еще двух законов – «Об оценке земли» и «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Кроме того, существует ряд нормативных методик. Например, прибыльный способ предусматривает анализ и прогнозирование чистой прибыли (полученных от эксплуатации земельного надела).

Сравнительный – связан с оценкой стоимости соседних (аналогичных) наделов. Третий способ – метод остатка земли: он состоит в детальных расчетах финансовых затрат, которые необходимо осуществить для улучшения урожаев. Речь идет о расчете убытков (в случае искусственной замены почвы, внесение удобрений, мелиорации почвы и т.д.).

По реальной оценке земли, то сегодня она вычитается из той ренты, которую приносит данный участок: определяется с учетом денежной суммы, что приносит ежегодный доход (в виде банковского процента).

То есть продавец-землевладелец рассчитывает получить по меньшей мере такую ​​сумму, которая в дальнейшем принесет доход в виде банковского процента – равнозначного летней ренте с данного земельного участка.

В свою очередь покупатель получает не саму землю, а доход, который она должна приносить.

Следовательно, цена земли – это капитализированная земельная рента, или рентный доход за определенное количество лет, которым компенсируется сумма сделки. В таком случае, как утверждают специалисты, оценку земли целесообразно определять по формуле:

ЦЗ = (ЗР: NБ) х100%,

где ЦЗ – цена земли; ЗР – земельная рента; NБ% – норма банковского процента.

Например, ежегодная рента с 1 га земли составляет 7000 гривен, а банкиры предлагают в среднем 10% годовых. Исходя из этого, 1 га будет стоить в пределах 70 000 гривен. Таким образом, потенциальный покупатель может отнести в банк свои кровные и получать такие же доходы, как и землевладельцы (которые рассуждают так же, вынашивая свои планы на будущее).

Конечно, в нынешних реалиях такие расчеты выглядят скорее теоретическими, чем практическими. Ведь конкретная цена земли как товара будет определяться конъюнктурой рынка – спросом и предложением, достаточно ясно (может расти или уменьшаться в зависимости от изменения цены).

Величина спроса зависит от различных факторов: размера земельного налога, транспортных коммуникаций, электросетей и даже инфляции (поскольку земля – ​​реальный актив).

На земельную стоимость также влияют снижение доходов фермерских хозяйств, местоположение, плодородие и тому подобное.

Оценка участка должно базироваться на результатах геодезических и геологических исследований (информации о составе почвы, уровень протекания грунтовых вод, рельеф).

При этом следует обратить внимание и на кадастровую оценку, которая позволяет количественно установить уровень ценности участка среди окружающих земель (ориентировочную стоимость). Более подробно говорить о рынке земель можно будет только после того, как он заработает. На данный момент можно руководствоваться только пожеланиями со стороны землевладельцев и арендаторов.

Кто сколько даст?

Земля в Украине дорожает из года в год. Это вызвано рядом причин: повышением размеров земельной ренты (вследствие роста индустрии отдыха и туризма), высоким спросом на сельскохозяйственную продукцию и медленным ростом урожаев.

Также не надо забывать, что в результате процессов урбанизации значительная часть земель изъята из сельскохозяйственного оборота и передана под строительство небоскребов, дорог, «рукотворных» морей (вспомнить хотя бы о Киевском водохранилище, ради которого в советские времена уничтожили около полутора десятка окружающих сел).

Эти и другие факторы указывают на то, что рынок земельных отношений будет развиваться, а вместе с ним – пользоваться повышенным спросом и сама оценка земли. После снятия моратория ожидается рост цен, как это наблюдалось в соседней Польше (где стоимость одного гектара иногда подпрыгивала до 10 000 евро).

По мнению экспертов, стартовая цена за 1 га сельскохозяйственной земли в среднем составит $ 2 500 (около 70 000 гривен). По крайней мере так считает доктор экономических наук, заведующий отделом земельных отношений и природопользования Института аграрной экономики Ольга Ходаковская.

По ее данным, свои земельные паи хотят продать около 10,4% владельцев. Если говорить языком цифр, то предложение на рынке земель составит 1,5-2,8 млн га сельхозугодий.

В то же время для трети землепользователей (32%) приемлемой для выкупа земель является цена, не превышающей $ 500 за 1 га. Еще 22,2% могут предложить землевладельцам вдвое больше – около $ 1000. Доля лиц, которые могут заплатить $ 2000, составляет лишь 10,7%. Указанные суммы свидетельствуют об очевидной попытке потенциальных покупателей и продавцов выдавать желаемое за действительное.

Принцип «кто больше даст» может привести к тому, что значительная часть земли окажется в руках представителей иностранных структур (через подставных лиц), которые будут спекулировать земельными участками в Украине.

