Условия банка на ипотеку

Ипотека-2019: лучшие кредитные программы для покупки жилья

Условия банка на ипотеку

Строительство жилья в Украине идет активными темпами. Хотя в 2018 году в эксплуатацию было принято меньше квартир, чем в 2017 году. По данным Госстата, в 2017 году объем принятых в эксплуатацию квартир составил 9,8 млн кв. метров, тогда как по итогам 2018 года — 8,7 млн. кв. метров.

Что же касается объема ипотечного кредитования, то он весьма скромен: по данным НБУ, на январь 2018 года объем гривневых ипотечных займов в банках оценивался на уровне 10,8 млрд грн, а в конце декабря 2018 года — 11,68 млрд грн. То есть за 12 мес. 2018 года чистый прирост ипотечного портфеля в системе — всего 880 млн грн.

В то же время не стоит забывать о наличии в банках старых ипотечных займов в инвалюте. Объем валютной ипотеки на начало 2018 года составлял 31,4 млрд грн, а к концу декабря 2018 года сократился на 2,6 млрд грн до 28,8 млрд грн.

По данным НБУ, в целом портфель гривневых и валютных ипотечных кредитов в банках Украины за прошлый год уменьшился на 2,1 млрд грн до 42,3 млрд грн.

Банкиры говорят о перспективах развития ипотечного кредитования. Особенно если речь идет о первичном рынке — кредитовании покупки жилья в новостройках. Ведь в программах кредитования недвижимости заинтересованы застройщики, желающие продать построенные метры.

“При действующих процентных ставках развивать ипотечное кредитование возможно только путем совместных программ с компаниями-застройщиками. Уже сейчас существует пласт клиентов, которые готовы купить квартиры только при использовании таких кредитных программ.

Кроме этого, ожидается, что существенно возрастет интерес к совместным ипотечным программам у застройщиков Львова, Одессы, Днепра”, — отметила заместитель председателя правления банка “Глобус” Елена Дмитриева.

По ее словам, на сегодняшний день доля ипотечных портфелей украинских банков составляет всего 2% общих активов банковской системы. Тогда как потенциал рынка ипотеки в стране оценивается экспертами на уровне 10 млрд грн в год.

Купить у застройщика

Кредиты на покупку недвижимости в строящихся жилых комплексах (на первичном рынке) предлагают мало банков. Однако такие программы есть.

В частности, в Ощадбанке, Укргазбанке, Кредобанке, Полтава-Банке, банке “Аркада”, Банке инвестиций и сбережений и в банке “Глобус”. Процентные ставки по таким кредитам — 19-24% годовых.

Максимальный срок обычно составляет 20 лет, а обязательный собственный взнос — 30-50% стоимости квартиры.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Банки предлагают клиентам не просто “кредит на первичную недвижимость”, а кредит на покупку квартиры в конкретном жилом комплексе определенной компании-застройщика (перечень таких компаний и их объектов есть на сайтах банков).

Как правило, банк и застройщика связывают свои деловые взаимоотношения (застройщик ведет текущие счета в этом банке, получает в нем кредиты на развитие своей деятельности). Внедрение кредитных программ для граждан-физлиц — это важная часть сотрудничества банка и компании.

Банк таким образом получает новых клиентов-заемщиков, а застройщик активнее ведет продажи.

Сотрудничество с компаниями-застройщиками развивают пять украинских банков — это Ощадбанк, Укргазбанк, банк “Глобус”, Кредобанк и банк “Аркада”. Например, в Ощадбанке говорят о развитии партнерских программ кредитования покупки квартир в жилых комплексах компании “КАН Девелопмент” и компании “Укрбуд”.

“Анализируя развитие ипотечного кредитования, мы можем наблюдать тенденцию к увеличению темпов и объемов строительства. Каждый день появляются новые анонсы о стартах продаж объектов недвижимости в новых строящихся жилых комплексах.

Это ставит перед рынком новые задачи, которые участники рынка, в том числе и банки, решают с помощью новых ипотечных программ, отвечающих требованиям рынка, а также комплексных программ сотрудничества между всеми участниками.

