Продажа ипотечной квартиры с торгов

Страдательный залог, или Дом с привидением Ипотечника

Продажа ипотечной квартиры с торгов
Не каждую квартиру, которую выставляют на торги банки, стоит покупать Александр Тырышкин/ТАСС

Один из возможных способов сэкономить при покупке жилья — приобрести залоговую квартиру, выставленную банком на продажу. В банках уверяют, что дисконт в таких случаях может составлять до 10%. Банки.ру узнал у экспертов, стоит ли покупать жилье, из которого выселили предыдущих жильцов.

Стоит ли искать жилье на сайтах банков

Можно ли недорого (относительно рынка) приобрести квартиру в Москве, если заняться поиском не на сайтах недвижимости, а на банковских сайтах? Таким вопросом задался Банки.ру, изучая разделы, на которых представлено залоговое имущество.

Например, на сайте ВТБ 24 предлагают на льготных условиях приобрести недвижимость, которая находится в залоге. Самое дешевое предложение на данный момент — это однокомнатная квартира в Москве, на Бирюлевской улице, за 4,8 млн рублей.

В описании указывается, что «в квартире зарегистрированы и проживают бывшие собственники. Ведется судебный процесс по выселению». Еще один относительно недорогой вариант — квартира на Ленинградском проспекте, расположенная возле станции метро «Динамо». Однокомнатная квартира площадью 27,3 кв.

м предлагается к продаже за 5 млн 150 тыс. рублей. Залоговые квартиры предлагают многие банки. Так, Москоммерцбанк за 4,9 млн рублей продает однокомнатную квартиру недалеко от ст. м. «Щелковская», а Фора-Банк — за 5,1 млн между ст. м. «Шипиловская» и «Борисово».

Если сравнить эти цены с ценами на квартиры в этих же районах на сайте cian.ru, то окажется, что они находятся на одном уровне.

Тем не менее представители банков уверяют, что приобретать у них жилье выгодно. Причем не только из-за цены, но и потому, что сделка совершается с добросовестным продавцом. Еще один плюс заключается в том, что банк может выдать покупателю кредит на льготных условиях.

Чаще всего квартиры продаются с дисконтом

«Это довольно выгодно, учитывая тот факт, что банки стремятся как можно быстрее избавиться от непрофильных активов.

Банки не являются профессиональными игроками на рынке недвижимости, а, учитывая, что она им досталась как залог по невыплаченному кредиту, перед ними стоит задача как можно быстрее продать квартиру и вернуть деньги в оборот.

Именно поэтому банки никогда не выставляют квартиры по цене выше рыночной стоимости, гораздо чаще с небольшим дисконтом — до 10%», — говорит руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

«Купить залоговую квартиру — значит купить стопроцентно проверенное жилье у добросовестного продавца.

С точки зрения покупателя в этой сделке будет существенно меньше подводных камней, чем, например, при покупке у частного лица. Цена такой квартиры вряд ли будет сильно ниже рынка.

Однако многие банки предлагают льготные ставки на покупку залогового жилья в ипотеку», — прокомментировали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».

В Абсолют Банке действует специальная программа «Выгодная ипотека», по которой ставка на 1 процентный пункт ниже, чем по стандартным программам, действующим в банке, сообщил директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

«По условиям программы такой кредит может быть предоставлен в нескольких случаях. Во-первых, на приобретение недвижимости у ипотечного заемщика банка, который, согласовав свое решение с банком, по каким-либо причинам решил продать свою ипотечную квартиру.

Во-вторых, кредит на специальных условиях предоставляется на приобретение недвижимости, перешедшей в собственность банка на основании судебного решения или соглашения об отступном. Наконец, на объект недвижимости, по которому права залогодержателя перешли в банк.

Поэтому, если клиент планирует приобрести жилье в кредит и при этом еще не подобрал объект недвижимости для покупки, то имеет смысл ознакомиться с предложением банка. В этом случае ему удастся как минимум сэкономить на выплате процентов по кредиту», — поясняет он.