Как это возможно реализовать на практике? Схема довольно проста: на первом этапе создается общество с ограниченной ответственностью «А» с последующим распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – нерезидент, 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

На втором – создается ООО «Б» с новым распределением уставного капитала: 99% + 1% (99% – ООО «А», 1% – физическое лицо, гражданин Украины).

И именно это ООО ( «Б») уже не будет иметь признаков иностранного предприятия (о котором упоминается в Земельном кодексе), поскольку де-юре основано гражданином Украины и юридическим лицом Украины.

Еще один вариант возможен при создании ООО «нужным» гражданином Украины, а после госрегистрации права собственности осуществляется выкуп долей в уставном капитале непосредственным заказчиком – иностранным субъектом.

Впрочем, юристы могут назвать еще с десяток способов обойти ограничения на продажу земли нерезидентам, установленные Земельным кодексом.

Это вызвано тем, что действующее законодательство не содержит существенной запрета на то, чтобы иностранные компании или граждане других государств выкупали доли в уставном капитале юридических лиц (имеющих в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения).

Такой путь капитализирует аграрные отношения, но не способствует формированию реального владельца и хозяина земли.

Процедура

По данным Государственного земельного кадастра, уже внесены данные о 18 млн участков с 25 млн имеющихся (эту информацию еще нужно согласовать с Государственным реестром прав на недвижимое имущество).

Перед введением рынка нужно завершить инвентаризацию государственных земель. А именно снятие моратория нужно проводить в два этапа: сначала снять запрет на отчуждение земли коммунальной и государственной собственности, в дальнейшем – предоставить разрешение на отчуждение частных участков через проведение прозрачных торгов.

В любом случае на этом рынке нужно навести порядок, поскольку там процветают теневые схемы: значительную часть земель еще не зарегистрировали и незаконно передают в аренду.

Также надо четко очертить круг субъектов, которые будут покупать земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас это юридические и физические лица, которые не имеют подтверждения о своей аграрной квалификации.

Сегодняшняя стоимость 80% участков, которые выставлены на продажу, гораздо завышена. Такие цены, как правило, продиктованы не условиями рынка, а лишь желанием продавцов. Чтобы избежать подобных ошибок, надо воспользоваться выводами экспертов.

Новые законодательные инициативы предусматривают деятельность лицитатора – физического лица со спецподготовкой, которая непосредственно проводит аукционы и фиксирует самую высокую цену во время проведения земельных торгов. Лицензированием субъектов этого вида деятельности будет заниматься орган исполнительной власти – Государственное агентство земельных ресурсов Украины.

Публичные торги должны начинаться с объявления лицитатором стартовой цены с одновременным ударом гонга (молотка). Если в течение трех минут никто не отреагировал, лот снимается с продажи. Всем участникам, которые отказались приобрести землю, гарантийные взносы не возвращаются. Землю продадут тому, кто предложит самую высокую цену.

Победитель обязан в течение 10 банковских дней заключить договор купли-продажи и перечислить средства на соответствующий номер банковского счета. Срок оплаты может быть продлен с согласия заказчика, но не более 30 календарных дней. Если же победитель отказывается подписать протокол, то автоматически лишается права на дальнейшее участие в аукционе.

Стартовая цена сельскохозяйственных земель, относящихся к государственной собственности, не может быть ниже ее стоимости: она определяется на основании результатов экспертной денежной оценки (которая проводится в соответствии с методикой, утвержденной Кабмином).

С момента продажи участка сельскохозяйственного назначения не допускается изменение его целевого назначения в течение 10 лет.

Зарубежный опыт

По данным различных исследований, средняя цена за 1 га сельскохозяйственной земли в Венгрии составляет $ 4000, Эстонии – $ 5000, Румынии – $ 6000, Польше – $ 11 000. Самыми дорогими считаются земли Нидерландов и Швейцарии, где цены за 1 га достигают $ 63 700 и $ 70 000 соответственно.

Запрет на продажу сельскохозяйственной земли установлена ​​в американском штате Айова, Канаде, а также Израиле: там только разрешено брать землю в долгосрочную аренду – до 50 лет.

Во многих европейских странах отчуждения земли разрешается при определенных ограничений. Например, в Польше преимущественно практикуют семейные фермерства, которые обрабатывают около 80% земель.

Максимальная площадь участка для одного владельца – 500 га. Земельный рынок находится под пристальным контролем государства – Агентства сельскохозяйственной собственности (которое выкупает землю по рыночной цене).

А вот разрешения на покупку земли иностранцами отменили еще в 2016 году.

В Дании земельные участки сельскохозяйственного назначения могут продавать только при условии сохранения их статус-кво. Покупатели должны прожить последние восемь лет в сельской местности и заниматься только фермерством. Продавать землю разрешается только для нужд физических лиц – фермеров (максимальный лимит – до 150 га).