В 2018 году Ощадбанк запустил ипотечное кредитование на первичном рынке благодаря партнёрским программам с крупнейшими девелоперами KAN Development и корпорацией “Укрбуд”. В планах банка — активное развитие партнерства с региональными девелоперами”, — отметила директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка Валерия Малахова.

Банк “Аркада” предлагает физлицам кредиты на покупку квартир в строящихся (и уже готовых) комплексах, которые строят партнеры банка — компании  “ТМК-Блок”, “Аркада-Строительство” и “Будэволюция”.

К слову, “Аркада” — единственный банк, который предлагает кредит на 30 лет, ставка — 14-16% годовых. Но условия одинаковы для всех жилых комплексов компаний-партнеров банка “Аркада”.

А в других банках условия кредита зависят от конкретного застройщика, а иногда даже от конкретного жилого комплекса, который выберет потенциальный получатель кредита.

Пример — программы Укргазбанка, который на данный момент предлагает наибольшее количество партнерских ипотечных программ с компаниями-застройщиками (более 30-ти программ). Например, Укргазбанк сотрудничает с такими компаниями как “Киевгорстрой”, “Интергал-Буд”, “Укрбуд”, “Трест Житлобуд-1” и другими.

По условиям кредитования покупки квартир в домах компании “Укрбуд”, ставка для первого года выплаты кредита — 8% годовых, а далее (максимальный срок — 20 лет) — 21,9% годовых. В рамках программы с компанией “Трест Житлобуд-1” ставка для первого года выплаты — 4,9% годовых, а далее — 20,9% годовых.

Если же потенциальный клиент заинтересован в покупке жилья в ЖК компании “Интергал-Буд”, то в первый год ставка — 5% годовых, а затем — 21,9%.

Кроме самой ставки, затратами заемщика являются комиссии и страховки. Как правило, банк взимает 0,99-1,9% суммы кредита единоразово за выдачу займа.

Кроме того, большинство программ предусматривают обязательное страхование предмета ипотеки (0,25% цены квартиры ежегодно), а также страхование жизни заемщика (0,45-0,6% суммы кредита ежегодно).

Иногда понадобится еще и страховка от несчастного случая (0,35-0,45% суммы кредита ежегодно).

Кредит — на любые метры

Если на покупку новых метров кредиты предлагают единицы, то для приобретения квартиры на вторичном рынке предложений гораздо больше — около двадцати банков.

Среди активно продвигающих ипотечные программы — ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк, Кредобанк, Креди Агриколь Банк, Таскомбанк, МТБ Банк, Пиреус Банк, Банк инвестиций и сбережений и банк “Пивденный”. Максимальный срок кредита, как правило, составляет 20 лет.

Однако в любом правиле есть исключения: Пиреус Банк выдаст заем на 15 лет, а Таскомбанк — на 10 лет. Собственный взнос понадобится в размере не менее 20-30%, а в Креди Агриколь Банке и Пиреус Банке — 50%.  Процентные ставки по ипотеке для вторичного рынка — 18-24% годовых.

Обычно банки применяют фиксированную ставку — на весь срок выплаты займа. Однако некоторые банки предлагают выплату фиксированной ставки лишь на первые пару лет, после чего ставка уже плавающая.

Плавающая ставка базируется на Украинском индексе депозитов физлиц (UIRD) для вкладов на три, шесть или 12 месяцев (данные регулярно публикует НБУ). К индексу банк добавляет свою маржу — порядка 3-6 процентных пунктов.

И таким образом получается итоговая актуальная ставка по ипотечному кредиту.

Если проанализировать нынешний индекс депозитов физлиц, то, например, в Кредобанке ставка по ипотеке для тех, кто три года назад взял кредит, составляет 19,62% годовых (UIRD для депозитов на три месяца на 20.03.2019 — 14,62%, маржа банка — 5 п.п.). Кроме Кредобанка, плавающая ставка — в условиях программ Креди Агриколь Банка и Пиреус Банка.