В пресс-службе ВТБ в качестве неоспоримых преимуществ подобного жилья для покупателя отмечают также возможность обращения в банк за получением кредитных средств на покупку квартиры на специальных (льготных) условиях.

«Кроме этого, есть гарантия, что квартира прошла правовую экспертизу и проверку документации, а банком гарантирована юридическая чистота и прозрачность проведения сделки. У покупателя также есть возможность сэкономить на оплате услуг риелтора, так как подготовку и проведение сделки от начала и до конца сопровождает работник банка», — рассказали в пресс-службе ВТБ.

Директор департамента по работе с просроченной задолженностью Бинбанка Сергей Голец утверждает, что хорошую квартиру будут продавать по рыночной стоимости. Но если есть обременение, то можно и поторговаться.

«Предположение о том, что банки всегда продают залоги с дисконтом, ошибочное. Если актив находится в хорошем состоянии, не имеет обременений и пользуется спросом, то необходимости в дисконте нет. Другое дело, что не все балансовые активы, доставшиеся банку после взыскания, оказываются физически и юридически свободными.

Традиционно банки стараются сначала снять обременения с актива, а затем уже продавать. Однако бывают и случаи, когда предложения о выкупе поступают в отношении объекта со всеми имеющимися обременениями при условии дисконта с нашей стороны. Такие предложения мы рассматриваем индивидуально, просчитывая финансовые риски», — рассказывает Голец.

«Покупать такую квартиру у банка порой даже проще, чем у третьих лиц. Квартира, являющаяся залогом, в любом случае проходила проверку и банка, и страховой компании. Поэтому с точки зрения истории владения такой вариант даже предпочтительнее.

Что касается самой процедуры купли-продажи, она ничем не отличается от стандартной сделки по приобретению жилья: заключение договора купли-продажи, оплата по нему и регистрация документов в Росреестре», — поясняет банкир.

Не стоит рассчитывать приобрести квартиру за половину стоимости

Хороший объект не будут продавать по сниженной цене, уверена директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.

«Стоимость таких объектов, как правило, ниже на 10—15%, но не стоит рассчитывать, что залоговую квартиру можно приобрести за половину стоимости. Во-первых, банку необходимо обеспечить задолженность, не погашенную дефолтным заемщиком.

Во-вторых, хороший объект не будет продан по заниженной цене, ведь проблемы возникли у заемщика с погашением кредита, а не с недвижимостью», — говорит она.

По словам Гусевой, сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными, но есть моменты, на которые надо обратить внимание.

«Есть некоторые нюансы, о которых стоить помнить. До совершения сделки необходимо проверить: отсутствие долгов по коммунальным платежам, отсутствие прописанных в квартире лиц, отсутствие судебных споров. Но в целом сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными.

Существует несколько плюсов покупки залоговой квартиры. Например, юридическая чистота, так как банк обязательно проверяет залог до одобрения сделки по кредиту, преференции по ипотеке, в зависимости от банка, и, что немаловажно, более низкая стоимость квартиры», — указывает эксперт.

Наличие жильцов снижает цену

Руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова говорит, что при наличии зарегистрированных граждан квартира сильно падает в цене, поэтому банки стараются самостоятельно решить этот вопрос.

«Если ипотека возникла в силу закона в момент ее приобретения на кредитные средства банка-залогодержателя и реализуется по требованию банка в связи с невозвратом суммы кредита владельцем квартиры, то в этом случае работает статья 78 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно этому закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования квартирой залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилых помещениях.

Поскольку квартиры с зарегистрированными в ней гражданами сильно падают в цене, банки, как правило, до начала процедуры продажи залоговой квартиры с торгов самостоятельно решают вопрос выселения должника и его семьи», — рассказывает Краснова.