Зато у немцев все наоборот: 55% сельскохозяйственной земли принадлежит мощным по европейским стандартам агропредприятиям (или обрабатывается ими на правах аренды). Лимит колеблется от 400 до 500 га.

Остальные земли – в собственности средних и мелких фермеров. Ограничений для покупки иностранцами нет.

Но надо учитывать порядок отчуждения земель с разрешения местных органов власти: они должны получить обоснование со стороны потенциального покупателя и подтверждения его профессиональной подготовки.

В Болгарии купить землю могут граждане страны, члены Европейского Союза, юридические и физические лица, которые находятся там более пяти лет (речь идет только о представителях тех стран, с которыми заключены международные соглашения). На землю свободная, лимиты земельной собственности отсутствуют. Такая же ситуация и в Эстонии, где иностранцы могут приобрести землю для фермерских целей и даже изменять его целевое назначение (через пять лет).

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-fermeru-na-zametku-chto-budet-v-ukraine-posle-vvedeniya-rynka-zemli

Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

Приобретение земельного участка в статусе земель сельхоз назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют некоторые ограничения в их практическом использовании, что касается, в том числе капитального строительства. Этот насущный вопрос волнует многих наших граждан, ведь многие из них стали владельцами участков с приставкой «сельхоз» в названии.

Для начала неплохо будет знать, что же представляют собой земли сельхозназначения и какие виды земель такого направления существуют.

Согласно статьям Земельного кодекса РФ под определение земель сельскохозяйственного назначения попадают участки, расположенные за пределами черты городских или сельских поселений и предоставленные населению для производства продуктов сельскохозяйственного назначения, в частности, используемых в пищу или в качестве сырья.

Какие виды земель сельхозназначения выделяют?

Виды земель сельхозназначения:  

  • Поля, пастбища и сады, составляющие основу всего хозяйства;
  • Внутрихозяйственные дороги и средства коммуникации, дислоцирующиеся в пределах сельскохозяйственных угодий;
  • Лесополосы, служащие защитой полей, высаженные на территории сельхозугодий;
  • Объекты водного хозяйства, применяемые для разведения рыбы или иных объектов аквафауны и аквафлоры;
  • Участки, непосредственно задействованные в производстве или используемые для обслуживания техники, в том числе имеющие на своей территории различного рода строения.

Очевидно, что каждый из вышеперечисленных типов земель может использоваться по-разному. Попробуем разобраться в нюансах и очертить разрешенное законом использование земель сельскохозяйственного назначения и определить круг людей, кто имеет право пользоваться такими землями.

Какие существуют виды разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земельный кодекс РФ указывает на следующие способы использования:

  • Ведение личного хозяйства;
  • Сельхозпроизводство;
  • Крестьянско-фермерское хозяйство;
  • Строительство дачи;
  • Садоводство;
  • Рыбное хозяйство;
  • Научно-исследовательская деятельность;
  • Охотничьи хозяйства;
  • Животноводство и некоторые другие виды деятельности.

Помимо того, в отдельную группу выделяются земли, причисленные к категории сельскохозяйственных угодий.

Кадастровая стоимость земель из этого разряда превышает среднюю в границах определенного региона не менее чем на 10% и они находятся под охраной государства.

К этой категории причисляются также земли с автоматической подачей воды на поля, испытующие дефицит естественной влаги и земли, используемые в научных целях.

Если говорить о том, кто имеет право пользоваться землями сельскохозяйственного назначения, то список таких лиц довольно широк.

К нему относятся, как физические лица, имеющие статус фермера, в том числе, так и разнообразные организации граждан, а также научные и учебные заведения.

В отдельную статью выделены общины коренных народов, что объясняется особой заботой государства о защите их старинного образа жизни, традиционных промыслов и древних способов ведения хозяйства.

Каковы правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения?

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан. Многие думают приблизительно таким образом – если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты. Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях, которые числятся как особо ценные, не то чтобы строительство, а даже любая другая деятельность, отличающаяся от предусмотренной законом, категорически запрещена. Но на некоторых видах земель сельскохозяйственного назначения строительство все-таки разрешается, в том числе жилищное. Все зависит от категории выделенной земли.

Так, на участках для ведения крестьянского или фермерского хозяйства допускается возведение на них построек, включая подсобные и хозяйственные, без которых жизнедеятельность хозяйства не может обойтись.

Очевидно, что при этом потребуется и постоянное присутствие хозяина земли, а это значит, что ему необходимо какое-то жилье. Только законом установлены некоторые ограничения, например, в этажности здания и другие нюансы.

Но зато, построив жилой дом, можно рассчитывать на присвоение ему адреса, что позволяет прописать там всех его жильцов.