Как и в случае с ипотекой на первичном рынке, дополнительно заемщик оплачивает разовую комиссию за выдачу кредита (1-2% суммы кредита). Также придется ежегодно потратиться на оплату страховых полисов — страхование недвижимости, страхование жизни и (реже) страхование от несчастного случая.

Что им нужно?

Мало отыскать интересную ипотечную программу. Нужно еще доказать банку собственную надежность и способность выплатить кредит.

Для этого банк обязательно попросит потенциального клиента предоставить справку с места работы о полученном доходе за шесть или даже 12 месяцев.

Кроме того, может дополнительно понадобиться информация о движении средств по карточным счетам за предыдущий год, справки о наличии депозитов, а также о наличии других кредитов (если они получены в других банках, а не в том, куда обращаются за ипотекой).

В банках готовы учитывать и неофициальный доход, однако все равно требуют подтвердить документально столько, сколько понадобится для расчета платежеспособности клиента.

Часто банк рассчитывает, что платеж по кредиту не должен превышать 50% всего получаемого клиентом ежемесячного дохода. Иными словами, если платеж по кредиту — 12 тыс.

грн в месяц, то банку нужны документы, которые подтвердят доход клиента в размере как минимум 24 тыс. грн.

Самые жесткие требования к подтверждению доходов — в госбанках, тогда как некоторые частные банки более спокойно реагируют на косвенное подтверждение доходов (принимают во внимание выписки по счетам, информацию о крупных покупках клиента и тому подобное).

“Воспользоваться кредитом Ощадбанка может платежеспособный гражданин Украины, который официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью, не достиг пенсионного возраста и может документально подтвердить уровень своих ежемесячных доходов.

Платежеспособность заемщика определяется исходя из его уровня доходов и, соответственно, его возможностей выполнять свои обязательства перед банком. Кроме основного дохода, банком принимаются во внимание доходы в виде пенсии или работы по совместительству.

Информация об имущественном положении заемщика также принимается во внимание при принятии решения”, — объяснили в пресс-службе Ощадбанка. А в Укргазбанке добавили: если доходов заемщика недостаточно, то банк принимает документы о доходах от членов семьи, которые могут выступать поручителями по кредиту.

Наталья Ющенко, специально для Delo.ua

Источник: https://delo.ua/econonomyandpoliticsinukraine/ipoteka-2019-luchshie-kreditnye-programmy-dlja-p-351503/

Ипотеку в Дании выдают под отрицательные проценты. Как это возможно?

Условия банка на ипотеку

Николай Воронин Би-би-си

Правообладатель иллюстрации Getty Images

Датский Jyske Bank – третий по величине банк страны – предлагает ипотечные кредиты по ставке минус 0,5% годовых, то есть фактически будет приплачивать заемщикам, решившим купить новое жилье.

Это первый случай в мировой практике, когда ипотеку выдают под отрицательные проценты – то есть каждый месяц остаток по кредиту будет уменьшаться на сумму, превышающую ежемесячный платеж. Таким образом, чтобы полностью вернуть кредит, нужно будет заплатить банку меньше, чем ты изначально брал взаймы.

Отрицательная ставка предлагается тем, кто берет ипотеку сроком до 10 лет, и зафиксирована в договоре – то есть на протяжении всего этого периода банк не имеет права менять условия кредита и увеличивать платежи.

Датское отделение банка Nordea пообещало в ближайшее время начать выдавать беспроцентную ипотеку (под 0% годовых) сроком на 20 лет, а 30-летние ипотечные договоры заключать по фиксированной ставке 0,5%.

В России минимальная ставка по ипотечным кредитам на сегодняшний день составляет 7,6% годовых (впрочем, некоторым категориям заемщиков предлагаются льготные ставки от 5%).

“Бесплатный сыр”

Понимая, что для обывателя предложение вернуть банку меньше денег, чем он брал изначально, звучит весьма подозрительно, Jyske Bank разместил на своем сайте специальное заявление по этому поводу.

Оно начинается со слов “Да, вы всё правильно поняли” и буквально через пару абзацев переходит к главному вопросу: “Как такое возможно?”