Судебный процесс может затянуться на несколько лет

Если после сделки в квартире остались зарегистрированные жильцы, то выселять их придется через суд, говорят юристы. Причем со стороны этих жильцов могут последовать встречные иски.

«Если в квартире прописаны жильцы, которые не желают сниматься с регистрационного учета, то в таком случае выписать их из спорного помещения необходимо путем подачи искового заявления в суд.

В случае если в такой квартире прописаны дети, это не представляет дополнительных трудностей.

По общему правилу, несовершеннолетние дети следуют за своими родителями и подлежат снятию с регистрационного учета на таких же основаниях», — разъясняет юрист судебно-аналитического отдела Heads Consulting Александра Елизарова.

В случае если вы приобрели заложенную квартиру с торгов, надо учитывать такое обстоятельство: если предыдущий владелец в ней еще живет и не согласен выезжать, то решать эти проблемы придется вам.

Банк уже будет «вне» этих правоотношений, поскольку по факту завершения сделки купли-продажи жилец станет проблемой нового собственника.

«Есть также риск, что бывший владелец через суд оспорит процедуру проведения торгов, что случается достаточно часто, а также сам факт выставления заложенного имущества на аукцион.

Кроме того, на имуществе могут быть иные обременения: предыдущие залоги (о которых сам банк не знает), аренда и так далее. Поэтому при покупке квартиры на торгах необходимо быть крайне внимательным и тщательно проверять приобретаемую недвижимость», — советует юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин.

Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи, предупреждает Светлана Краснова. «Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно.

Например, если в числе зарегистрированных в квартире граждан имеются лица, ранее отказавшиеся от приватизации этой квартиры, или несовершеннолетние, или если эта квартира является единственным жильем должника и членов его семьи.

В любом случае подобного рода вопросы разрешаются судом, а ответчики на практике могут умышленно затягивать производство по судебному делу, не являться на заседания, обжаловать решение суда во всех инстанциях, препятствовать своему физическому выселению из квартиры.

Поэтому такие дела могут длиться до двух лет», — отмечает Краснова.

Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9994345

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры, процедура | Правоведус

Продажа ипотечной квартиры с торгов

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.

При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

  1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
  2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
  3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.

78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.

Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

  • Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
  • Должник потерял работу.
  • Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.

Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.

Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/ipotechnoe-kreditovanie-vyiselenie-iz-zalogovoy-kvartiryi/

Кот в мешке

Продажа ипотечной квартиры с торгов

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.

Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».

«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.

«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

 — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.

«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.

«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.

Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.

 — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.

«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

 — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.

Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.

 — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.

Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

ТАСС/ Сергей Неделин

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.

 — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.

«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».

«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.

Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.

«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.

Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

ТАСС/ Антон Буценко

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.

«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.

 — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.

«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.

То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

ТАСС/ Артем Геодакян

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.

«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

 — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.

«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.

 — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.

«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.

Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/57a31dff9a7947734e2612a8

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

Продажа ипотечной квартиры с торгов

Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как… Финансы

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области.

В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка.

Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики – когда стены разваливаются, и горит проводка. 

Хотелось купить квартиру на первичном рынке.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить.

Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов.

Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт.

Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта.

Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей. 

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Как часто проходят такие торги?

О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.

Тогда где о них узнавать?

В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы. 

Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.

Как найти эти площадки?

Самые распространенные — это Российский аукционный дом, Единая торговая электронная площадка, МосТендерГрупп, Система электронных торгов имуществом, Межрегиональная электронная торговая система, Utender.ruUtender.ru, B2B-центр, «Аукционы Сибири», Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online.

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная  проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

То есть не все делают это самостоятельно?

Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался.

Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно.

Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «Росбанк Дом» – около 3 месяцев), но и саму квартиру. 

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка.

Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн.

То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость»: «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики.

Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях.

С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

Источник: https://rosbank-dom.ru/blog/nedvizhimost/vopros-otvet-kak-kupit-kvartiru-na-auktsione/

101Адвокат
Добавить комментарий