Совсем другие правила действуют относительно личных подсобных хозяйств, где допускается строительство лишь временного жилья, которое не подлежит обязательной регистрации в органах местной власти.

Что имеется в виду, под определением временное жилье? Это некапитальная постройка для размещения на определенное время работников хозяйства, а также сооружения теплиц или навесов для скота.

Если же вы рискнете и все-таки построите капитальный дом на своем участке, то узаконить его вам точно не удастся.

Были даже прецеденты, когда такие постройки были принудительно снесены соответствующими государственными службами после решения суда.

Что касается участков для сельскохозяйственного производства, например садов или пастбищ, то на них разрешается возводить постройки профильного назначения, фермы, к примеру, а вот для строительства жилья потребуется отдельное разрешение от органов местной власти.

На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома. Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно.

Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Как осуществляется покупка земли сельхозназначения?

Приобретение участка, относящегося к данной категории, многие расценивают как недорогое, в сравнении с участками под застройку, предприятие.

Такое вложение средств является разумной инвестицией, учитывая динамику, хоть и небольшого, но все же роста цен.

При этом нужно помнить, что использование земли сельхозназначения регламентируется законами, а самовольное строительство на ней запрещено и без организации фермерского хозяйства возвести капитальное жилье, на что многие рассчитывают, не получится.

А чтобы не стать жертвой недоразумения или обмана, перед покупкой следует тщательно ознакомиться с документами земельного надела. Целевое назначение участка должно быть указано в правоустанавливающих документах.

Кроме того, бывает сложно определить рубежи такого земельного участка, чем часто пользуются недобросовестные продавцы, сообщая неправдивую информацию.

Поэтому землю сельскохозяйственного назначения лучше покупать непосредственно у муниципальных властей.

Поставь ей оценку – кликай на звезды!

статьи / 5.

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/zemelnyj_uchastok/granicy_i_territoriya/osobennosti-ispolzovaniya-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya/

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

Приобретение земельного участка в статусе земель сельхоз назначения

Земля сельхозназначения относится к угодьям, которые расположены вне населенных пунктов. Они далеки от территории лесного или водного фонда, не представляют собой промышленной ценности, а также не являются землями запаса и особо охраняемыми территориями. В частности, они подразделяются на категории.

На какие категории делятся земли сельхозназначения?

Категории земель сельскохозяйственного назначения:   

  • Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
  • Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Далее выясним, какие виды земель сельхозназначения существуют? Что можно на них строить? Какая категория строений допускается при различных целевых применениях сельскохозяйственных площадей?

Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий – ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:

  • Пастбищами и сенокосами;
  • Лесополосами и пашнями;
  • Залежами;
  • Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
  • Дорогами и прогонами;
  • Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.

Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?

Если Вы – владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:

  • Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
  • Коттеджа;
  • Внутрихозяйственной постройки;
  • Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
  • Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
  • Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
  • Фермерских хозяйств;
  • Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения.

Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать.

При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.

Без разрешительных документов можно строить на землях сельхозназначения технические постройки: птичники, навесы, теплицы, сараи.

Категорически запрещено на этих землях ведение коммерческой деятельности.

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

  • Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
  • Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
  • Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
  • Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
  • Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
  • Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки для дачного строительства

Наиболее оптимальным вариантом для строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном сообществе. Можно ли строить на землях дачного хозяйства капитальные строения? Перед тем как строить на землях сельхозугодий, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. В нем имеется информация о расстоянии между соседними строениями.

Регламент законодательства определяет, что возможно возведение дачного домика или строения, не предназначенного для круглогодичного проживания. Но на этой жилой площади нельзя оформить регистрацию. По желанию можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет дачный дом для сезонного проживания.

Также ограничением служит то, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

Исходя из всего выше перечисленного, остается подвести итог: земли сельхозназначения можно использовать только по прямому назначению, т. е. для ведения разных видов сельского хозяйства.

 Что можно построить на этой территории? Строения, предназначенные для сезонного пользования, либо технические постройки, необходимые при ведении хозяйственной деятельности.

Капитальные сооружения возможны лишь при ведении фермерской деятельности.

Поставь ей оценку – кликай на звезды!

статьи / 5.

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/zemelnyj_uchastok/granicy_i_territoriya/chto-mozhno-stroit-na-zemlyah-selskohozyaystvennogo-naznacheniya/

Вс рф разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.стоит ли брать ее на вооружение?

Приобретение земельного участка в статусе земель сельхоз назначения

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц.

Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют.

В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка.

О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов.

Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов.

В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода.

Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

Пример из практики

В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2009 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2010 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2015 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.

2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст.

14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было.

Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке.

Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях.

И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие.

Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания.

В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ).

Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст.

246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять).

При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Источник: https://www.eg-online.ru/article/408521/

101Адвокат
Добавить комментарий