На него глава ипотечного департамента отвечает дословно следующее: “Я и сам это не очень понимаю. Более того, я лично говорил, что такого быть не может. Однако мы провели тщательные расчеты, учли все риски – и оказалось, что отрицательная ставка очень даже возможна”.

На самом деле, скорее всего клиенты Jyske Bank все же заплатят чуть больше, чем взяли взаймы, поскольку им придется дополнительно покрыть некоторые обязательные сборы, а также юридические расходы по оформлению сделки. Хотя формально ипотечная ставка будет отрицательной.

Правообладатель иллюстрации Getty Images

Кроме того, нельзя исключать, что цены на жилье в Дании в ближайшие годы не просто не будут расти, а даже упадут. В таком случае, выплатив кредит, новоиспеченный владелец квартиры или дома ничего не заработает или даже потеряет часть денег.

Однако в целом предложение все равно звучит довольно заманчиво – особенно для тех, кто все равно собирался в ближайшее время обзавестись новым жильем или переоформить старый ипотечный кредит.

Так как это возможно?

Хотя выдача ипотечных кредитов под “в пользу заемщика” – новое слово в банковском деле, его никак нельзя назвать неожиданным. И вот почему.

Обычно банки принимают деньги в виде вкладов под оговоренный процент – то есть вкладчик (будь то человек или организация) рассчитывает приумножить свои капиталы и получить от банка больше, чем положил на счет.

Дальше банк выдает эти деньги в виде кредитов или вкладывает в ценные бумаги – под больший процент, чтобы обеспечить обещанный клиенту прирост и заодно покрыть собственные расходы.

Однако в последние годы в некоторых странах – таких как Дания, Швеция или Швейцария – эта привычная система работает с обратным знаком. Инфляция там очень низкая (в Дании, например, она колеблется на уровне 0,2%), а экономика растет довольно медленно, поэтому стоимость кредитов упала настолько, что банки больше не могут обеспечить прирост вложенных денег.

Поэтому, чтобы покрыть свои расходы, банки вынуждены тратить деньги клиентов – а значит, вводить нулевые и даже отрицательные проценты по депозитам. Например, швейцарский банк UBS в начале августа объявил, что отныне будет взымать с крупных вкладчиков (на счету которых более 500 тысяч евро) по 0,6% в год. То есть их вклады будут ежемесячно не прирастать, а уменьшаться.

С одной стороны, конечно, держать деньги в банке в таких условиях невыгодно. С другой – снимать их со счетов, чтобы инвестировать куда-то на более выгодных условиях, тоже довольно накладно, да еще и чревато повышением рисков. Поэтому большинство вкладчиков все же выбирают синицу в руках – пусть и немного худеющую с каждым годом.

Правообладатель иллюстрации PA Media

В коммерческих банках Дании до отрицательных ставок пока не дошло, но в том же Jyske Bank вклады уже давно принимают под 0% годовых – и думают последовать примеру швейцарцев и увести ставку в минус (просто никто не хочет делать это раньше конкурентов).

С этой точки зрения отрицательные ставки по кредитам, в том числе и ипотечным, выглядят совершенно логично.

Jyske Bank может разместить свободные деньги на депозите под минус 0,65% годовых (под такой процент принимает деньги датский центробанк), и ему выгоднее отдать их в ипотеку под минус 0,5% – потери будут меньше.

К тому же, банк привлекает депозиты по отрицательным ставкам ниже 0,5%. И тут прибыль, если разместить эти деньги пусть и с отрицательной доходностью, но с положительной разницей.

А что в россии?

Россиянам на столь дешевые кредиты рассчитывать не приходится.

Не далее как пару недель назад по соцсетям широко разошелся видеоролик, где мужчина снимает рекламные плакаты чешского Сбербанка, предлагающие потребительские кредиты под 3,9%, а ипотечные – под 0,8%. Хотя сайт банка рекламирует ипотеку “от 2,89% годовых”.

Правообладатель иллюстрации AFP

Так или иначе, в российских банках ипотечные ставки выше в несколько раз. На вопрос, почему так происходит, ответил на прошлой неделе первый зампред Сбербанка России Лев Хасис.

“Короткий ответ – чешский банк это юридическое лицо, находящееся в другой стране, со всей ее макроэкономикой: включая инфляцию, ставки рефинансирования банка Чехии и другое, – объясняет Хасис. – Чешских заемщиков финансируют в основном чешские вкладчики, низкие ставки по кредитам в Чехии возможны благодаря низким ставкам по депозитам/вкладам в Европе и в первую очередь в той же Чехии”.

На сегодняшний день центробанк Дании ссужает деньги кредитным организациям под 0,05%, Европейский центробанк – под 0%, Банк Англии – под 0,75% годовых, центробанк Чехии – под 1,75%.

Аналогичная ставка российского Центробанка составляет 7,25%.

“Конечно, всем хочется чтобы ставки по привлекаемым депозитам были российскими, а ставки по кредитам – чешскими, но это по понятным причинам невозможно”, – заключает Хасис.

Источник: https://www.bbc.com/russian/features-49397382

Банки массово снижают ставки ипотеки

Условия банка на ипотеку

Банки вынуждены компенсировать снижение выдаваемой ипотеки снижением ставок /Сергей Ермохин / ТАСС

17 из топ-20 банков по величине ипотечного портфеля смягчили условия кредитования после того, как ЦБ 25 октября снизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта (п. п.) до 6,5% годовых.

Среди них – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк (РСХБ), Альфа-банк, «ФК Открытие». Корректируют программы и менее крупные игроки.

Нынешнее падение ипотечных ставок не последнее в этом году, уверены эксперты.

По данным агентства Marcs, которое специализируется на мониторинге финансовых услуг, в среднем снижение ставок ипотеки в 20 крупнейших банках составило 0,2–0,6 п. п.

Его величина зависит от программы, размера первоначального взноса, срока и суммы кредитования, а также участия заемщика в зарплатных проектах. На столько изменились ставки, например, в Газпромбанке. Снижение коснулось всех его ипотечных программ. Больше всего подешевел кредит на сумму от 10 млн руб.

с первоначальным взносом от 20% – на 0,6 п. п. до 8,1–8,4% годовых. Наименьшее снижение (на 0,2 п. п.) было для ипотеки на сумму до 6 млн руб. с тем же взносом: ставка опустилась до 9–9,3% годовых.

В эти границы уложился и банк «Возрождение»: средние ставки при 20%-ном первом взносе в нем опустились до 8,25–8,65% годовых. Банк «Дом.РФ» дважды снизил ставки в октябре в сумме на 1 п.п на первичном рынке до 8,3% и на 0,6 п. п. до 8,8% на вторичном.

В «Открытии» ставки упали на 0,4–0,5 п. п., в ВТБ – на 0,1–04 п. п. по всем продуктам. Минимальные ставки в этих банках составляют теперь 7,85 и 8,6% годовых соответственно. Правда, они не будут доступны массовому клиенту. У «Открытия» ее получат зарплатные клиенты, которые приобретают квартиры у аккредитованного застройщика, а у ВТБ – покупатели квартир площадью от 100 кв. м.

Сбербанк снизил ставку лишь по программе субсидирования с застройщиками для кредитов сроком до семи лет на 0,2 п. п. до 7,1% годовых для зарплатных клиентов и 7,6% для остальных. ПСБ и Альфа-банк понизили ставки рефинансирования ипотеки до 8,85 и 8,69% соответственно.

Некоторые банки изменили условия жилищных кредитов временно, в рамках сезонных акций. До конца года ставки в «Абсолют банке» снижены на 0,5 п. п., в банке Дом.РФ, который в октябре снизил ставки на 0,6-1 п.п., — дополнительно на 0,2 п. п., в РСХБ – на 1% до 31 января 2020 г.

Банки продолжат снижать ипотечные ставки. «Санкт-Петербург» с 14 ноября снижает их по всем ипотечным программам на 0,6–1,75 п. п.

; минимальная ставка составит 9% (для рефинансирования и сделок на первичном рынке), говорит замдиректора департамента продуктов Екатерина Синельникова.

На новое снижение ставок в том числе в форме акции может пойти «СМП банк», сказала директор департамента ипотечного кредитования Наталья Коняхина. Спецпредложения к Новому году готовит «Возрождение», сообщила зампред правления Наталья Шабунина.

Банк Дом.РФ в ближайшее время предложит новые преференции для заемщиков, которые подтверждают свой доход выпиской из ПФР или переходят в банк на зарплатное обслуживание, рассказывает пресс-служба. «Ак барс», Альфа-банк и «Росбанк дом» примут решение об очередной корректировке ипотечных программ до конца года, если ключевая ставка изменится еще раз, сказали их представители.

Основная причина удешевления ипотеки – снижение ключевой ставки, говорят банкиры и аналитики. Еще одно снижение ключевой ставки возможно в конце года, считают эксперты. Аналитики рейтингового агентства НКР ждут 0,25 п. п. Профессор ВШЭ и бывший первый зампред ЦБ Олег Вьюгин в беседе в «Ведомостями» не исключал и вдвое большего снижения.

Другая причина смягчения условий ипотеки – падение выдач. По данным ЦБ, ипотечный портфель банков на 1 октября превысил 7,2 трлн руб., но в сентябре банки выдали 106 749 ипотечных кредитов – на 12,5% меньше, чем годом ранее.

Выдачи слегка снизились и к предыдущему месяцу – в августе банки выдали 106 868 кредитов. На динамику рынка повлиял рост ставок ипотеки в начале года, снизивший спрос на рефинансирование, объясняют спад аналитики НКР. В 2018 г.

доля рефинансирования составила 11,5%, а сейчас опустилась до 4–5% выдаваемых кредитов.

По подсчетам ЦБ, средневзвешенная ставка ипотечных кредитов, выданных в течение месяца, в сентябре упала на 0,23 п. п. до 9,68% годовых, но пока не достигла прошлогоднего минимума (9,41%).

«Банки будут стимулировать рост выдач, так как пока динамика рынка отстает от прошлогодних показателей», – заключает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

По ее словам, подправить статистику банкам помогут грядущие новогодние праздники: спрос на ипотеку из-за спецпредложений в это время выше. Аналитики НКР считают, что сохранить прошлогодние объемы выдачи (2,7 трлн руб.) банкам позволит увеличение среднего размера кредита.

Например, в крупнейшем ипотечном регионе, Москве, число кредитов за январь – сентябрь уменьшилось (на 6,7%), но в денежном выражении выдачи выросли на 2,2%.

Банкиры обещают бросить все силы на стимулирование выдач ипотеки.

Ставка складывается из стоимости фондирования, операционных расходов, стоимости риска, затрат на соблюдение нормативов и маржи банка, объясняет директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко.

По его словам, «на первом месте» для банков – стоимость привлечения ресурсов. Проблем с ликвидностью сейчас у нет, на финансовых рынках стоимость денег снижается, но рост конкуренции заставляет оптимизировать операционные расходы и сжимать собственную маржу, уверен он.

По мнению Артема Иванова, директора по развитию ипотечного бизнеса Альфа-банка, ставки ипотеки продолжат снижаться вслед за ключевой, диапазон падения до конца года составит еще 0,1–0,2 п. п.

Минимальное отклонение ипотечных ставок от ключевой колеблется в районе 2–2,5 п. п., говорит управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов: «Сюда заложены и маржа банка, и стоимость рисков, и расходы на выдачи.

Реальные ставки вряд ли упадут ниже этих значений».

Средневзвешенные ставки выданной в течение месяца ипотеки к концу года достигнут 9,2−9,3% годовых, в первой половине 2020 г. опустятся ниже 9%, а к его концу – до 8,5%, прогнозирует руководитель направления банковских рейтингов НКР Михаил Доронкин.

Исправленная версия. В тексте уточнены данные по ставкам Дом.РФ.

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/11/13/816228-banki-snizhayut

101Адвокат
Добавить комментарий